佘朝霞

近年來，我國房價持續(xù)上升呈高位運行。以合肥市為例，安徽省統(tǒng)計局2012年7月發(fā)布，在崗職工年平均工資45442元，月收入達3787元（而實際上還有很大一部分人的收入未達到該水平）。據(jù)合肥市房地產(chǎn)管理局發(fā)布的數(shù)據(jù)，2011年合肥市區(qū)商品住宅銷售均價為5930.81元/m2。高房價對社會穩(wěn)定的影響很大，它不僅影響到房地產(chǎn)市場上的供求雙方，還具有很強的轉(zhuǎn)移社會財富的效應(yīng)。國際經(jīng)驗證明一國的資產(chǎn)價值急升時，該國的收入差距將隨之加大。根據(jù)國際經(jīng)驗，股市和房市火熱通常造成收入差距擴大。

一、實證分析

（一）相關(guān)理論和數(shù)據(jù)來源的說明

1.相關(guān)理論的說明。目前，基尼系數(shù)是世界范圍內(nèi)比較通行的衡量居民收入分配差距的一種方法。它用于定量測定收入分配差異程度，是國際上用來綜合考察居民內(nèi)部收入分配差距狀況的一個重要的分析指標。它的基本含義是指社會成員的總收入分配狀況與絕對平均分配狀況的相對差距，也就是全部居民收入中用于不平均分配的百分比。

基尼系數(shù)，按照聯(lián)合國有關(guān)組織規(guī)定：若低于0.2表示收入絕對平均；0.2-0.3表示比較平均；0.3-0.4表示相對合理；0.4-0.5表示收入差距較大；0.5以上表示收入差距懸殊，其中0.4被認為是國際警戒線。通常用基尼系數(shù)來表現(xiàn)一個國家和地區(qū)的財富分配狀況。這個系數(shù)在0和1之間，數(shù)值越低，表明財富在社會成員之間的分配越均勻；反之亦然。所以本文也采用基尼系數(shù)作為衡量城鎮(zhèn)居民的收入差距的指標。

2.數(shù)據(jù)來源的說明。文中，1995-2010年的住宅銷售價格（元/平方米）來自2011年中國統(tǒng)計年鑒，其中住房銷售價格=報告期內(nèi)出售商品房屋的合同總面積/報告期內(nèi)出售商品房屋的合同總價款；而城鎮(zhèn)居民基尼系數(shù)是根據(jù)浙江工商大學(xué)的胡祖光教授在《基尼系數(shù)理論最佳值及簡易計算公式研究》中介紹的簡便算法計算出來的。胡祖光提供的公式：JN=P5-P1,其中P5表示收入最高的那組人的收入占總收入的百分比，P1表示收入最低的那組人的收入占總收入的百分比。根據(jù)公式再結(jié)合各年的統(tǒng)計年鑒中城鎮(zhèn)居民家庭按收入等級分的人均年可支配收入和當(dāng)年的城鎮(zhèn)人口算出來的。胡祖光的這個近似的基尼系數(shù)公式計算出來的數(shù)值比用精確的基尼系數(shù)計算公式計算所得的數(shù)值大(B-2M)P5。此項中的B與2M相比大不了多少，在被分母5除下就更小，故可忽略不計。

根據(jù)國家統(tǒng)計年鑒中的城鎮(zhèn)居民的七個收入等級（其中這七個收入等級是將所有調(diào)查戶按戶人均可支配收入由低到高排隊，按10%，10%，20%，20%，20%，10%，10%的比例依次分成：最低收入戶、低收入戶、中等偏下收入戶、中等收入戶、中等偏上收入戶、高收入戶、最高收入戶等七組?？傮w中最低5%的戶為困難戶。）按其中各收入等級的人口數(shù)占總?cè)丝跀?shù)20%，合并成五個收入等級（低收入、中低收入、中等收入、中高收入、高收入）。首先，算出各等級的人均年可支配收人；其次，結(jié)合本年度的城鎮(zhèn)人口數(shù)算出總收入；再次，分別算出各年高收入那組人的收入占總收入的百分比即P5，低收入那組人的收入占總收入的百分比即P1；最后，根據(jù)胡祖光的簡易公式：JN=P5-P1，算出1995-2010年的城鎮(zhèn)居民基尼系數(shù)并取對數(shù)（表 1）。

