蔡紅

[摘 要]本文首先論述了我國(guó)購(gòu)物中心發(fā)展過(guò)程中存在的問(wèn)題，其次提出了構(gòu)建購(gòu)物中心內(nèi)部控制的具體措施，以推動(dòng)我國(guó)購(gòu)物中心業(yè)持續(xù)良好的發(fā)展。

[關(guān)鍵詞]購(gòu)物中心 內(nèi)部控制 措施

內(nèi)部控制指的是經(jīng)濟(jì)單位與各個(gè)組織在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中構(gòu)建的一種互相制約的業(yè)務(wù)組織形式與職責(zé)分工制度。內(nèi)部控制的主要目的是不斷的完善經(jīng)營(yíng)管理、增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)效益。其主要是在加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)管理的需要基礎(chǔ)上而形成的，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展逐漸發(fā)展完善的。本文首先論述了我國(guó)購(gòu)物中心發(fā)展過(guò)程中存在的問(wèn)題，其次提出了構(gòu)建購(gòu)物中心內(nèi)部控制的具體措施。

一、我國(guó)購(gòu)物中心發(fā)展過(guò)程中存在的問(wèn)題

當(dāng)前，由于購(gòu)物中心在我國(guó)仍處于初期階段，所以，實(shí)際發(fā)展過(guò)程中經(jīng)常出現(xiàn)以下問(wèn)題，對(duì)我國(guó)購(gòu)物中心未來(lái)持續(xù)良好的發(fā)展造成了嚴(yán)重的制約。

1.購(gòu)物中心發(fā)展太快，致使規(guī)模和結(jié)構(gòu)存在著偏差

從20世紀(jì)90年代后期開(kāi)始，我國(guó)各區(qū)域相繼構(gòu)建了購(gòu)物中心，其已經(jīng)成為了繼鋼鐵、水泥等行業(yè)之后的又一大熱門(mén)投資項(xiàng)目，并且最近幾年時(shí)間里，購(gòu)物中心面積達(dá)到了10至20萬(wàn)平方米，甚至是50萬(wàn)平方米以上。購(gòu)物中心目標(biāo)客戶(hù)群在發(fā)達(dá)國(guó)家中屬于中產(chǎn)階級(jí)，由于他們有著較高的收入，在社會(huì)中占中層地位，人口數(shù)量較多，成為了購(gòu)物中心基本消費(fèi)群體。然而，我國(guó)的中產(chǎn)階級(jí)人員數(shù)量非常少，當(dāng)前，算得上是中產(chǎn)階級(jí)的人數(shù)只有幾千萬(wàn)人。所以，我國(guó)現(xiàn)有的中等收入家庭根本無(wú)力支撐諸多的、規(guī)模大的購(gòu)物中心。我國(guó)的購(gòu)物中心建設(shè)規(guī)模以及速度與我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)結(jié)構(gòu)變遷的實(shí)際與國(guó)情不相符，違背了標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范、有序發(fā)展的要求，如果不進(jìn)行及時(shí)的調(diào)整，那么，就會(huì)像百貨商店那樣大規(guī)模的構(gòu)建，存在著過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)象。

2.缺乏資金，實(shí)際運(yùn)作不夠規(guī)范

購(gòu)物中心管理的基本特點(diǎn)就是所有者、管理者、經(jīng)營(yíng)者三方間明確的分工，密切的協(xié)作，我們將其稱(chēng)之為購(gòu)物中心管理模式。由于購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)過(guò)程中會(huì)占用到大量的資金，因此，在我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，完全依賴(lài)于自有資金僅屬于特例。隨著發(fā)展速度的進(jìn)一步加快， 不斷拓寬融資渠道已經(jīng)成為了商業(yè)地產(chǎn)目前所要解決的關(guān)鍵問(wèn)題。由于發(fā)展商存在著資金短缺問(wèn)題，我國(guó)最先構(gòu)建的購(gòu)物中心大部分都通過(guò)分割出售商鋪的經(jīng)營(yíng)方式進(jìn)行，購(gòu)物中心在這一模式下，多數(shù)業(yè)主一旦獲得了產(chǎn)權(quán)后，就會(huì)根據(jù)自身的市場(chǎng)判斷來(lái)決定所要經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目，發(fā)展商無(wú)法從中加以協(xié)調(diào)，最終導(dǎo)致整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目原本有序的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)布局出現(xiàn)了混亂，致使購(gòu)物中心與其真正的模式間不相一致，并且，實(shí)際運(yùn)作過(guò)程中也缺乏一定的規(guī)范性，使得部分購(gòu)物中心變成了小商品市場(chǎng)。

