□文/李 華 李玉菁 王成元

（江西理工大學(xué) 江西·贛州）

棚戶區(qū)在不同的地方具有不同的含義，中國(guó)科學(xué)技術(shù)名詞審定委員會(huì)審定公布:棚戶區(qū)為在城市中個(gè)人或群體以非常規(guī)方法占用空地及空房而造成某一區(qū)域的發(fā)展。從2005年開(kāi)始國(guó)家就努力對(duì)棚戶區(qū)進(jìn)行改造。江西政府制定的《贛州市土地利用總體規(guī)劃（2006-2020年）》明確提出，要進(jìn)一步完善城鎮(zhèn)體系，至2020年城鎮(zhèn)化水平為52%。

一、贛州市概況

贛州位于江西南部，贛江上游，東接福建省三明市和龍巖市，南臨廣東省梅州市、河源市和韶關(guān)市，西靠湖南省郴州市，北連本省吉安、撫州地區(qū)。處于我國(guó)東南沿海地區(qū)向中部?jī)?nèi)地延伸的過(guò)渡地帶，是內(nèi)地通向東南沿海的重要通道之一。國(guó)土面積3.94萬(wàn)平方公里，約占江西土地面積的1/4；人口897萬(wàn)（2010年），其中常住人口830萬(wàn)，約占江西總?cè)丝诘?/5。目前，中心城區(qū)國(guó)有土地人口74.26萬(wàn)，建成區(qū)面積81.2平方公里。

二、當(dāng)前棚戶區(qū)現(xiàn)狀研究的迫切性

1、棚戶區(qū)改造的矛盾。由以上數(shù)據(jù)可以看出國(guó)家和各級(jí)政府對(duì)棚戶區(qū)改造的高度重視，然而由于土地征收具有公共目的性、強(qiáng)制性、屬權(quán)轉(zhuǎn)移性和補(bǔ)償性，加上協(xié)調(diào)不一致等原因，政府和農(nóng)民的矛盾銳化，頻頻出現(xiàn)由于棚戶區(qū)征收產(chǎn)生的事故。隨著贛州市大規(guī)模棚改工作的啟動(dòng)，如何更好地維護(hù)被征收人的合法權(quán)益，盡可能地贏得群眾的支持配合，是棚改推進(jìn)組必須考慮的問(wèn)題。

2、評(píng)估方法。目前，贛州市各評(píng)估機(jī)構(gòu)主要是用市場(chǎng)比較法、成本法和收益法等三大基本方法對(duì)棚戶區(qū)的房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。盡管這三大方法應(yīng)用非常廣泛，但卻有它的缺陷，如一個(gè)評(píng)估師在有限的時(shí)間內(nèi)只能對(duì)少量的房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，這就導(dǎo)致效率低下，浪費(fèi)社會(huì)財(cái)富。不同房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)甚至不同時(shí)間對(duì)同一房地產(chǎn)或同一類型房地產(chǎn)的評(píng)估結(jié)果可能會(huì)不同，因?yàn)樗麄兯x取的指標(biāo)、權(quán)重等會(huì)有所差異，這就導(dǎo)致了不公平性，加重社會(huì)矛盾。

3、當(dāng)前棚戶區(qū)現(xiàn)狀研究的迫切性。可以看出，贛州市當(dāng)前棚戶區(qū)改造的突出問(wèn)題不僅是贛州市棚戶區(qū)的問(wèn)題，而是全省乃至全國(guó)都存在這樣的問(wèn)題。究其根本原因，就是沒(méi)有對(duì)棚戶區(qū)的現(xiàn)狀進(jìn)行一個(gè)全面、詳細(xì)的研究，如實(shí)地掌握棚戶區(qū)的各方面資料。要掌握的棚戶區(qū)資料不僅僅是各個(gè)片區(qū)中棚戶區(qū)的分布情況，更要擁有大至各片區(qū)、小至各家各戶的戶數(shù)和人數(shù)，等等。只有全方位地了解定位研究對(duì)象的情況，我們的研究才有意義，從而制定出準(zhǔn)確、有針對(duì)性的政策和方針。

三、贛州市棚戶區(qū)現(xiàn)狀研究

1、改造現(xiàn)狀。2011年江西省政府給贛州市下達(dá)的城市棚戶區(qū)（危舊房）改造需完成數(shù)為16，811戶，結(jié)合贛州市實(shí)況，市政府將改造需完成數(shù)追加至29，060戶。如此贛州市的棚戶區(qū)（危舊房）改造總數(shù)達(dá)到江西省總數(shù)的30.91%。2011年以來(lái)贛州中心城區(qū)棚戶區(qū)（危舊房）和城中村綜合改造工作穩(wěn)定有序地進(jìn)行，并取得了初步成效。截至2011年12月，已全面啟動(dòng)了水泵廠、贛南造紙廠、章江新區(qū)、潮泥灣、藕塘里等綜合改造地塊征收工作，共完成征地6，358.57畝，達(dá)成拆遷協(xié)議18，189戶，征收（拆遷）房屋面積約4，104，000平方米。

