張忠野

（華東政法大學(xué)經(jīng)濟(jì)法學(xué)院，上海200042）

車位、車庫權(quán)屬制度比較研究*

張忠野

（華東政法大學(xué)經(jīng)濟(jì)法學(xué)院，上海200042）

我國《物權(quán)法》第74條對車庫權(quán)屬、使用權(quán)等制度做了原則規(guī)定，由于歸屬不清，實(shí)踐中諸多問題仍然缺乏解決依據(jù)。美國、日本、加拿大等國家關(guān)于車庫制度的立法基本依托建筑物區(qū)分所有制度解決車庫權(quán)屬，在區(qū)分物業(yè)小區(qū)的創(chuàng)設(shè)過程中以法定專有、共有的方式明確規(guī)定其權(quán)屬，以約定專有的方式增加其靈活性，以專門立法規(guī)范區(qū)分所有及車位車庫制度，這應(yīng)成為完善我國車位、車庫制度的基本方向。

車位車庫；區(qū)分所有；權(quán)利歸屬

一、我國車位、車庫制度基本內(nèi)容及問題

我國《物權(quán)法》第74條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定?！蔽覈段餀?quán)法》關(guān)于車位、車庫權(quán)屬的規(guī)定確立了三個(gè)原則。首先，該規(guī)定確立了車庫“首先滿足業(yè)主的需要”的原則。只有在首先解決了小區(qū)業(yè)主的停車問題之后，多余的小區(qū)車庫車位才可以向小區(qū)以外的人出租、出售。如果允許將小區(qū)車庫毫無限制地轉(zhuǎn)讓給小區(qū)外的業(yè)主，會(huì)造成小區(qū)內(nèi)業(yè)主使用車庫的緊張局面，影響小區(qū)生活的安寧與質(zhì)量。小區(qū)的車庫本質(zhì)是小區(qū)的整體環(huán)境的內(nèi)容，是附屬于整個(gè)小區(qū)的居住便利而建造的，其應(yīng)該服從于小區(qū)購買專有部分的利用，這也是小區(qū)成員權(quán)的重要體現(xiàn)；車位可以在小區(qū)業(yè)主之間自由轉(zhuǎn)讓，而不能隨意向小區(qū)業(yè)主以外的人轉(zhuǎn)讓。該規(guī)定對非小區(qū)業(yè)主購買小區(qū)車位作出一定的限制，即車位原則上在盡可能不影響小區(qū)物業(yè)管理的前提下可以出租。1其次，該規(guī)定確立了占用共有道路或者其他場所停放汽車的車位、車庫法定共有原則。這里所指的就是小區(qū)內(nèi)利用公共道路所設(shè)置的地面停車位，其只是通過劃線分割而成，占有的是小區(qū)內(nèi)共有的道路。這類車位根據(jù)建筑物區(qū)分所有權(quán)之共有部分理論確定為全體業(yè)主共有，產(chǎn)權(quán)較為明確。但這里仍然需要注意的是這類車位的使用權(quán)的歸屬問題。這類車位是占有小區(qū)共用道路而形成的，那么，此種車位的使用權(quán)就應(yīng)當(dāng)依從道路使用權(quán)的歸屬而定?！段餀?quán)法》第73條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外?！本G地、道路已經(jīng)記錄到房屋所依附的土地之中，因此在商品房出售之后就已經(jīng)轉(zhuǎn)化為全體業(yè)主共有，服務(wù)于公共目的，成為小區(qū)整體環(huán)境的一部分。2小區(qū)業(yè)主對公共道路享有使用權(quán)，基于此在小區(qū)道路上設(shè)置的車位的使用權(quán)同樣也應(yīng)當(dāng)屬于業(yè)主所有。在現(xiàn)實(shí)生活中，一般是由需要使用車位的業(yè)主定期向小區(qū)物業(yè)公司繳納一定的使用費(fèi)，物業(yè)公司再將此筆費(fèi)用作為物業(yè)管理費(fèi)的一部分或者維修基金為全體業(yè)主使用。再次，該規(guī)定確立了小區(qū)車庫權(quán)屬依約確定的原則即約定原則。如果是以出售或者附贈(zèng)的方式處理小區(qū)車庫，那么車庫就應(yīng)屬于相應(yīng)的業(yè)主專有；如果是以出租方式暫時(shí)租借給業(yè)主使用的，那么開發(fā)商擁有的就是小區(qū)車庫的所有權(quán)，業(yè)主享有的則是車庫的使用權(quán)。通過約定解決歸屬，實(shí)質(zhì)上是通過市場機(jī)制解決糾紛，有利于對車位車庫的有效管理與利用。當(dāng)然其中開發(fā)商與業(yè)主以購買方式取得的是車位車庫的所有權(quán)，業(yè)主對車位車庫享有專用權(quán)，專用權(quán)可以帶動(dòng)車庫車位的流轉(zhuǎn)。

