溫州房價(jià)慘跌

“溫州房價(jià)暴跌！兩年內(nèi)縮水近半！”

2012年11月，就在全國70座城市房價(jià)7成環(huán)比上漲時(shí)，浙江省溫州房價(jià)卻傳來這樣的聲音。繼2011年發(fā)生民間借貸危機(jī)后，2012年溫州經(jīng)濟(jì)的負(fù)面新聞可謂層出不窮，如今樓市又怎么了？

溫州，自改革開放以來，一直名揚(yáng)海內(nèi)外，除了溫州民營經(jīng)濟(jì)活躍、“溫商”遍布天下外，房地產(chǎn)的發(fā)展對拉動溫州GDP（國內(nèi)生產(chǎn)總值）也功不可沒，溫州炒房團(tuán)可謂獨(dú)具特色。在二、三線城市中，溫州是房價(jià)最高的城市之一。

然而，自2011年國家實(shí)施最嚴(yán)格房地產(chǎn)調(diào)控政策以來，溫州樓市迅速走向另一個(gè)完全不同的軌跡。近期國土資源部公布的城市地價(jià)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2012年第三季度，溫州住宅地價(jià)同比下降18.03%，是全國樓盤降價(jià)幅度最大的城市。

豪宅價(jià)格現(xiàn)腰斬

溫州市這些年房價(jià)猶如坐過山車一樣，直逼“天價(jià)”，其中轟動一時(shí)的樓盤當(dāng)屬綠城的鹿城廣場。2006年末，綠城集團(tuán)以33億元一舉摘取溫州“天盛地塊”，在甌江畔開始了“世界級都市綜合體”的造夢之旅。2010年，當(dāng)“綠城”鹿城廣場錦玉園一期呈現(xiàn)時(shí)，價(jià)格從2008年首次開盤時(shí)的4.38萬元/平方米一路攀升到7萬～10萬元/平方米，將溫州房價(jià)推向高潮。

然而，時(shí)過境遷，自房地產(chǎn)調(diào)控以來，鹿城廣場的房價(jià)一路走低。

記者在幾家房產(chǎn)中介了解到，自2012年年初，溫州房價(jià)就開始下跌，其中綠城的錦玉園跌幅最大，目前超過50%?！?1世紀(jì)不動產(chǎn)”的經(jīng)紀(jì)人告訴記者，現(xiàn)在錦玉園中面積超過400平方米的房子，售價(jià)在4.5萬元/平方米，小面積如145平方米的房子，價(jià)格在4.2萬元/平方米，因業(yè)主需要現(xiàn)金，如有意購買價(jià)格還可以面談。

不止綠城集團(tuán)，溫州最大的房地產(chǎn)商“中梁置業(yè)”，其開發(fā)的眾多項(xiàng)目，如：中央公館、首府、棕櫚灣、國賓1號等也開始降價(jià)。其中，曾在2012年2月份開盤時(shí)吸引8000余人來參觀的國賓1號，原均價(jià)2.7萬元/平方米，目前在搜房網(wǎng)上的報(bào)價(jià)為19315元/平方米。

中央公館位于學(xué)院路上，小區(qū)面積很大，內(nèi)部景觀設(shè)置優(yōu)越，有立體雕塑、景觀走廊和園亭小橋等。中央公館開盤時(shí)間為2007年，開盤后最高價(jià)格是7.5萬元/平方米。目前這個(gè)小區(qū)的房價(jià)降至6萬元/平方米左右，還算是比較堅(jiān)挺。

華府天地在中央公館對面，中間隔著一條馬路，華府天地由浙江華豐房地產(chǎn)開發(fā)，定位是生態(tài)、高尚、尊貴的稀世宅邸，也是一個(gè)高檔小區(qū)。總占地面積是1.9萬多平方米，由8幢18+1層高層組成（一層為架空層），均為全躍層340平方米套型，開盤時(shí)價(jià)格為6.5萬元/平方米，目前降至5萬元/平方米左右。

市區(qū)堅(jiān)挺但交易量少

據(jù)溫州大學(xué)房地產(chǎn)研究所的“市場監(jiān)測數(shù)據(jù)”顯示，2006～2011年，溫州市區(qū)商品房銷售均價(jià)從8045元/平方米一路上漲到34674元/平方米，6年中上漲4.2倍。

