潘義勇

(廣東省社會(huì)科學(xué)院，廣東 廣州 510610)

在當(dāng)前全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響下，全球各國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)也和其產(chǎn)業(yè)一樣，遭受嚴(yán)重沖擊，處于低谷和徘徊中。然而中國(guó)在四萬(wàn)億投資和2009年初的二手房新政的刺激下，率先急速回升，并且一年之內(nèi)就迅速超過(guò)歷史最高價(jià)，房地產(chǎn)成為國(guó)人議論最多的話題。人們的談?wù)摮藰莾r(jià)還是樓價(jià)，這是因?yàn)榉績(jī)r(jià)與人們的日常生活關(guān)系太密切。近年來(lái)，在限購(gòu)限貸的政策下，盡管房?jī)r(jià)得到一定控制，但仍有上漲的沖動(dòng)。2009年迪拜的房產(chǎn)事件給中國(guó)樓市敲響了警鐘，我國(guó)的房地產(chǎn)供給制度、供給結(jié)構(gòu)和市場(chǎng)規(guī)劃到了全面反思和改革的時(shí)候。前事不忘后者之師，只有通過(guò)改革和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，才能確保中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

一、房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)高漲的深層原因

房地產(chǎn)業(yè)包括房子和土地兩大部分，房子是消費(fèi)物品，土地則是生產(chǎn)資料，僅就房子而言，其重要性如同吃飯一樣重要。人維持生命必須有飯吃，同時(shí)必須有房住，才能遮風(fēng)擋雨，避暑御寒，不致露宿街頭被凍死。人們需求的最低層次就是溫飽，溫飽是維持人的最基本的生理需求。按照馬斯洛的需求理論，吃飯飽肚是第一層次需求，而安全是第二層次或第二需求。在中國(guó)人的觀念中，溫飽溫飽，溫與飽是要連一起的，同屬于一個(gè)層次。從詞義排序上，溫放在飽前面，表明中國(guó)人對(duì)溫更為重視。對(duì)中國(guó)大眾來(lái)說(shuō)，常言道，人生三件事：起屋、結(jié)婚、生孩子，這在中國(guó)農(nóng)村有普遍性。而對(duì)城里人來(lái)說(shuō)，溫的重要性一點(diǎn)也不亞于農(nóng)村。安居才能樂(lè)業(yè)，一個(gè)城鎮(zhèn)人想在城鎮(zhèn)立足有所作為最要緊的事莫過(guò)于解決住處問(wèn)題，如果連住的地方都沒(méi)有，經(jīng)商的人的事業(yè)就從無(wú)談起，更不要說(shuō)企業(yè)有什么作為了。溫除了指穿衣外，還有住房，因?yàn)楣庥幸路?，沒(méi)有房子住，溫就要大打折扣，中國(guó)人一向把擁有住房看得高于一切，在農(nóng)村畢其一生建一座房子，在城鎮(zhèn)傾其一輩子甚至幾代收入來(lái)購(gòu)買一套住房就不足為奇了。

