姜少華，楊 威，李曉楠

（1.中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司 吉林市西勝支行，吉林 吉林 132011；2.中國建設(shè)銀行吉林省分行 人力資源部，吉林 長春 130061）

一、基層商業(yè)銀行個人住房按揭貸款現(xiàn)狀

在《國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價過快上漲的通知》和《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》的文件下發(fā)后，我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了積極的變化，房價過快上漲的勢頭得到遏制。

1998年以來，我國全面開辦個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)，隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，商業(yè)銀行個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)一直處于較為快速的增長時期。但是，大多數(shù)商業(yè)銀行對于個人住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)的管理水平還是比較低的，各家商業(yè)銀行的個人住房按揭貸款的業(yè)務(wù)流程及其風(fēng)險(xiǎn)管理體系大體相差無幾，都是圍繞貸前調(diào)查、貸款審查、貸款審批、信貸檢查和貸款清收這四個階段來進(jìn)行的。[1]

商業(yè)銀行個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)的快速增長，推動了我國房地產(chǎn)業(yè)的增長速度。而房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，離不開金融機(jī)構(gòu)的積極支持。據(jù)統(tǒng)計(jì)，投資一個房地產(chǎn)項(xiàng)目，從銀行籌集的資金占比就可達(dá)到80%～90%。商業(yè)銀行個人住房按揭貸款作為房地產(chǎn)業(yè)籌集資金的主要形式，顯示出極其重要的作用。

商業(yè)銀行辦理個人住房按揭貸款，面臨著各種不確定因素。如由于存在多方當(dāng)事人，必然產(chǎn)生復(fù)雜的法律關(guān)系；因?yàn)榈盅何锸亲》浚厝划a(chǎn)生較大資金量、較長期限等的特點(diǎn)。當(dāng)借款人失信后，就會產(chǎn)生違約風(fēng)險(xiǎn)；當(dāng)開發(fā)商作假時，就會產(chǎn)生假按揭風(fēng)險(xiǎn)；甚至出現(xiàn)按揭款被挪用、抵押物估價與處置不利等各種風(fēng)險(xiǎn)。分析商業(yè)銀行個人住房按揭貸款的各種風(fēng)險(xiǎn)及提出相應(yīng)的對策，對保證商業(yè)銀行資金的穩(wěn)健、安全運(yùn)行具有極其重要的現(xiàn)實(shí)意義。

二、基層商業(yè)銀行個人住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)分析

隨著商業(yè)銀行個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展，各種金融風(fēng)險(xiǎn)時有發(fā)生。

（一）借款人違約風(fēng)險(xiǎn)

由于借款人主觀或客觀原因，出現(xiàn)不能按期及時足額償還借款，就會產(chǎn)生借款人違約風(fēng)險(xiǎn)，這是一種信用風(fēng)險(xiǎn)。在商業(yè)銀行個人按揭貸款實(shí)施過程當(dāng)中，借款人失信產(chǎn)生的信用風(fēng)險(xiǎn)是最直接的風(fēng)險(xiǎn)，也是最基本的風(fēng)險(xiǎn)。對于一個支付能力強(qiáng)、資信好的借款者，商業(yè)銀行會信任和積極給予資金支持。同時，商業(yè)銀行也要最大限度地防范借款人違約產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)，因此，對借款人的資信狀況和償付能力的調(diào)查就是首要考慮的因素。

銀行要全面掌握借款人資信及償付能力的真實(shí)狀況，必須做好事前審計(jì)調(diào)查工作，這樣才能對貸款發(fā)放作出準(zhǔn)確的判斷與決策。實(shí)際工作中，對于十幾年甚至幾十年的貸款期限，考核借款人資信的狀況是比較困難的，必須付出艱苦的努力，做好扎實(shí)的資信狀況和償付能力的調(diào)查，切實(shí)做到防范出現(xiàn)借款人信用風(fēng)險(xiǎn)。

（二）假按揭風(fēng)險(xiǎn)

