華怡晨

（北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院，北京100871）

一、引言

利率是貨幣資金的時(shí)間價(jià)格，利率政策的變化會(huì)影響貨幣資金的供給與需求，也會(huì)影響市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)主體在儲(chǔ)蓄或投資與消費(fèi)之間的選擇。在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，當(dāng)利率政策發(fā)生變化時(shí)，對(duì)供給方而言，表現(xiàn)為房地產(chǎn)供應(yīng)商在建造和出售商品房時(shí)，決定采取什么樣的融資策略和銷售手段；對(duì)需求方而言，表現(xiàn)為購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)機(jī)和資金支付方式的選擇上；對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，綜合表現(xiàn)為由供給和需求決定的房地產(chǎn)價(jià)格和成交量受到利率政策變化而產(chǎn)生波動(dòng)。

利率政策影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的機(jī)制和結(jié)果非常復(fù)雜，單純從理論角度進(jìn)行分析難以得出確切的結(jié)論。因此，國(guó)內(nèi)外很多學(xué)者利用數(shù)據(jù)對(duì)利率政策影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的效應(yīng)展開了定量分析，但所得研究結(jié)論不盡一致。Adrian Cooper（2004）利用牛津經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)模型（OEF）對(duì)英國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行研究發(fā)現(xiàn)，自20世紀(jì)80年代以來，英國(guó)抵押貸款利率與長(zhǎng)期利率的聯(lián)系制度使得房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)幅度減弱，但近期該利率機(jī)制卻是房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上升的主要原因。Liang和Cao（2007）的研究結(jié)果也顯示，銀行信貸對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格存在單向因果關(guān)系，同時(shí)利率對(duì)房?jī)r(jià)也會(huì)產(chǎn)生影響。Bjornland和Jacobsen（2009）采用英國(guó)、瑞典和挪威的數(shù)據(jù)研究認(rèn)為，一國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的確會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)氐睦仕疆a(chǎn)生影響，房地產(chǎn)價(jià)格的上升會(huì)引起該國(guó)實(shí)際利率水平的上升。我國(guó)部分學(xué)者的研究結(jié)論是，利率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格具有重要影響。胡軍燕、陳智輝（2011）認(rèn)為，房?jī)r(jià)對(duì)利率調(diào)整具有一定的滯后性，但對(duì)于采用調(diào)整貨幣供應(yīng)量而言比較迅速。劉明、劉斌（2005）通過霍特林模型求出房?jī)r(jià)對(duì)房貸利率的彈性為-1，認(rèn)為利率決定了房?jī)r(jià)的長(zhǎng)期均衡漲幅，對(duì)當(dāng)期房?jī)r(jià)變動(dòng)具有重要影響。但是，余鵬（2005）運(yùn)用雙對(duì)數(shù)回歸模型研究得出，房?jī)r(jià)對(duì)利率的彈性為-4.127，說明可以通過提高中長(zhǎng)期貸款利率以抑制過高的房?jī)r(jià)。張莉（2010）選取利率及房地產(chǎn)季度數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)與實(shí)際一年期貸款利率有著負(fù)向長(zhǎng)期均衡關(guān)系。然而，部分學(xué)者的研究卻認(rèn)為，中國(guó)利率政策對(duì)房地產(chǎn)的影響有限。黃飛雪、王云（2009）通過構(gòu)建SVAR模型，對(duì)中國(guó)利率政策的房?jī)r(jià)傳導(dǎo)機(jī)制進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)利率提高帶來的房?jī)r(jià)下降幅度很少。梁云芳、高鐵梅（2007）基于誤差修正形式的面板修正模型，探討了房?jī)r(jià)區(qū)域波動(dòng)差異性，認(rèn)為實(shí)際利率對(duì)各區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)格的影響均不大?？嘴希?007）認(rèn)為，持續(xù)低利率有利于解釋我國(guó)房?jī)r(jià)上漲的真實(shí)原因，但同時(shí)認(rèn)為我國(guó)房?jī)r(jià)對(duì)利率敏感程度較小。