2008年國(guó)際金融危機(jī)爆發(fā)后，中國(guó)政府除了宣布四萬(wàn)億投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)外，宣布在2009年1月開始實(shí)行對(duì)不足五年的房屋出售免所得稅，房地產(chǎn)“新政”實(shí)行剛一年，全國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格從2009年5月份開始一路攀升，一線城市樓價(jià)平均增加一倍，二三線城市也不同程度地拉升，而且二三線城市上升勢(shì)頭剛剛開始，還有進(jìn)一步拉升的趨勢(shì)。確實(shí)，樓價(jià)在如此短的時(shí)間上漲速度的確是超出了人們預(yù)料，樓價(jià)成倍增長(zhǎng)，租售比價(jià)一線城市平均達(dá)到1∶500，有的甚至達(dá)到1∶700乃至更高，按一線城市家庭的年均收入，原來(lái)十年的儲(chǔ)蓄可能買上一套房子，但現(xiàn)在要18年至20年的儲(chǔ)蓄才能買上一套房子。在驚呼樓價(jià)暴漲的同時(shí)，人們也開始思索樓價(jià)上漲的原因。有人說(shuō)是開發(fā)商詐售抬價(jià)所為，是開發(fā)商捂盤，加上宣傳造成恐慌性搶購(gòu)，然后不斷提價(jià)，牟取暴利;有的則怪罪投資客炒樓把樓價(jià)炒高了;有的則認(rèn)為是人民幣持續(xù)升值的預(yù)期吸引了境外熱錢流入引起樓價(jià)飆升，如此等等。這些因素固然是直接導(dǎo)致房地產(chǎn)上漲的重要原因，但并不是全部或唯一原因。因此，如果抱定上述的某一因素就是樓價(jià)飆升的罪魁禍?zhǔn)?，這顯然是片面的。樓價(jià)上漲是由多種綜合因素造成的，當(dāng)然也有主要原因，這主要原因是什么，不是開發(fā)商或購(gòu)房投資客，而是政府對(duì)房地產(chǎn)制度法規(guī)和政策設(shè)計(jì)及監(jiān)管存在缺陷所致。如政府出讓高價(jià)地，取得巨額財(cái)政收入的同時(shí)也抬高開發(fā)商的建房成本，同時(shí)政府對(duì)開發(fā)商開發(fā)成本的監(jiān)控也不到位。此外，四萬(wàn)億投資中有九千多億，約占25%的資金進(jìn)入房地產(chǎn)，增加需求彈性，造成需求大于供給的供需失衡，這才是樓價(jià)上漲的真正原因或根本原因，至于開發(fā)商惜售捂盤提價(jià)和投資客炒樓是結(jié)果，不是原因。

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)改堵為疏導(dǎo)更符合市場(chǎng)規(guī)律

對(duì)付高漲的樓價(jià)房市，歷來(lái)就是出臺(tái)限制措施，實(shí)施“堵”的辦法，諸如，限制交易年限，增設(shè)各種稅收，提高和增加購(gòu)買者和出售者雙方的成本，以為這樣就可減少需求，殊不知這樣做的目的本是為抑制樓價(jià)，反而導(dǎo)致樓價(jià)以更高的價(jià)格反彈。

政府運(yùn)用政策的調(diào)控手段，對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行圍堵，限制土地供應(yīng)，抬升土地出讓金，對(duì)售購(gòu)雙方增加各種稅收和銀行信貸率，這樣一來(lái)，價(jià)格確實(shí)急轉(zhuǎn)直下，跌到一定的低谷和陷入長(zhǎng)期低迷狀態(tài)之后，政府為刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，搞活地產(chǎn)，就會(huì)進(jìn)行反向操作，實(shí)行松綁政策，讓房地產(chǎn)重新活躍起來(lái)，這樣一來(lái)，樓價(jià)又會(huì)隨之再次飆升起來(lái)。當(dāng)樓價(jià)升到一定程度時(shí)，又要進(jìn)行新的圍堵政策，進(jìn)行新一輪的調(diào)控，樓價(jià)又要面臨跌勢(shì)和處于低迷狀態(tài)。這樣上漲——低迷——上漲——低迷成為一個(gè)隨政府調(diào)控節(jié)奏變化的“政策樓市”。多年實(shí)踐證明，這種辦法并不能實(shí)現(xiàn)樓市健康平穩(wěn)的發(fā)展，相反造成了樓市的大起大落，既不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序發(fā)展，也不利經(jīng)濟(jì)整體運(yùn)行。與其用“堵”的老辦法，不如用“疏”的辦法，更符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，更符合房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)規(guī)律。

