阮雅婕 廖 威 崔 聰 何梓君

（廣州大學(xué)公共管理學(xué)院 廣東 廣州：510006）

0 引 言

住房問(wèn)題一直是民生問(wèn)題中的一大板塊，社會(huì)要進(jìn)步發(fā)展，首先需要使人民安居樂(lè)業(yè)。因此制定和出臺(tái)的住房政策與人民生活密切相關(guān)，住房限購(gòu)政策即“限購(gòu)令”是指國(guó)家針對(duì)我國(guó)一些城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，投機(jī)性購(gòu)房越來(lái)越嚴(yán)重而提出的限制家庭購(gòu)房套數(shù)的政策，首次出現(xiàn)是在2010年4月30日北京出臺(tái)的《新國(guó)十條實(shí)施細(xì)則》中，《細(xì)則》規(guī)定“每戶家庭只能新購(gòu)一套商品房”。緊接著國(guó)家繼續(xù)出臺(tái)了《國(guó)八條》、《新國(guó)五條》等針對(duì)性限購(gòu)政策，要求各地方政府要切實(shí)履行職責(zé)，嚴(yán)格控制房?jī)r(jià)。限購(gòu)政策實(shí)施的效果究竟怎樣？還存在哪些問(wèn)題？應(yīng)做如何改進(jìn)呢？我們選取以廣州市為例，在進(jìn)行認(rèn)真的調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，作了初步的分析，提出了一些改進(jìn)建議，希望對(duì)進(jìn)一步促進(jìn)限購(gòu)政策的有效實(shí)施有所裨益。

1 廣州市住房限購(gòu)政策的出臺(tái)及主要內(nèi)容

廣州作為我國(guó)的一線城市，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)很是迅猛，普通基層民眾的購(gòu)房負(fù)擔(dān)和壓力越來(lái)越大。在北京率先出臺(tái)住房“限購(gòu)令”之后，根據(jù)中央政府的文件指示，結(jié)合廣州市本地區(qū)的實(shí)際情況，廣州市政府出臺(tái)相應(yīng)的限購(gòu)政策，希望能夠有效地抑制房?jī)r(jià)增長(zhǎng)、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，并且控制投機(jī)性購(gòu)房現(xiàn)象的發(fā)生，為廣州過(guò)熱的樓市注入“冷卻劑”。

1.1 廣州市住房限購(gòu)政策的出臺(tái)背景

廣州市是中國(guó)的第三大城市，是華南地區(qū)經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易、文化、科技和交通樞紐、教育中心，也是中國(guó)最主要的對(duì)外開(kāi)放城市之一。在這樣一個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展十分迅猛的城市中同樣也擁有發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)業(yè)，可以說(shuō)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)廣州市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著重大的貢獻(xiàn)。但是，依靠房地產(chǎn)的發(fā)展而發(fā)展經(jīng)濟(jì)的同時(shí)也會(huì)伴隨著一系列的副作用，房?jī)r(jià)的不斷飛速猛漲就是其中之一，除了大量的市場(chǎng)需求，許多不按照市場(chǎng)規(guī)律進(jìn)行的投機(jī)行為是促使房?jī)r(jià)不斷上漲的原因。要抑制住房?jī)r(jià)的不斷上漲，就要治標(biāo)治本，就要從其根本原因出發(fā)對(duì)其進(jìn)行控制，因此，在國(guó)家的號(hào)召下，2010年10月15日廣州也出臺(tái)了相應(yīng)的住房限購(gòu)政策，《關(guān)于貫徹國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知的實(shí)施意見(jiàn)》頒布后，廣州成為全國(guó)第十一個(gè)出臺(tái)限購(gòu)政策的城市，“限購(gòu)令”在廣州的實(shí)施情況引人關(guān)注。