2、贛州市棚戶區(qū)概況。為了保證數(shù)據(jù)的真實(shí)性，本文結(jié)合贛州市國(guó)土資源局提供的資料，在贛州市范圍內(nèi)做了全面的調(diào)查。贛州市棚戶區(qū)主要分為5大片區(qū)，包含的鎮(zhèn)、街、需改造地塊、單位個(gè)數(shù)、涉及戶數(shù)和涉及人口如下:

河套老城區(qū):解放包含的改造地塊有新贛南路區(qū)域，涉及村（居）有新贛南路居，涉及戶數(shù)2，908戶，人口8，353人。贛江包含的改造地塊有東橋路、東郊路等和東郊路區(qū)域，相關(guān)企業(yè)、單位個(gè)數(shù)分別有0和6個(gè)，涉及戶數(shù)分別有1，036和303戶，人口分別有4，112和1，061人。贛江解放包含的改造地塊有歷史街區(qū)，相關(guān)企業(yè)、單位個(gè)數(shù)0個(gè)，涉及戶數(shù)3，445戶，人口12，058人。南外包含的改造地塊分別有西郊路、氣壓機(jī)廠潮泥灣、紅旗村蔚藍(lán)半島東側(cè)城中村、紅旗村杉木樹(shù)下城中村、冶金汽修廠西側(cè)、稼軒路棚戶區(qū)，相關(guān)企業(yè)、單位個(gè)數(shù)分別有 0、3、1、4、0、1 個(gè)，涉及戶數(shù)分別有 160、747、357、1，238、35、820 戶，人口 721、2，980、1，608、5，498、156、2，240 人。東外包含的改造地塊分別有文明大道東延、肉聯(lián)廠周邊地塊、贛州酒廠周邊地塊、黃屋坪路至營(yíng)角上路、黃屋坪路、贛州水泵廠周邊地塊，相關(guān)企業(yè)、單位個(gè)數(shù)分別有 8、1、4、0、0、1 個(gè)，涉及戶數(shù)分別有1，294、242、583、178、134、135 戶，人口 4，249、811、1，957、535、402、540 人。拆遷總面積約為209萬(wàn)平方米，土地面積約為2，340畝。

章江新區(qū):水南包含的改造地塊有章江新區(qū)B、G、J、K、H 地塊，涉及村（居） 有長(zhǎng)塘、高樓、臘長(zhǎng)、南橋，相關(guān)企業(yè)、單位個(gè)數(shù)1個(gè)，涉及戶數(shù)2，508戶，人口8，825人。拆遷總面積約為226萬(wàn)平方米，土地面積約為4，300畝。

水東片區(qū):水東包含的改造地塊有東河大橋—和諧公園（贛儲(chǔ)路以西）、虔東大道兩側(cè)，相關(guān)企業(yè)、單位個(gè)數(shù)分別有16和23個(gè)，涉及戶數(shù)分別有2，001和1，385戶，人口分別有6，498和4，880人。拆遷總面積約為167萬(wàn)平方米，土地面積約為9，430畝。

開(kāi)發(fā)區(qū)、水西片區(qū):水西包含的改造地塊有西河橋至橡膠壩（八境臺(tái)可視范圍），該區(qū)域涉及村（居）有水西、水西居，相關(guān)企業(yè)、單位個(gè)數(shù)5個(gè)，涉及戶數(shù)981戶，人口3，336人。湖邊包含的改造地塊有錦江國(guó)際至西河大橋、楊梅渡公園至理工大學(xué)，相關(guān)企業(yè)、單位個(gè)數(shù)分別有2和0個(gè)，涉及戶數(shù)分別有285和384戶，人口分別有990和1，200人。拆遷總面積約為60萬(wàn)平方米，土地面積約為1，840畝。

峰山片區(qū):沙石包含的改造地塊有火車(chē)站至樓梯村，該區(qū)域涉及村（居）有吉埠，相關(guān)企業(yè)、單位個(gè)數(shù)5個(gè)，涉及戶數(shù)1，100戶，人口4，100人。拆遷總面積約為62萬(wàn)平方米，土地面積約為3，550畝。

四、結(jié)語(yǔ)

棚戶區(qū)現(xiàn)狀研究是棚戶區(qū)改造的首要任務(wù)和基礎(chǔ)性工作。為緩和棚戶區(qū)改造過(guò)程中遇到的各種矛盾，本文在縱觀贛州市概況的情況下，對(duì)贛州市棚戶區(qū)現(xiàn)狀進(jìn)行研究。為選擇更好的棚戶區(qū)征收補(bǔ)償評(píng)估方法做準(zhǔn)備，為政府制定相關(guān)的政策和措施、科學(xué)地規(guī)劃棚戶區(qū)改造工作提供基礎(chǔ)性研究。

[1]董成珍.棚戶區(qū)改造建設(shè)的項(xiàng)目管理[J].中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)，2011.12.

[2]江西省土地利用總體規(guī)劃（2006-2020年）[S].江西人民政府，2009.10.

[3]王偉星，樓江.房產(chǎn)稅稅基批量評(píng)估方法研究[J].上海房地，2011.8.