約定解決小區(qū)車位車庫的權(quán)屬問題有其科學(xué)和明智的一面，但我國《物權(quán)法》第74條只對建筑區(qū)域內(nèi)、規(guī)劃用于停放汽車的車庫、車位的歸屬予以明確，其他性質(zhì)和種類的車位車庫不在其調(diào)整范圍之內(nèi)。因此以約定方式處理車位車庫糾紛的前提是：只能適用于開發(fā)商獨(dú)立開發(fā)建設(shè)的、未列入業(yè)主分?jǐn)偟?、在法定?guī)劃比例之外的車位車庫的歸屬處理3?！笆紫葷M足業(yè)主的需要”原則缺乏確定性。第一，業(yè)主內(nèi)涵外延不確定，僅購買車庫車位且經(jīng)過物權(quán)登記取得車庫車位的所有權(quán)人是否為業(yè)主即不明確。第二，“業(yè)主需要”屬于常識(shí)性范疇，不易判斷。對于購房時(shí)沒有能力購買停車位而后來購車的業(yè)主，在小區(qū)沒有停車位的情況下，是否能要求開發(fā)商或物業(yè)公司開發(fā)新的停車位；小區(qū)業(yè)主在轉(zhuǎn)售其房屋即建筑物的專有部分時(shí)，相應(yīng)地，其原先擁有的車位車庫是否也必須遵循此規(guī)定首先滿足小區(qū)內(nèi)其他業(yè)主的需要，是否要經(jīng)過其他業(yè)主的同意；已經(jīng)依法購買了一個(gè)車位的業(yè)主是否可以依需要再購買建筑區(qū)劃內(nèi)的一個(gè)或者多個(gè)車位等等，均不明確。第三，屬于共有的地表車位應(yīng)當(dāng)如何使用不明確。筆者認(rèn)為，地表共有的車位使用方法應(yīng)當(dāng)明確：（1）應(yīng)當(dāng)留出一部分作為訪客車位；（2）其余部分可以建立專有使用權(quán)或者通過租賃的方式取得使用權(quán)；（3）建立專有使用權(quán)或者通過租賃的方式取得使用權(quán)形成的收入，應(yīng)當(dāng)歸屬于全體業(yè)主所有。

二、車庫制度的比較法分析

在美國，法律界定物業(yè)小區(qū)房屋單元或?qū)Ｓ胁糠值姆秶瓦吔缰饕袃煞N方法。一是法定，即在各州的區(qū)分所有物業(yè)產(chǎn)權(quán)法中明確規(guī)定界定房屋單元的范圍和邊界的基本原則。二是約定，即在協(xié)議或合同中對如何界定房屋單元的范圍和邊界作出約定。美國在設(shè)計(jì)物業(yè)小區(qū)內(nèi)停車位的產(chǎn)權(quán)制度的時(shí)候，一般都遵循以下兩個(gè)基本的原則：第一，不允許小區(qū)業(yè)主以外的任何他人擁有小區(qū)內(nèi)停車位的產(chǎn)權(quán)；第二，不允許物業(yè)小區(qū)內(nèi)的停車位作為獨(dú)立的專有部分單獨(dú)買賣。4美國《統(tǒng)一區(qū)分所有物業(yè)產(chǎn)權(quán)法》第1-103（7）條將物業(yè)小區(qū)定義為：“房屋單元由業(yè)主單獨(dú)所有而其余部分由房屋單元業(yè)主共同所有的物業(yè)小區(qū)。凡是不可分割的共有部分不由房屋單元業(yè)主共同所有的物業(yè)小區(qū)，便不是區(qū)分所有物業(yè)小區(qū)?！?也就是說，小區(qū)內(nèi)的任何設(shè)施，只要不是專有部分，就是共有部分。其理論依據(jù)仍是建筑物區(qū)分所有制度，除了小區(qū)房屋業(yè)主外，不允許任何其他人在小區(qū)內(nèi)擁有任何共有部分的設(shè)施設(shè)備。根據(jù)美國法律，物業(yè)小區(qū)內(nèi)停車位的產(chǎn)權(quán)安排有以下幾種方式。其一，將車庫界定為房屋單元的組成部分。美國《統(tǒng)一區(qū)分物業(yè)產(chǎn)權(quán)法》第2-102（3）條規(guī)定：“除了以上（2）規(guī)定的情況之外，房屋單元邊界之內(nèi)的所有空間、室內(nèi)分割墻和其他固定裝置和附屬物，均為房屋單元的組成部分。”6作為附屬設(shè)施的小區(qū)停車位被規(guī)定為房屋單元的組成部分，不允許小區(qū)業(yè)主以外的任何其他人在小區(qū)內(nèi)擁有任何共有部分的設(shè)施設(shè)備，小區(qū)內(nèi)的停車位不得作為獨(dú)立的專有部分單獨(dú)買賣、單獨(dú)抵押，只能隨著房屋單元的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓，但是這種車庫允許出租，業(yè)主不使用，可以租給小區(qū)內(nèi)的其他業(yè)主使用。