1.2 廣州市住房限購(gòu)政策的主要內(nèi)容

廣州市的住房限購(gòu)政策出臺(tái)了包括《廣州樓市二次調(diào)控細(xì)則全文》和《關(guān)于貫徹國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知的實(shí)施意見(jiàn)》兩大文件以及“穗七條”等實(shí)施細(xì)則；其中主要措施有：一、對(duì)在廣州市已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭、能夠提供自購(gòu)房之日起算的前2年內(nèi)在本市累計(jì)繳納1年以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購(gòu)1套新房。二、對(duì)貸款購(gòu)買第2套住房的家庭，首付款比例不能低于5成，貸款利率不能低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。三、3套房及以上房貸全面停貸。另外，政策還包括堅(jiān)決遏制炒房、非常住家庭不準(zhǔn)在本市購(gòu)房、18歲以下不能單獨(dú)購(gòu)房、境外購(gòu)房根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行等方面的內(nèi)容。這使得廣州未來(lái)樓市的交易量會(huì)出現(xiàn)短期萎縮，作為購(gòu)買主力的投資者將在“限購(gòu)令”出臺(tái)后保持繼續(xù)觀望。

2 廣州市住房限購(gòu)政策的實(shí)施及績(jī)效評(píng)估

課題組經(jīng)過(guò)實(shí)地調(diào)研，通過(guò)問(wèn)卷調(diào)查和訪談等形式了解了廣州執(zhí)行國(guó)家住房限購(gòu)政策兩年來(lái)的情況，并且通過(guò)收集政府公布的信息，用績(jī)效評(píng)估的方式對(duì)住房限購(gòu)政策在廣州的實(shí)施情況進(jìn)行了一個(gè)梳理并得出了一些結(jié)論，提出了相應(yīng)的意見(jiàn)和建議，希望能為改進(jìn)限購(gòu)政策提供一些實(shí)質(zhì)性的幫助，使政策更加完善。

2.1 廣州市住房限購(gòu)政策的實(shí)施

廣州市的限購(gòu)政策主要是通過(guò)稅收、信貸、行政、土地、住房保障等措施多管齊下進(jìn)行調(diào)控，旨在將房?jī)r(jià)控制在合理水平，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展并加快推進(jìn)住房保障工作的落實(shí)。廣州十區(qū)根據(jù)政策要求，都分別開(kāi)始進(jìn)行了實(shí)施。

經(jīng)過(guò)分析我們了解到天河、海珠、番禺等區(qū)的中心六區(qū)房?jī)r(jià)漲幅最大，因此也是限購(gòu)政策加緊實(shí)施的重點(diǎn)，并且針對(duì)豪宅交易進(jìn)行重壓控制；房地產(chǎn)公司方面已按照政策要求對(duì)已擁有一套住房的本市戶籍居民家庭限購(gòu)一套住房，第二套房首付最少六成，各區(qū)之間擁有房產(chǎn)套數(shù)也嚴(yán)格遵守政策規(guī)定。通過(guò)對(duì)天河、海珠、番禺等幾個(gè)區(qū)調(diào)查研究，我們發(fā)現(xiàn)在限購(gòu)令的具體實(shí)施過(guò)程中各區(qū)房地產(chǎn)交易所和中介公司都有一些不同的具體安排。情況如下：

海珠區(qū)：房地產(chǎn)交易登記所針對(duì)“限購(gòu)令”的相關(guān)文件舉行了業(yè)務(wù)考核工作，并組織職工參加培訓(xùn)，傳達(dá)了相關(guān)文件精神，進(jìn)一步鞏固工作人員對(duì)“限購(gòu)令”的認(rèn)識(shí)和理解，并要求他們注重聯(lián)系實(shí)際，增加業(yè)務(wù)知識(shí)和工作技巧。

天河區(qū)：房地產(chǎn)交易中心組織銀行、中介公司等召開(kāi)了貫徹商品房限購(gòu)政策座談會(huì)，就新政策出臺(tái)后辦理房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)所需材料及相關(guān)要求作了具體說(shuō)明，并討論了社保繳交期限、戶口、外籍人員購(gòu)買房產(chǎn)等一系列操作問(wèn)題，嚴(yán)格限制各種目的的炒房和投機(jī)性購(gòu)房。