表1 1995-2010年城鎮(zhèn)居民基尼系數(shù)和住房銷售價格水平（元/m2）

（二）模型設(shè)定

為考察住房銷售價格對城鎮(zhèn)居民基尼系數(shù)的影響，基本模型假定為：lnjn=c+lnprice。因為大部分整體經(jīng)濟時間序列都有一個隨機趨勢，這些時間序列被稱為“非平穩(wěn)性”時間序列，當(dāng)用于平穩(wěn)時間序列的統(tǒng)計方法運用于非平穩(wěn)的數(shù)據(jù)分析時，人們很容易做出安全錯誤的判斷。動態(tài)計量經(jīng)濟理論要求在進行宏觀經(jīng)濟實證的分析時，首先必須進行變量的平穩(wěn)性檢驗，否則分析時會出現(xiàn)“偽回歸”現(xiàn)象，以此得出的結(jié)論很可能是錯誤的。對于非0階單整的序列，則可用協(xié)整檢驗進行分析，因為對于不同時間序列變量，只有在協(xié)整的情況下，才可能存在一個長期穩(wěn)定的比例關(guān)系。所以，本文將用實證數(shù)據(jù)對該模型先后做單位根檢驗、協(xié)整關(guān)系檢驗及格蘭杰因果關(guān)系檢驗以排除出現(xiàn)“偽回歸”的可能。

（三）單位根檢驗

用Eviews分別對lnjn和 lnprice做ADF（Augented Dickey-Fuller Test）檢驗，結(jié)果如表 2：

表2 Augmented Dickey-Fuller Unit Root Test

從表2可以看到對原序列進行ADF檢驗,得到lnjn和 lnprice的ADF統(tǒng)計量的值都大于1%顯著性水平下的臨界值,所以原序列是非平穩(wěn)的。

其次，因為上述單位根檢驗的結(jié)果表明原序列是非平穩(wěn)的，所以筆者對lnjn和lnprice分別進行了差分:把y和x分別定義為lnjn和lnprice的一階差分，dy和dx分別定義為lnjn和lnprice的二階差分，單位根檢驗如表3：

表3 Augmented Dickey-Fuller Unit R oot Test

從上面的檢驗結(jié)果可以看出，x的ADF檢驗統(tǒng)計量值-3.8010〈-3.1200,說明x在5%和10%兩個水平上不存在單位根，表明lnjn是一階單整序列；y的ADF檢驗統(tǒng)計量值-2.2746〉-2.7011,說明y存在單位根，表明lnprice仍然是非平穩(wěn)時間序列。但是從dy和dx的ADF檢驗統(tǒng)計量值來看，都小于顯著性水平為1%的臨界值，則表明dx和dy這兩個時間序列是平穩(wěn)序列，進而說明雖然lnjn和lnprice自身非平穩(wěn)，但其某種線性組合卻平穩(wěn)。這個線性組合反應(yīng)了變量之間的長期穩(wěn)定的比例關(guān)系，稱為協(xié)整關(guān)系。

（四）協(xié)整檢驗

基于lnjn和lnprice是二階單整序列，為了弄清楚變量間是否存在一種長期穩(wěn)定的均衡關(guān)系，按照Engle和Granger(1987)提出的兩步檢驗法,在只有兩個時間序列時,只可能存在一個線性的協(xié)整關(guān)系。這種情況下,E-G兩步法顯得非常有效。首先用OLS方法對lnjn和lnprice進行協(xié)整回歸,估計兩序列的長期線性均衡關(guān)系。如果回歸殘差e是平穩(wěn)的,那么lnjn和lnprice是協(xié)整的,也就是說,兩變量之間存在長期穩(wěn)定的“均衡”關(guān)系。通過Eviews對兩者進行協(xié)整關(guān)系檢驗，結(jié)果如表4所示：