從實(shí)證分析結(jié)果來看，利率政策影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)果并不確定，除了與不同的研究者選擇的方法和樣本有直接關(guān)系外，主要還由于利率政策不是房地產(chǎn)市場(chǎng)主要的決定因素，利率政策需要通過多種渠道或途徑才能發(fā)揮作用以影響房地產(chǎn)供應(yīng)商和需求者，而且還存在著利率政策發(fā)揮效應(yīng)的時(shí)滯。所以，在計(jì)量模型中忽略其他因素、沒有考慮利率政策的時(shí)滯或者時(shí)滯的滯后期選擇不同都會(huì)帶來不同的研究結(jié)果。另一方面，在已有的研究中，研究者主要用一年期存款利率作為利率政策的代理變量，而沒有考慮貸款利率、長(zhǎng)期利率以及存貸款利率差，而這些也是構(gòu)成利率政策的重要組成部分。忽略利率政策中的這些組成部分，必然對(duì)研究得出的結(jié)論產(chǎn)生影響。

本文在參考和借鑒已有研究成果的基礎(chǔ)上，主要研究利率政策與房地產(chǎn)市場(chǎng)的相關(guān)性，這樣做的優(yōu)點(diǎn)可以概括為三個(gè)方面。第一，根據(jù)利率政策和房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)的變化來分析兩者的相關(guān)性，可以減少其他因素對(duì)兩者之間關(guān)系的影響。既可以研究利率政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，也可以研究房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)利率政策的影響。第二，可以同時(shí)分析兩個(gè)主體中多個(gè)變量之間的關(guān)系，更加全面地揭示兩者的相關(guān)性。為了克服已有研究只選擇一年期存款利率作為利率政策代理變量的不足，我們分別選取一年期存款利率、一年期貸款利率、五年期存款利率、五年及以上貸款利率、一年期存貸款利率差、五年期存貸款利率差作為利率政策的組成要素，同時(shí)用商品房竣工面積、商品房成交面積、商品房成交價(jià)格作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的代理變量，研究利率政策要素與房地產(chǎn)市場(chǎng)變量之間的相關(guān)性。第三，考慮到我國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展不均衡，利率政策對(duì)不同區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響程度也不一樣，所以分別選取了北京、上海、廣州、杭州的數(shù)據(jù)進(jìn)行研究，以獲得利率政策與房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)性的全面分析。

本文以利率政策與房地產(chǎn)市場(chǎng)的相關(guān)性作為研究對(duì)象，在理論分析的基礎(chǔ)上，通過選取利率政策數(shù)據(jù)和北京、上海、廣州、杭州2008年1月～2012年4月的房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)進(jìn)行相關(guān)程度分析，研究利率政策各要素對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)各變量的影響，為完善利率政策制定、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展提供經(jīng)驗(yàn)參考。

二、利率政策與房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)性的理論分析

利率政策變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響主要通過對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)主體決策以及房地產(chǎn)交易過程來實(shí)現(xiàn)，所以，利率政策影響房地產(chǎn)市場(chǎng)就表現(xiàn)在三個(gè)方面。