其二，將車庫界定為指定供專用的共有部分。所謂“指定供專用的共有部分”，在本質(zhì)上屬于物業(yè)小區(qū)的共有部分，但由設(shè)立物業(yè)小區(qū)總協(xié)議書指定，僅供某個(gè)房屋單元的業(yè)主專用。美國《統(tǒng)一區(qū)分物業(yè)產(chǎn)權(quán)法》第2-109(10)條規(guī)定：“指定供專用的共有部分的位置和范圍，包括走廊、陽臺(tái)和天井以及其他的停車位和本法2-102（2）和（4）7中所描述的其他指定供專用的共有部分?！?同時(shí)其第1-103(16)條規(guī)定了“指定供專用的共有部分”是“按照設(shè)立物業(yè)小區(qū)總協(xié)議書的規(guī)定，或按本法2-102（2）或（4）的規(guī)定，指定供一套或多套房屋單元但非全部房屋單元排他性使用的共有部分”。9上述設(shè)立物業(yè)小區(qū)總協(xié)定書中的規(guī)定是為了滿足美國《統(tǒng)一區(qū)分物業(yè)法》第2-105條第(6)、（7）款的規(guī)定，即第2-105條第（6）款規(guī)定：依照本法2-109（b）（10）的規(guī)定，除該法2-102（2）和（4）以外，說明還有哪些屬于指定供專用的共有部分；第2-105條第（7）款規(guī)定：除了該法2-102（2）和（4）規(guī)定的指定供專用的共有部分外，說明哪些不動(dòng)產(chǎn)（除開發(fā)商保留了開發(fā)權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)外）隨后可能被作為指定供專用的共有部分以及分配方法。10其中除了該法2-102（2）和（4）所述的指定供專用的共有部分之外，對于其他指定供專用的共有部分，總協(xié)議書明確規(guī)定歸哪套或哪幾套房屋單元使用。未經(jīng)有關(guān)業(yè)主同意，總協(xié)議書對指定供專用的共有部分所作的分配不得更改。11與其他的共有部分相同，指定供專用的共有部分也是由全體業(yè)主共有的，但這并不意味著全體業(yè)主都有權(quán)利使用指定供專用的共有部分。關(guān)于對供專用的共有部分的維修及其費(fèi)用業(yè)主委員會(huì)應(yīng)負(fù)責(zé)；當(dāng)然，為了更加合理使用指定專用的部分，總協(xié)議書可以規(guī)定由使用該部分的業(yè)主直接承擔(dān)相關(guān)的費(fèi)用而不由全體業(yè)主承擔(dān)。其三，將車庫停車位界定為小區(qū)的共有部分。美國各州的區(qū)分所有物業(yè)產(chǎn)權(quán)法，大多都將物業(yè)小區(qū)的共有部分定義為“除房屋單元以外的全部物業(yè)小區(qū)”。美國《統(tǒng)一區(qū)分物業(yè)產(chǎn)權(quán)法》第1-103條第（4）款規(guī)定了共有部分是指除房屋單元以外的全部物業(yè)小區(qū)。12第1-103條第（7）款強(qiáng)調(diào)了“區(qū)分所有物業(yè)小區(qū)”，指房屋單元由業(yè)主單獨(dú)所有而其余部分由房屋單元業(yè)主共同所有的物業(yè)小區(qū)。凡是不可分割的共有部分是不由房屋單元業(yè)主共同所有的物業(yè)小區(qū)，便不是區(qū)分所有物業(yè)小區(qū)。13美國《統(tǒng)一區(qū)分物業(yè)產(chǎn)權(quán)法》或設(shè)立物業(yè)小區(qū)總協(xié)議書未對組成共有部分的各部分作出詳盡無遺的列舉，是因?yàn)楦鶕?jù)上述規(guī)定共有部分和房屋單元的界限很容易劃分，共有部分根據(jù)其定義包括除被指定為房屋單元外的物業(yè)小區(qū)內(nèi)所有的不動(dòng)產(chǎn)。如果在設(shè)立物業(yè)小區(qū)總協(xié)議書中沒有將小區(qū)車庫規(guī)定為房屋單元的組成部分或者指定供專用的共有部分，則可將車庫界定為小區(qū)物業(yè)的共有部分。上述三種將小區(qū)車庫界定為房屋單元組成部分、指定供專用的共用部分及共有部分的作法在美國比較常見。但需要注意的是，不管采取哪種形式界定，小區(qū)車庫的權(quán)屬均須在物業(yè)小區(qū)總協(xié)定書中明確加以規(guī)定從而使購房者清楚自己對小區(qū)車庫到底有什么樣的權(quán)利。

