黃東波

摘 要：本文主要分析了工程造價(jià)在房地產(chǎn)評估中的運(yùn)用。通過工程造價(jià)方法來計(jì)算建安成本，并提出了一些個(gè)別性建筑的處理方法，將工程造價(jià)數(shù)據(jù)作為房地產(chǎn)評估的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，提高房地產(chǎn)評估的準(zhǔn)確性和可靠性，以供借鑒。

關(guān)鍵詞：工程造價(jià) 房地產(chǎn)評估 運(yùn)用

中圖分類號：TU72 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號：1672-3791（2013）03（c）-0228-02

房地產(chǎn)評估指的是估價(jià)人員通過模擬房地產(chǎn)市場的價(jià)格形成機(jī)制，根據(jù)房地產(chǎn)形態(tài)的差異，采用不同的評估方法，模擬房地產(chǎn)市場價(jià)格的形成的過程。在房地產(chǎn)評估過程中，會(huì)產(chǎn)生不同的房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果，再從房地產(chǎn)的估價(jià)理論出發(fā)，選取適當(dāng)參數(shù)，以不同的計(jì)算方法使各估價(jià)結(jié)果能夠趨于一致。但在估價(jià)過程中，由于對市場競爭因素的分析不夠充分，特別是成本法計(jì)算時(shí)，可能會(huì)導(dǎo)致估價(jià)結(jié)果會(huì)有很大差異，估價(jià)結(jié)果與其他算法的結(jié)果相差較遠(yuǎn)。這就是說，在市場競爭受到限制的情況下，以成本法來估算價(jià)值會(huì)受到很大限制。在這種情況下，由于估價(jià)對象的建筑形態(tài)多樣，如何保證重建價(jià)格或重置價(jià)格的準(zhǔn)確性，是房地產(chǎn)評估中應(yīng)注意的問題。

1 工程造價(jià)在房地產(chǎn)評估中的運(yùn)用

在房地產(chǎn)評估中，成本法的計(jì)算公式為房地產(chǎn)價(jià)格=開發(fā)成本+土地取得成本+銷售費(fèi)用+管理費(fèi)用+銷售稅額+投資利息﹣建筑折舊費(fèi)用。因此，以成本法來計(jì)算房地產(chǎn)的價(jià)值，主要指開發(fā)成本和土地取得成本，在管理費(fèi)用、利潤、利息、建筑折舊、銷售稅額和土地取得成本都有明確的數(shù)值取用的依據(jù)和計(jì)算方法。因此，本文重點(diǎn)對開發(fā)成本進(jìn)行闡述。

1.1 開發(fā)成本

一般來說，開發(fā)成本指的是建筑物的重建價(jià)格或者重置價(jià)格。建筑物的重建價(jià)格指的是將原有建筑技術(shù)和建筑材料作為估價(jià)對象，以估價(jià)時(shí)點(diǎn)價(jià)格水平為依據(jù)，重新建造一個(gè)與估價(jià)對象相同的建筑物正常價(jià)格。建筑物的重置價(jià)格指的是將估價(jià)時(shí)點(diǎn)建筑技術(shù)和建筑材料作為估價(jià)對象，以估價(jià)時(shí)點(diǎn)價(jià)格水平為依據(jù)，重新建造一個(gè)與估價(jià)對象功效相同的建筑物正常價(jià)格。從兩者的特點(diǎn)來看，重置價(jià)格一般適用于年代久遠(yuǎn)的不能找出與舊建筑物相同建筑材料，或者是因?yàn)榻ㄖ夹g(shù)發(fā)生變化，導(dǎo)致舊建筑物難以復(fù)原，對這些建筑物進(jìn)行估價(jià)則可以使用重置價(jià)格。重建價(jià)格的使用適用于具有特殊保護(hù)價(jià)值的某些建筑物的價(jià)值評估。

1.2 開發(fā)成本估價(jià)規(guī)范

在開發(fā)成本估價(jià)過程中，可以采用市場比較法、成本法。或者是以政府確定的房屋重置價(jià)格來求取，也可以按照工程估價(jià)的方法來計(jì)算。在實(shí)際評估過程中，對建筑物的重置成本的計(jì)算一般采用分部分項(xiàng)方法、單位比較法、指數(shù)調(diào)整法、工程測量法。從這些可以看出，不管是工程估價(jià)或是實(shí)際操作，在建筑重置成本和重建成本的計(jì)算上，都可以使用工程造價(jià)方法來估算，但并非最佳方法。

第一，在成本法估算時(shí)，評估人員一般采用指數(shù)調(diào)整法和單位比較法，因?yàn)檫@種方法比較簡單。但工程測量法和分部分項(xiàng)法需要采用工程造價(jià)方法，則需要造價(jià)工程師的配合，還需要詳細(xì)的工程圖紙、構(gòu)造尺寸等數(shù)據(jù)資料，因而估價(jià)師并不常用該種方法。

第二，在采用單位比較法和指數(shù)法時(shí)，建筑成本的價(jià)格指數(shù)、平米造價(jià)一般都是由工程造價(jià)站和評估公司發(fā)布的數(shù)據(jù)資料，還有一些來自于估價(jià)師、評估公司對數(shù)據(jù)資料進(jìn)行收集和整理，這些資料一般以時(shí)間歸類，以大的結(jié)構(gòu)型式來劃分，如鋼結(jié)構(gòu)廠房、框架、磚混等。在房地產(chǎn)評估中，一般將這些作為基礎(chǔ)的數(shù)據(jù)，對工程成本進(jìn)行分析。

