田 媛

（泰安市房產(chǎn)交易中心 山東 泰安 271000）

案例:吳某與肖某2005年結(jié)婚。肖某于2007年5月以按揭方式購買了某開發(fā)公司開發(fā)的一處商品房，以個人名義與開發(fā)商簽訂了預(yù)售合同，支付了首付款，并且到房屋登記機(jī)構(gòu)辦理了預(yù)售商品房的登記備案手續(xù)（開發(fā)商時至案發(fā)未辦理該房屋的初始登記）。后肖某的配偶吳某因涉嫌經(jīng)濟(jì)糾紛，外地一家法院于2009年1月13日為訴前保全查封了肖某的該處房產(chǎn)，并將協(xié)助執(zhí)行通知書送達(dá)了房屋登記機(jī)構(gòu)。2011年2月15日吳某因涉嫌詐騙，該市公安局經(jīng)濟(jì)犯罪偵查支隊去房屋登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行了查詢，向登記機(jī)構(gòu)出具了協(xié)助查封該處房屋的函（沒有注明查封期限）。2011年3月3日那家外地法院為同一案件因?qū)徖韴?zhí)行的需要又來到房屋登記機(jī)構(gòu)對該處房屋進(jìn)行了查封，查封期限兩年。2011年5月8日法院出具了強(qiáng)制執(zhí)行裁定書，要求登記機(jī)構(gòu)協(xié)助辦理該房屋的過戶手續(xù)。房屋登記機(jī)構(gòu)工作人員告知法院該房屋已被公安局查封，此次法院對房屋的查封是輪候查封，并且該房屋沒有辦理初始登記，無法為其辦理房屋過戶手續(xù)。法院方面以同一案件（原告、被告、查封文號相同）為由認(rèn)定是房屋續(xù)封而不是輪候查封堅持要求登記機(jī)構(gòu)為其辦理過戶登記。登記機(jī)構(gòu)的工作人員為此感到疑慮，協(xié)助法院辦理此房屋的過戶手續(xù)是否合適，是否會引發(fā)行政爭議。分析這則案例主要涉及以下幾個問題:

1 涉案人涉嫌經(jīng)濟(jì)糾紛、經(jīng)濟(jì)犯罪，查封其配偶房產(chǎn)是否合適

這其實涉及查封物是否是夫妻共同財產(chǎn)的問題。我國婚姻法采用的是法定財產(chǎn)制和約定財產(chǎn)制相結(jié)合的方法?！痘橐龇ā返谑邨l規(guī)定“夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財產(chǎn)，歸夫妻共同所有”，“夫妻對共同所有的財產(chǎn)，有平等的處理權(quán)”，第十九條規(guī)定“夫妻可以約定婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財產(chǎn)以及婚前財產(chǎn)歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。約定應(yīng)當(dāng)采用書面形式?！睕]有約定或約定不明確的，應(yīng)視為夫妻共同財產(chǎn)。最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國婚姻法》若干問題的解釋（二）第二十四條規(guī)定:對于在夫妻關(guān)系存續(xù)期間夫妻一方以個人的名義所負(fù)的債務(wù)，應(yīng)當(dāng)按夫妻共同債務(wù)處理，但有證據(jù)證明屬于婚姻法第十九條第三款規(guī)定的情形或能證明債權(quán)人與債務(wù)人明確約定為個人債務(wù)的除外。本案例中肖某于2005年結(jié)婚，2007年以按揭方式購房，很明顯此房屋是在婚姻關(guān)系存續(xù)期間購買，雖然肖某是以個人名義與開發(fā)商簽訂了購房合同，但夫妻二人并沒有明確約定或有證據(jù)證明首付款及以后的按揭款都由肖某的個人財產(chǎn)支付，則日后需按期償還的按揭款應(yīng)視為由夫妻二人共同支付。并且該房屋只是辦理了預(yù)售登記（債權(quán)），并沒有辦理房屋登記（物權(quán)），因此日后按期償還的按揭款屬于夫妻共有的債務(wù)。肖某涉案，司法機(jī)關(guān)應(yīng)該可以查封其配偶吳某的房產(chǎn)。