番禺區(qū)：房地產(chǎn)交易登記所采取多項(xiàng)積極措施落實(shí)限購(gòu)政策：一是組織業(yè)務(wù)培訓(xùn)；二是在咨詢窗口和引導(dǎo)處設(shè)置政策咨詢；三是對(duì)申請(qǐng)人嚴(yán)格把關(guān)，杜絕虛假信息；四是做好宣傳工作。

荔灣區(qū)：做好了充分的前期準(zhǔn)備工作：如加大宣傳力度；耐心向群眾解讀政策；優(yōu)化后臺(tái)支持業(yè)務(wù)系統(tǒng)等。

剩下的其余各區(qū)房地產(chǎn)交易登記所也紛紛召開(kāi)會(huì)議，做出明確要求，堅(jiān)持按照廣州市出臺(tái)的政策嚴(yán)格限購(gòu)。各區(qū)限購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)均與廣州市無(wú)異。

2.2 廣州市住房限購(gòu)政策實(shí)施的績(jī)效評(píng)估

績(jī)效評(píng)估是公共政策研究的重要內(nèi)容，是根據(jù)一定的指標(biāo)、程序和方法來(lái)對(duì)社會(huì)或政府一定時(shí)期的業(yè)績(jī)或政策進(jìn)行一個(gè)客觀、公正的綜合評(píng)價(jià)過(guò)程。對(duì)于廣州市住房限購(gòu)政策實(shí)施的績(jī)效評(píng)估，我們首先提出假設(shè)：若“限購(gòu)令”沒(méi)有實(shí)施，房?jī)r(jià)會(huì)飛速增長(zhǎng)，炒房現(xiàn)象會(huì)愈演愈烈。根據(jù)假設(shè)制定出評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)：政策能否抑制房?jī)r(jià)上漲，是否穩(wěn)定房?jī)r(jià)，是否有效抑制炒房現(xiàn)象以及群眾是否滿意。而評(píng)估的意義在于讓廣州市能更好的完善住房限購(gòu)政策并改善住房需求結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)理性回歸。根據(jù)這些前提和假設(shè)，我們發(fā)現(xiàn)：

2.2.1 取得的實(shí)施效果

（1）房?jī)r(jià)迅猛上漲得到抑制

“限購(gòu)令”在廣州實(shí)施以來(lái)，的的確確對(duì)房?jī)r(jià)起到了抑制的作用，尤其是在商品住宅方面，因?yàn)槌捶楷F(xiàn)象大多是通過(guò)大量購(gòu)買商品房來(lái)進(jìn)行投機(jī)轉(zhuǎn)手，從而抬高房?jī)r(jià)，所以要控制這種現(xiàn)象，就應(yīng)該從供求雙方一起下手，“限購(gòu)令”正是加大了對(duì)其的限制力度；此外，“限購(gòu)令”針對(duì)商品房生產(chǎn)周期較長(zhǎng)的特點(diǎn)，利用市場(chǎng)供求雙方相互作用，控制購(gòu)房數(shù)量，供給方受到資金回籠的壓力使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交量減小，從而致使房?jī)r(jià)降低。以廣州市2011年一手房房屋成交均價(jià)為例（見(jiàn)圖1）：

圖1 廣州市2011年1－12月一手網(wǎng)簽均價(jià)走勢(shì)圖

2011年商品房的均價(jià)比較平穩(wěn)，圍繞在13000元左右。在政策實(shí)施期間，雖然房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在可調(diào)整產(chǎn)量的條件下，減少商品住宅供給量，從而使得價(jià)格有所回升，但廣州市政府相應(yīng)地在2011年計(jì)劃新增的4.3萬(wàn)套保障性住房，必將大幅增加房地產(chǎn)市場(chǎng)低價(jià)住宅供給量，進(jìn)而使得房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格保持在合理的價(jià)格區(qū)間，使房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭得到有效抑制。

（2）商品房成交面積逐漸下降

在政策實(shí)施期間不但房?jī)r(jià)相應(yīng)的穩(wěn)定，大量非剛性需求的購(gòu)房的現(xiàn)象也得到了有效的緩解，投機(jī)購(gòu)房群體在嚴(yán)厲的政策面前也收斂了很多，大量囤地囤房現(xiàn)象也得到有效緩解。而且在“限購(gòu)令”的執(zhí)行過(guò)程中，商品住房的成交面積也在逐漸平穩(wěn)下降，并趨于穩(wěn)定（見(jiàn)圖2）。