表4 lnjn和lnprice的協(xié)整關(guān)系檢驗

從表4中各解釋變量的t的絕對值都大于2、p值均小于0.05，說明各解釋變量通過了統(tǒng)計檢驗，擬合優(yōu)度R平方達0.75表明模型的擬合優(yōu)度較高，DW值為1.47表明自相關(guān)不是很明顯，可以看出該回歸模型通過檢驗并得出回歸模型的表達式：lnjn=0.55*lnprice-5.53，從該回歸方程我們可以看出住房銷售價格每變動1%，基尼系數(shù)也將隨之變動0.55%。表明住房銷售價格水平對城鎮(zhèn)居民收入差距的擴大有很明顯的作用。是否存在這種關(guān)系還得取決于殘差序列e是否為平穩(wěn)序列，所以對殘差序列e做單位根檢驗，檢驗結(jié)果如下表5所示：

表5 殘差序列e的單位根檢驗

從上述表5可以看出，檢驗統(tǒng)計量值小于顯著性水平為1%的臨界值，因此可以認為估計殘差序列e為平穩(wěn)序列，表明序列l(wèi)njn和lnprice具有協(xié)整關(guān)系，二者存在長期的動態(tài)均衡關(guān)系。

（五）格蘭杰因果檢驗

上文協(xié)整檢驗結(jié)果告訴我們住房銷售價格與城鎮(zhèn)居民基尼系數(shù)之間存在長期的均衡關(guān)系,但協(xié)整關(guān)系檢驗并不能確定二者是否具備統(tǒng)計意義上的因果關(guān)系,只能說lnjn和lnprice之間具備了存在格蘭杰因果關(guān)系的可能性。這種均衡關(guān)系是否構(gòu)成因果關(guān)系,即是由房價的上升引起城鎮(zhèn)居民收入差距的擴大,還是城鎮(zhèn)居民收入差距的擴大推動房價的上升需要進一步驗證。本文取滯后期為3，對lnjn和lnprice進行格蘭杰因果關(guān)系檢驗，檢驗結(jié)果如表6：

表6 格蘭杰因果關(guān)系檢驗

從表6可以看出，在滯后期為3時，對于lnjn不是lnprice的granger成因的原假設(shè)，其p值為0.072小于0.10,因此至少在90%的置信水平下，可以拒絕原假設(shè),即認為lnprice是lnjn的格蘭杰原因；而對于lnjn不是 lnprice的granger成因的原假設(shè)，其p值為0.715遠大于0.10，所以接受原假設(shè)。因此通過分析可以得出住房銷售價格lnprice對城鎮(zhèn)居民的基尼系數(shù)lnjn構(gòu)成單向因果關(guān)系。

二、對實證分析結(jié)果的現(xiàn)實解釋

從以上的分析中我們可以看出，在長期中住房銷售價格對城鎮(zhèn)居民的基尼系數(shù)影響較大，從回歸方程lnjn=0.55*lnprice-5.53中，我們可以看出住房銷售價格每變動1%，推動基尼系數(shù)也將變動0.55%。筆者認為高房價拉大城鎮(zhèn)居民收入差距主要原因在于住房兼具必需消費品和投資品的性質(zhì)。對于低收入階層，為了生活的需要去買房必然減少了其它的消費和一些必要的投資，進而影響他們的資本積累（包括資金和人力資本），隨著房價的上升和通貨膨脹的日益加劇，他們的資本積累與收入形成一個惡性循環(huán)：低資本積累→低收入→低資本積累；而對于高收入階層，他們主要將買房作為一種規(guī)避風(fēng)險的投資，房價的高漲無疑會給他們帶來更多的收益，長此以往，就像滾雪球一樣高收入階層的資本積累會越來越多，高的資本積累必然會給他們帶來高收入。即房價的上升通過影響城鎮(zhèn)居民不同收入階層形成不同的資本積累和收入循環(huán)，進而導(dǎo)致城鎮(zhèn)居民收入差距的擴大。具體原因主要體現(xiàn)在以下幾方面。