2 未經(jīng)初始登記的已預(yù)售的房屋可否查封

查封是人民法院在案件受理前或訴訟過程中對于當(dāng)事人的財產(chǎn)或者爭議的標(biāo)的物予以封存，禁止對其進(jìn)行轉(zhuǎn)移或者處分的措施。已辦理了商品房預(yù)售合同備案的房屋雖然未經(jīng)初始登記，但根據(jù)2004年3月1日實施的最高人民法院、國土資源部、建設(shè)部《協(xié)助執(zhí)行通知》第十五條第三款的規(guī)定:“被執(zhí)行人購買的辦理了商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)或者商品房預(yù)告登記的房屋”，雖未進(jìn)行房屋所有權(quán)登記，人民法院也可以進(jìn)行預(yù)查封。預(yù)查封的已辦理了預(yù)售商品房的登記備案手續(xù)的房屋可以辦理登記，登記完結(jié)后預(yù)查封轉(zhuǎn)為正式查封。確切地講，本案例涉及的房屋查封是預(yù)查封、預(yù)查封續(xù)封或者輪候預(yù)查封的問題。

3 法院對其房產(chǎn)的查封是預(yù)查封續(xù)封還是輪候預(yù)查封

這關(guān)鍵由查封時間決定，它牽扯到查封期限的問題。在法發(fā)(2004)5號文件頒發(fā)之前，人民法院查封房地產(chǎn)沒有時限的限制，但它有諸多的弊端，不利于房地產(chǎn)市場的正常運作。因此，在法發(fā)(2004)5號文件中，對查封的期限作出了一個合理的規(guī)定，該文件第十一條規(guī)定:人民法院對土地使用權(quán)，房屋的查封期限不得超過兩年。期限屆滿可以續(xù)封一次，續(xù)封時應(yīng)當(dāng)重新制作查封裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書，續(xù)封的期限不得超過一年。確有特殊情況需要續(xù)封的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過所屬高級人民法院批準(zhǔn)，且每期次(說明可以是不止一次)，再續(xù)封的期限不得超過一年。查封期限屆滿，人民法院未繼續(xù)查封手續(xù)的，查封的效力消滅。

預(yù)查封續(xù)封是人民法院在預(yù)查封期限屆滿前再次辦理預(yù)查封手續(xù)的執(zhí)行措施。預(yù)查封續(xù)封的基礎(chǔ)是原預(yù)查封，其必要條件之一就是原預(yù)查封期限尚未屆滿。若原預(yù)查封期限已滿再進(jìn)行預(yù)查封就是一個新的預(yù)查封。因此預(yù)查封續(xù)封的協(xié)助執(zhí)行通知書必須在原預(yù)查封期限屆滿前送達(dá)，否則就是新的預(yù)查封而不是預(yù)查封續(xù)封。預(yù)查封房屋的查封期限自協(xié)助執(zhí)行通知書的送達(dá)生效時開始計算，期限不能超過二年。期限屆滿前需要續(xù)封的，法院需重新制做查封裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書，預(yù)查封續(xù)封的查封期限自新的協(xié)助執(zhí)行通知書的送達(dá)生效時開始計算，期限不能超過一年。確有特殊需要再預(yù)查封續(xù)封的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過所屬高級人民法院批準(zhǔn)，且每次再續(xù)封的期限不得超過一年。

輪候預(yù)查封是兩個以上人民法院對同一房屋進(jìn)行預(yù)查封時，登記機(jī)構(gòu)為首先送達(dá)協(xié)助執(zhí)行通知書的人民法院辦理預(yù)查封登記手續(xù)后，對后來辦理預(yù)查封登記的人民法院作輪候預(yù)查封登記，并書面告知該房屋已被其他人民法院預(yù)查封的事實及預(yù)查封的有關(guān)情況。輪候預(yù)查封登記的順序也是按照人民法院送達(dá)協(xié)助執(zhí)行通知書的時間先后進(jìn)行排列。查封法院依法解除預(yù)查封或者預(yù)查封期限屆滿而法院未辦理預(yù)查封續(xù)封手續(xù)的，排列在先的輪候預(yù)查封自動轉(zhuǎn)為預(yù)查封。

本案例中法院2009年對涉案房屋的查封是預(yù)查封，預(yù)查封的期限是2009年1月13日至2011年1月12日。該期限屆滿此預(yù)查封自動失效，此時房屋的權(quán)利狀況無任何限制；2011年2月15日公安局對該房屋的查封也就是預(yù)查封，該預(yù)查封沒有時限的限制；2011年3月為同一案件法院再次對此房屋進(jìn)行查封，但這次的查封時間并不是在2009年1月13日至2011年1月12日期間，而是在2011年2月15日公安局的預(yù)查封時間之后，因此法院在2011年3月3日對該房屋的查封應(yīng)該是輪候預(yù)查封而不是預(yù)查封續(xù)封。