圖2 廣州市2011年1－12月一手網(wǎng)簽面積走勢(shì)圖

以廣州市2011年一手房成交面積為例，成交面積呈明顯下降趨勢(shì)。原因是廣州實(shí)行限購(gòu)令以來(lái)政策執(zhí)行相嚴(yán)格，面對(duì)嚴(yán)厲的限購(gòu)政策，投機(jī)性購(gòu)房明顯減少，同時(shí)廣大民眾都預(yù)期隨著限購(gòu)令的繼續(xù)實(shí)施，房?jī)r(jià)會(huì)有明顯下降，所以很多潛在的購(gòu)房者都處在觀望狀態(tài)，希望房?jī)r(jià)下降后再入手，所以2011年的成交面積明顯下降。這可以有力的證明，限購(gòu)政策已經(jīng)開(kāi)始有效打擊大量炒房的投機(jī)分子，促使供需平衡，買房的需求減少之后，房?jī)r(jià)也會(huì)逐漸趨于合理狀態(tài)。

（3）群眾持肯定態(tài)度

通過(guò)實(shí)地走訪和調(diào)研，我們回收了100多份有效問(wèn)卷，通過(guò)整理和分析，我們了解到，絕大多數(shù)人民群眾都比較支持“限購(gòu)令”的出臺(tái)，見(jiàn)圖3。群眾支持住房限購(gòu)政策一方面是由于他們本身也希望房?jī)r(jià)能夠得到有效控制，這對(duì)還處于觀望狀態(tài)的群眾是有利的，另一方面是希望住房限購(gòu)政策能成為一個(gè)穩(wěn)定的長(zhǎng)期政策，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定健康發(fā)展，避免房?jī)r(jià)的起起落落而給老百姓帶來(lái)?yè)p失，使人們安居樂(lè)業(yè)。

群眾的態(tài)度往往能決定一項(xiàng)政策的實(shí)施是否能取得好的成果。對(duì)生活在基層的老百姓來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲是他們能夠明顯感受得到的，他們有些還背負(fù)高房?jī)r(jià)所帶來(lái)的巨大生活壓力。對(duì)于國(guó)家出臺(tái)的這個(gè)能夠抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的政策，切合了廣大人民群眾的利益，所以老百姓還是比較支持，只有人民支持的政策才能長(zhǎng)期有效地繼續(xù)執(zhí)行下去，從這點(diǎn)來(lái)看，“限購(gòu)令”能取得人民的支持也是一種好的成果。

圖3 廣州市民對(duì)住房限購(gòu)政策所持態(tài)度統(tǒng)計(jì)圖

2.2.2 存在的主要問(wèn)題

盡管限購(gòu)令帶來(lái)了許多讓人滿意的成效，但當(dāng)中仍然存在著一些不可忽視的問(wèn)題。

（1）政策宣傳的力度不夠

課題組在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)“限購(gòu)令”臺(tái)并后并沒(méi)有大力度的通過(guò)各種媒體來(lái)對(duì)市民進(jìn)行宣傳，以至于許多市民對(duì)其一無(wú)所知（見(jiàn)圖4），如今基層民眾獲取信息的途徑無(wú)外乎都是通過(guò)電視、報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)，若政府僅僅通過(guò)一些簡(jiǎn)短的新聞報(bào)道來(lái)說(shuō)明有此一項(xiàng)政策，難免使得大部分群眾都不能夠清楚地了解和認(rèn)識(shí)到政策的意義所在。

