陳 卓

湖北職業(yè)技術(shù)學(xué)院建筑技術(shù)學(xué)院，湖北孝感 432000

隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程的進(jìn)行，各風(fēng)險(xiǎn)因素的種類(lèi)與影響程度都會(huì)發(fā)生變化，在房地產(chǎn)決策階段對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行的風(fēng)險(xiǎn)分析與評(píng)價(jià)也有可能會(huì)失效。因此為了避免或減少各種風(fēng)險(xiǎn)因素對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的造成的不利影響，應(yīng)采取相應(yīng)的控制手段對(duì)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行預(yù)防和應(yīng)對(duì)，從而達(dá)到規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)或減少損失的目的。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防

1.房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)全過(guò)程管理

在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的每一個(gè)過(guò)程和環(huán)節(jié)中都可能存在風(fēng)險(xiǎn)因素，因此要對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的整個(gè)過(guò)程實(shí)施動(dòng)態(tài)的全面的系統(tǒng)管理，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的每一個(gè)環(huán)節(jié)實(shí)時(shí)監(jiān)控分析，對(duì)容易發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)列入風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，實(shí)行風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)管理，對(duì)可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)事件提前提出解決預(yù)案，以便于在任何時(shí)期、任何情況下出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)事件都能及時(shí)采取有效的對(duì)策來(lái)化解風(fēng)險(xiǎn)，確保整個(gè)工程項(xiàng)目質(zhì)量、進(jìn)度、投資三大目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

房地產(chǎn)項(xiàng)目全過(guò)程管理模式的主要內(nèi)容包括：設(shè)立專(zhuān)門(mén)的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)，作為風(fēng)險(xiǎn)管理的主體實(shí)施房地產(chǎn)項(xiàng)目全過(guò)程風(fēng)險(xiǎn)管理；制定完善的房地產(chǎn)項(xiàng)目全過(guò)程管理計(jì)劃，并將容易發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)的過(guò)程和環(huán)節(jié)列入風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控分析點(diǎn)；對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中容易產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)制定風(fēng)險(xiǎn)解決預(yù)案，使項(xiàng)目順利進(jìn)行；根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中各階段的不同特點(diǎn)，分階段對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行管理，在全面系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)管理模式中，將各主要環(huán)節(jié)列入監(jiān)控分析點(diǎn)，實(shí)時(shí)監(jiān)控分析。

2.建立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控預(yù)警系統(tǒng)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控預(yù)警系統(tǒng)是房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理過(guò)程中風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防的一個(gè)具體辦法，它通過(guò)提前預(yù)報(bào)或預(yù)先防范的管理方式，收集監(jiān)控過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)征兆，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)出預(yù)警信號(hào)，使管理者能夠及時(shí)采取校正行動(dòng)，最大限度地控制風(fēng)險(xiǎn)損失的發(fā)生。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)控制首先要建立一個(gè)有效的監(jiān)控預(yù)警系統(tǒng)，及時(shí)察覺(jué)風(fēng)險(xiǎn)條件的改變和計(jì)劃的偏離，以提高項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的效率。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警管理系統(tǒng)的特征包括預(yù)先性、實(shí)時(shí)性、警示性和系統(tǒng)性。

預(yù)先性。風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警管理預(yù)先性即在造成風(fēng)險(xiǎn)損失之前預(yù)先做出風(fēng)險(xiǎn)警報(bào)，并給出應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策。傳統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)管理手段以應(yīng)對(duì)為主，一般都是在風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生后采取補(bǔ)救和應(yīng)對(duì)措施，而風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警管理則強(qiáng)調(diào)預(yù)防性和提前性。風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警管理的目的就是彌補(bǔ)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警管理強(qiáng)調(diào)預(yù)先防范和預(yù)先警報(bào)，預(yù)先性是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警的核心和關(guān)鍵。

實(shí)時(shí)性。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警管理系統(tǒng)的運(yùn)行是涵蓋在房地產(chǎn)開(kāi)打全部過(guò)程中的，實(shí)時(shí)性就是要對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全過(guò)程進(jìn)行回顧式循環(huán)監(jiān)控和動(dòng)態(tài)跟蹤監(jiān)控。另外，風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警管理的功能和標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況的變化進(jìn)行不斷的調(diào)整和更新。

警示性。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警管理系統(tǒng)的警示性有時(shí)間和程度兩個(gè)方面的含義。時(shí)間上，該系統(tǒng)可以在風(fēng)險(xiǎn)沒(méi)有發(fā)生以前做出報(bào)警具有警示性；程度上，該系統(tǒng)可以對(duì)風(fēng)險(xiǎn)事件的嚴(yán)重程度做出判斷。