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，商品在市場(chǎng)的價(jià)格表現(xiàn)，是由三方面的因素所決定的，一是生產(chǎn)的平均社會(huì)成本，這是價(jià)格形成的基礎(chǔ);二是供求關(guān)系，供大于求價(jià)格下跌，供不應(yīng)求價(jià)格就會(huì)上漲;三是需求者的預(yù)期，如果需求者預(yù)期價(jià)格還要漲，他又有需求，那么他將產(chǎn)生購(gòu)買的沖動(dòng);如果他的預(yù)期購(gòu)買價(jià)格下跌，他將會(huì)持幣觀望等待。樓市也和商品一樣，2009年下半年的樓市，對(duì)住房有需求的人都預(yù)期著樓市價(jià)格還會(huì)不斷攀升，在這種預(yù)期心態(tài)的支配下，需求被放大，產(chǎn)生更大的張力，而導(dǎo)致供需關(guān)系失衡。

三、住房供給必須發(fā)揮政府和市場(chǎng)兩個(gè)積極性

如同開頭所說(shuō)的，房屋產(chǎn)品是人們生活的必需品，要滿足人們對(duì)住房的基本需求，讓居者有其屋，安居樂(lè)業(yè)，需要政府、市場(chǎng)和社會(huì)多方聯(lián)動(dòng)，決不能單打一，只依靠某一方面就可以解決的。特別是要發(fā)揮政府和市場(chǎng)的兩個(gè)積極性。就是說(shuō)，既不能恢復(fù)過(guò)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代那種全由政府包下來(lái)提供住房，也不能是政府完全放任不管，完全依靠市場(chǎng)，前者會(huì)造成政府不堪重負(fù)，后者則造成低收入家庭購(gòu)不起和住不起房，應(yīng)把兩者結(jié)合起來(lái)，實(shí)行政府配置與市場(chǎng)配置相結(jié)合。然而目前情況是過(guò)度強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)配置，政府配置的功能發(fā)揮不夠，或者配置不到位。盡管近年來(lái)，各地政府，主要是一些一二線城市的政府推出了經(jīng)濟(jì)適用房或廉租房，但數(shù)量過(guò)少，而且主要針對(duì)當(dāng)?shù)貞艨诘募彝?，農(nóng)民工則不享受此福利。即便針對(duì)特定人群的供給也是顯得杯水車薪，政府投入過(guò)少，成為一些地方的形象工程。為解決這一問(wèn)題，應(yīng)做好以下三個(gè)方面的工作。

第一，建立多元化的供給體系。由于能力與機(jī)會(huì)的差異決定住房需求的差異性，住房需求呈現(xiàn)了多元化和分層次的需求狀況。我國(guó)住房供給體系必須反映和適應(yīng)這一實(shí)際需求。建立多元化、多層次的供給體系，改革單一商品房供給局面，調(diào)整供給結(jié)構(gòu)。按照我國(guó)居民收入水平和需求層次，建立由商品房、準(zhǔn)商品房、準(zhǔn)公共產(chǎn)品和公共產(chǎn)品構(gòu)成的住房供給體系。這四個(gè)品種大致可滿足不同收入水平和不同社會(huì)階層的人員對(duì)住房的需求。別墅豪宅和利潤(rùn)率超過(guò)15%的房屋通稱為商品房，利潤(rùn)率在14%以下的房屋稱為準(zhǔn)商品房，利潤(rùn)率在8%以下至按成本出售供給的房屋稱為準(zhǔn)公共產(chǎn)品。而廉租公寓，只租不售的房屋稱為公共產(chǎn)品，這類公共產(chǎn)品沒(méi)有利潤(rùn)率，房租只是房子的維護(hù)費(fèi)，對(duì)于特困家庭和孤老人員還要實(shí)行免租金，由政府補(bǔ)貼。