（一）利率政策對(duì)房地產(chǎn)供應(yīng)商的影響

利率政策變化對(duì)房地產(chǎn)供應(yīng)商的影響，主要考慮投資來源結(jié)構(gòu)。（1）房地產(chǎn)供應(yīng)商投資的商品房項(xiàng)目全部是自有資金。當(dāng)利率提高時(shí)，房地產(chǎn)供應(yīng)商自有資金的機(jī)會(huì)成本（主要來自儲(chǔ)蓄帶來的收益）會(huì)提高，但在當(dāng)前房地產(chǎn)投資收益明顯高于儲(chǔ)蓄收益的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)商不會(huì)改變房地產(chǎn)投資策略，房地產(chǎn)市場(chǎng)中商品房供給面積不會(huì)發(fā)生變化。當(dāng)利率調(diào)低時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)商自由資金的機(jī)會(huì)成本下降，投資房地產(chǎn)項(xiàng)目更加有利可圖，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給面積會(huì)增加。（2）房地產(chǎn)供應(yīng)商投入到房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金都是銀行貸款。當(dāng)利率調(diào)高時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)商投資的融資成本和機(jī)會(huì)成本大大增加，為了減輕融資成本，加快資金回籠，短期內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商可能會(huì)加快施工進(jìn)度，增加待售房銷售面積，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)商品房供應(yīng)面積增加。長(zhǎng)期來看，房地產(chǎn)企業(yè)融資成本和機(jī)會(huì)成本增加，會(huì)減少房地產(chǎn)企業(yè)投資房地產(chǎn)項(xiàng)目，從而減少房地產(chǎn)市場(chǎng)商品房供給面積。當(dāng)利率調(diào)低時(shí)，從短期和長(zhǎng)期來看，房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本和機(jī)會(huì)成本都會(huì)下降，房地產(chǎn)企業(yè)投資到房地產(chǎn)開發(fā)的資金會(huì)增加，從而引起房地產(chǎn)市場(chǎng)商品房供給面積的增加。另外，利率政策影響房地產(chǎn)供應(yīng)商的主要是中長(zhǎng)期（一年至三年期和三年至五年期）貸款利率、短期（一年期以下）貸款利率以及存貸款利率差。

根據(jù)供需原理，房地產(chǎn)市場(chǎng)中，在需求量一定的情況下，商品房供給面積增加，會(huì)導(dǎo)致商品房?jī)r(jià)格下降，而商品房供應(yīng)面積減少，會(huì)引起商品房?jī)r(jià)格上升。

（二）利率政策對(duì)購(gòu)房需求者的影響

利率政策對(duì)購(gòu)房需求者的影響，要從購(gòu)房需求者的類型展開分析。目前，購(gòu)房需求者主要有兩種：一是自住型，另一種是投資型。（1）自住型購(gòu)房者，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)中的剛性需求者，根據(jù)購(gòu)房目的又可以分為第一次購(gòu)房和改善性購(gòu)房?jī)煞N。第一次購(gòu)房者大都是剛參加工作的中青年或外地轉(zhuǎn)移人口，對(duì)他們而言，利率政策變化會(huì)相應(yīng)地改變購(gòu)房成本，但由于是剛性需求，所以在短期內(nèi)，利率政策的變化對(duì)這部分房地產(chǎn)需求的影響不會(huì)太大。對(duì)于改善性購(gòu)房者而言，利率政策的變化會(huì)改變他們的預(yù)期。當(dāng)利率調(diào)高時(shí)，購(gòu)房成本明顯增加，改善性購(gòu)房者會(huì)持觀望情緒，一部分持幣待購(gòu)者甚至?xí)顺鲑?gòu)房市場(chǎng)，或者轉(zhuǎn)而改為租房，這樣就會(huì)減少房地產(chǎn)市場(chǎng)商品房需求面積；當(dāng)利率調(diào)低時(shí)，購(gòu)房成本下降，改善性購(gòu)房者購(gòu)房成本下降，原來持幣觀望者也會(huì)加快其購(gòu)房的步伐，從而增加商品房需求面積。（2）投資型購(gòu)房者。對(duì)這部分需求者而言，當(dāng)利率政策變化時(shí)，會(huì)改變購(gòu)房及持有住房的資本成本。具體分析，還要看投資購(gòu)房者的資金來源。如果投資者是用自有資金購(gòu)房投資，當(dāng)利率提高時(shí)，自有資金的儲(chǔ)蓄收益提高，而房地產(chǎn)投資預(yù)期收益下降，投資者會(huì)將資金投資到其他更有吸引力的投資市場(chǎng)，商品房需求面積下降；當(dāng)利率調(diào)高時(shí)，則完全相反。如果投資者是貸款購(gòu)房投資，當(dāng)利率提高時(shí)，貸款成本增加，房地產(chǎn)投資預(yù)期收益下降，投資者也會(huì)取消貸款購(gòu)房的投資，商品房需求面積也會(huì)下降，反之則反。對(duì)房地產(chǎn)需求者而言，房地產(chǎn)是大額投資，通常采用按揭貸款形式，所以影響房地產(chǎn)需求者的主要是長(zhǎng)期（五年以上）貸款利率。

