孫云　胡安冉

作者簡(jiǎn)介：孫云（1986—），女，漢族，江蘇宿遷人，在讀管理學(xué)碩士，單位：東南大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院管理科學(xué)與工程專(zhuān)業(yè)，研究方向：金融工程。

胡安冉（1987—），女，漢族，山東棗莊人，在讀管理學(xué)碩士，單位：東南大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院管理科學(xué)與工程專(zhuān)業(yè)，研究方向：金融工程。

摘要：文章從實(shí)證的角度對(duì)上海市房地產(chǎn)業(yè)中的商品住宅房的投資額、價(jià)格與銀行信貸之間的關(guān)系進(jìn)行了研究。通過(guò)相關(guān)性分析、回歸分析揭示了銀行信貸對(duì)住宅投資額、住房平均價(jià)格的作用，結(jié)果顯示住房?jī)r(jià)格和銀行信貸存在長(zhǎng)期均衡關(guān)系，銀行信貸規(guī)模的變化直接會(huì)影響商品住房的發(fā)展。

關(guān)鍵詞：商品住宅；銀行信貸；相關(guān)性分析

一、引言

2000年以來(lái)全國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了一個(gè)高速發(fā)展的時(shí)期，上海市房地產(chǎn)的投資額由2000年的566.17億元增加到2010年的1980.68億元，投資額度在十年間增長(zhǎng)了3.5倍，且銀行信貸的比例逐漸變大，住宅的投資額中大部分來(lái)源于銀行貸款。當(dāng)銀行貸款成為房地產(chǎn)最主要的融資渠道時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)就會(huì)通過(guò)銀行信貸量的產(chǎn)出的變化而變動(dòng)。從各國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的情況可以看出，信貸量的增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求、價(jià)格均產(chǎn)生了較大影響。因此定量的分析銀行信貸與房地產(chǎn)價(jià)格、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展之間的關(guān)系、以及對(duì)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響，對(duì)于防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)具有重要的意義。

二、文獻(xiàn)綜述

Davis and Haihinzhu（2004），江彤（2007），項(xiàng)衛(wèi)星、李宏瑾（2005）實(shí)證分析得出我國(guó)銀行貸款與房地產(chǎn)價(jià)格之間存在單向的長(zhǎng)期穩(wěn)定的均衡關(guān)系，房地產(chǎn)價(jià)格是銀行貸款的Granger原因。段忠東，曾令華，黃澤先（2007）運(yùn)用多變量協(xié)整分析對(duì)兩者之間的長(zhǎng)期均衡和短期動(dòng)態(tài)關(guān)系進(jìn)行檢驗(yàn)。長(zhǎng)期均衡水平上存在雙向因果關(guān)系，短期內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)不是短期銀行貸款增長(zhǎng)的直接Granger原因。周京奎（2005）從住宅價(jià)格與貨幣政策的角度實(shí)證分析，其住宅價(jià)格的上漲與寬松的貨幣政策存在緊密的聯(lián)系。但以上的分析基本上是全國(guó)整體的分析，但不同城市之間的房地產(chǎn)發(fā)展并不一致，一線城市、二線城市的發(fā)展程度不相同，本文對(duì)一線城市的住宅價(jià)格與銀行信貸的關(guān)系進(jìn)行研究，期望對(duì)于規(guī)范該城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)和銀行信貸政策具有幫助。

三、上海商品住宅投資與銀行信貸的實(shí)證研究

（一）相關(guān)性及回歸分析

本文選取上海市商品住宅投資額（It）與銀行信貸量（Yt），商品住宅價(jià)格（St）為指標(biāo)。銀行信貸量是自變量，商品住宅投資額是因變量。相關(guān)系數(shù)為0.928，說(shuō)明銀行信貸的增加會(huì)促進(jìn)住房投資額的增長(zhǎng)。進(jìn)一步回歸分析得到商品住宅投資額與銀行信貸之間的線性回歸模型為：Yt=0.813It-198.731，F(xiàn)=55.721，t=-2.231?？梢缘贸鲢y行信貸的增長(zhǎng)會(huì)刺激消費(fèi)者對(duì)住房需求和預(yù)期的增加，進(jìn)而房?jī)r(jià)上漲，住房投資增長(zhǎng)。