在加拿大，建筑物區(qū)分所有住宅小區(qū)有三種類型的物業(yè)：分契單位（即由獨(dú)立業(yè)主擁有的獨(dú)立居住單位）、共有物業(yè)14以及指定供專用的共有物業(yè)15。共有物業(yè)是指所有業(yè)主可以共同使用的區(qū)域，包括建筑物所在的土地、樓道、停車場、景觀、外墻及娛樂設(shè)施等。其中庭院、陽臺(tái)、停車位、儲(chǔ)物間等可以通過指定供某些業(yè)主專用。對上述專有和共有物業(yè)作出劃分的分契物業(yè)計(jì)劃書在相關(guān)機(jī)構(gòu)中都有副本存檔。因此加拿大《分契物業(yè)法》規(guī)定了業(yè)主對于車位、車庫享有怎樣的權(quán)利取決于創(chuàng)設(shè)分契物業(yè)的“分契約物業(yè)計(jì)劃書”對車位、車庫權(quán)屬的安排，其有以下幾種形式。第一，將車庫界定為分契物業(yè)的組成部分。加拿大《分契物業(yè)法》第68條的四款分別規(guī)定：（1）除非分契計(jì)劃另有顯示，如果一個(gè)分契單位以墻壁、地板或天花板與另一個(gè)分契單位、共有物業(yè)或另地片相區(qū)分，分契單位的界線是構(gòu)成分契單位的墻壁、地板或天花板的結(jié)構(gòu)部分的表面與構(gòu)成另一分契單位、共有物業(yè)或另一地片的墻壁、地板或天花板的結(jié)構(gòu)部分表面的中線。（2）如果一個(gè)分契單位不是以墻壁、地板或天花板與另一分契單位、共有物業(yè)或與另一地片相區(qū)分，分契單位界線如分契計(jì)劃上顯示。（3）分契計(jì)劃上顯示的界線應(yīng)以登記人員批準(zhǔn)的方式顯示。（4）盡管第（1）款至第（3）款有規(guī)定，根據(jù)規(guī)章，在未開發(fā)的土地分契計(jì)劃中，界線應(yīng)顯示在分契計(jì)劃上參照勘驗(yàn)員勘測的結(jié)果并遵照根據(jù)《土地勘驗(yàn)員法》第75條并為實(shí)現(xiàn)本條的目的而制定的規(guī)定。16在加拿大，分契單元一類是由墻壁、地板和天花板間隔而成的；另一類無墻壁、地板和天花板間隔，而是依照分契計(jì)劃上顯示的分契單位界線形成的，這類分契單元的邊界需遵從《土地勘驗(yàn)員法》第75條的要求。但是加拿大《分契物業(yè)法》第244條第2款規(guī)定：“設(shè)計(jì)用來與供居住分契單位一起使用的車位、車庫，儲(chǔ)藏室及相似區(qū)域或空間不得被指定為單獨(dú)的分契單位，而應(yīng)被作為分契單位或共有物業(yè)。”17在小區(qū)內(nèi)與供居住的分契單元一起使用的車位、車庫是不可以成為上面提到的二類分契物業(yè)單元的，其只可以作為分契單元的組成部分或者共有物業(yè)隨分契物業(yè)單元一并轉(zhuǎn)讓或處分。第二，將車庫界定為共有部分。與供居住的分契單元一起使用的車位、車庫是可以作為共有物業(yè)存在的。需要注意的是，加拿大《分契物業(yè)法》第76條規(guī)定的共有物業(yè)排他使用許可：“（1）根據(jù)第71條，分契法團(tuán)可以給予業(yè)主或承租人對共有資產(chǎn)或未被指定為供專用的共有物業(yè)排他使用許可或特權(quán)；（2）第（1）款規(guī)定的許可或特殊權(quán)利可被給予不超過一年的期限，也可附有條件；（3）分契法團(tuán)可更新許可或特殊權(quán)利的內(nèi)容且更新時(shí)可改變期限或條件；（1）根據(jù)第（1）款給予的許可或特殊權(quán)利分契法團(tuán)可以通過給予業(yè)主或承租人合理通知而撤銷。”18分契法團(tuán)所賦予的共有物業(yè)排他使用許可是臨時(shí)性的，其依附于特定的業(yè)主或承租人而存在，而不依附于分契單元。分契單元的賣主無法通過買賣契約將這種臨時(shí)性的專用車位、車庫的權(quán)利轉(zhuǎn)讓給新的分契單元所有人。只有分契法團(tuán)有權(quán)利決定是否將車位、車庫的使用權(quán)授予新的分契單元所有人。第三，將車庫界定為供專有使用的共有部分。在分契物業(yè)計(jì)劃中將車位、車庫界定為指定供專用的共有物業(yè)，由特定的分契物業(yè)單元使用也比較常見?！斗制跷飿I(yè)法》第74條規(guī)定：“（1）共有物業(yè)可經(jīng)年度或特別大會(huì)上3/4表決通過的決議被指定為供專用的共有物業(yè)；（2）第（1）款規(guī)定的被通過的決議應(yīng)和概圖一起向土地登記機(jī)關(guān)提交備案；（3）第（1）款規(guī)定的被通過的決議直至提交到土地登記機(jī)關(guān)備案后生效；（4）通過（本條規(guī)定的）決議對供專用的共有物業(yè)的指定不要求修正分契計(jì)劃?！?9車位、車庫可以由分契法團(tuán)經(jīng)過一致決定或者3/4多數(shù)表決形成指定供專用的共用部分，而無須通過修正分契計(jì)劃來進(jìn)行。且通過的決議只有在土地登記機(jī)關(guān)備案后才生效，指定供專用的車位、車庫依附于分契單元而存在，業(yè)主轉(zhuǎn)讓其分契單元時(shí)，新的分契單元所有人將隨即自動(dòng)取得相應(yīng)車位、車庫的使用權(quán)。