系統(tǒng)性。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警管理是在一個(gè)完整的系統(tǒng)內(nèi)進(jìn)行的，邏輯上涵蓋了整個(gè)項(xiàng)目的各個(gè)方面，時(shí)間上貫穿了項(xiàng)目的各個(gè)階段。從系統(tǒng)的觀點(diǎn)來(lái)看，有合理的輸入來(lái)保障預(yù)警系統(tǒng)的正常運(yùn)行，也有合理的輸出來(lái)驗(yàn)證該系統(tǒng)的正常運(yùn)作。

3.針對(duì)關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)因素制定后備措施

有些風(fēng)險(xiǎn)要求事先制定后備措施，一旦項(xiàng)目實(shí)際進(jìn)展情況與計(jì)劃不同，就需動(dòng)用后備措施。后備措施主要有費(fèi)用、進(jìn)度和技術(shù)三種。

預(yù)算應(yīng)急費(fèi)。預(yù)算應(yīng)急費(fèi)是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中為了保證資金流的健康和暢通，在流動(dòng)資金中預(yù)先的準(zhǔn)備好的一筆資金，用于補(bǔ)償疏漏、差錯(cuò)，應(yīng)付其他特殊情況。

進(jìn)度后備措施。對(duì)于可能影響項(xiàng)目進(jìn)度和項(xiàng)目工期的各種風(fēng)險(xiǎn)因素，項(xiàng)目各有關(guān)方尤其是業(yè)主一般不希望以減緩進(jìn)度、延長(zhǎng)工期的方式來(lái)解決。因此，一旦項(xiàng)目施工過(guò)程出現(xiàn)拖延或者非人為原因?qū)е鹿て谘雍?，有必要通過(guò)增加人員或者改變施工流水節(jié)拍等方法適當(dāng)調(diào)整和修改進(jìn)度計(jì)劃，爭(zhēng)取項(xiàng)目能夠在預(yù)定的日期完成。從施工網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃的角度理解，進(jìn)度后備措施就是在關(guān)鍵線路上設(shè)置一段自由時(shí)差從而使某一施工段或者某一工序有一定的機(jī)動(dòng)時(shí)間。

技術(shù)后備措施用于應(yīng)對(duì)項(xiàng)目的技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)房地產(chǎn)項(xiàng)目沒(méi)有按照預(yù)期計(jì)劃發(fā)展，需要采取技術(shù)補(bǔ)救行動(dòng)時(shí)使用。技術(shù)后備措施通常是技術(shù)備用方案或備用設(shè)備。當(dāng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目因?yàn)椴捎眯虏牧?、新技術(shù)、新結(jié)構(gòu)或新工藝而存在較大技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)應(yīng)適當(dāng)采取技術(shù)后備措施。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)

由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程的有著長(zhǎng)期性與復(fù)雜性的特點(diǎn)，即使采用完善的管理制度與科學(xué)的評(píng)價(jià)手段有時(shí)也難以避免風(fēng)險(xiǎn)事件對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的影響。隨著房地長(zhǎng)開(kāi)發(fā)過(guò)程的進(jìn)行，某些不確定性風(fēng)險(xiǎn)事件也會(huì)隨著系統(tǒng)內(nèi)環(huán)境的變化變成可預(yù)測(cè)事件或確定性事件，這是房地產(chǎn)投資方就應(yīng)該采取相應(yīng)的手段進(jìn)行管理與控制，這就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)。根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)管理相關(guān)理論，本文將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)分為四個(gè)部分：回避風(fēng)險(xiǎn)、轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)、減輕風(fēng)險(xiǎn)和保留風(fēng)險(xiǎn)。

1.回避風(fēng)險(xiǎn)

回避風(fēng)險(xiǎn)是指當(dāng)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的不利后果非常嚴(yán)重，潛在威脅發(fā)生的可能性太大，又無(wú)其他策略來(lái)減輕時(shí)，主動(dòng)改變或放棄行動(dòng)方案與項(xiàng)目目標(biāo)，從而達(dá)到回避風(fēng)險(xiǎn)的目的。采取這種策略，必須對(duì)威脅出現(xiàn)的可能性和后果的嚴(yán)重性有足夠的把握，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)有充分的認(rèn)識(shí)和了解，經(jīng)過(guò)充分的研究和論證。這種策略本質(zhì)上是放棄使用有風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案、項(xiàng)目資源、項(xiàng)目技術(shù)等，從而避開(kāi)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的一類(lèi)應(yīng)對(duì)措施，所以投資方在采用回避風(fēng)險(xiǎn)策略前應(yīng)該經(jīng)過(guò)慎重考慮。

綜合考慮以上因素，以下幾種情況適合采用回避風(fēng)險(xiǎn)策略：

當(dāng)某項(xiàng)目或某項(xiàng)活動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生概率和可能損失程度相當(dāng)大，而收益并不太高，冒該風(fēng)險(xiǎn)得不償失時(shí)。