假按揭風(fēng)險(xiǎn)，是開發(fā)商玩弄手段作假產(chǎn)生的一種風(fēng)險(xiǎn)。開發(fā)商為什么要玩弄手段作假，使用什么手段作假，是必須認(rèn)真研究防范的問題。

由于房地產(chǎn)開發(fā)商在項(xiàng)目實(shí)施過程中，資金周轉(zhuǎn)往往會出現(xiàn)困難，資金需求帶來的壓力會迫使開發(fā)商利用其內(nèi)部員工或者其他人，冒充購房者，辦理假按揭貸款。開發(fā)商利用這種假按揭，套取到銀行貸款，用來解決項(xiàng)目資金周轉(zhuǎn)的不足。必須指出，由于假按揭取得貸款比一般商業(yè)貸款容易，且利率、速度都比一般商業(yè)貸款優(yōu)越，因此，這種假按揭行為對資金實(shí)力缺乏的開發(fā)商具有很大吸引力。目前，因假按揭引發(fā)的糾紛已陸續(xù)被起訴到法院。

（三）按揭款挪用風(fēng)險(xiǎn)

在商業(yè)銀行個人住房按揭貸款實(shí)施開始后，按揭購房款被開發(fā)商違規(guī)挪用，產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)稱為按揭款挪用風(fēng)險(xiǎn)。在購房人交付首期付款額后，按照合同規(guī)定，再交的按揭款只能用于支付相應(yīng)商品房的其余購房款，或用于工程的繼續(xù)建設(shè)，不能用于其他用途。

但是，實(shí)際經(jīng)營工作中，往往發(fā)生按揭款挪用現(xiàn)象。當(dāng)商品房建設(shè)工程是由施工方帶資墊資修建，或發(fā)生開發(fā)商以各種方式拖欠工程款，在一段時間內(nèi)開發(fā)商手中就會擁有銀行貸款和按揭款。開發(fā)商的資金一富足起來，就會把本來應(yīng)該用于特定項(xiàng)目的資金，在項(xiàng)目結(jié)束前投入其它項(xiàng)目。一旦開發(fā)商把這些資金挪作他用，就會導(dǎo)致經(jīng)營混亂，最終結(jié)果是使銀行遭受到重大損失。[2]

（四）抵押物價值風(fēng)險(xiǎn)

商業(yè)銀行個人住房按揭貸款實(shí)質(zhì)是抵押貸款，當(dāng)?shù)盅何飪r值被評估過高，銀行處置抵押物不能抵補(bǔ)銀行貸款本息，受到損失產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)即抵押物價值風(fēng)險(xiǎn)。因此，銀行在決定是否發(fā)放按揭貸款時，一要事前審查借款人的資信狀況，二要審查抵押物的評估價值。

實(shí)際工作中，銀行不僅要對借款人資信積極審查，提高防范風(fēng)險(xiǎn)意識，同時，對抵押物價值也必須積極審查，防止出現(xiàn)消極防范意識和放松審查。當(dāng)借款人不能按期足額還款時，商業(yè)銀行將處置變現(xiàn)抵押物。顯然，即便處置了這種已經(jīng)貶值的抵押物，商業(yè)銀行也無法收回按揭貸款的全部本息。當(dāng)?shù)盅何飪r值被評估過高時，銀行處置變現(xiàn)抵押物時所獲得的款項(xiàng)，仍然會低于貸款全部本息，按揭貸款無法全部收回，導(dǎo)致出現(xiàn)抵押物價值風(fēng)險(xiǎn)。

（五）抵押物處置風(fēng)險(xiǎn)

當(dāng)銀行對抵押物進(jìn)行處置時，對抵押物的處置會出現(xiàn)無法有效變現(xiàn)的情況，致使貸款無法按時收回，出現(xiàn)抵押物處置風(fēng)險(xiǎn)。

