此次“限購(gòu)令”出臺(tái)的直接原因是，在一系列調(diào)控后房?jī)r(jià)上升壓力依然較大。針對(duì)二套房的調(diào)控政策從限貸上升到限購(gòu)，從貨幣手段上升到行政手段，意在快速有效遏制炒房行為。
　　全國(guó)35個(gè)大中城市是限購(gòu)令實(shí)施的重點(diǎn)區(qū)域。2010年，35個(gè)大中城市商品房占全國(guó)銷售總額的51.6％，占總銷售量的35.6％。如果這些城市投資性購(gòu)房比例平均為15％－20％，“限購(gòu)令”可能使房地產(chǎn)交易量下降5％－7％，交易額下降7％－11％，控制資金量2500億－4000億元。
　　“限購(gòu)令”能限制多少房地產(chǎn)貸款？2010年新增房地產(chǎn)貸款2.01萬(wàn)億元，個(gè)人抵押貸款約占60％，即1.2萬(wàn)億元。交易額下降將使開發(fā)貸和個(gè)貸下降10％左右，約減少2000億元。
　　“限購(gòu)令”限制了一部分資金進(jìn)入樓市，但更重要的作用是使市場(chǎng)陷入觀望狀態(tài)，對(duì)后市的威懾力量遠(yuǎn)高于實(shí)際限購(gòu)的數(shù)量。對(duì)這種臨時(shí)性政策的實(shí)際影響，仍需密切觀察。
　　回顧近八年來(lái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策，呈現(xiàn)出三個(gè)特點(diǎn)：
　　一是短期行為。自2003年央行121號(hào)文件發(fā)布以來(lái)，國(guó)務(wù)院及有關(guān)部委針對(duì)房地產(chǎn)共發(fā)布了40余個(gè)全國(guó)性文件，多以“通知”“意見”形式下發(fā)，大部分沒有上升到法律和法規(guī)層面，說(shuō)明對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控總的路數(shù)仍是邊看邊調(diào)，有較大的臨時(shí)應(yīng)對(duì)性質(zhì)。
　　二是政策重復(fù)使用，力度不斷加碼。政府多采用貨幣、土地、稅費(fèi)和對(duì)市場(chǎng)供需雙方（開發(fā)商和購(gòu)房人）的控制等辦法，多管齊下。
　　三是政策變動(dòng)大。2010年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，要“逐步形成符合國(guó)情的保障性住房體系和商品房體系”，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)首次提出了雙軌制設(shè)計(jì)，令業(yè)界倍感期待。但兩個(gè)月后，全國(guó)性商品房限購(gòu)政策卻迅速鋪開，這與1月房?jī)r(jià)大幅上漲不無(wú)關(guān)系。
　　本次調(diào)控的表象目標(biāo)是房?jī)r(jià)，但實(shí)質(zhì)上，從社會(huì)角度看是民生問(wèn)題凸顯；從經(jīng)濟(jì)角度看則是如何在通脹預(yù)期下保障經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行，防止資產(chǎn)泡沫上升，避免對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的破壞。
　　這其中，保障性住房無(wú)論從民生還是經(jīng)濟(jì)角度考慮，都刻不容緩。
　　2011年全年保障性住房完成投資約1.3萬(wàn)億元，將拉動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)投資增加約10個(gè)百分點(diǎn)，拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)約1個(gè)百分點(diǎn)。
　　上述規(guī)劃若完成，將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定，乃至經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定起到重要作用。但是土地指標(biāo)和資金籌集仍不容樂觀，2010年、2011年保障性住房的實(shí)際效果應(yīng)在今年四季度顯現(xiàn)。
　　事實(shí)上，在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)起關(guān)鍵作用的是土地供給，制度性改革需要跟上。近十年來(lái)地價(jià)不斷領(lǐng)跑房?jī)r(jià)，且速度越來(lái)越快。土地已經(jīng)成為平抑房地產(chǎn)市場(chǎng)的權(quán)重力量。
　　2010年全國(guó)土地出讓總價(jià)款達(dá)2.7萬(wàn)億元，較前一年增加69.4％（北京為162