4 公安和法院的查封效力哪個大

公安作為國家的司法機(jī)構(gòu)，因刑事案件或者行政案件有權(quán)查封凍結(jié)房產(chǎn)，此問題，公安部有明確的批復(fù)。公安部《關(guān)于公安機(jī)關(guān)在辦理刑事案件中可否查封凍結(jié)不動產(chǎn)或投資權(quán)益問題的批復(fù)》（公復(fù)字[2001]17號）中認(rèn)為，根據(jù)《中華人民共和國刑事訴訟法》第114條和最高人民法院、最高人民檢察院、公安部、司法部、國家安全部、全國人大常委會法制工作委員會《關(guān)于刑事訴訟法實施中若干問題的規(guī)定》第48條的規(guī)定，公安機(jī)關(guān)在辦理刑事案件中有權(quán)依法查封、凍結(jié)犯罪嫌疑人以違法所得購買的不動產(chǎn)、獲取的投資權(quán)益或股權(quán)。對于此種查封并無時間限制。

上面已分析到法院于2011年3月對涉案房屋的查封是輪候預(yù)查封，此輪候預(yù)查封并無真正發(fā)生效力，只有公安局的預(yù)查封結(jié)束，法院的輪候預(yù)查封轉(zhuǎn)為預(yù)查封，才可強(qiáng)制執(zhí)行該房屋的過戶。有公安局的預(yù)查封在先，處于輪候位置的法院要求房屋登記機(jī)構(gòu)協(xié)助辦理該房屋的過戶應(yīng)該是不合適的。但業(yè)內(nèi)也有“先刑后民”、“刑民交叉”的說法，讓人質(zhì)疑公安和法院的查封效力究竟哪個大，由于案件的復(fù)雜多變，法律界也沒有明確的規(guī)定。協(xié)助執(zhí)行處理不當(dāng)是否會引發(fā)行政爭議及訴訟呢？

作為房屋登記機(jī)構(gòu)的工作人員，我認(rèn)為公安機(jī)關(guān)和法院同屬國家的司法機(jī)構(gòu)，兩個機(jī)構(gòu)對房屋查封的效力是同等的，不必糾結(jié)效力大小的問題。因為根據(jù)法發(fā)(2004)5號文件的相關(guān)規(guī)定，房屋登記機(jī)構(gòu)有義務(wù)協(xié)助司法裁定，不必對法律文書進(jìn)行實體審查，即便認(rèn)為司法裁定事項與房屋的事實狀況不符，做到及時書面告知司法機(jī)構(gòu)即可，不能拒絕裁定事項的執(zhí)行。本案例中房屋登記機(jī)構(gòu)比較妥當(dāng)?shù)淖龇☉?yīng)該是書面告知法院此涉案房屋已被公安局預(yù)查封的事實、查封情況及房屋的現(xiàn)權(quán)利狀況，盡到告知義務(wù)就行了，可以暫不過戶，讓兩家機(jī)構(gòu)協(xié)調(diào)完畢后再做處理。這樣可降低發(fā)生行政訴爭議及訴訟的風(fēng)險。

如果兩家權(quán)利機(jī)構(gòu)協(xié)調(diào)完畢，該房屋被司法判決過戶給他人，且該房屋的開發(fā)商又一直未辦理初始登記，房屋受讓人可持開發(fā)商的建房資料（需經(jīng)開發(fā)商確認(rèn)）、備案的商品房預(yù)銷售合同及司法機(jī)構(gòu)出具的該房屋的過戶裁定書、協(xié)助執(zhí)行書等資料到房屋登記機(jī)構(gòu)直接申請過戶登記。

［1］《中華人民共和國婚姻法》，1980年9月10日第五屆全國人民代表大會第三次會議通過，根據(jù)2001年4月28日第九屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第二十一次會議《關(guān)于修改〈中華人民共和國婚姻法〉的決定》修正.

［2］《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國婚姻法》若干問題的解釋 （二）》，2003年12月4日最高人民法院審判委員會第1299次會議通過，法釋〔2003〕19號，自2004年4月1日起施行.

［3］《關(guān)于人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》（法發(fā)【2004】5號），由最高人民法院、國土資源部、建設(shè)部聯(lián)合于2004年2月10日發(fā)布，自2005年8月1日起實施.

［4］公安部《關(guān)于公安機(jī)關(guān)在辦理刑事案件中可否查封凍結(jié)不動產(chǎn)或投資權(quán)益問題的批復(fù)》（公復(fù)字[2001]17號），2001年10月22日.