文/宋純峰 李曉馨

小區(qū)業(yè)主應(yīng)當(dāng)知道的法律問題

文/宋純峰 李曉馨

問題一：鄰居“住改商”了業(yè)主如何維權(quán)

擅自“住改商” 法院判排除妨害

賈大爺為北京某小區(qū)居民，自從樓上房屋的業(yè)主林某將房間出租給一家公司作為辦公場(chǎng)所后，樓上每日人來人往的噪音，嚴(yán)重影響了賈大爺作息，加之其自身長期患有神經(jīng)衰弱癥，原本安詳?shù)耐砟晟顝氐妆粩噥y。無奈之下，賈大爺將林某訴至法院，要求法院判令林某排除妨害。林某則辯稱，自己有權(quán)自主地決定自家房屋的用途，他人無權(quán)干涉。故不同意賈大爺?shù)脑V請(qǐng)。

法院審理后，支持了賈大爺?shù)脑V訟請(qǐng)求。

法官評(píng)析：依據(jù)《物權(quán)法》第77條規(guī)定，業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。根據(jù)上述法律規(guī)定可知，業(yè)主不得擅自將住宅改為商用房屋，除非經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。上述案件中，林某雖僅在自家專有部分內(nèi)使用房屋，但其擅自“住改商”的行為屬于不當(dāng)使用，賈大爺作為利害關(guān)系人，有權(quán)要求林某承擔(dān)排除妨害、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀或者賠償損失等民事責(zé)任。

就如何確定利害關(guān)系業(yè)主的范圍問題，為合理劃定一個(gè)便于操作的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，避免條件模糊帶來適用上的困難，《建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋》第11條綜合考慮“住改商”糾紛的實(shí)際情況，將有利害關(guān)系業(yè)主的范圍原則上確定為在本棟建筑物之內(nèi)，該范圍基本上有效涵蓋了與“住改商”行為有利害關(guān)系的業(yè)主，在審判實(shí)務(wù)中也比較容易掌握和操作。

僅有部分業(yè)主同意 法院判停止?fàn)I業(yè)

被告王瑩所有的位于某小區(qū)2號(hào)的房屋是居民住宅，其將上述房屋出租他人從事“串串香”餐館經(jīng)營活動(dòng)，該餐館的經(jīng)營活動(dòng)給周圍業(yè)主帶來較為嚴(yán)重的大氣污染、噪聲污染等環(huán)境污染。原告馬杰作為“串串香”餐館樓上一層房屋的業(yè)主，遂將王瑩訴至法院，稱由于自己家就在該餐館樓上，故長期生活在嗆人的火鍋味中，且該餐館長期半夜才停止?fàn)I業(yè)，噪聲污染嚴(yán)重。王瑩未經(jīng)自己同意，將居民住宅改變?yōu)樯虡I(yè)用房，并經(jīng)營“串串香”生意，其行為嚴(yán)重影響了整個(gè)小區(qū)業(yè)主的生活，現(xiàn)請(qǐng)求判令王瑩排除妨害，停止經(jīng)營活動(dòng)。王瑩辯稱，“串串香”餐館開業(yè)前是征得部分鄰居同意的，馬杰的反對(duì)并不代表多數(shù)人的意見，故不同意其訴訟請(qǐng)求，請(qǐng)求法院駁回。

法院審理后，判決支持了馬杰的訴訟請(qǐng)求。

法官評(píng)析：“住改商”中的“利害關(guān)系業(yè)主同意”究竟是指大多數(shù)業(yè)主同意即可，還是需要全部有利害關(guān)系的業(yè)主同意？《物權(quán)法》施行后，在實(shí)踐中，有按照多數(shù)決來確定有利害關(guān)系業(yè)主的意見的做法。但《建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋》第10條第2款特別規(guī)定，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的業(yè)主以多數(shù)有利害關(guān)系的業(yè)主同意其行為進(jìn)行抗辯的，不予支持。 故必須達(dá)到所有的利害關(guān)系業(yè)主均同意的情況下，業(yè)主才能進(jìn)行“住改商”。上述案件中，王瑩擅自“住改商”的行為顯然未經(jīng)該小區(qū)直接利害關(guān)系業(yè)主馬杰的同意，因其改變房屋用途的行為，帶來的噪聲污染、大氣污染也嚴(yán)重影響了小區(qū)的秩序和環(huán)境，造成了相鄰業(yè)主的利益遭到不同程度的妨礙，故馬杰有權(quán)要求王瑩立即停止經(jīng)營。

