【摘 要】房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康運(yùn)行事關(guān)重大，而最近幾年，房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆也引發(fā)了有關(guān)房地產(chǎn)投資過(guò)熱的爭(zhēng)論。本文從當(dāng)前我國(guó)利率非市場(chǎng)化的角度對(duì)其進(jìn)行深入分析并提出利率市場(chǎng)化對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的必要性。針對(duì)房地產(chǎn)投資，了解當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)過(guò)度投資的事實(shí)表現(xiàn)、分析其形成的危害，以及利率對(duì)其的導(dǎo)致因素，在此基礎(chǔ)上，指出利率市場(chǎng)化是經(jīng)濟(jì)調(diào)整房地產(chǎn)行業(yè)的必走之路。
　　【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)泡沫 投資、利率市場(chǎng)化 經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu) 低負(fù)率 利率管制
　　
　　“十二五”規(guī)劃中指出，2012年的核心任務(wù)是經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整。其中，房地產(chǎn)是規(guī)劃期間的頭號(hào)調(diào)控產(chǎn)業(yè)。過(guò)分依賴房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用，可以說(shuō)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)極為不合理的地方，并且我國(guó)房地產(chǎn)的狂熱正在嚴(yán)重破壞中國(guó)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)。造成目前房地產(chǎn)投資過(guò)熱的現(xiàn)象有很多原因，其中利率的非市場(chǎng)化是其關(guān)鍵因素。
　　從2003年開(kāi)始，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)始迅猛增長(zhǎng)，到了2011年，其行業(yè)開(kāi)發(fā)投資總額達(dá)到了83245.94億元，相比2003年1.0106萬(wàn)億翻了8倍多，可謂是投資巨大，項(xiàng)目遍地開(kāi)花。與此同時(shí)。我國(guó)房屋空置率居高不下，商品房平均空置率和商品住宅平均空置率在1994～2008年這15年內(nèi)分別為13.68%和11.28%，而國(guó)際通行標(biāo)準(zhǔn)是10%?？罩寐史从承枨髲?qiáng)度，房屋空置率居高不下時(shí)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格卻十分穩(wěn)定甚至反升，伴隨投資膨脹，有可能導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫。因此可以看出，我國(guó)房地產(chǎn)在投資與消費(fèi)上存在著極大的不合理，房地產(chǎn)存在著過(guò)度投資問(wèn)題。
　　無(wú)論是怎樣的產(chǎn)業(yè)，投資都應(yīng)根據(jù)需求和實(shí)際，若投資過(guò)度則會(huì)產(chǎn)生很多相應(yīng)的問(wèn)題。首先，房地產(chǎn)行業(yè)的過(guò)度投資會(huì)導(dǎo)致地價(jià)飛漲，從而極有可能導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中極為活躍的房地產(chǎn)市場(chǎng)，過(guò)度投資行為很容易成為投機(jī)活動(dòng)。目前我國(guó)土地交易制度不健全，行業(yè)管理不完善，在一定程度上助長(zhǎng)了投機(jī)活動(dòng)，容易產(chǎn)生大量投機(jī)性泡沫。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都千方百計(jì)地“圈地”，進(jìn)行土地儲(chǔ)備，等到時(shí)機(jī)成熟，或?qū)⑼恋匾愿哳~的價(jià)格轉(zhuǎn)讓，或進(jìn)行開(kāi)發(fā)并瘋狂炒作，導(dǎo)致地價(jià)、房?jī)r(jià)飛漲。房地產(chǎn)投資在一定程度上變成了圈地投機(jī)。投機(jī)的成分越多，泡沫形成得越快，這對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)有著極大的危害。其次，大量資金和其他資源過(guò)度追逐房地產(chǎn)，使我國(guó)資源產(chǎn)生極大的浪費(fèi)并形成產(chǎn)能過(guò)剩。尤其是一些高能耗行業(yè)產(chǎn)能繼續(xù)擴(kuò)張，更是加大了能源消耗。以鋼鐵工業(yè)為例，我國(guó)粗鋼產(chǎn)量不斷上漲產(chǎn)能存在過(guò)剩傾向，房地產(chǎn)業(yè)的火爆帶來(lái)鋼鐵產(chǎn)能進(jìn)一步擴(kuò)大，這使得我國(guó)能源消耗繼續(xù)保持了高增長(zhǎng)。同時(shí)，房地產(chǎn)過(guò)熱發(fā)展將影響長(zhǎng)期的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)升級(jí)過(guò)程。大量投資浪費(fèi)在房地產(chǎn)上將使制造業(yè)升級(jí)缺乏資金、技術(shù)和人力資源等方面的支持，從而使重化工業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力提高面臨巨大障礙。中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要任務(wù)是創(chuàng)造重化工業(yè)的國(guó)家競(jìng)爭(zhēng)力，因此過(guò)度發(fā)展房地產(chǎn)會(huì)阻礙中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，并且導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)被房地產(chǎn)行業(yè)給鉗制，不能健康地發(fā)展同時(shí)也增加了經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。