（一）住房是兼具消費品和投資品的特殊商品

這一特殊性在一定程度上加劇了城鎮(zhèn)居民收入差距的擴大。對于低收入階層而言住房主要是一種生活必需品，他們?yōu)榱松畹男枰ベI房必然限制了其它的消費支出和一些必要的投資 （如教育培訓(xùn)支出、實業(yè)投資等），從而影響他們的資本積累（包括資金和人力資本），進而影響他們獲得高收入的可能，導(dǎo)致少的資本積累與低收入，并且隨著房價的上升和通貨膨脹的加劇必然會形成低資本積累→低收入→低資本積累的惡性循環(huán)；而對于高收入階層而言，他們主要將買房作為一種規(guī)避風(fēng)險的投資，房價的上升無疑會給他們帶來更多的收益，長此以往，就像滾雪球一樣高收入階層的資本積累會越來越多，高的資本積累必然會給他們帶來高收入。

（二）住房信貸機制對借款人經(jīng)濟條件的要求

由于住房是一種價格較高的特殊商品，大多數(shù)消費者缺乏一次性付款購買的能力，而基本上采用住房抵押貸款的方式進行購買。而通常銀行的個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)對于借款人的收入來源、還款能力等都有相應(yīng)的要求，因而越是高收入者、擁有更多財富就越有能力借助銀行的貸款提高購房能力和進行房產(chǎn)和其他形式的投資進而獲得更多的收入。因此可以看出自1998年政府取消福利分房制度，住房實現(xiàn)市場化。由于我國人多地少的基本國情，房價的上升趨勢是客觀存在的。高收入者與中低收入者在對住房金融杠桿的利用機會上是嚴重不對等，也進一步擴大了不同收入階層在社會財富積累上的差距。

（三）流動性過剩

受美國次貸危機以及汶川大地震的影響，我國經(jīng)濟增長明顯減速，經(jīng)濟下行壓力加大。為防止經(jīng)濟出現(xiàn)倒退，2008年11月至2010年12月期間我國采取了積極寬松的貨幣和財政政策：央行進一步放松貨幣政策，具體的貨幣政策包括2008年四次下調(diào)存款基準利率、五次下調(diào)貸款基準利率、三次下調(diào)中央銀行再貸款、再貼現(xiàn)利率；加上政府為刺激經(jīng)濟而向市場注入4萬億元資金。這些積極的財政和貨幣政策對遏制經(jīng)濟快速下滑、穩(wěn)定投資者和消費者的信心發(fā)揮了積極的作用，擴大了內(nèi)需，防止了經(jīng)濟衰退。由于西方世界受美國次貸危機較為嚴重，經(jīng)濟低迷，國外資金大量流入我國，還有我國對外貿(mào)易一直保持著巨額的貿(mào)易順差，進一步擴大了我國市場上貨幣流通量，虛增了人們的財富。流動性過剩導(dǎo)致物價保持長期快速上漲，加強了人們對通貨膨脹的預(yù)期。所以人們?yōu)闇p少自己財富的貶值，加強對具有增值保值效果的物品進行投資，人們首選了房地產(chǎn)市場。

（四）房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)移了社會財富

房地產(chǎn)是一個壟斷行業(yè)，易形成巨額的壟斷利潤，且房地產(chǎn)業(yè)的資金大多來源于銀行貸款。根據(jù)統(tǒng)計年鑒里的數(shù)據(jù)計算得出1997-2011年的自籌資金占總資金的比重分別為 25.5%、26.4%、28.0%、26.9%、28.4%、28.1%、28.6%、30.3%、32.7%、31.7%、31.4%、38.6%、31.1%、32%、40.95%，2005-2008 年房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債率都在70%左右，以及2009—2011年胡潤富豪榜里的前十位富豪中就分別有6家、2家、4家是以房地產(chǎn)為主業(yè)，涉及房地產(chǎn)業(yè)的富豪亦不在少數(shù)。從這些數(shù)據(jù)我們可以看出，房地產(chǎn)開發(fā)商正是利用資本積累與收入的循環(huán)而實現(xiàn)社會財富的轉(zhuǎn)移。