3.缺乏一批專(zhuān)業(yè)人才

由于購(gòu)物中心屬于一個(gè)融合金融、商業(yè)、地產(chǎn)的綜合性的產(chǎn)品，一味的放大任何一個(gè)環(huán)節(jié)或者只強(qiáng)調(diào)其中任何一環(huán)節(jié)均會(huì)使得項(xiàng)目出現(xiàn)失誤現(xiàn)象。購(gòu)物中心管理有著較強(qiáng)的專(zhuān)業(yè)性與綜合性特征，所以，單憑某一房產(chǎn)力量還是不夠的。從二十世紀(jì)后期開(kāi)始，我國(guó)購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)呈現(xiàn)出了突起的勢(shì)頭，嚴(yán)重缺乏一批專(zhuān)業(yè)人才，對(duì)我國(guó)購(gòu)物中心發(fā)展造成了阻礙，當(dāng)前，培養(yǎng)一批購(gòu)物中心專(zhuān)業(yè)人才已經(jīng)成為了該行業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵所在。

二、構(gòu)建購(gòu)物中心內(nèi)部控制的具體措施

1.構(gòu)建管理機(jī)構(gòu)，明確管理權(quán)責(zé)

通常情況下，內(nèi)部控制建設(shè)主要體現(xiàn)在以下兩點(diǎn)：第一，構(gòu)建完善的機(jī)構(gòu)，這是確保內(nèi)部控制機(jī)制功能作用有效發(fā)揮的硬件要素；第二，各內(nèi)部機(jī)構(gòu)間以及各經(jīng)辦人員間進(jìn)行明確的分工與牽制，這是確保內(nèi)部控制機(jī)制功能作用有效發(fā)揮的軟件要素。在公司制企業(yè)中，股東大會(huì)、董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)以及總經(jīng)理層很好的為機(jī)構(gòu)的構(gòu)建、職責(zé)分工以及制約提供了科學(xué)合理的組織框架，不過(guò)內(nèi)部控制機(jī)制實(shí)際運(yùn)作過(guò)程中，還要在該組織框架下制定與企業(yè)監(jiān)控實(shí)際需求相應(yīng)的職能機(jī)構(gòu)?，F(xiàn)階段，應(yīng)將兩方面的問(wèn)題加以解決，一個(gè)是設(shè)置管理控制機(jī)構(gòu)；比如，有的購(gòu)物中心結(jié)合自身的經(jīng)營(yíng)特征制定了審計(jì)委員會(huì)、報(bào)酬委員會(huì)等，實(shí)質(zhì)上就是健全內(nèi)部控制機(jī)制的最佳嘗試。機(jī)構(gòu)設(shè)置根據(jù)自身的經(jīng)營(yíng)特征與經(jīng)營(yíng)規(guī)模來(lái)決定，無(wú)法尋找一個(gè)通用模式，如設(shè)置價(jià)格委員會(huì)的購(gòu)物中心大部分都是規(guī)模較大、以集中采購(gòu)方式為主且采購(gòu)價(jià)格變動(dòng)幅度大的購(gòu)物中心，這些購(gòu)物中心設(shè)置價(jià)格委員會(huì)對(duì)于采購(gòu)環(huán)節(jié)的價(jià)格監(jiān)督與控制力度的增強(qiáng)十分有利。再如，一些規(guī)模大、較高技術(shù)含量等的購(gòu)物中心，應(yīng)設(shè)置報(bào)酬委員會(huì)來(lái)研究管理層持股以及股票期權(quán)方面的問(wèn)題，這樣可以使得報(bào)酬計(jì)劃執(zhí)行過(guò)程中透明度與監(jiān)控度的進(jìn)一步提高；二是實(shí)行職務(wù)不兼容制度，避免管理人員交叉任職；交叉任職體現(xiàn)在董事長(zhǎng)與經(jīng)理人為同一人擔(dān)當(dāng)，董事會(huì)和總經(jīng)理班子人員發(fā)生了重疊。在剛上市的購(gòu)物企業(yè)中，盡管該問(wèn)題有了不小的改變，但是，如果從公司制企業(yè)總體角度上分析，這一問(wèn)題仍舊存在。最終所造成的后果是董事會(huì)與總經(jīng)理班子間權(quán)責(zé)模糊、制衡力度進(jìn)一步降低。核心人物獨(dú)攬大權(quán)，擁有著所有控制權(quán)，如控制權(quán)、執(zhí)行權(quán)、監(jiān)督權(quán)，存在著巨大的隨意性。交叉任職與內(nèi)部控制基本假設(shè)間不相符，最終導(dǎo)致權(quán)責(zé)模糊，辦事程序經(jīng)常由一人復(fù)雜操作。其實(shí)，導(dǎo)致資金調(diào)撥、資產(chǎn)處置等各方面問(wèn)題發(fā)生的關(guān)鍵因素就是由于交叉任職，董事會(huì)不具備必要的獨(dú)立性，所以，要想構(gòu)建內(nèi)部控制框架，就必須要從組織機(jī)構(gòu)設(shè)置與人員配備方面入手，分設(shè)董事長(zhǎng)與總經(jīng)理、董事會(huì)與總經(jīng)理班子，以防止人員重疊現(xiàn)象的發(fā)生。