根據(jù)供需原理，房地產(chǎn)市場(chǎng)中，當(dāng)商品房供給面積一定時(shí)，商品房需求面積增加，會(huì)引起商品房?jī)r(jià)格上升；商品房需求面積下降，會(huì)引起商品房?jī)r(jià)格下降。

（三）利率政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體影響

根據(jù)上述分析，短期內(nèi)，當(dāng)利率提高時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)中商品房的供給可能會(huì)增加，商品房需求會(huì)下降，市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)均衡時(shí)，商品房的成交數(shù)量會(huì)下降，而成交價(jià)格有可能上升也有可能下降。當(dāng)利率下降時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)中商品房的供給會(huì)增加，商品房的需求會(huì)增加，市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)均衡時(shí)，商品房的成交價(jià)格肯定會(huì)上升，而成交數(shù)量可能增加也可能減少。

長(zhǎng)期來看，當(dāng)利率提高后，房地產(chǎn)市場(chǎng)中商品房的供給可能會(huì)減少，商品房需求會(huì)下降，市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)均衡時(shí)，商品房的成交價(jià)格肯定下降，成交數(shù)量也會(huì)下降；當(dāng)利率降低后，商品房供給增加，商品房需求也會(huì)增加，市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)均衡時(shí)，成交價(jià)格上升，成交數(shù)量可能增加也可能減少。

三、利率政策與房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)性的實(shí)證分析

從理論分析來看，很難對(duì)利率政策變化影響房地產(chǎn)的發(fā)展方向做一個(gè)明確的判斷，因此，必須利用現(xiàn)實(shí)的數(shù)據(jù)對(duì)兩者的相互關(guān)系進(jìn)行定量分析。我們選取了北京、上海、廣州和杭州四個(gè)房地產(chǎn)業(yè)比較發(fā)達(dá)的城市2008年1月至2012年4月房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的月度數(shù)據(jù)作為分析的對(duì)象，數(shù)據(jù)來源于wind資訊數(shù)據(jù)庫，利率數(shù)據(jù)來自中國(guó)人民銀行網(wǎng)站，具體實(shí)證分析結(jié)果見表1～表4。

表1 北京市2008～2012年利率政策與房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)性系數(shù)表

對(duì)北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)而言（見表1），一年期和五年期存款利率、一年期和五年期貸款利率與房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交金額和成交面積呈顯著的負(fù)相關(guān)關(guān)系，而與成交價(jià)格呈負(fù)相關(guān)關(guān)系，但統(tǒng)計(jì)上不顯著。也就是說，調(diào)高各種存貸款利率，可以減少房地產(chǎn)交易金額和交易面積，但對(duì)成交價(jià)格影響不明顯。一年期存貸款利率差與房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交金額和成交價(jià)格明顯負(fù)相關(guān)，與成交面積呈負(fù)相關(guān)關(guān)系，但統(tǒng)計(jì)上不顯著，說明擴(kuò)大一年期存貸款利率差，可以有效抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易金額和交易面積。五年期存貸款利率差與房地產(chǎn)市場(chǎng)成交金額和成交面積明顯正相關(guān)，與成交價(jià)格明顯負(fù)相關(guān)，說明五年期存貸款利率差對(duì)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)能發(fā)揮明顯作用，能促進(jìn)交易金額和交易面積增加，能降低交易價(jià)格。