　　當(dāng)前，房地產(chǎn)投資過(guò)熱已成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為緊迫的問(wèn)題，而究竟是什么促使了房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)過(guò)度投資現(xiàn)象呢？其中我國(guó)的利率非市場(chǎng)化對(duì)其有著較為重要的影響。
　　首先，我國(guó)的利率水平并非取決于市場(chǎng)資金供求力量的對(duì)比，而是由央行跟蹤物價(jià)水平確定的存款利率，再相應(yīng)地改變貸款利率。利率的水平調(diào)整由行政主觀干預(yù)形成，因此在存在著通貨膨脹的情況下，盡管名義貸款利率很高，但實(shí)際利率很低，甚至為負(fù)。在這種低負(fù)率的情況下，無(wú)法很好地抑制國(guó)內(nèi)企業(yè)旺盛的投資需求，企業(yè)會(huì)盡可能地將一些閑置資金放到投資領(lǐng)域。在當(dāng)前投資領(lǐng)域中，房地產(chǎn)行業(yè)可謂是高利潤(rùn)行業(yè)，風(fēng)險(xiǎn)小，資金回收快，因此大量的投資資金都會(huì)涌向房地產(chǎn)行業(yè)。其次，在通脹壓力下，負(fù)利率水平被提高。據(jù)統(tǒng)計(jì)，從2010年2月開(kāi)始到2012年1月，負(fù)利率持續(xù)了整整兩年，月均負(fù)利率達(dá)1.6%以上。若以當(dāng)前居民存款按35萬(wàn)億計(jì)，則居民年均減少收入5600億元，因此居民也不愿意將錢(qián)儲(chǔ)蓄坐等貶值，低負(fù)率會(huì)促使居民將存款不斷地從銀行搬家。在當(dāng)前缺乏合適投資背景的前提下，房地產(chǎn)作為固定資產(chǎn)投資的一種，可謂是很好的投資項(xiàng)目，因此儲(chǔ)蓄資金投資也會(huì)涌向房地產(chǎn)行業(yè)。再次，我國(guó)對(duì)利率實(shí)行的是一種管制制度，即銀行對(duì)存款利率規(guī)定上限，對(duì)貸款利率規(guī)定下線，這樣長(zhǎng)期的存貸款利率差給銀行帶來(lái)了高額的壟斷利潤(rùn)，讓銀行傾向于向企業(yè)貸款獲得利潤(rùn)，因此企業(yè)容易從銀行那里獲得貸款。特別是國(guó)有企業(yè)或控股企業(yè)及大型企業(yè)，它們很容易從銀行獲得貸款，形成“廉價(jià)資金”，這些資金很容易形成過(guò)度投資。最后，最近幾年，人民幣匯率保持了穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)。在國(guó)內(nèi)外名義利率相差懸殊時(shí)，對(duì)于外國(guó)人來(lái)講，國(guó)內(nèi)的名義利率看來(lái)就是實(shí)際高利率。在國(guó)內(nèi)通脹嚴(yán)重而人民幣匯率不跌反升的情況下，刺激了國(guó)際上大量投機(jī)資本為獲得較大的利率差異收益而流入我國(guó)。大量的外資流入，一般是投資到房地產(chǎn)行業(yè)和固定資產(chǎn)行業(yè)，很少投入到利潤(rùn)較低的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)上，因此，國(guó)內(nèi)的利率非市場(chǎng)化導(dǎo)致的外資流入也容易形成房地產(chǎn)的過(guò)度投資。
　　當(dāng)前，房地產(chǎn)過(guò)度投資已經(jīng)成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)中首要問(wèn)題，我國(guó)已經(jīng)出臺(tái)了一些相關(guān)政策來(lái)緩解問(wèn)題，如限購(gòu)令等。但是這只能起到短期內(nèi)的控制效果，實(shí)際上只是推遲深層次危機(jī)爆發(fā)的時(shí)間，增加未來(lái)經(jīng)濟(jì)調(diào)整的成本。因此，要想根本消除市場(chǎng)失衡，促使經(jīng)濟(jì)走上健康可持續(xù)增長(zhǎng)的道路，應(yīng)以利率市場(chǎng)化為方向，逐步提高利率，同時(shí)適當(dāng)降低銀行存款準(zhǔn)備金率，在抑制房地產(chǎn)投資過(guò)度增長(zhǎng)的同時(shí)，調(diào)整過(guò)剩資金的宏觀流向，將過(guò)剩的資金引向升級(jí)型的重化工業(yè)和社會(huì)發(fā)展事業(yè)，增強(qiáng)國(guó)家重化工業(yè)的國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力和減少資源環(huán)境壓力，走完全符合轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式的政策調(diào)整路線。毋庸置疑，利率市場(chǎng)化會(huì)使存貸款利率水平都有所提高，但是這可以減少基礎(chǔ)設(shè)施和房地產(chǎn)對(duì)銀行信貸的過(guò)度需求，抑制房地產(chǎn)過(guò)度投資，促使房?jī)r(jià)回到正常水平，從而避免產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫，同時(shí)也會(huì)增加對(duì)制造業(yè)及其重工業(yè)的資金供給，增加經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和發(fā)展的穩(wěn)定性。
　　隨著“十二五”規(guī)劃的不斷推進(jìn)，中國(guó)居民儲(chǔ)蓄日漸充裕，商業(yè)銀行贏利能力得到大幅度提高，實(shí)現(xiàn)利率市場(chǎng)化的基本條件已經(jīng)具備。因此，我國(guó)應(yīng)擇機(jī)推出以取消存款利率上限和貸款利率下限為主要內(nèi)容的一系列改革措施，實(shí)現(xiàn)利率市場(chǎng)化。對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整而言，利率市場(chǎng)化改革是一個(gè)必然的發(fā)展目標(biāo)，對(duì)推進(jìn)建立現(xiàn)代化工業(yè)城市，優(yōu)化資金配置、調(diào)整國(guó)民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)有著極其重要的作用。因此，我們這代人要堅(jiān)持不懈地努力，隨著我國(guó)各項(xiàng)制度改革的不斷深化而穩(wěn)步推進(jìn)其市場(chǎng)化。
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