第三，這些基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的歸納也有一定的缺陷。因?yàn)閿?shù)據(jù)歸納趨向于概況化，比較籠統(tǒng)。對于某些與標(biāo)準(zhǔn)建筑相符合的建筑物，其數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)則與實(shí)際情況比較符合，但是對于某些個(gè)別性較強(qiáng)的建筑物過著是與標(biāo)準(zhǔn)建筑不相符合的建筑物，其統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)與實(shí)際情況則相差較大，數(shù)據(jù)取用的說服力較弱。隨著現(xiàn)代建筑的發(fā)展，高層建筑、多層建筑、超高層建筑也不斷發(fā)展起來，建筑裝飾藝術(shù)的應(yīng)用也不斷發(fā)展，建筑物的個(gè)性得到彰顯，建筑物的開發(fā)成本也發(fā)生了很大變化，如外墻乳膠漆、鋁塑板幕墻等對建筑物開發(fā)成本有較大影響。在工業(yè)建筑的成本估算中，出了標(biāo)準(zhǔn)廠房可以使用統(tǒng)一性的建安成本來計(jì)算，對于一般構(gòu)筑物和非標(biāo)廠房，都比較難使用統(tǒng)一性的建安成本來計(jì)算。在同類建筑中，由于地理位置的差異，在建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)上也會(huì)有所不同，以四川為例，成都市和西昌市在防震標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)上有很大不同，成都的是6度設(shè)防，而西昌為8度。同時(shí)，由于地區(qū)差異，建筑物節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)也會(huì)有所不同，墻體保溫設(shè)計(jì)會(huì)有很大差異。

第四，在數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)中，一般是將一定時(shí)間段的建安成本進(jìn)行計(jì)算。由于建材市場變化較快，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)與市場狀況并不相符，估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般是將基礎(chǔ)數(shù)據(jù)進(jìn)行調(diào)整后再進(jìn)行估算，因此，指數(shù)來源的可靠性也受到質(zhì)疑。在房地產(chǎn)評估中，以成本法尤其是建筑成本法進(jìn)行估算，很難對某一建筑試點(diǎn)的建筑成本進(jìn)行估價(jià)。但在估價(jià)過程中，一般以估價(jià)時(shí)點(diǎn)作為建筑成本估算的依據(jù)。因此，在估價(jià)過程中，應(yīng)將估價(jià)時(shí)點(diǎn)控制在一定時(shí)間范圍內(nèi)，假定在該時(shí)間段內(nèi)，建筑市場的價(jià)格變化并不明顯，才能對建安成本進(jìn)行有效估計(jì)。同時(shí)，還應(yīng)該技術(shù)補(bǔ)充價(jià)格指數(shù)及單價(jià)指數(shù)，才能及時(shí)獲取建材市場的變化情況。

2 工程造價(jià)在房地產(chǎn)評估中運(yùn)用應(yīng)注意的問題

從我國建筑市場來看，建筑市場仍屬于賣方市場，市場競爭非常激烈。在房地產(chǎn)評估中，工程造價(jià)的運(yùn)用強(qiáng)調(diào)了建筑市場的客觀情況和一般水平。以工程造價(jià)對房地產(chǎn)進(jìn)行評估，通過定額的造價(jià)信息，能夠?yàn)樵靸r(jià)評估提供科學(xué)合理的技術(shù)支持。同時(shí)，造價(jià)信息反映了一定時(shí)間內(nèi)，一個(gè)地區(qū)的平均水平，提供了各時(shí)段、各區(qū)域的工程材料的平均價(jià)格，其數(shù)據(jù)具有很強(qiáng)的代表性，體現(xiàn)了社會(huì)化的一般水平。

因此，從理論上說，工程造價(jià)的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)越完善，與市場情況越相符，在實(shí)際運(yùn)用過程中，工程造價(jià)在房地產(chǎn)建安成本計(jì)算中的應(yīng)用也就越普遍。當(dāng)然，由于工程造價(jià)本身也是模擬建筑價(jià)格的重要組成部分，誤差的存在是不可避免的，從總體上說，房地產(chǎn)的估價(jià)規(guī)范與工程造價(jià)規(guī)范基本是一致的。因此，工程造價(jià)在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用，能夠保證建安成本與工程實(shí)際成本基本相符，通過調(diào)整計(jì)算方法、單價(jià)比較法，還能夠提高數(shù)據(jù)的可靠性。

3 結(jié)語

工程造價(jià)在房地產(chǎn)評估中的運(yùn)用，能夠提高評估結(jié)果的準(zhǔn)確性，對房地產(chǎn)市場的發(fā)展也有重要影響。近年來，工程量清單計(jì)價(jià)的方法得到推廣，工程造價(jià)不斷進(jìn)行變革，使工程造價(jià)的社會(huì)性、實(shí)用性更強(qiáng)，與建筑市場的運(yùn)行情況也更加符合。但在工程造價(jià)計(jì)算時(shí)，應(yīng)注意工程造價(jià)的客觀化處理方式，完善建筑市場的成本組成的計(jì)算方法。將工程造價(jià)運(yùn)用于建安成本計(jì)算中，以工程造價(jià)數(shù)據(jù)作為房地產(chǎn)評估的技術(shù)數(shù)據(jù)，以得出客觀性、一般化的建安成本，提高評估結(jié)果的準(zhǔn)確性和可靠性。

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