日本1962年制定《有關(guān)建筑物區(qū)分所有等之法律》，該法歷經(jīng)數(shù)次修改，最近一次修改時(shí)間在2005年7月26日。該法第2條第3、4款分別規(guī)定了專有部分和共有部分的含義：本法所稱“專有部分”，是指成為區(qū)分所有權(quán)標(biāo)的的建筑物部分；本法所稱“共用部分”，是指專有部分以外的建筑物部分、不屬于專有部分的建筑物和附屬物以及根據(jù)第4條第2項(xiàng)規(guī)定視為共用部分的建筑物的部分。20該法第1條也明確規(guī)定：一棟建筑物在結(jié)構(gòu)上區(qū)分出來的數(shù)個(gè)部分可以作為獨(dú)立的住宅、店鋪、辦公場所、倉庫或用于其他用途時(shí)，其各個(gè)部分得分別成為所有權(quán)的標(biāo)的。該法第4條第1款規(guī)定，連通數(shù)個(gè)專有部分的走廊、樓梯間或其他在結(jié)構(gòu)上應(yīng)供全體或部分區(qū)分所有權(quán)人使用的建筑物部分，不得成為區(qū)分所有權(quán)的標(biāo)的。日本現(xiàn)行的《有關(guān)建筑物區(qū)分所有等之法律》中對于共用部分的范圍是采用排除法予以確定的。第一，將車庫界定為共用部分。依日本學(xué)說與實(shí)務(wù)，區(qū)分所有建筑物之停車場（以下簡稱停車場）可作二項(xiàng)分類：（1）屋外停車場（清空駐車場，亦稱露天停車場），即通常于基地內(nèi)劃出明顯的界限而形成的停車場；（2）屋內(nèi)停車場，即于區(qū)分所有建筑物地下或一層、二層部分，甚至于屋頂平臺(tái)上所設(shè)置之停車場。此二類停車場中，以屋內(nèi)停車場最典型，特別于都市中心尤為明顯。21日本車庫的大體種類和我國很相近。屋外停車場的權(quán)屬在日本實(shí)務(wù)及學(xué)界并未發(fā)生重大的爭議，其均被視為共用部分，屬于業(yè)主們共有，這一立場與我國《物權(quán)法》對于占用道路形成的停車位規(guī)定一致。但依照學(xué)說，屋外停車場適用有關(guān)專用使用權(quán)的法理。所謂屋外停車場，系指于共有基地上為特定區(qū)分所有人或第三人所設(shè)定的利用權(quán)。此種利用權(quán)于性質(zhì)上屬專有利用權(quán)范疇，其由規(guī)約或契約予以設(shè)定。但無論何種形式，均須經(jīng)過公示。22第二，將車庫界定為專有部分。關(guān)于屋內(nèi)車庫究竟應(yīng)該是屬于區(qū)分建筑物的專有部分還是共用部分，日本學(xué)界和司法界一直存在著分歧。其中神戶地判昭和44年5月26日判決提到：“地下室停車場于性質(zhì)上系構(gòu)造之共用部分”；大阪高判昭和55年2月29日判決指出：“該案地下車庫，雖然有獨(dú)立出口及分隔壁墻等，與構(gòu)造上為獨(dú)立建筑物使用，但因?yàn)轭櫦捌囃＼嚳臻g需求，及在設(shè)計(jì)之初，地下室天花板為整棟建筑物之配管、配線所在，且地下室地板面底下為污水處理場，須隨時(shí)派人經(jīng)此前往清理，乃認(rèn)該部分系為全體區(qū)分所有權(quán)人共同使用目的而建造，應(yīng)屬法定共用部分?！?3上述兩個(gè)案例都認(rèn)為屋內(nèi)停車場應(yīng)為區(qū)分所有建筑物的共用部分，是眾多判決中最具有代表性的。但是日本最高法院于昭和56年6月18日所作的判決卻表明了支持屋內(nèi)停車場成為專有部分見解的立場，由此日本實(shí)務(wù)界即以最高法院的判決為指導(dǎo)，以“構(gòu)造上之獨(dú)立性”和“利用上之獨(dú)立性”作為屋內(nèi)停車場成立專有部分的要件判斷停車場的歸屬，至此，屋內(nèi)停車場為區(qū)分所有建筑物的專有部分的見解成為日本司法實(shí)踐的主流觀點(diǎn)。然而，上述日本最高法院的判決和理由在學(xué)界中遭到質(zhì)疑。學(xué)者們認(rèn)為，第一，上述“構(gòu)造之獨(dú)立性”及“利用上之獨(dú)立性”只適用于在屋外停車場而不適用于在建筑物內(nèi)的停車場。建筑物內(nèi)的停車場是依附于建筑物存在的，除了供停車外還可能有為排線、排管提供支持，其在使用上缺乏獨(dú)立性。第二，屋內(nèi)停車場一般都設(shè)有其他配套設(shè)施，這些設(shè)施是全體業(yè)主共有的，如果按照日本最高法院判決的說法，屋內(nèi)停車場成為專有部分后，在其他附屬設(shè)施出現(xiàn)故障需要維修時(shí)，工作人員可否隨時(shí)進(jìn)入其內(nèi)，若可以，那法律依據(jù)是什么呢？學(xué)者們認(rèn)為應(yīng)該將屋內(nèi)停車場歸為共用部分，設(shè)專供特定區(qū)分所有權(quán)人使用的專有權(quán)來解決。