圖4 廣州市民對(duì)住房限購(gòu)政策的了解情況統(tǒng)計(jì)圖

由于大部分民眾并不是很了解限購(gòu)令的出臺(tái)與運(yùn)行模式，他們的了解程度僅僅局限于“聽(tīng)說(shuō)過(guò)”這一層面，導(dǎo)致人們不是很相信限購(gòu)令的出臺(tái)能使房?jī)r(jià)回歸理性，可見(jiàn)限購(gòu)政策缺乏一個(gè)良好有效的宣傳方式，若大多數(shù)居民不能了解限購(gòu)政策的內(nèi)容與意義，試問(wèn)又怎能積極地配合實(shí)施呢？也就自然給政策的執(zhí)行帶來(lái)了很大的阻礙。

（2）房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的投機(jī)

房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)面對(duì)限購(gòu)政策的局限性做出了一些投機(jī)行為。廣州市一些房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的相關(guān)工作人員透露，最近幾年房?jī)r(jià)幾乎沒(méi)有變化，房地產(chǎn)商方面對(duì)國(guó)家政策的還是有一個(gè)明確的掌握，所謂“上有政策，下有對(duì)策”。針對(duì)國(guó)家出臺(tái)的這些限購(gòu)政策，房地產(chǎn)和中介也有一些應(yīng)對(duì)策略，比如說(shuō)：如果交稅或者買社保不夠年限，他們可以通過(guò)一些內(nèi)部方法解決；有的營(yíng)業(yè)員還分析說(shuō)房屋租金與商品房房?jī)r(jià)的上漲是成正比的，是有關(guān)系的；另外，最近幾年來(lái)咨詢買房的人確實(shí)有所減少，但是來(lái)咨詢租房的卻比較多，多數(shù)是大學(xué)生，租金也有所上升，大概維持在2000元／月左右，而巧合的是被采訪的這些中介機(jī)構(gòu)都認(rèn)為在“限購(gòu)令”政策的背景下，房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)大幅的下降。

（3）限購(gòu)政策沒(méi)有明確的時(shí)限

限購(gòu)令的有效時(shí)限并沒(méi)有一個(gè)明確規(guī)定，不知道是短期政策還是長(zhǎng)期持續(xù)政策，這是一個(gè)很大的問(wèn)題。房地產(chǎn)市場(chǎng)需求方投資目的多種多樣且又不明確對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期，所以用“限購(gòu)令”來(lái)調(diào)節(jié)廣州市商品房?jī)r(jià)格具有一定的局限性。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，某種商品價(jià)格快速上漲，一般是由供需失衡引起的，住房作為一種商品，同樣遵循這樣一客觀經(jīng)濟(jì)規(guī)律。“限購(gòu)令”的出臺(tái)，盡管理論上延緩了房?jī)r(jià)的上漲，但并不能阻止人們對(duì)住房的需要，房子是必需品，可以沒(méi)有車開(kāi)，但是要有房住。短期的限制只能穩(wěn)定一段時(shí)間的房?jī)r(jià)，而想要徹底的使房?jī)r(jià)回歸合理，還需要一個(gè)長(zhǎng)期的嚴(yán)格政策來(lái)進(jìn)行約束。

（4）限購(gòu)政策中差別化信貸政策不完善

限購(gòu)中差別化信貸政策對(duì)房?jī)r(jià)盡管有影響，但并不完善。限購(gòu)令剛出臺(tái)時(shí)，成交量驟減，市民大多處于觀望狀態(tài)，認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)下降，市場(chǎng)上剛性需求占主流。在對(duì)一些房地產(chǎn)公司的工作人員進(jìn)行訪問(wèn)的過(guò)程中，當(dāng)被問(wèn)起哪些政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響最大時(shí)，工作人員的回答都是差別化信貸政策。原因是現(xiàn)如今房?jī)r(jià)平穩(wěn)上漲，國(guó)家政策不動(dòng)搖，買房人減少，這對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是一個(gè)新的考驗(yàn)。而在與相關(guān)專家談到差別化信貸的可行性時(shí)，專家肯定了該政策對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)的重要性，但同時(shí)指出這種政策不能解決真正問(wèn)題，如果長(zhǎng)期執(zhí)行會(huì)直接威脅廣州稅收收入和GDP增長(zhǎng)，另外，對(duì)市中心的住房限購(gòu)不能放松調(diào)整，否則廣州房?jī)r(jià)會(huì)整體上漲。

