郝倫實(shí)

【摘 要】本文從房地產(chǎn)商品的內(nèi)在特性、環(huán)境因素和企業(yè)因素三方面探討了房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的來(lái)源，以及對(duì)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)，并對(duì)其進(jìn)行了系統(tǒng)的歸類分析，提出了相應(yīng)的應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的策略。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 風(fēng)險(xiǎn) 防范策略

房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)通常是指房地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，由于影響開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的多種因素的作用，導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)公司不能收回投入的資本或達(dá)不到預(yù)期收益而蒙受經(jīng)濟(jì)損失的機(jī)會(huì)與可能性。房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)涉及范圍廣，表現(xiàn)形式多樣。因而房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)復(fù)雜，通常一旦發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)，損失都比較慘重。

1房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的淵源

影響房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的因素，通常既有房地產(chǎn)商品自身特性方面的因素，也有環(huán)境影響作用和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)公司自身的缺陷。

1.1房地產(chǎn)商品的自身特性因素

一是位置因素。當(dāng)發(fā)生不可抗拒的自然災(zāi)害或經(jīng)濟(jì)危機(jī)、政策調(diào)整等系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，由于房地產(chǎn)商品位置的固定性，它就不能移動(dòng)逃避，只能直視面對(duì)。

二是投資回收期長(zhǎng)。由于房地產(chǎn)商品開(kāi)發(fā)過(guò)程較長(zhǎng)，這樣，各種影響因素變化的可能性就大，且維修和管理費(fèi)用也會(huì)與之俱增。還有，隨著環(huán)境因素的變化，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者還面臨房地產(chǎn)商品滯銷或者租不出去的風(fēng)險(xiǎn)。

三是高投資額。房地產(chǎn)對(duì)資金額的要求很高，資金投入巨大，資金回收期較長(zhǎng)，一旦項(xiàng)目資金鏈斷裂而籌不到資金時(shí)，項(xiàng)目必然無(wú)法進(jìn)行，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和經(jīng)營(yíng)商必定蒙受巨大損失甚至破產(chǎn)。

四是高敏感性。房地產(chǎn)投資涉及眾多環(huán)節(jié)要素，整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈上各個(gè)要素之間緊密關(guān)聯(lián)，因而投資行為對(duì)風(fēng)險(xiǎn)因素具有很強(qiáng)的敏感性，一旦造成損失，產(chǎn)業(yè)鏈上各個(gè)參與投資活動(dòng)的主體都將遭受很大影響。

五是市場(chǎng)因素。房地產(chǎn)商品交易的價(jià)格不能完全反映其實(shí)際價(jià)值，信息不足或信息不對(duì)稱還容易導(dǎo)致不公平交易。

1.2環(huán)境因素

經(jīng)濟(jì)因素。資源（包括土地、建筑材料和人工費(fèi)）漲價(jià)或者短缺，直接導(dǎo)致房地產(chǎn)工程成本的增加；房地產(chǎn)商品價(jià)格的下降以及房地產(chǎn)商品閑置；國(guó)家經(jīng)濟(jì)的整體走勢(shì)、經(jīng)濟(jì)政策、居民收入水平、基礎(chǔ)設(shè)施狀況等，都構(gòu)成了房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的經(jīng)濟(jì)因素。

政策因素。可以引發(fā)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的政策因素包括國(guó)家調(diào)控、突發(fā)事件、戰(zhàn)爭(zhēng)、社會(huì)穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)政策、土地和住房政策，以及產(chǎn)業(yè)政策的調(diào)整等，如果出現(xiàn)政策性變化，風(fēng)險(xiǎn)很大。

技術(shù)因素。技術(shù)的進(jìn)步可能會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)商品建筑材料、加工工藝、設(shè)計(jì)潮流的變化，導(dǎo)致房地產(chǎn)商品不能滿足市場(chǎng)需求，甚至于必須改建或者重建，這樣就增加了建造成本。技術(shù)進(jìn)步一般包括機(jī)械設(shè)備技術(shù)更新、工藝流程變化、材料加工技術(shù)改進(jìn)、技術(shù)方案的改進(jìn)、技術(shù)結(jié)構(gòu)、技術(shù)原理及相關(guān)參數(shù)等的改變。

人文因素。人文環(huán)境會(huì)影響購(gòu)房者的消費(fèi)行為。如人口數(shù)量、人口年齡結(jié)構(gòu)、價(jià)值觀、生活方式、地理位置等。城市規(guī)劃要求、區(qū)域發(fā)展安排、社會(huì)治安狀況以及公眾對(duì)拆遷、噪音與污染等的干預(yù)，也對(duì)房地產(chǎn)商品的開(kāi)發(fā)、銷售或出租造成影響。

1.3企業(yè)因素

資金籌措能力。房地產(chǎn)投資者往往需要通過(guò)貸款、合資等多種方式來(lái)融資。充裕的資金是工程建設(shè)質(zhì)量的根本保證，是整個(gè)房地產(chǎn)商品生產(chǎn)過(guò)程中的關(guān)鍵，資金鏈一旦斷裂后果不堪設(shè)想。

項(xiàng)目施工能力。項(xiàng)目施工能力一般主要包括項(xiàng)目質(zhì)量保障能力、成本控制能力、安全施工能力。項(xiàng)目質(zhì)量是整個(gè)工程建設(shè)的最關(guān)鍵因素。項(xiàng)目施工涉及多流程、多勞力、操作較復(fù)雜，科學(xué)的管理流程和突發(fā)事件的應(yīng)急處理能力，能夠有效節(jié)約時(shí)間和成本。安全控制是施工管理中很重要的部分。此外，工程施工前期的勘察、設(shè)計(jì)和工程技術(shù)狀況、材料設(shè)備供應(yīng)、房地產(chǎn)商品的出售或出租等，都可能存在并且足以影響經(jīng)濟(jì)效益。

