巴曙松

（一）2012年保障房在建規(guī)模的測算

保障房投資規(guī)模取決于在建項目的套數(shù)或面積，理論上，如果能夠測算出在建規(guī)模，即可按照保障房項目的開發(fā)成本和開發(fā)節(jié)奏計算出每個季度形成的實際投資完成額。

目前在數(shù)據(jù)極為有限的情況下，對過去三年的保障房開工、竣工和在建情況進行粗略估算，并需要具體考察以下三點情況。

第一，2010年全國各類保障性住房和棚戶區(qū)改造住房已開工590萬套，竣工33萬套，基本建成370萬套。據(jù)此可以測算，2010年開工的保障房尚有560萬套在2011年全部處于在建過程，考慮到2011年四個季度保障房累計新開工數(shù)量分別為100、566、986、1033萬套，因此，把2010已開工、2011年在建與2011年新開工的規(guī)模疊加在一起，可以測算2011年四個季度的保障房在建規(guī)模為：660、1126、1546、1593萬套。

第二，保障房建設(shè)期雖然少于商品房，但至少也要2～2.5年才能完成從項目規(guī)劃、項目落地、新開工、施工、基本建成、竣工（達到入住條件）的開發(fā)流程。據(jù)此測算：1）2011年新開工的保障房項目在2012年基本全部處于在建之中；2）2010年開工、基本建成的370萬套理想情況下應(yīng)有部分在2011年竣工（住建部年初提出的2011年竣工目標為300萬套，但不作硬性考核），假設(shè)竣工量為300萬套，那么2010年開工的590萬套中仍有260（590-33-300）萬套左右在2012年處于在建過程；3）2012年新開工按照700萬套測算，由于責任狀簽訂時間較2011年顯著提前，部分中西部省份“項目落地”工作有望在2012年初完成， 3、4月份保障房即可進入開工期，較2011年9、10月份集中開工期大幅提前，據(jù)此估計2012年700萬套保障房在二季度即可逐步實現(xiàn)“全開工”。綜合以上三類情況，可以大致框算出2012年四個季度的在建規(guī)模分別為：1360、1960、1960、1960萬套。

第三，區(qū)分投資需求與實際投資完成額的差異。2011年按照各類保障房套均面積、土地開發(fā)成本、建筑成本的假設(shè)，1000萬套保障房投資需求為1.3萬億左右，但只有把它按照2.5年左右的建設(shè)期折算后，才能形成當年的實際投資完成額。事實上，根據(jù)測算以及實地調(diào)研的結(jié)果，2011年1.3萬億的投資需求總量中，樂觀而言，只有約三分之一的部分形成了實際投資。因此，在測算實際投資完成額時，需要將投資需求按照開工期和建設(shè)期平滑至當季和當年。由于目前尚未公布2012年700萬套保障房的具體分類，假設(shè)各類比例與2011年相同，大致測算700萬套的投資需求在最為理想的情況下為9200億左右。

（二）投資規(guī)模與對沖能力

第一，根據(jù)上述假設(shè)條件，估計2011年實際投資完成額為5900億，四個季度分布分別為15%、23%、31%、31%。2012年實際投資完成額將為9200億左右，四個季度分布分別為19%、27%、27%、27%。相比之下，2012年保障房投資同比增長56%，且四個季度投資分布更為均勻，與2011年集中在三四季度略有不同，即使把有可能虛增的部分考慮進來，但這只會影響投資總量，但不影響同比增速。

第二，保障房的對沖節(jié)奏與商品房投資的下滑節(jié)奏在2012年存在一定的時間錯配，這可能導(dǎo)致房地產(chǎn)調(diào)控在執(zhí)行層面出現(xiàn)一定弱化。房地產(chǎn)投資具有明顯的季度性，通常在四個季度的投資分布為15%、30%、30%、25%，一季度投資量最少，三四季度持平，四季度略低。相比之下，根據(jù)測算，保障房的對沖能力在一季度也是最弱的，在這種情況下，房地產(chǎn)調(diào)控在執(zhí)行層面可能會出現(xiàn)一定的弱化，這也導(dǎo)致房地產(chǎn)投資的下滑幅度未必會十分顯著。