有時(shí)冒險(xiǎn)雖然得遠(yuǎn)大于失，但一旦損失發(fā)生，風(fēng)險(xiǎn)損失的嚴(yán)重后果開(kāi)發(fā)商無(wú)力承擔(dān)或可能導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商于死地。

應(yīng)用其他風(fēng)險(xiǎn)處理技術(shù)的成本超過(guò)其產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益，采用風(fēng)險(xiǎn)回避措施可以使項(xiàng)目受損失的可能性最小。

2.轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)

轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)是投資主體將其本身面臨的風(fēng)險(xiǎn)損失有意識(shí)地轉(zhuǎn)嫁給另一方承擔(dān)來(lái)承擔(dān)，承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的一方一般情況下與投資方有相互經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系或互為合作伙伴。轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)管理的一種重要方法。轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)也叫合伙分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，其目的不是降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率和不利后果的大小，而是在風(fēng)險(xiǎn)事故發(fā)生時(shí)借用已有的合同或協(xié)議將損失的一部分轉(zhuǎn)移到項(xiàng)目以外的第三方身上。這類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)控制措施多數(shù)是用來(lái)對(duì)付項(xiàng)目組織很難控制風(fēng)險(xiǎn)因素，即那些概率小但是損失大的風(fēng)險(xiǎn)事件，如自然風(fēng)險(xiǎn)或由不可抗力帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

實(shí)行這種策略要遵循兩個(gè)原則：第一，權(quán)責(zé)一致；第二，風(fēng)險(xiǎn)和收益對(duì)應(yīng)。

采用這種策略所付出的代價(jià)大小取決于風(fēng)險(xiǎn)危害程度的大小和風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性。轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)策略可以消除某些風(fēng)險(xiǎn)，但與回避風(fēng)險(xiǎn)策略不同的是，它不是中止或放棄某項(xiàng)帶有風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，而是允許項(xiàng)目開(kāi)發(fā)活動(dòng)正常進(jìn)行，同時(shí)將開(kāi)發(fā)活動(dòng)中風(fēng)險(xiǎn)可能所致的損失轉(zhuǎn)嫁給第三方來(lái)承擔(dān)。風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的主要途徑有保證轉(zhuǎn)移、保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移、合同轉(zhuǎn)移和證券轉(zhuǎn)移。

3.減輕風(fēng)險(xiǎn)

減輕風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)回避來(lái)說(shuō)，是一種比較積極的風(fēng)險(xiǎn)處理手段。它是指投資主體對(duì)于不愿放棄也不愿轉(zhuǎn)移的風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)降低其損失發(fā)生的可能性來(lái)縮小風(fēng)險(xiǎn)后果不利影響的損失程度，從而達(dá)到減輕風(fēng)險(xiǎn)的目的的各種控制技術(shù)和控制方法。根據(jù)帕累托的“二八原理”，項(xiàng)目的所有風(fēng)險(xiǎn)因素中只有一小部分對(duì)項(xiàng)目威脅最大。因此，在實(shí)施房地產(chǎn)項(xiàng)目減輕風(fēng)險(xiǎn)策略的時(shí)候，我們要認(rèn)真分析目標(biāo)項(xiàng)目的特點(diǎn)，針對(duì)關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制，從而達(dá)到減輕項(xiàng)目整體風(fēng)險(xiǎn)的目的。

4.保留風(fēng)險(xiǎn)

保留風(fēng)險(xiǎn)是指在某些情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資者可以把風(fēng)險(xiǎn)的不利后果接受下來(lái)，承擔(dān)不利結(jié)果和損失。

接受風(fēng)險(xiǎn)可以分為主動(dòng)、被動(dòng)兩種情況。主動(dòng)接受風(fēng)險(xiǎn)是指在決策階段己對(duì)一些風(fēng)險(xiǎn)有了準(zhǔn)各，所以當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生時(shí)，馬上執(zhí)行應(yīng)急計(jì)劃；被動(dòng)接受風(fēng)險(xiǎn)是指風(fēng)險(xiǎn)事件造成的損失數(shù)額不大，不影響項(xiàng)目大局時(shí)，將損失列為項(xiàng)目的一種費(fèi)用。

如果采取其他風(fēng)險(xiǎn)控制方法的費(fèi)用超過(guò)風(fēng)險(xiǎn)事件本身造成的損失額，可以采用保留風(fēng)險(xiǎn)的方法。

［1］王忠紅.基于模糊綜合評(píng)價(jià)的房地產(chǎn)項(xiàng)目全過(guò)程風(fēng)險(xiǎn)管理研究［D］.天津大學(xué)，2006.

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［3］張明珠.房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)管理研究［D］.天津大學(xué)，2004.

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