3 廣州市住房限購(gòu)政策的改進(jìn)及策略選擇

住房限購(gòu)政策若能不斷的更新完善，一定可以造福百姓，達(dá)到“居者有其屋”的理想，針對(duì)政策實(shí)施過(guò)程中出現(xiàn)的一些問(wèn)題，我們根據(jù)住房限購(gòu)政策在廣州市的實(shí)施情況總結(jié)出了幾點(diǎn)相應(yīng)的建議，希望政策能長(zhǎng)足發(fā)展。

3.1 擴(kuò)大宣傳力度，進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管

政府應(yīng)該對(duì)限購(gòu)令的措施和政策對(duì)公眾進(jìn)行一個(gè)大力的宣傳，充分與各種媒體配合，通過(guò)電視、報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)等媒介，公告、上門宣傳等措施爭(zhēng)取做到每家每戶人盡皆知，旨在讓廣大公民能夠明確地了解限購(gòu)令的手段和益處，抑制那些炒房的投機(jī)分子，也可以作為廣州市政府一種對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控的手段。與此同時(shí)要對(duì)相關(guān)部門進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管，制定相應(yīng)法律規(guī)則對(duì)相關(guān)工作管理人員進(jìn)行約束，杜絕并打擊人情賄賂購(gòu)房和私人儲(chǔ)備房屋。追究責(zé)任具體到個(gè)人，公正無(wú)私，對(duì)推卸責(zé)任者進(jìn)行相應(yīng)處罰。讓限購(gòu)政策的實(shí)施更加公開(kāi)透明化，讓廣大群眾放心安心。

3.2 延長(zhǎng)政策實(shí)施時(shí)間，明確目標(biāo)

“限購(gòu)令”能夠完全起到作用是一個(gè)長(zhǎng)時(shí)間的行為，因?yàn)檎叩挠行r(shí)間直接可以影響市場(chǎng)預(yù)期，“限購(gòu)令”的出臺(tái)的確控制了一段時(shí)間的房?jī)r(jià)，但要進(jìn)一步作用于整個(gè)廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)，還需要更長(zhǎng)久的實(shí)施時(shí)間去深入。當(dāng)房?jī)r(jià)在限購(gòu)政策中穩(wěn)定在一定的水平，達(dá)到政策所制定的標(biāo)準(zhǔn)，才能證明這項(xiàng)政策已經(jīng)根深蒂固，到時(shí)就算是政策取消也不會(huì)使房?jī)r(jià)反彈。另外，還應(yīng)更加明確限購(gòu)政策所要達(dá)到的目標(biāo)，首先要確定房?jī)r(jià)的合理范圍，只有限購(gòu)政策能夠使房?jī)r(jià)局限在這個(gè)合理的范圍中，目標(biāo)才算實(shí)現(xiàn)，除了穩(wěn)定房?jī)r(jià)，還要杜絕投機(jī)炒房的情況出現(xiàn)，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展，這也是住房限購(gòu)的一大目的。

3.3 開(kāi)展投資教育，限制投機(jī)行為

政府應(yīng)多對(duì)公眾做一些公開(kāi)的理性投資教育，教育大家不要盲目、過(guò)度的投資，進(jìn)步的導(dǎo)向型需求來(lái)引導(dǎo)供給同時(shí)也可通過(guò)增加房屋賦稅來(lái)使公眾逐漸打消炒房念頭，并制定相關(guān)法律法規(guī)來(lái)使違反限購(gòu)令的人受到相應(yīng)懲罰，同時(shí)也應(yīng)要求房地產(chǎn)方提高房屋質(zhì)量，獲取合理的利潤(rùn)。擴(kuò)大投資教育的目的不僅在于讓民眾回歸購(gòu)房理性，還可以讓民眾更了解限購(gòu)政策實(shí)施的意義，讓廣大群眾能充分配合限購(gòu)政策的實(shí)施，針對(duì)少數(shù)困難群體，可提供相應(yīng)補(bǔ)助措施，使限購(gòu)令的實(shí)施既能控制投機(jī)者，又能照顧貧困者，從而使房?jī)r(jià)穩(wěn)定，百姓能夠安居。