1997年，首屆“房交會”開幕時(shí)，溫州新城住宅價(jià)格僅1200元～2000元/平方米，從2001年下半年開始，

溫州市區(qū)房價(jià)出現(xiàn)第一次較大幅度上升。2005年初，大南門區(qū)域房價(jià)率先突破萬元，之后便一發(fā)不可收拾。2008年，雖然受國際金融危機(jī)以及全國其他城市房價(jià)大幅下跌影響，溫州市區(qū)房價(jià)改變連續(xù)多年上漲的趨勢，普遍出現(xiàn)下降，甚至每平方米下降4000元左右。但到了2009年，樓市就開始回暖，市區(qū)房價(jià)均價(jià)達(dá)2.6萬元/平方米。2010年，市區(qū)房價(jià)均價(jià)已沖破3萬元/平方米大關(guān)。

溫州平安易居房產(chǎn)營銷有限公司經(jīng)理陳逸表示：“溫州房價(jià)這10多年以來上漲確實(shí)很快，均價(jià)從四五千到四五萬，再到最頂峰的10萬元/平方米。不過，樓市調(diào)控政策遏制了這種上漲勢頭，調(diào)控總體來講分兩部分，一是限購，一是限貸，其中限購政策是非常嚴(yán)厲的，就像在人身上插了兩把刀，如果把刀拔下來，傷口會很痛?！?/p>

據(jù)介紹，溫州有3個(gè)區(qū)，其中，龍灣區(qū)和甌海區(qū)的房價(jià)縮水比較厲害，鹿城區(qū)作為主城區(qū)房價(jià)還比較堅(jiān)挺?！半m然鹿城區(qū)房價(jià)穩(wěn)住了，但成交量并不理想。根據(jù)我們公司5～11月份的統(tǒng)計(jì)，二手房基本上平均每月成交量維持在1000套左右，比調(diào)控之前回落70%～80%，原來每月成交量有1200～1500套?！标愐菡f，房價(jià)跟頂峰時(shí)期比是縮水了，但比調(diào)控最嚴(yán)厲的2011年要好一些，2011年每月成交量才400套。

關(guān)于綠城區(qū)房價(jià)2012年1月份就開始回落，且跌幅超過50%的說法，陳逸認(rèn)為，10萬元/平方米只是掛牌價(jià)，并不是成交價(jià)格，實(shí)際成交價(jià)是6.5萬元/平方米。“從我們成交的實(shí)際情況來看，11月綠城區(qū)成交了10多套，均價(jià)在5.5萬元/平方米左右。綠城區(qū)不能代表溫州樓市，這只是個(gè)別現(xiàn)象?！?/p>

信貸危機(jī)或成致命傷

每年年底都是溫州市民購房和房產(chǎn)投資熱情集中釋放的時(shí)期，不過，在“2012溫州冬季房展會”上，記者發(fā)現(xiàn)展會規(guī)模比往年小很多。不但參展商數(shù)量稀少，來自溫州本地、杭州、嘉興和江西九江等地項(xiàng)目亮相后乏人問津，就連“總價(jià)26萬元起”等廣告語也遭受冷遇。前園山莊更是宣稱每平方米僅售4000元，但由于參觀人數(shù)太少而沒掀起什么波瀾。

“除了樓市調(diào)控，信貸危機(jī)和金融危機(jī)對溫州樓市影響也非常大?！标愐莞嬖V記者，2012年銀行的不良資產(chǎn)增加，房產(chǎn)是其中重要一部分。打個(gè)比方，房子原市場價(jià)是400萬元，在銀行貸款為300萬元，房價(jià)下降后房子資不抵債，銀行收回后，如果通過法院拍賣，法院要征收3%的傭金，購買人要支付1.5%～3%的拍賣費(fèi)，而傭金要銀行自己承擔(dān)。因此，在通過法院拍賣之前，銀行希望通過中介公司推向市場，如果沒有賣掉，再通過法院拍賣。據(jù)悉，2012年鹿城區(qū)法院已不再受理信貸危機(jī)給銀行造成的不良資產(chǎn)案件。