三、政策建議

首先，通過改變住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。對于每一個城鎮(zhèn)居民而言，住房是一種生活必需品，是其家庭生活的基礎(chǔ)。所以必須保障有購買力的居民能有房居住，對于這些基本的住房需求包括改善性的需求和新增的居住需求，在購買時條件不應(yīng)太苛刻，首付不應(yīng)太高應(yīng)區(qū)別于抑制投資和投機性需求的首付與利率政策，應(yīng)考慮居民的實際收入水平。應(yīng)加大經(jīng)濟適用房和廉租房的供給以解決低收入階層的住房困難問題，釋放因買房而綁架的其它消費和投資支出，為其創(chuàng)造獲得高收入的機會，從而縮小城鎮(zhèn)居民收入差距。

其次，收緊貨幣市場中的流動性。房地產(chǎn)市場的虛假繁榮主要由于市場中的流動性過剩所導(dǎo)致。所以央行應(yīng)該實施緊縮性的貨幣政策：例如提高法定準備金率，控制銀行系統(tǒng)的信貸規(guī)模；實施有差別的存貸款利率，例如只是單方面的提高存款利率，或者是存貸款利率提高的百分點不同等；利用公共市場業(yè)務(wù)發(fā)行期限不同的國債以回收市場中的貨幣量，抑制居民的虛假需求。還有對于國外游資的進入應(yīng)加強對其監(jiān)督管理，以避免其哄抬我國房價，進一步抑制高收入階層通過房價的過度上漲來積累資本。

再次，增加住宅用地的供給量。政府應(yīng)完善城市土地管理制度，協(xié)調(diào)工業(yè)用地、行政辦公用地和商業(yè)居住用地，實現(xiàn)工業(yè)用地和行政辦公用地的市場化，避免因其價格廉價而造成土地浪費，從而相對增加商業(yè)居住用地的供給，降低土地出讓金，加大對土地出讓的嚴格管理，避免尋租現(xiàn)象的出現(xiàn)，減少房地產(chǎn)開發(fā)商的成本；降低房地產(chǎn)開發(fā)市場的進入壁壘，鼓勵更多符合條件的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)，形成良好的競爭環(huán)境，有利于實現(xiàn)住房供給量的增加和住房價格的下降。同時應(yīng)完善住房市場的信息披露制度，使得普通民眾和政府清楚住房市場真實的供求狀況，這樣有利于形成住房的真實的市場價格。進而有利于避免房地產(chǎn)開發(fā)商利用住房市場中存在信息不對稱，從中獲得巨額的社會財富。

最后，政府通過制定相關(guān)制度來消除房地產(chǎn)業(yè)的壟斷因素的存在。包括消除政府干預(yù)實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)真正的市場化以防止尋租和腐敗的出現(xiàn)，促使房地產(chǎn)業(yè)形成有效的市場競爭機制，消除房地產(chǎn)業(yè)的壟斷利潤，這樣不僅使得社會財富不會集中于一部分人，同時避免了大量的生產(chǎn)要素流向房地產(chǎn)業(yè)而放棄了真正拉動經(jīng)濟發(fā)展的實體經(jīng)濟部門，不利于經(jīng)濟發(fā)展和社會穩(wěn)定。并且通過制定相關(guān)法律法規(guī)來降低房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債率，預(yù)防由于流動資金的過多流入造成房地產(chǎn)市場出現(xiàn)虛假繁榮。這樣在一定程度上可以抑制高收入階層通過房價不正常的上漲而獲得巨額收益。

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