3.4 解決供需失調(diào)，抑制不合理需求

由于廣州屬于一線發(fā)達(dá)城市，每年均會(huì)有大量務(wù)工人員的涌入，而使得城市居住的剛性需求持續(xù)的上漲，但城市化擴(kuò)張土地的數(shù)量有一定的限度，還存在一些投資投機(jī)行為，因此房?jī)r(jià)很難下跌，而且使得兩極分化越來(lái)越明顯：少數(shù)一些購(gòu)房者擁有許多套住宅，而大部分的群體都感覺(jué)購(gòu)房壓力很大，所以導(dǎo)致了供求不平衡。而限購(gòu)令要解決需求方面的問(wèn)題，首先應(yīng)該抑制住不合理的需求：比如投機(jī)、投資性需求、過(guò)度超前消費(fèi)的需求、不具備購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)防范承受能力的需求和奢侈性需求；同時(shí)也要保護(hù)剛性需要，讓他們不在現(xiàn)在進(jìn)入市場(chǎng)，從而防止背負(fù)未來(lái)過(guò)度月供甚至負(fù)資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的壓力。

3.5 以“限購(gòu)令”為主體，多種政策配合實(shí)施

房地產(chǎn)的利益博弈一直是一個(gè)比較復(fù)雜而漫長(zhǎng)的問(wèn)題，因此僅僅靠“限購(gòu)令”政策的單獨(dú)出臺(tái)，并不能起到很明顯的效果，還應(yīng)該制定出其他相應(yīng)的配合政策，多管齊下，才能很好的控制房?jī)r(jià)。

第一，擴(kuò)大保障性住房供給。在限購(gòu)的同時(shí)應(yīng)該擴(kuò)大保障性住房的供給，不僅可以在一定的程度上滿足中低收入群體的住房需求，而且還能減少對(duì)商品房的需求，穩(wěn)定房?jī)r(jià)。

第二，限購(gòu)限售同時(shí)進(jìn)行。限售的實(shí)施可以使短期投機(jī)購(gòu)房者在出售房屋時(shí)付出很重的稅，可以有力地打擊這種投機(jī)行為；而且與限購(gòu)并不沖突，兩者結(jié)合一起實(shí)施能針對(duì)投資性購(gòu)房行為造成很有效的打擊。

第三，稅收調(diào)節(jié)與限購(gòu)?fù)瑫r(shí)進(jìn)行。稅收的調(diào)節(jié)可以控制房?jī)r(jià)的過(guò)度漲落。可以通過(guò)提高擁有多套房屋保有環(huán)節(jié)的稅賦，按房地產(chǎn)占有數(shù)實(shí)行差額大幅度增稅率。擴(kuò)大的稅收總額會(huì)讓轉(zhuǎn)讓的成本和難度增加，有利于降低買賣收益，打擊投機(jī)行為。

4 結(jié)束語(yǔ)

住房限購(gòu)政策的出臺(tái)，的確對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)有一定的幫助，但仍需要時(shí)間進(jìn)一步作用于市場(chǎng)。住房問(wèn)題一直以來(lái)都是我國(guó)最為重要的民生問(wèn)題之一，隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控力度不斷加大，住房限購(gòu)政策同時(shí)也體現(xiàn)出國(guó)家在這方面下了很大決心。建設(shè)出一套成熟而經(jīng)驗(yàn)十足的限購(gòu)政策對(duì)我國(guó)住房問(wèn)題尤為重要。由于作者理論知識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)有限，僅僅通過(guò)社會(huì)調(diào)研與資料分析對(duì)此項(xiàng)政策提出了一些建議和展望，盡管這些建議也許還不是很成熟，但是希望能為以后的同類研究提供借鑒，為政府部門的決策提供一些參考。我們相信，限購(gòu)政策只要經(jīng)過(guò)不斷完善，一定會(huì)取得更好的實(shí)施效果，一定能夠使房?jī)r(jià)得以穩(wěn)定，人民安居樂(lè)業(yè)，社會(huì)和諧發(fā)展。

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