表2 上海市2008～2012年利率政策與房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)性系數(shù)表

對(duì)于上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)而言（見表2），一年期和五年期存款利率、一年期和五年期貸款利率與房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交金額、成交面積、成交價(jià)格呈顯著的負(fù)相關(guān)關(guān)系，而五年期存款利率與成交價(jià)格在統(tǒng)計(jì)上不顯著，說明通過調(diào)整利率政策能有效地調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)。一年期存貸款利率差與房地產(chǎn)成交金額和成交面積負(fù)相關(guān)但統(tǒng)計(jì)上不顯著，與成交價(jià)格顯著負(fù)相關(guān)，說明一年期存貸款利率差對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)成交價(jià)格調(diào)節(jié)有效。五年期存貸款利率差與房地產(chǎn)市場(chǎng)成交面積和成交金額明顯正相關(guān)，與成交價(jià)格負(fù)相關(guān)但統(tǒng)計(jì)上不顯著，說明長(zhǎng)期存貸款利率差擴(kuò)大有利于增加房地產(chǎn)交易金額和交易面積，但對(duì)價(jià)格調(diào)節(jié)的有效性較差。

表3 廣州市2008～2012年利率政策與房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)性系數(shù)表

對(duì)廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)而言（見表3），一年期和五年期存款利率、一年期和五年期貸款利率與房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交金額和成交面積顯著負(fù)相關(guān)，而與成交價(jià)格的負(fù)相關(guān)關(guān)系不明顯，說明各種存貸款利率的調(diào)整能有效地調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易金額和交易面積，但不能有效調(diào)節(jié)成交價(jià)格。一年期存貸款利率差與房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交金額和成交價(jià)格呈顯著負(fù)相關(guān)關(guān)系，與成交面積呈負(fù)相關(guān)關(guān)系但不顯著。五年期存貸款利率差與成交面積顯著正相關(guān)，與成交價(jià)格顯著負(fù)相關(guān)，與成交金額正相關(guān)但不顯著。短期和長(zhǎng)期存貸款利率差對(duì)成交價(jià)格有明顯的調(diào)控作用。

表4 杭州市2008～2012年利率政策與房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)性系數(shù)表

對(duì)杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，一年期和五年期存款利率、一年期和五年期貸款利率與房地產(chǎn)市場(chǎng)成交金額和成交面積呈顯著負(fù)相關(guān)關(guān)系，與成交價(jià)格除五年期存款利率外也呈顯著的負(fù)相關(guān)關(guān)系，說明存貸款利率政策調(diào)整能有效地調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)。一年期存貸款利率差與房地產(chǎn)市場(chǎng)成交價(jià)格顯著負(fù)相關(guān)，與成交金額和成交面積負(fù)相關(guān)但不顯著，說明一年期存貸款利率差加大可以有效地降低房地產(chǎn)成交價(jià)格。五年期存貸款利率差與房地產(chǎn)市場(chǎng)成交金額和成交面積顯著正相關(guān)，與成交價(jià)格負(fù)相關(guān)但不顯著，說明五年期存貸款利率差提高能有效地增加房地產(chǎn)市場(chǎng)成交金額和成交面積。

從北京、上海、廣州、杭州四個(gè)城市的總體情況來看，一年期和五年期存貸款利率與房地產(chǎn)市場(chǎng)成交金額和成交面積顯著負(fù)相關(guān)，說明通過調(diào)整一年期和五年期存貸款利率可以有效地調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交金額和成交面積；一年期存貸款利率差與房地產(chǎn)市場(chǎng)成交價(jià)格顯著負(fù)相關(guān)，說明一年期存貸款利率差能有效地調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)成交價(jià)格；五年期存貸款利率差與房地產(chǎn)市場(chǎng)成交金額和成交價(jià)格顯著正相關(guān)，說明在運(yùn)用一年期和五年期存貸款利率調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)，還要考慮五年期存貸款利率差對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)成交金額和成交面積的反向調(diào)節(jié)作用。