我國臺(tái)灣地區(qū)“公寓大廈管理?xiàng)l例”以及學(xué)界關(guān)于車庫車位的觀點(diǎn)基本類似于日本，“公寓大廈管理?xiàng)l例”第3條分別將車庫界定為專有部分（第3款）、共用部分（第4款）、約定專用部分（第5款）。我國臺(tái)灣地區(qū)關(guān)于車庫車位的“立法”和理論研究均較深入，但是在交易過程中糾紛仍然層出不窮，例如超賣車位、公共設(shè)施持份分配不當(dāng)、車位移轉(zhuǎn)困難等等，其癥結(jié)首先在于登記方面的法律不明確，對于可以作為專用部分的停車位不進(jìn)行獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)登記，而是僅加注車位編號(hào)；其次在于僅以定型化契約設(shè)立專用使用權(quán)，而沒有制定相應(yīng)的干預(yù)程序。

各個(gè)國家和地區(qū)關(guān)于區(qū)分物業(yè)的規(guī)定提供車庫權(quán)屬類型的選擇范圍為專有部分、共用部分、指定供專用部分、房屋單元的組成部分幾種。就車位作為專有部分與房屋單元的組成部分而言，美國與加拿大未將小區(qū)停車位納入可作為獨(dú)立的專有部分的范疇；其理由是：如果允許物業(yè)小區(qū)內(nèi)的停車位作為獨(dú)立的專有部分，單獨(dú)抵押，單獨(dú)買賣，停車位的產(chǎn)權(quán)就可能轉(zhuǎn)讓到小區(qū)業(yè)主以外的他人手里。這就等于物業(yè)小區(qū)內(nèi)作為一種生活必需品的重要資源被他人所控制，他人就能以此謀取高額的壟斷租金或壟斷利潤，對小區(qū)內(nèi)的業(yè)主不利。日本與我國臺(tái)灣地區(qū)的規(guī)定比較接近，日本最高法院以判決的方式宣告了小區(qū)停車位可以成為獨(dú)立的專有部分。美國和加拿大均認(rèn)可車庫做為房屋單元的組成部分，但我國臺(tái)灣地區(qū)和日本并未認(rèn)可小區(qū)停車位可以作為房屋單元的組成部分，其理由是大陸法系國家固守一物一權(quán)原則。就車庫作為共有部分而言，各個(gè)國家和地區(qū)關(guān)于區(qū)分物業(yè)的規(guī)定均予以確認(rèn)。確認(rèn)車庫可以作為共用部分，給了開發(fā)商多一種可選擇的權(quán)屬類型確定停車位的權(quán)屬。而在我國《物權(quán)法》起草過程中，部分學(xué)者主張將小區(qū)停車位定性為共有部分，想以此一勞永逸地解決因停車位權(quán)屬而引起的糾紛。但在汽車擁有率較高、小區(qū)的停車位相對寬裕時(shí)，如將停車位定性為共有部分，就如同中國的自行車棚一樣，每家每戶都有使用，利益訴求一致，也不會(huì)有什么爭議。但在資源不足的情況下，將停車位界定為共用部分未必合適，將停車位界定為共有部分的權(quán)利保留給開發(fā)商則容易不利于業(yè)主。而將車位界定為供指定專用的共用部分的規(guī)定更有借鑒價(jià)值，對此，美國與加拿大區(qū)分物業(yè)立法規(guī)定得比較詳細(xì)；我國臺(tái)灣地區(qū)“公寓大廈管理?xiàng)l例”中有關(guān)于“約定專有部分”的規(guī)定；日本學(xué)界也主張將車位界定為供指定專用的共用部分比一味界定為專有部分更有實(shí)際意義。相比專有部分，將停車位界定為指定供專用的共有部分要靈活得多：一般情況下，指定供專用的共有部分可以依照創(chuàng)設(shè)文件、規(guī)約、業(yè)主大會(huì)決定及契約方式設(shè)立。依創(chuàng)設(shè)文件設(shè)立的，應(yīng)具有物權(quán)效力，其須在相應(yīng)國家機(jī)關(guān)注冊；以規(guī)約、業(yè)主大會(huì)決議創(chuàng)設(shè)的，為維護(hù)物業(yè)小區(qū)的穩(wěn)定和諧，需經(jīng)過相關(guān)的程序，且區(qū)分物業(yè)立法多規(guī)定此類專有權(quán)需有繼受人繼受；24以契約方式設(shè)立的，效力僅限于知道或者應(yīng)當(dāng)知道的主體，不得對抗善意第三人。美國法中稱“設(shè)立區(qū)分物業(yè)小區(qū)總協(xié)定書”，加拿大卑詩省稱“分契約物業(yè)計(jì)劃”，我國臺(tái)灣地區(qū)“公寓大廈管理?xiàng)l例”第44條第1款亦有相類似的規(guī)定。25上述規(guī)定要求編制所謂的“設(shè)立物業(yè)小區(qū)總協(xié)定書”對車庫權(quán)屬進(jìn)行界定，并按照要求將協(xié)定書進(jìn)行登記，以起到物權(quán)公示的作用，開發(fā)商必須依協(xié)定書的規(guī)定轉(zhuǎn)移停車位的權(quán)屬。我國《物權(quán)法》第六章“建筑物區(qū)分所有權(quán)”部分未設(shè)計(jì)此類規(guī)定，是為重大遺漏。

三、完善我國車庫制度的建議

小區(qū)車庫的權(quán)利歸屬模式并不是唯一的，其既可以作為住宅小區(qū)的專有部分，也可以作為共用部分，還可作為房屋單元的組成部分、供指定專用的共用部分。我國車庫、車位制度的完善應(yīng)當(dāng)立足國情，符合公平原則。

第一，區(qū)分物業(yè)制度應(yīng)當(dāng)單獨(dú)立法。由于長期以來缺乏相應(yīng)法律對小區(qū)物業(yè)共有部分與專有部分的界限作出規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商對物業(yè)共有與專有沒有清晰的概念，對區(qū)分界限缺乏明確認(rèn)識(shí)。雖然我國《物權(quán)法》專章規(guī)定區(qū)分所有制度，但是相應(yīng)條款仍然問題很多：第71條關(guān)于業(yè)主專有權(quán)及其內(nèi)容的限制中，對專有部分并沒有進(jìn)行界定，使得業(yè)主和開發(fā)商在行使權(quán)利時(shí)不能完全把握專有部分的界限，造成不必要的糾紛，對專有權(quán)人的權(quán)利和義務(wù)幾乎沒有規(guī)定，業(yè)主權(quán)利被虛化；第72條關(guān)于共有權(quán)及專有權(quán)的規(guī)定中對共有權(quán)的性質(zhì)未做出明確的界定，對共有權(quán)人的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容沒有具體界定。所以，需要在法律層面上厘清建筑物區(qū)分所有中專有與共有部分的范圍與界限，將專有、共有部分的范圍和界限明確規(guī)定于法律中，以指引開發(fā)商建設(shè)符合法律規(guī)定要求的物業(yè)小區(qū)，防止其利用專有、共有部分界限不明的漏洞做出損害業(yè)主權(quán)益的行為。美國、加拿大、日本都已制定區(qū)分物業(yè)的專門立法以解決和應(yīng)對區(qū)分物業(yè)的權(quán)屬、管理等問題，制定區(qū)分物業(yè)的專門立法乃大勢所趨。因此，要想妥善解決車庫的權(quán)屬問題，真正實(shí)現(xiàn)開發(fā)商和業(yè)主之間利益的平衡，首先必須通過法律明確小區(qū)法定車庫的比例，即開發(fā)商在開發(fā)小區(qū)時(shí)必須配備的作為小區(qū)配套設(shè)施的停車位的數(shù)量；其次必須明確哪些車位、車庫是可以通過約定來確定歸屬的，在購房合同中對車位、車庫沒有約定或約定不明的情況下，車位、車庫應(yīng)歸全體業(yè)主所有。