2.員工素質(zhì)控制

員工素質(zhì)的高低決定了內(nèi)部控制的成敗。員工素質(zhì)控制目的主要是確保員工的忠誠(chéng)、勤奮、較高的工作能力，以促進(jìn)其他內(nèi)部控制的全面實(shí)施。員工素質(zhì)控制具體涵蓋了以下幾點(diǎn)：第一 ，構(gòu)建一套完善的招聘程序，確保應(yīng)聘人員與招聘要求相一致；第二，編制嚴(yán)格的員工工作規(guī)范，來(lái)引導(dǎo)與考核員工行為；第三，定期對(duì)員工進(jìn)行培訓(xùn)，以確保其具有較高的業(yè)務(wù)素質(zhì)，完成所下達(dá)的任務(wù)；第四，進(jìn)一步強(qiáng)化考核與獎(jiǎng)懲力度，定期對(duì)員工工作業(yè)績(jī)進(jìn)行考核，獎(jiǎng)懲應(yīng)分明；五，對(duì)于核心崗位上的員工，應(yīng)構(gòu)建一套完善的職業(yè)信用保險(xiǎn)機(jī)制，比如，簽訂信用承諾書(shū)，辦理商業(yè)信用保險(xiǎn)。

3.內(nèi)部審計(jì)控制

我們都知道內(nèi)部審計(jì)是內(nèi)部控制的一種特殊形式，其主要對(duì)企業(yè)內(nèi)部經(jīng)濟(jì)活動(dòng)與管理制度的合規(guī)、合理與否進(jìn)行獨(dú)立評(píng)價(jià)的機(jī)構(gòu)，可以說(shuō)，其就是對(duì)其他內(nèi)部控制的再控制。內(nèi)部審計(jì)有著廣泛的內(nèi)容，根據(jù)它的目的可以劃分為財(cái)務(wù)審計(jì)、管理審計(jì)、經(jīng)營(yíng)審計(jì)。內(nèi)部審計(jì)在企業(yè)中應(yīng)時(shí)刻保持著獨(dú)立性，獨(dú)立于其他經(jīng)營(yíng)管理部門(mén)，最好直接由董事會(huì)或者下屬審計(jì)委員會(huì)進(jìn)行領(lǐng)導(dǎo)。

三、結(jié)論

綜上所述可知，我國(guó)的購(gòu)物中心現(xiàn)仍處于起步階段，具有較快的發(fā)展速度，已經(jīng)成為了一種新興的商業(yè)形態(tài)；構(gòu)建和完善購(gòu)物中心內(nèi)部控制制度已經(jīng)成為了其重要的改革事項(xiàng)，廣大的學(xué)者正積極的研究與思考這一改革措施，不過(guò)至今為止，對(duì)于內(nèi)部控制的認(rèn)識(shí)還缺乏一定的共識(shí)，還需要進(jìn)一步的研究與探索。

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