四、結(jié)論與啟示

本文在總結(jié)和借鑒已有研究成果的基礎(chǔ)上，對(duì)利率政策如何影響房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了理論分析，并利用北京、上海、廣州和杭州四個(gè)房地產(chǎn)業(yè)最發(fā)達(dá)城市2008年1月～2012年4月的月度數(shù)據(jù)檢驗(yàn)了兩者之間的相關(guān)關(guān)系。本文的研究發(fā)現(xiàn)，一年期和五年期存貸款利率與房地產(chǎn)市場(chǎng)成交金額和成交面積顯著負(fù)相關(guān)，五年期存貸款利率差與房地產(chǎn)市場(chǎng)成交金額和成交價(jià)格顯著正相關(guān)，一年期存貸款利率差與房地產(chǎn)市場(chǎng)成交價(jià)格顯著負(fù)相關(guān)。總體而言，利率政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)成交金額和成交面積影響較大，而對(duì)成交價(jià)格影響較小。

為了更好地發(fā)揮利率政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控作用，根據(jù)利率政策與房地產(chǎn)市場(chǎng)之間的相關(guān)關(guān)系，我們認(rèn)為應(yīng)該采取三個(gè)方面的措施，以完善當(dāng)前的利率政策。

第一，根據(jù)市場(chǎng)變化及時(shí)調(diào)整利率政策，發(fā)揮利率政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)成交金額和成交面積的調(diào)節(jié)作用，最后達(dá)到調(diào)節(jié)成交價(jià)格的目的。目前，我國(guó)利率政策的市場(chǎng)化程度還較低，利率政策的調(diào)整周期差別很大。從2008年1月到2012年4月這段時(shí)間，2008年9月～12月3個(gè)月時(shí)間就調(diào)整了5次，僅2008年10月份就調(diào)整了2次。短時(shí)間內(nèi)頻繁地調(diào)整利率政策，使得人們對(duì)利率政策的預(yù)期會(huì)發(fā)生較大變化，從而使利率政策的效果大打折扣。比較出乎意料的，是利率政策在某一較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)卻沒有調(diào)整，如2008年12月至2010年10月將近兩年時(shí)間沒有調(diào)整利率。房地產(chǎn)市場(chǎng)是瞬息萬變的，利率政策長(zhǎng)期不調(diào)整，人們對(duì)利率政策的預(yù)期就會(huì)固定化，利率政策影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用因而會(huì)弱化。所以，應(yīng)該根據(jù)房地產(chǎn)等主要經(jīng)濟(jì)行業(yè)的發(fā)展情況及時(shí)調(diào)整利率政策，真正發(fā)揮利率政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)節(jié)作用。

第二，除了發(fā)揮存貸款利率對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)節(jié)作用外，還應(yīng)該發(fā)揮存貸款利率差對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)節(jié)作用。作為房地產(chǎn)市場(chǎng)主體的供應(yīng)商和需求者，既是金融市場(chǎng)上資金的需求者，又是資金的供給者。所以，在房地產(chǎn)市場(chǎng)供給與需求的決策中，供應(yīng)商和需求者不僅會(huì)考慮存貸款利率的影響，也會(huì)根據(jù)存貸款利率差調(diào)整自己在房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資決策。

第三，運(yùn)用多種貨幣政策組合來調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)。利率政策只是貨幣政策中的一種，它對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)節(jié)作用具有滯后性和間接性等特點(diǎn)。因此，必須設(shè)計(jì)貨幣政策“組合拳”來調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)，如運(yùn)用存款準(zhǔn)備金制度調(diào)節(jié)商業(yè)銀行的貸款規(guī)模、公開市場(chǎng)操作來調(diào)節(jié)市場(chǎng)上的貨幣流通量等政策組合來影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。

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