黃莉

［摘要］ 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所持有的房地產(chǎn)會計分類較為復(fù)雜。本文主要討論了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量的會計處理方式，并分析了該種方法對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響。

［關(guān)鍵詞］ 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；投資性房地產(chǎn)；公允價值

doi : 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2012 . 06. 005

［中圖分類號］F230［文獻標(biāo)識碼］A［文章編號］1673 - 0194（2012）06- 0009- 02

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所持有的房地產(chǎn)按照持有意圖可劃分為存貨、固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)、投資性房地產(chǎn)三類，分別歸屬于不同的具體會計準(zhǔn)則進行規(guī)范。投資性房地產(chǎn)的范圍包括已經(jīng)對外出租的土地使用權(quán)和地上建筑物以及持有準(zhǔn)備賺取資本增值的土地使用權(quán)。從取得途徑上來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所持有的投資性房地產(chǎn)既可以由原準(zhǔn)備對外出售的存貨或自用的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)改變使用用途轉(zhuǎn)換而來，也可以直接自建作為投資性房地產(chǎn)進行獲利。按照企業(yè)會計準(zhǔn)則的規(guī)定，投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量既可以采用成本模式，也可以采用公允價值模式。允許對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量，使投資性房地產(chǎn)同企業(yè)其他類別的房地產(chǎn)的會計核算出現(xiàn)了較大不同，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計信息也產(chǎn)生了較大的影響。

1公允價值模式進行后續(xù)計量的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資性房地產(chǎn)的會計處理舉例

例如，甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，２０１０年１月１日將一套自建完工原用于出售的商品房出租給乙公司。該商品房的開發(fā)成本為１ ０００萬元，甲企業(yè)對其計提了２００萬元的減值準(zhǔn)備。如果出租日，該商品房的公允價值為９００萬元。甲公司在租賃期開始日的會計分錄為：借：投資性房地產(chǎn)——成本９００，借：存貨跌價準(zhǔn)備２００；貸：開發(fā)產(chǎn)品１ ０００，貸：資本公積——其他資本公積１００。如果出租日，該商品房的公允價值為７００萬元，則甲公司在租賃期開始日的會計分錄為：借：投資性房地產(chǎn)——成本７００，借：存貨跌價準(zhǔn)備２００，借：公允價值變動損益１００；貸：開發(fā)產(chǎn)品１ ０００。按照企業(yè)會計準(zhǔn)則的規(guī)定，存貨計提跌價準(zhǔn)備后，如果造成存貨價值下跌的原因消失，企業(yè)可以將已經(jīng)計提的存貨跌價準(zhǔn)備轉(zhuǎn)回。但從以上會計處理對比中可以看出，如果房地產(chǎn)企業(yè)將存貨轉(zhuǎn)換為按照公允價值模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)，投資性房地產(chǎn)按照轉(zhuǎn)換日的公允價值入賬，如果房地產(chǎn)的公允價值高于原賬面價值是不允許通過損益轉(zhuǎn)回的，但是如果房地產(chǎn)的公允價值低于原賬面價值則要計入當(dāng)期損益。這種不對稱的會計處理方式，是為了防止企業(yè)通過調(diào)節(jié)房地產(chǎn)的公允價值來調(diào)節(jié)利潤，遵循了謹慎性原則，但對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤有不利影響。

采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無需按照自用的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)類似的會計處理方式，按期計提累計折舊或累計攤銷，也無需對該投資性房地產(chǎn)計提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備。接上例，如果２０１０年１月３１日該商品房的公允價值上漲１００萬元，則甲企業(yè)的會計分錄為：借：投資性房地產(chǎn)——公允價值變動１００；貸：公允價值變動損益。如果２０１０年１月３１日該商品房的公允價值下跌１００萬元，則甲企業(yè)的會計分錄為：借：公允價值變動損益；貸：投資性房地產(chǎn)——公允價值變動１００。投資性房地產(chǎn)公允價值下跌對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響類似于存貨出售價格下跌而計提的資產(chǎn)減值損失。但當(dāng)商品房價格上升超過其原開發(fā)成本時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以將這一部分上升的價值體現(xiàn)在利潤表之中，從而增加當(dāng)期會計利潤。

接上例，假設(shè)２０１０年１２月３１日，甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將該商品房出售給乙公司，出售價款為８００萬元，不考慮相關(guān)稅費。出售時，該商品房“投資性房地產(chǎn)——公允價值變動”明細科目為借方余額２００萬元，“投資性房地產(chǎn)——成本”明細科目為借方余額７００萬元，“資本公積——其他資本公積”為貸方余額１００萬元。甲企業(yè)會計分錄為：①確認其他業(yè)務(wù)收入。借：銀行存款８００，貸：其他業(yè)務(wù)收入８００。②結(jié)轉(zhuǎn)公允價值變動損益。借：公允價值變動損益２００；貸：投資性房地產(chǎn)——公允價值變動２００。③借：其他業(yè)務(wù)成本６００，借：資本公積——其他資本公積１００；貸：投資性房地產(chǎn)——成本７００。同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將商品房直接對外出售相比，甲企業(yè)的出售收益和成本分別計入了“其他業(yè)務(wù)收入”和“其他業(yè)務(wù)成本”而不是“主營業(yè)務(wù)收入”和“主營業(yè)務(wù)成本”，但由于利潤表并不單獨列示主營業(yè)務(wù)和其他業(yè)務(wù)，而是合并列示于“營業(yè)收入”和“營業(yè)成本”，因此不會對會計信息造成分類上的影響。從營業(yè)利潤金額的角度來說，從以上分解會計分錄中可以看出，甲企業(yè)確認的其他業(yè)務(wù)收入就是甲企業(yè)收到的銷售款，確認的其他業(yè)務(wù)成本就是甲企業(yè)對商品房的原開發(fā)成本。投資性房地產(chǎn)在持有期間公允價值的變動僅影響公允價值變動損益而不會對營業(yè)利潤造成任何影響。