第二，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)法定共有車庫立法并加強(qiáng)程序干預(yù)，增加約定專有部分。對于小區(qū)車庫權(quán)屬問題的解決不能完全奉行絕對的市場自由原則，為了平衡購房者與開發(fā)商之間的利益，需要加強(qiáng)立法干預(yù)，由法律直接規(guī)定或者由政府依照城市規(guī)劃及發(fā)展的現(xiàn)狀制定小區(qū)車位配建的標(biāo)準(zhǔn)。為保障小區(qū)業(yè)主基本停車需求，可借鑒我國臺(tái)灣地區(qū)“公寓大廈管理?xiàng)l例”的做法，規(guī)定法定車庫的比例、數(shù)量，根據(jù)小區(qū)的規(guī)模及相關(guān)的指標(biāo)來配備，應(yīng)當(dāng)借鑒美國法規(guī)定的“設(shè)立區(qū)分物業(yè)小區(qū)總協(xié)定書”，加拿大卑詩省所稱的“分契約物業(yè)計(jì)劃”中附上作為法定共有停車位的標(biāo)示詳細(xì)圖說，在規(guī)定的行政機(jī)關(guān)登記注冊的做法。如需修改，必須經(jīng)過業(yè)主大會(huì)3/4的全體業(yè)主同意。同樣，如果開發(fā)商想要保留小區(qū)車庫的所有權(quán)，除該車庫需具備“構(gòu)造及利用上的獨(dú)立性”外，其必須在商品房買賣合同中明確表示其要保留車庫的所有權(quán)，且在“設(shè)立區(qū)分物業(yè)小區(qū)總協(xié)定書”中具體闡明，否則車庫就應(yīng)歸小區(qū)全體業(yè)主共有。法律要對成為專有部分開發(fā)商專有的車庫車位的買賣進(jìn)行價(jià)格干預(yù)，車庫的建設(shè)和價(jià)格要有監(jiān)管。

第三，加強(qiáng)小區(qū)車庫的登記制度的國家立法。目前一些地方人大已經(jīng)嘗試進(jìn)行做出有關(guān)規(guī)定。無錫市人大常委會(huì)于2009年8月27日審議通過的《無錫市房屋登記條例》第27條第2款規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)根據(jù)規(guī)劃和居住區(qū)公建配套標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，未計(jì)入公用建筑面積進(jìn)行分?jǐn)偟钠噹欤ㄎ唬戏课莸怯洍l件的，登記為建設(shè)單位所有；其他依法屬于全體業(yè)主共有的汽車庫（位），符合房屋登記條件的，登記為全體業(yè)主共有?！彪m然該條是以“停車位是否分?jǐn)偟焦媒ㄖ娣e中”作為依據(jù)來認(rèn)定停車位的權(quán)屬的，但其強(qiáng)調(diào)汽車庫（位）無論是歸建設(shè)單位所有還是全體業(yè)主共有都應(yīng)進(jìn)行登記以明示物權(quán)。筆者認(rèn)為，登記制度能夠一定程度上消除開發(fā)商任意向小區(qū)外的第三人出賣停車位的可能性，同時(shí)物權(quán)公示使他人清楚地知道誰是車位、車庫的權(quán)利人，有利于維護(hù)權(quán)利人和與交易有關(guān)的人的合法權(quán)益。

注：

1、2王利明：《論物權(quán)法中車庫的歸屬及相關(guān)法律問題》，《現(xiàn)代法學(xué)》2006年第6期。

3楊立新、劉德權(quán)主編：《物權(quán)法實(shí)施疑難問題司法對策》，人民法院出版社2008年版，第281頁。

4周樹基：《美國物業(yè)產(chǎn)權(quán)制度與物業(yè)管理》，北京大學(xué)出版社2005年版，第44頁。

5U ni form condominium Act:1-103(7)"Condominium"means real estate,portions of which are designated for separate ownership and the remainder of which is designated for common ownership solely by the owners of those por tions.Real estate is not a condominium unless the undivided interests in the common elements are vested in the uni t owners.

6U ni form condominium Act:2-102(2)I f any chute,f lue,duc t,wire,condui t,bearing wal l, bearing column,or any other fi x ture lies partial ly within and part ial ly outside the designated boundaries of a unit,any por tion thereof serving only that uni t is a l imited common element al located solel y to that uni t,and any por tion thereof serving more than one uni t or any por tion of the common elements is a par t of the common elements.如果任何斜道、排煙管、管線、管道、承重墻、承重柱及其他任何固定裝置，部分位于劃定的房屋單元邊界之內(nèi)，部分位于房屋單元邊界之外，則僅供該房屋單元使用的部分為指定供該房屋單元專用的共有部分。而供一個(gè)以上房屋單元使用的部分，或者供共有部分使用的部分，則為共有部分。U ni form condominium Act:2-102(3)Subject to the provisions of paragraph(2),al l spaces,interior part itions,and other fi x tures and improvements within the boundaries of a unit are a par t of the unit.

7U niform condominium Act:2-102(4)Any shutters,awnings,window bo x es,doorsteps,stoops, porches,balconies,pat ios,and al l e x terior doors and windows or other fi x tures designed to serve a single uni t,but located outside the unit's boundaries,are l imited common elements al located e x clusively to that uni t.房屋單元外部的任何百葉窗、雨篷、窗臺(tái)上的花箱、房門臺(tái)階、門廊、陽臺(tái)、天井以及所有設(shè)計(jì)用來供一個(gè)房屋單元使用，但又位于房屋單元邊界之外的外部門、窗或其他固定裝置，均為指定供該房屋單元專用的共有部分。

8U ni form condominium Act:2-109(10)the location and dimensions of l imited common elements, inc luding porches,balconies and patios,other than parking spaces and the other limited common elements descr ibed in Sect ions 2-102(2)and(4).

9U niform condominium Act:1-103(16)"L imi ted common element"means a port ion of the common elements al located by the declaration or by operation of Section 2-102(2)or(4)for the e x c lusive use of one or more but fewer than al l of the units.