“唉，好了，不說了不說了！這不是跟你打商量嗎？就這么激動(dòng)！”媽竟然拉下臉，轉(zhuǎn)身扯了被子睡下了，留給易非一個(gè)冷冷的脊背。

法官提示：一旦發(fā)生鄰居擅自“住改商”的情況，業(yè)主可及時(shí)向小區(qū)業(yè)委會(huì)或物業(yè)公司反映，由小區(qū)業(yè)委會(huì)代表業(yè)主，聯(lián)合物業(yè)公司開展清理“住改商”戶活動(dòng)。小區(qū)業(yè)委會(huì)和物業(yè)公司可以通過安裝門禁卡、禁止“住改商”戶使用電梯運(yùn)貨、提高超人數(shù)的“住改商”戶的水電費(fèi)等措施，請(qǐng)走擾民公司。在上述措施不足以禁止擾民情況的，可向物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行投訴。在上述行為依然無法解決的情況下，有利害關(guān)系的業(yè)主也可有效地拿起法律武器，向人民法院提起相鄰權(quán)訴訟。

問題二：小區(qū)公共區(qū)域“私搭亂建” 業(yè)主如何維權(quán)

2013年8月，隨著北京人濟(jì)山莊樓頂違規(guī)建別墅事件的曝光，各地“最牛樓頂別墅”的新聞?lì)l繁見諸報(bào)端，小區(qū)“私搭亂建”侵害小區(qū)公共利益這一普遍的社會(huì)問題再次引起了人們的關(guān)注。司法實(shí)踐中，何為物業(yè)公共區(qū)域？何為“違章建筑”？對(duì)于部分業(yè)主私自搭建“違章建筑”的行為，物業(yè)公司或自身權(quán)利受到侵害的業(yè)主應(yīng)當(dāng)如何作為？這些問題亟待澄清。

業(yè)主樓頂露臺(tái)私蓋陽光房法院判決限期拆除

王剛為新華小區(qū)業(yè)主，新華物業(yè)公司為上述小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)。期間，王剛在未經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的情況下開始施工，于房間樓頂外的露臺(tái)上私自搭建陽光房一處，破壞了樓頂及隔離墻的原狀。新華物業(yè)公司據(jù)此訴至法院，要求王剛立即將搭建的陽光房拆除。王剛則辯稱，露臺(tái)由其單獨(dú)使用，其有權(quán)對(duì)露臺(tái)上進(jìn)行加蓋，故不同意物業(yè)公司的訴請(qǐng)。

法院經(jīng)審理后，支持了新華物業(yè)公司的訴訟請(qǐng)求。

法官評(píng)析：首先，應(yīng)明確業(yè)主獨(dú)用露臺(tái)為業(yè)主專有部分還是小區(qū)公共部分。按照《建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋》第2條第2款規(guī)定，露臺(tái)要成為專有部分的組成部分，必須具備以下條件：（1）符合規(guī)劃，即是經(jīng)過規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)的規(guī)劃。（2）物理上專屬于特定房屋。（3）銷售合同有約定。即建設(shè)單位銷售房屋時(shí)已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃將露臺(tái)列入該特定房屋買賣合同中。除此之外，露臺(tái)一般應(yīng)認(rèn)定為小區(qū)公共部分，任何業(yè)主不得在上面私自搭建建筑物。

其次，應(yīng)明確何為違章建筑。違章建筑是行政執(zhí)法和司法適用中極為普遍的法律概念。一般來說，違章建筑物在本質(zhì)上是違反了《土地管理法》《城市規(guī)劃法》等相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定而建造的房屋及其設(shè)施。上述案件中，王剛在未經(jīng)規(guī)劃審批的情況下，私自在屬于公共部分的露臺(tái)上加蓋的陽光房確屬違章建筑一列，既破壞了樓頂及隔離墻的原狀，改變了原設(shè)計(jì)用途，也影響了小區(qū)整體觀瞻，侵害了全體業(yè)主的利益。故王剛理應(yīng)立即拆除違章建筑。

業(yè)主占用綠地?cái)U(kuò)大陽臺(tái)面積法院判決限期拆除

李欣為金府小區(qū)業(yè)主，金府物業(yè)公司為該小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)。入住小區(qū)之始，李欣與金府物業(yè)公司簽訂的《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》及《業(yè)主臨時(shí)公約》，均約定李欣不得將花園、窗戶、陽臺(tái)、戶門及外墻作任何更改，不得增加懸掛物，不得改變其外觀（封陽臺(tái)），不得改變其原設(shè)計(jì)功能和使用功能。李欣收房后，自行占用公共綠地面積，沿客廳陽臺(tái)延伸另行搭建封閉設(shè)施以擴(kuò)大陽臺(tái)面積。金府物業(yè)公司與其協(xié)商未果，遂起訴至法院，要求法院判令其限期拆除違章建筑、恢復(fù)原狀。