2以公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響分析

（１）以公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量加大了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計核算成本。由于相對于歷史成本，公允價值計量屬性具有較大的不確定性，為了保證會計信息的可靠性，企業(yè)會計準(zhǔn)則對投資性房地產(chǎn)以公允價值模式進行后續(xù)計量做了嚴格的限制。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對外出租的房地產(chǎn)不存在活躍的市價時，企業(yè)需要參照同類或類似，例如分布在同一市區(qū)、位置相似、環(huán)境相似、建筑結(jié)構(gòu)相似、使用用途相同等，有活躍市價的房地產(chǎn)價格進行調(diào)整、評估確認該房地產(chǎn)的公允價值。如果企業(yè)不具備房地產(chǎn)公允價值的評估能力和評估資質(zhì)，企業(yè)還需要聘請外部資產(chǎn)評估機構(gòu)出具評估報告，這會加大企業(yè)會計處理的難度和成本。

（2）以公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量加大了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計利潤波動性。雖然按照企業(yè)會計準(zhǔn)則的規(guī)定，資產(chǎn)的公允價值是指資產(chǎn)買賣雙方在公平交易的前提下，自愿進行資產(chǎn)交付的價格。但事實上由市場交易而產(chǎn)生的公允價值會受交易雙方的投資心理、對市場走向的預(yù)期、談判能力、世界經(jīng)濟形勢等不可預(yù)期甚至非理性的因素影響。作為存貨的商品房，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在一年內(nèi)予以出售，而且我國的政策法規(guī)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)囤房不售的做法也有較為嚴格的規(guī)定。但作為投資性房地產(chǎn)進行管理后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以長期持有，并且在每個會計期末將房地產(chǎn)公允價值的變動以持有損益——“公允價值變動損益”的形式反映在利潤表中。這會使企業(yè)的會計利潤喪失歷史成本計量下的穩(wěn)定、連續(xù)和規(guī)律性而變得波動。對于我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，在政策調(diào)控前，房價一直處于連續(xù)上漲階段，將對外出售的商品房轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)，一方面可以達到間接囤房以謀取更大經(jīng)濟利益的目的；另一方面也可以將公允價值的上升反應(yīng)為企業(yè)的當(dāng)期會計利潤，對于上市公司性質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以達到粉飾會計報表的作用。但目前政策調(diào)控后，房地產(chǎn)價格出現(xiàn)大幅下跌趨勢，這種情況下，以公允價值對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，對企業(yè)的會計利潤可能產(chǎn)生不良的影響。

3以公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅負的影響分析

（１）按照我國目前稅法的規(guī)定，企業(yè)將房地產(chǎn)對外出租而計算繳納的房產(chǎn)稅有兩種征收辦法：第一種是直接按照租金收入的１２％計算，第二種則是按照出租房地產(chǎn)賬面原值的７０％再乘以１．２％計算。采用第二種方法進行計算時，企業(yè)采用成本模式還是公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量會對出租房地產(chǎn)的賬面價值產(chǎn)生一定的影響。如果今后稅法采用重估資產(chǎn)價值作為計稅基礎(chǔ)，那么在房地產(chǎn)價值上漲時公允價值計量會加大企業(yè)的稅負。

（２）我國計算繳納所得稅采用的是收付實現(xiàn)制，投資性房地產(chǎn)公允價值的變動雖然會影響企業(yè)當(dāng)期會計利潤，但由于企業(yè)并未實際處置房地產(chǎn)，因此經(jīng)濟利益并沒有流入或流出企業(yè)。企業(yè)在計算應(yīng)稅所得額時可以將公允價值變動損益扣除。但是投資性房地產(chǎn)以公允價值進行后續(xù)計量后，將不再計提累計折舊，而累計折舊是可以稅前扣除，因此采用公允價值計量模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量會加大企業(yè)的所得稅負擔(dān)。

主要參考文獻

［１］中華人民共和國財政部.企業(yè)會計準(zhǔn)則［S］．２００６.

［2］中華人民共和國財政部.企業(yè)會計準(zhǔn)則——應(yīng)用指南［S］．２００６.

［3］財政部會計司.企業(yè)會計準(zhǔn)則講解［Ｍ］．北京：人民出版社，２００８.