10U niform condominium Act:2-105(6)a description of any limited common elements,other than those speci f ied in Sec tion 2-102(2)and(4),as provided in Section 2-109(b)(10);2-105(7)a description of any real estate(e x cept real estate subject to development rights)which may be al located subsequent l y as l imited common elements,other than l imi ted common elements speci f ied in Sect ion 2-102(2)and(4),together wi th a statement that they may be so al located.

11U ni form condominium Act:2-108(a)Ex cept for the limi ted common elements described in Sec tion 2-102(2)and(4),the declaration shal l speci f y to which unit or units each l imited common element is al located.T hat al location may not be al tered without the consent of the uni t owners whose units are af fected.

12U niform condominium Act:-103(4)"Common elements"means al l portions of a condominium other than the units.

13U ni form condominium Act:1-103(7)"Condominium"means real estate,portions of which are designated for separate ownership and the remainder of which is designated for common ownership solely by the owners of those por tions.Real estate is not a condominium unless the undivided interests in the common elements are vested in the uni t owners.

14St rata P roper ty Ac t:common proper ty means(a)that par t of the land and bui l dings shown on a strata plan that is not part of a st rata lot,and(b)pipes,wires,cables,chutes,ducts and other faci l ities for the passage or provision of water,sewage,drainage,gas,oi l, electr icity,telephone,radio,television,garbage,heating and cooling systems,or other simi lar ser vices,i f they are located(i)wi thin a f loor,wal l or cei l ing that forms aboundary(A)between a strata lot and another strata lot,(B)between a strata lot and the common property,or(C)between a strata lot or common property and another parcel of land,or (ii)wholly or partially within a strata lot,if they are capable of being and intended to be used in connection with the enjoyment of another strata lot or the common property.

15StrataPropertyAct:limitedcommonpropertymeanscommonpropertydesignatedforthe exclusive use of the owners of one or more strata lots.

16Strata Property Act:8(1)Unless otherwise shown on the strata plan,if a strata lot is separated from another strata lot,the common property or another parcel of land by a wall, floororceiling,theboundaryofthestratalotismidwaybetweenthesurfaceofthe structural portion of the wall,floor or ceiling that faces the strata lot and the surface of the structural portion of the wall,floor or ceiling that faces the other strata lot,the common property or the other parcel of land.(2)If a strata lot is not separated from another strata lot,the common property or another parcel of land by a wall,floor or ceiling,the boundary of the strata lot is as shown on the strata plan.(3)A boundary shown on the strata plan must be shown in a manner approved by the registrar.(4)Despite subsections(1)to(3),but subject to the regulations,in the case of a bare land strata plan,the boundaries must be shown on the strata plan(a)by reference to survey markers,and(b)in compliance with rules, if any,made under section 75 of the Land Surveyors Act for the purposes of this section.

17Strata Property Act:244(2)Parking stalls,garage areas,storage areas and similar areas or spaces intended to be used in conjunction with a residential strata lot must not be designated as separate strata lots but must be included as part of a strata lot or as part of the common property.

18Strata Property Act:76(1)Subject to section 71,the strata corporation may give an owner or tenant permission to exclusively use,or a special privilege in relation to,common assets or common property that is not designated as limited common property.(2)A permissionor privilege under subsection(1)may be given for a period of not more than one year,and may be made subject to conditions.(3)The strata corporation may renew the permission or privilege and on renewal may change the period or conditions.(4)The permission or privilege given under subsection(1)may be cancelled by the strata corporation giving the owner or tenant reasonable notice of the cancellation.

19Strata Property Act:74(1)Common property may be designated as limited common property by a resolution passed by a 3/4 vote at an annual or special general meeting.(2)A resolution passed under subsection(1)must be filed in the land title office with a sketch plan that(a) satisfies the registrar,(b)defines the areas of limited common property,and(c)specifies each strata lot whose owners are entitled to the exclusive use of the limited common property. (3)A resolution passed under subsection(1)does not have effect until it is filed in the land title office.(4)The designation of limited common property by a resolution under this section does not require an amendment to the strata plan.

20日本《有關(guān)建筑物區(qū)分所有等之法律》第4條第2款：第一條所規(guī)定的建筑物部分以及附屬建筑物，可以根據(jù)規(guī)約作為共用部分。此種情況下，該意旨非經(jīng)登記，不得以之對抗第三人。

21、22、23陳華彬：《現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)制度研究》，法律出版社1995年版，第168頁，第173頁，第169頁。

24如我國臺(tái)灣地區(qū)“公寓大廈管理?xiàng)l例”第24條規(guī)定：“區(qū)分所有權(quán)之繼受人應(yīng)繼受原區(qū)分所有權(quán)人依本條例或規(guī)約所定之一切權(quán)利義務(wù)?！?/p>

25我國臺(tái)灣地區(qū)“公寓大廈管理?xiàng)l例”第44條第1款：“公寓大廈之起造人于申請建造執(zhí)照時(shí)，應(yīng)檢附專有部分、共享部分標(biāo)示詳細(xì)圖說及住戶規(guī)約草約。于設(shè)計(jì)變更時(shí)亦同?！?/p>

（責(zé)任編輯：江鍇）

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A

1005-9512（2013）12-0077-09

張忠野，華東政法大學(xué)經(jīng)濟(jì)法學(xué)院副教授，華東政法大學(xué)土地與住宅政策法律研究所所長，華東政法大學(xué)國有資產(chǎn)法研究中心主任，法學(xué)博士。

*本文系上海市重點(diǎn)學(xué)科經(jīng)濟(jì)法學(xué)第三期（S30902）的階段研究成果。