房價(jià)下跌還有什么原因呢？陳逸認(rèn)為和溫州經(jīng)濟(jì)模式有關(guān)。溫州經(jīng)濟(jì)的發(fā)展經(jīng)歷了四個(gè)階段，最開始是小家庭作坊模式，后到創(chuàng)中國馳名商標(biāo)階段，再到用房產(chǎn)包括廠房做抵押去外地投資房產(chǎn)，近年溫州人又開始運(yùn)作私募基金，事實(shí)證明做得不是很成功。另外，企業(yè)擴(kuò)張需要資金，很多老板用自己的企業(yè)設(shè)備去銀行抵押貸款，但在生產(chǎn)上沒有收益，于是把自己名下的房產(chǎn)拿來出售。“現(xiàn)在市場上掛牌出售的房子70%～80%都是要套現(xiàn)的，有些每平方米降價(jià)1000元，比市場價(jià)至少縮水10%。一方面是因?yàn)殂y行貸款到期，另一方面自發(fā)生信貸危機(jī)后，人的誠信度降低，即使有錢也不敢外借了，很多人前期投資多套房產(chǎn)，短期內(nèi)可以承受還貸，長期承受不住壓力就會拋售房子?！?/p>

房價(jià)何時(shí)回歸理性

2012年11月20日，溫州市住建委黨委書記、主任周守權(quán)做客《溫網(wǎng)議事廳》與網(wǎng)民在線交流時(shí)，有網(wǎng)友提問：“十八大住建部提出樓市調(diào)控政策不放松，溫州房價(jià)在全國又位居高位，在目前實(shí)行最嚴(yán)格限購調(diào)控政策下，溫州房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行情況如何？”周守權(quán)回答說：“目前，溫州政府對房價(jià)總體目標(biāo)有3個(gè)層次要求，第一個(gè)層次，高檔商品房價(jià)格2.5萬；第二個(gè)層次，中等商品房價(jià)格2萬；第三個(gè)層次，普通商品房價(jià)格回落到1.5萬?！?/p>

根據(jù)周守權(quán)的解釋，以70平米普通商品房為例，價(jià)格設(shè)定為105萬元，一家三口，人均收入3.5萬元，全家人就是10.5萬元，10年就能買到房子，讓整個(gè)房價(jià)與人均收入比回落到10倍?！笆舜筇岢鼍用袢司杖氡对鲇?jì)劃，若每年按10%來算，過不了幾年溫州房價(jià)收入比就可達(dá)到7∶1或8∶1左右，對老百姓來講，是能夠買得起的房價(jià)收入比?！?/p>

周守權(quán)的話似乎給溫州未來房價(jià)指明了方向。然而，陳逸認(rèn)為，2013年房價(jià)即使下降幅度亦不會太大，因?yàn)閯傂孕枨笕匀淮嬖凇?/p>

“另外，省市政府對溫州經(jīng)濟(jì)有了充分考慮，最近提出打造溫州為東南亞太地區(qū)的金融副中心，雖然和上海、寧波還有差距，但這對溫州是一個(gè)利好的消息。”陳逸進(jìn)一步分析說，“萬科”和“萬達(dá)”等大型房企已經(jīng)進(jìn)入溫州，“萬通”也對溫州投資了100多億元，這表明它們對溫州的經(jīng)濟(jì)有信心。

“溫州城市建設(shè)的框架拉得很大，原來是一條甌江，現(xiàn)在提出跨海發(fā)展。”在陳逸看來，溫州每年春節(jié)都會舉行全球溫州人大會，且溫州在外華僑有70萬人左右，在全國各地的商會有60多個(gè)，政府如能把這些在外的“溫商”引進(jìn)來，對溫州經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)將是不可估量的。“2012年上半年舉辦過兩三次招商會，溫州已經(jīng)吸引了超過3000多億元的資金，這對房地產(chǎn)的發(fā)展將起到帶動作用?！?/p>

最后，陳逸表示，很多客戶在接受他的回訪時(shí)明確表示不準(zhǔn)備降房價(jià)，因?yàn)闇刂菔且粋€(gè)地少人多的城市，雖然短期內(nèi)房價(jià)下跌使投資者喪失信心，但從中長期來看，房價(jià)還會有上升的趨勢。

溫州房價(jià)究竟何時(shí)能夠理性回歸到周守權(quán)主任所說的范圍呢？我們拭目以待。

（摘自《中國經(jīng)貿(mào)聚焦》 作者：泓宜）