在我國特有的社會體制和人文觀念下，對抵押物的處置在法律執(zhí)行上受到《民事訴訟法》的“保護(hù)”，我國有關(guān)抵押貸款的法律制度還不健全，這就形成了銀行在借款人不能履行還款義務(wù)時，對抵押物的處置無法有效變現(xiàn)、貸款無法按時收回的結(jié)果。

三、基層商業(yè)銀行按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)防范對策

商業(yè)銀行個人住房按揭貸款的種種風(fēng)險(xiǎn)，極大地威脅著銀行經(jīng)營效益。如何分散和防范這些金融風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)專業(yè)法律知識和基層工作實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，提出如下具體建議對策。

（一）做好信用調(diào)查，建立完整的個人信用體系

為了防范信用風(fēng)險(xiǎn)，必須事前做好信用調(diào)查，需要委托具有專業(yè)經(jīng)驗(yàn)的機(jī)構(gòu)，對借款人及其信用真實(shí)性進(jìn)行調(diào)查。在我國尚未建立個人信用體系的情況下，由具有專業(yè)經(jīng)驗(yàn)的機(jī)構(gòu)來完成這項(xiàng)工作是極其必要的。

目前，對借款人的事前審查，主要審查是否簽訂了《商品房買賣合同》，開發(fā)商手里是否能出具首付款收據(jù)，借款人的個人收入證明等等。對于上述資料的真實(shí)性，是由銀行內(nèi)部工作人員向出具證明的單位進(jìn)行詢問證明其真實(shí)性。顯然，這種審查并不能審查清楚借款目的及借款人信用的真實(shí)性，因此對于借款人的信用風(fēng)險(xiǎn)和假按揭風(fēng)險(xiǎn)無法有效地進(jìn)行防范。

目前，我國尚未建立完整的個人信用體系，只有由具有專業(yè)經(jīng)驗(yàn)的機(jī)構(gòu)來完成上述工作，才可能對住房按揭貸款中的交易對象、交易目的、交易價格的真實(shí)性以及交易對象信用真實(shí)度調(diào)查清楚。商業(yè)銀行只有依據(jù)這種專業(yè)機(jī)構(gòu)出具的獨(dú)立調(diào)查報(bào)告，才能作出正確放款決策，有效避免各種金融風(fēng)險(xiǎn)。[3]

（二）建立和完善資金監(jiān)管制度，防止按揭款挪用

商業(yè)銀行個人住房按揭貸款，必須建立和完善資金監(jiān)管制度。對按揭款等房產(chǎn)銷售款進(jìn)行資金監(jiān)管，嚴(yán)格防止發(fā)生按揭款挪用。房地產(chǎn)資金監(jiān)管制度，對房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作過程實(shí)施管理，要有專門的職能機(jī)構(gòu)實(shí)施監(jiān)管，與被監(jiān)管人簽訂完備的監(jiān)管協(xié)議。資金監(jiān)管賬戶要以職能機(jī)構(gòu)的名義設(shè)立。對被監(jiān)管人房地產(chǎn)資金的入賬、保管、用款支付等事項(xiàng)，都必須進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管和審查，從而保證資金使用符合法律的規(guī)定。

建立監(jiān)管制度并認(rèn)真遵守監(jiān)管制度，可以有效保證房地產(chǎn)項(xiàng)目的預(yù)收款和銷售款，能夠?qū)？顚Ｓ?，克服和防止被開發(fā)商挪用，同時預(yù)防“爛尾樓”的出現(xiàn)，保證工程順利完成。監(jiān)管制度的實(shí)施，同時也對購房人所付款項(xiàng)的安全提供了保證。

（三）建立和完善按揭保險(xiǎn)和擔(dān)保制度

建立和完善按揭保險(xiǎn)和擔(dān)保制度，體現(xiàn)在建立和完善保險(xiǎn)公司對住房抵押貸款的保險(xiǎn)制度、建立和完善政府對住房抵押貸款的擔(dān)保制度兩個方面。