（二）模擬預(yù)測(cè)分析

使用SPSS軟件對(duì)住宅投資額作為因變量進(jìn)行預(yù)測(cè)，看其隨著銀行信貸的變化是如何產(chǎn)生變化的，預(yù)測(cè)結(jié)果如圖1左圖。

從上述的分析可以得到兩點(diǎn)結(jié)論：一是銀行信貸是支撐著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的一個(gè)重要因素。二是房地產(chǎn)業(yè)住宅投資的增長(zhǎng)與銀行信貸的增長(zhǎng)之間并不存在嚴(yán)格的依存關(guān)系，增長(zhǎng)的幅度并不同步。在2007年出現(xiàn)了不同的變化，其客觀原因的解釋是2007年由美國(guó)次貸危機(jī)引起的金融危機(jī)，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生了影響，銀行縮減貸款，居民對(duì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)有一定的擔(dān)憂，因而對(duì)于商品住宅的需求持觀望態(tài)度。

四、商品住宅房?jī)r(jià)格與銀行信貸支持的實(shí)證分析

將銀行信貸作為自變量，用 Xt來(lái)表示；住宅平均售價(jià)為因變量，用 Yt 表示。利用 SPSS軟件進(jìn)行數(shù)據(jù)處理，得到二者之間的相關(guān)系數(shù)高達(dá) 0.941，表明銀行信貸規(guī)模與房地產(chǎn)住宅價(jià)格之間存在著非常緊密的聯(lián)系。數(shù)據(jù)進(jìn)行回歸分析可以建立商品住宅價(jià)格增加值（Yt）與銀行信貸規(guī)模（Xt）之間歸模型：Yt=0.941Xt+413.412；其中F=69.541.

然后使用SPSS軟件對(duì)住宅投資額作為因變量進(jìn)行預(yù)測(cè)，看其隨著銀行信貸的變化是如何產(chǎn)生變化的，結(jié)果如圖1右圖所示

經(jīng)以上分析可得，住宅價(jià)格的增長(zhǎng)分為三個(gè)時(shí)期，2000—2006，2006—2008，2008—2009年，其中2007年為一個(gè)變化的拐點(diǎn)，這與經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化是吻合的。由以上圖表知道兩者之間存在著長(zhǎng)期的均衡關(guān)系，銀行信貸的增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的增加起了刺激作用。

五、結(jié)論及建議

1、當(dāng)期的房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)絕對(duì)量與當(dāng)期的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)絕對(duì)量之間有較為明顯的相關(guān)性，可以認(rèn)為當(dāng)期的投資增長(zhǎng)對(duì)當(dāng)期的房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)有較大的影響。由于我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)的資金絕大多數(shù)來(lái)源于銀行貸款，因此，可以說(shuō)銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的信貸規(guī)模和速度是影響房地產(chǎn)價(jià)格變化的重要因素。也即是房地產(chǎn)的價(jià)格與銀行的房地產(chǎn)信貸有明顯的正相關(guān)關(guān)系。

2、上海城市房地產(chǎn)的繁榮和發(fā)展與銀行信貸支持密切相關(guān)，從供給的角度看，銀行信貸的發(fā)放給房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)了巨大的資金支持，從需求的角度看，銀行信貸即住房按揭貸款的支持，滿足了個(gè)人的住房需求。

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展尤其是居民住宅的發(fā)展與銀行業(yè)的資金支持密切相關(guān)，因此要合理的調(diào)控房?jī)r(jià)，最有效的就是銀行信貸政策對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控作用。面對(duì)房?jī)r(jià)的快速上漲可能帶來(lái)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)業(yè)目前最為重要的是拓寬融資的渠道，改變過(guò)分依賴(lài)銀行信貸的支持。同時(shí)銀行也要提高抵御房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)能力。

參考文獻(xiàn)

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