法院經(jīng)審理后，支持了物業(yè)公司的訴訟請(qǐng)求。

法官評(píng)析：依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第4條規(guī)定：“業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約，實(shí)施妨害物業(yè)服務(wù)與管理的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主承擔(dān)恢復(fù)原狀、停止侵害、排除妨害等相應(yīng)民事責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。上述案件中，李欣占用綠地?cái)U(kuò)大陽臺(tái)面積的行為，既是一種違反管理規(guī)約的違約行為，同時(shí)也是一種違反《土地管理法》《城市規(guī)劃法》等相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定而建造違章建筑的違法行為。在此情況下，物業(yè)公司有權(quán)代表全體業(yè)主提起訴訟，要求違法、違約業(yè)主將違章建筑予以拆除，這既是物業(yè)公司的權(quán)利，同時(shí)也是義務(wù)。

業(yè)主起訴鄰居私搭亂建法院判決限期拆除

宋曉、王辛均為潤中小區(qū)一樓業(yè)主，二人東西相鄰。后宋曉在未與王辛協(xié)商的情況下，在自家房屋門前、王辛家的西側(cè)窗戶外建筑高平臺(tái)和玻璃房屋。王辛認(rèn)為宋曉的行為侵害了其房屋的通風(fēng)和采光，故訴至法院。法院經(jīng)審理后，判決支持了王辛的訴訟請(qǐng)求，判令宋曉拆除上述違章建筑。

法官評(píng)析：根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)相鄰各方，應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)及社會(huì)公德等，本著方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系。同時(shí)根據(jù)《物權(quán)法》第83條的規(guī)定，業(yè)主對(duì)侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟，具有相鄰關(guān)系或利害關(guān)系的業(yè)主，可以損害自己安全居住利益為由向法院提起訴訟。上述案件中，宋曉私搭亂建的行為明顯有違法律關(guān)于相鄰關(guān)系的規(guī)定，侵犯了其鄰居王辛的利益。此時(shí)，作為具有利害關(guān)系的相鄰業(yè)主王辛有權(quán)訴至法院，要求宋曉立即拆除違章建筑，以便排除妨害，消除潛在危害。

法官提醒：在處理此類事件中，應(yīng)當(dāng)積極發(fā)揮物業(yè)公司或業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。部分業(yè)主私搭亂建，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)予以制止，制止無效的，可以代為提起訴訟。物業(yè)公司對(duì)業(yè)主私搭亂建行為進(jìn)行制止既是權(quán)利，同時(shí)也是義務(wù)，如果其怠于履行制止義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)不利后果。如未予阻止，物業(yè)企業(yè)即負(fù)有管理不當(dāng)?shù)呢?zé)任。

問題三：小區(qū)植入廣告收益算誰的

居民住宅小區(qū)以其超高的人員密集性，越來越受到廣告商的青睞。尤其是諸多中高檔小區(qū), 電梯、路燈桿、燈箱、墻壁、樓層牌、停車場(chǎng)入口等各處，花樣繁多的廣告可謂是“你方唱罷我登場(chǎng)”，小區(qū)已經(jīng)成為商家的廣告戰(zhàn)場(chǎng)。但是，這些鋪天蓋地的廣告是如何進(jìn)來的？廣告費(fèi)究竟有多少？廣告的收益到底該歸誰？對(duì)這些情況恐怕少有業(yè)主知道。

物業(yè)公司“私吞”公共收益法院判返還

2002年11月25日開始，新華物業(yè)公司為富潤小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)。2008年6月21日，業(yè)委會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)作出的實(shí)施業(yè)主自治的決議，終止與新華物業(yè)公司的物業(yè)管理服務(wù)合同。后雙方辦理交接手續(xù)時(shí)，業(yè)委會(huì)認(rèn)為，雙方的移交清單沒有囊括物業(yè)公司在2004年至2007年間對(duì)小區(qū)共有部分收益的廣告、經(jīng)營等收益，故訴至法院，要求物業(yè)公司返還在2004年至2007年間收取的小區(qū)共有部分收入600萬元。新華物業(yè)公司稱，2004年至2007年的共有部分收益的分割應(yīng)當(dāng)以公司有收入的純利潤為前提，但公司在上述期間不存在可分配利潤，故即使業(yè)委會(huì)有權(quán)主張?jiān)摬糠质找?，也因公司無利潤可分而無法主張。

法院審理后，支持了業(yè)委會(huì)的訴訟請(qǐng)求。

法官評(píng)析：共有部分的物業(yè)管理收益應(yīng)為共有部分收入與成本支出的差額。依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第55條，利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。另外， 根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第72條的規(guī)定，業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)。