保險(xiǎn)公司對住房抵押貸款的保險(xiǎn)制度，具體包括住房消費(fèi)信貸財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、住房定期人壽保險(xiǎn)和人身意外保險(xiǎn)，以及住房消費(fèi)信貸保證保險(xiǎn)等種類。在住房消費(fèi)信貸財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)中，購房人為住房按揭貸款所購的房屋投保，購房者承擔(dān)保費(fèi)，商業(yè)銀行為受益人。在實(shí)際經(jīng)濟(jì)生活中，因保險(xiǎn)責(zé)任范圍內(nèi)的原因給銀行貸款造成的損失的概率是很低的，概率比較大的是由于購房人自身的原因給銀行貸款造成的損失。事實(shí)上，對于某一個銀行的住房按揭貸款業(yè)務(wù)來說，很少有由于火災(zāi)、爆炸等原因造成房屋損失以至貸款損失的事件發(fā)生。對于住房定期人壽保險(xiǎn)和人身意外保險(xiǎn)及住房消費(fèi)信貸保證，目前在實(shí)踐中應(yīng)用得不廣。

建立和完善政府對住房抵押貸款的擔(dān)保制度，需要成立政府住房抵押貸款擔(dān)保公司，對借款人的按揭貸款給以保證，達(dá)到降低和防范商業(yè)銀行個人按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)。2000年5月，建設(shè)部、中國人民銀行頒布的《住房置業(yè)擔(dān)保管理試行辦法》，對主要由政府牽頭設(shè)立的住房置業(yè)擔(dān)保公司的設(shè)立，以及住房置業(yè)擔(dān)保的辦理等作出了具體規(guī)定，使住房抵押貸款擔(dān)保體系得到進(jìn)一步完善。[4]由政府住房抵押貸款擔(dān)保公司為借款人向銀行提供保證，使借款人向商業(yè)保險(xiǎn)公司購買保險(xiǎn)的保險(xiǎn)費(fèi)增加借款成本的問題得到了很好解決。由于政府住房抵押貸款擔(dān)保公司是以政府信用作為保證，在可信度方面，比較其他主體更有保證優(yōu)勢，有利于促進(jìn)更多的個人消費(fèi)者進(jìn)行住房信貸消費(fèi)。

（四）嚴(yán)格把關(guān)，做好抵押物價值評估工作

抵押物價值評估工作的質(zhì)量和價值評估的高低，直接影響商業(yè)銀行個人住房按揭的收回和商業(yè)銀行的經(jīng)濟(jì)效益。

抵押物價值風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，是由于開發(fā)商做手腳與購房人進(jìn)行串通，虛構(gòu)房屋價值或者使房屋價格大大高于其價值，這種行為直接產(chǎn)生抵押物價值風(fēng)險(xiǎn)。因此，商業(yè)銀行必須牢牢把握住評估關(guān)，認(rèn)真嚴(yán)格做好抵押物價值評估工作，對于抵押物價值評估，實(shí)施嚴(yán)格控制。其具體措施應(yīng)采取在抵押物價值評估前，選擇并委托資質(zhì)和信譽(yù)良好的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)，簽訂委托評估協(xié)議，進(jìn)行抵押物價值評估工作；具體評估要素主要針對按揭貸款的樓盤房屋價值、影響增值的因素、影響貶值的因素等等；對于評估機(jī)構(gòu)評估出現(xiàn)重大過失并給商業(yè)銀行造成損失的，評估機(jī)構(gòu)要負(fù)賠償責(zé)任。

[1]林航琳.個人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)管理[J].中小企業(yè)管理與科技，2009，（3）：60.

[2]姚恒紀(jì)，封家駟.個人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)及防范[J].現(xiàn)代金融，2008，（7）：24.

[3]淡壽全.商業(yè)銀行個人住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)防范[J].合作經(jīng)濟(jì)與科技，2009，（24）：83.

[4]孫玲，鄭志元.淺析新形勢下住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)防范策略[J].貴州農(nóng)村金融，2010，（2）：22.