2.房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別方法

幕景分析法。幕景分析法是借助計(jì)算機(jī)實(shí)現(xiàn)各種狀態(tài)變化條件下的模擬分析，是一種用于辨識(shí)引發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵因素及其影響程度的方法。當(dāng)某種因素發(fā)生不同變化時(shí)，幕景分析法會(huì)展現(xiàn)對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生的影響，以及影響程度和后果程度，以便分析研究和決策。

頭腦風(fēng)暴法。頭腦風(fēng)暴法是以小組會(huì)議為組織形式，通過(guò)相互討論產(chǎn)生思維共振，不斷激發(fā)與會(huì)人員的思維和靈感，進(jìn)行相互的智慧補(bǔ)充和修正，以激發(fā)創(chuàng)新思維。

篩選—監(jiān)測(cè)—診斷技術(shù)。篩選、監(jiān)測(cè)和診斷是一個(gè)連續(xù)性的識(shí)別過(guò)程，篩選就是把具有潛在威脅的影響因素進(jìn)行分類和選擇。監(jiān)測(cè)就是對(duì)每種危險(xiǎn)因素進(jìn)行監(jiān)測(cè)、記錄和分析，診斷就是根據(jù)癥狀來(lái)評(píng)價(jià)和判斷緣由，并對(duì)可疑因素進(jìn)行仔細(xì)排查。篩選—監(jiān)測(cè)—診斷過(guò)程往往需要重復(fù)進(jìn)行。

德?tīng)柗品āＲ步袑＜乙庖?jiàn)法，是一種通過(guò)匿名方式反復(fù)征求專家意見(jiàn)，以最終形成共識(shí)的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別方法。針對(duì)較為復(fù)雜的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，德?tīng)柗品ň哂辛己玫男Ч?/p>

故障樹(shù)分析法。利用圖解的形式把大的故障分解成各種小的故障，或?qū)Ω鞣N引起故障的原因進(jìn)行分解、細(xì)化。該方法能夠把房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)分解成若干細(xì)小的風(fēng)險(xiǎn)，一層又一層的分析原因，從而準(zhǔn)確的找到對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)真正產(chǎn)生影響的風(fēng)險(xiǎn)因子。

3房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)防范策略

3.1防范個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)

推動(dòng)住房抵押貸款證券化，完善個(gè)人信用評(píng)級(jí)。通過(guò)一系列結(jié)構(gòu)安排，銀行可以向資本市場(chǎng)發(fā)行證券，把集中于自己的信用風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)等各種風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行再分配，把風(fēng)險(xiǎn)向具有更高風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)能力的投資者轉(zhuǎn)移。

既要保證貸款質(zhì)量和規(guī)避違約風(fēng)險(xiǎn)，又要給貸款者提供人性化的服務(wù)。不斷擴(kuò)大住房?jī)?chǔ)蓄機(jī)構(gòu)服務(wù)范圍和對(duì)象。有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不認(rèn)可購(gòu)房者進(jìn)行公積金貸款，為此，應(yīng)進(jìn)一步完善住房公積金貸款的法律保障體系。

3.2防范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的金融風(fēng)險(xiǎn)

提高銀行等金融機(jī)構(gòu)的信貸監(jiān)管力度，銀行信貸監(jiān)管部門不僅要對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)、信用、自有資金比例、完工比例等按照規(guī)范嚴(yán)格監(jiān)督，更要嚴(yán)密監(jiān)控資金流向，防止形成不良資產(chǎn)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)積極開(kāi)拓融資渠道，努力尋求適合企業(yè)發(fā)展的融資模式。同時(shí)，要不斷強(qiáng)化資金管理，最大限度地提高資金使用效率。

3.3健全房地產(chǎn)信用評(píng)級(jí)制度

住房抵押貸款證券化、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資、個(gè)人住房抵押貸款等都需要與信用評(píng)級(jí)助密切配合與實(shí)施。

提高社會(huì)認(rèn)可。要全方位提高全社會(huì)的信用評(píng)級(jí)意識(shí)，引導(dǎo)全社會(huì)重視評(píng)級(jí)結(jié)果。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是信用經(jīng)濟(jì)，要不斷培育完善的信用環(huán)境，并加強(qiáng)對(duì)信用評(píng)級(jí)的監(jiān)管力度。

擴(kuò)大業(yè)務(wù)范圍。我國(guó)應(yīng)采納國(guó)外先進(jìn)的信用評(píng)級(jí)辦法，開(kāi)拓思路、擴(kuò)大業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)和法規(guī)建設(shè)與國(guó)際接軌。因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)、銷售等都需要信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的支持。建立一套科學(xué)的適合房地產(chǎn)行業(yè)的評(píng)級(jí)系統(tǒng)，以助房地產(chǎn)和金融業(yè)健康發(fā)展。

大力強(qiáng)化內(nèi)功。建立完善我國(guó)信用評(píng)級(jí)體系，強(qiáng)化內(nèi)部控制制度，包括評(píng)級(jí)工作程序、崗位責(zé)任制、跟蹤評(píng)級(jí)責(zé)任制、評(píng)級(jí)報(bào)告等，建立健全專業(yè)化的評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)。

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