由此可知，對(duì)于小區(qū)公共區(qū)域做廣告得來的收益，確定無疑是屬于全體業(yè)主所有的，并主要用于補(bǔ)充小區(qū)業(yè)主的共益支出。但同時(shí)考慮物業(yè)服務(wù)企業(yè)在獲取上述收益時(shí)作出的貢獻(xiàn)，可以適當(dāng)?shù)叵碛幸欢ū壤氖找?，即除去物管公司為設(shè)置、維護(hù)廣告投入的必要成本和相應(yīng)的勞務(wù)費(fèi)用外，其他部分應(yīng)當(dāng)屬于全體業(yè)主所有。上述案件中，因業(yè)主與新華物業(yè)公司對(duì)收益如何分配并未作出約定，故根據(jù)公平原則的要求，同時(shí)考慮到雙方自行協(xié)商確定的2008年上半年共有部分收益的分配方案為業(yè)主得七成、物管企業(yè)得三成，法院最終認(rèn)為，該案對(duì)共有部分收益分配的比例為業(yè)委會(huì)得70%、物業(yè)公司得30%較為合理。至于新華物業(yè)公司是否有利潤，并非其合理抗辯理由。

以公共廣告收入沖抵物業(yè)費(fèi)法院判駁回

王英作為富潤小區(qū)業(yè)主，自2008年至2013年期間，從未繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。物業(yè)公司訴至法院，要求王英繳納上述期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。王英則辯稱，新華物業(yè)公司為富潤小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)期間，將該小區(qū)內(nèi)大量公共電梯、燈箱等用于廣告位租賃，賺取了大量廣告費(fèi)，廣告費(fèi)應(yīng)當(dāng)歸全體業(yè)主共有，其作為業(yè)主也享有收益部分，且該公司從未進(jìn)行過賬目公開。故不同意繳納物業(yè)費(fèi)，要求用廣告費(fèi)用進(jìn)行沖抵。

法院審理后，駁回了王英的抗辯主張。

法官評(píng)析：物業(yè)費(fèi)的性質(zhì)并非物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金，它的90%以上都用于業(yè)主公共部位的維修養(yǎng)護(hù)及其它公共開支，業(yè)主不繳納物業(yè)費(fèi)，是損害業(yè)主共同利益的行為，因此，業(yè)主沒有理由拒絕交納物業(yè)費(fèi)用。同時(shí)，公共區(qū)域廣告收益應(yīng)當(dāng)由全體業(yè)主共享，但應(yīng)由小區(qū)業(yè)主委員會(huì)代全體業(yè)主行使權(quán)利。個(gè)別業(yè)主是無權(quán)代表全體業(yè)主提出將公共廣告收入沖抵個(gè)人物業(yè)費(fèi)主張的。故法院對(duì)王英要求行使抵銷權(quán)的抗辯不予支持。

倘若業(yè)主認(rèn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)涉嫌“侵吞”了公共收益，可以提請(qǐng)業(yè)主委員會(huì)要求物業(yè)公司公開收支賬目，要求其限期改正。期限屆滿不改正的，可以由業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主提起訴訟，要求其承擔(dān)返還義務(wù)。物業(yè)公司實(shí)在不勝任的，還可以將其解聘，另聘用其他物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)場(chǎng)，而不應(yīng)通過不交納物業(yè)費(fèi)的方式表達(dá)異議。

法官提醒：1.業(yè)主不能自行主張以公共收入沖抵個(gè)人物業(yè)費(fèi)。業(yè)委會(huì)是通過業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生的，由業(yè)主授權(quán)對(duì)小區(qū)進(jìn)行管理，業(yè)委會(huì)委托物業(yè)公司執(zhí)行具體事務(wù)。故在小區(qū)里發(fā)布商業(yè)廣告，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過業(yè)委會(huì)或物管企業(yè)的同意。同理，當(dāng)針對(duì)小區(qū)共有部分之收益出現(xiàn)糾紛，即全體業(yè)主的合法權(quán)益受到侵犯時(shí)，業(yè)委會(huì)應(yīng)為全體業(yè)主主張權(quán)利，而不能采取個(gè)別業(yè)主分別主張的解決方式。2.公共收益分配，應(yīng)適當(dāng)考慮物業(yè)公司付出的管理成本。同時(shí)應(yīng)注意的是，公共區(qū)域雖然歸業(yè)主共有，但收益分配時(shí)應(yīng)考慮到相關(guān)收益的產(chǎn)生，在很大程度上也得益于物業(yè)公司的管理行為，故對(duì)該部分的收益分配，全體業(yè)主和物管企業(yè)可以通過合同約定進(jìn)行分配，在沒有約定的情形下，應(yīng)當(dāng)依法分配。

責(zé)任編輯/項(xiàng)利軍