第二，實(shí)行市場(chǎng)供給與政府供給兩條腿走路，改變目前這種過(guò)度依賴市場(chǎng)而政府服務(wù)不足和監(jiān)管不到位的狀態(tài)。民用住房屬于準(zhǔn)公共產(chǎn)品，不能全部交給市場(chǎng)來(lái)供給和調(diào)節(jié)，應(yīng)當(dāng)發(fā)揮政府在準(zhǔn)公共產(chǎn)品供給和調(diào)節(jié)中的作用。由主要依靠市場(chǎng)機(jī)制轉(zhuǎn)變?yōu)榘l(fā)揮市場(chǎng)和政府兩個(gè)積極性，并發(fā)揮政府在供給民用住房的準(zhǔn)公共產(chǎn)品方面的主導(dǎo)和監(jiān)管作用。對(duì)房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整和定位，把商用房和高端商品房如別墅的開發(fā)和供給交給市場(chǎng)，而普通的民用住房則收為政府供給，實(shí)行以政府配置為主，加大投資力度。政府供給不以營(yíng)利為目的，實(shí)行保本或微利開發(fā)。利用財(cái)政收入加大建造經(jīng)濟(jì)適用房和廉租公寓的建設(shè)規(guī)模，供給低收入家庭，為無(wú)能力購(gòu)房者提供廉租房服務(wù)。經(jīng)濟(jì)房面積不得大于90平方米，可分成70平方米、90平方米兩個(gè)檔次，廉租房維持在30平方米至70平方米之間，分為30平方米、50平方米、70平方米三個(gè)檔次。廉租房是公房，只作為周轉(zhuǎn)之用，專供暫時(shí)或短期內(nèi)無(wú)能力購(gòu)房的居民居住。廉租房每五年簽約一次，到期仍然需繼續(xù)居住則相應(yīng)提高租金，對(duì)特困家庭可無(wú)條件續(xù)簽續(xù)租，對(duì)家庭成員均無(wú)收入，全靠社會(huì)低保生活的居民可酌情減免租金，當(dāng)有收入時(shí)則恢復(fù)租金。

第三，加強(qiáng)土地用途管制，嚴(yán)格控制政府批地的數(shù)量。在每年批地總量中，實(shí)行七三開，即七成為政府直接控制開發(fā)的民用住宅及其他公共設(shè)施建設(shè)，對(duì)七成用地的投標(biāo)實(shí)行住房預(yù)售價(jià)格管制，無(wú)論由國(guó)有企業(yè)還是由私營(yíng)企業(yè)開發(fā)，房?jī)r(jià)必須相當(dāng)于或低于當(dāng)時(shí)的平均價(jià)。土地被征用而成為失地的農(nóng)戶，除了給予合理補(bǔ)償，還要給予農(nóng)民優(yōu)先和低價(jià)優(yōu)惠購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的便利。三成由政府出讓給開發(fā)商用于商用房的開發(fā)，確保政府儲(chǔ)備的土地或?yàn)楣材康恼鞯兀饕迷诿裼米》亢土夤⒔ㄔO(shè)上來(lái)。

第四，建立開發(fā)商房地產(chǎn)項(xiàng)目成本與利潤(rùn)的審計(jì)和公開制度。一是防止開發(fā)商在房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)上的欺詐銷售和獲取暴利的現(xiàn)象，取消預(yù)售制度，防止“炒樓花”現(xiàn)象再發(fā)生。二是政府對(duì)開發(fā)商拿到土地進(jìn)行開發(fā)過(guò)程中的經(jīng)營(yíng)成本進(jìn)行全程跟進(jìn)與監(jiān)督，全程掌握和控制開發(fā)商的開發(fā)成本，規(guī)定這種特殊產(chǎn)品的供給價(jià)格和利潤(rùn)率的范圍，對(duì)以捂盤惜售、價(jià)格欺詐、漫天漲價(jià)取得暴利的開發(fā)商，除保留其行業(yè)平均的合理利潤(rùn)外，進(jìn)行罰款，沒(méi)收其暴利，上繳國(guó)庫(kù)用于公共產(chǎn)品投資服務(wù)，以促進(jìn)和維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序地向前發(fā)展。