3月7日，SOHO中國董事長潘石屹在微博上留言：這兩天見到的同行朋友們都對市場很恐慌。但他認為，“兩會”還未結束，等結束后市場觀望也許會緩解，會趨于平穩(wěn)。此前一天，北京市住宅成交僅51套，幾乎到了冰點。
　　2月，因“限購令”引發(fā)的寒流襲擊了北京、上海等一線城市。
　　北京房地產交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2月北京住宅總成交量僅為3436套，相比1月份的11544套下降幅度近70％，這一成交量也創(chuàng)造了北京有網(wǎng)簽歷史以來的第二低量。2008年2月，在金融危機及春節(jié)因素雙重影響下，創(chuàng)造了歷史最低的2873套。
　　上海房地產交易中心官方網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，2月上海商品住宅成交面積僅為17.8萬平方米，環(huán)比下跌83％，創(chuàng)下了2006年以來商品住宅月成交量的最低紀錄。
　　二三線城市成交量緊隨其后出現(xiàn)環(huán)比下降勢頭。中銀國際的研究表明，3月第一周市場成交量繼續(xù)大幅萎縮，二三線城市跌勢尤為兇猛。在13個二三線城市中，十個城市成交量下跌，合計成交167.1萬平方米，較前一周下跌24.5％。天津和杭州分別以56.5％和55.3％的周跌幅居前。
　　與此同時，2月份以來，土地市場也驟然轉冷，流拍現(xiàn)象多有出現(xiàn)。中信證券2月28日監(jiān)測報告指出：“我們已經觀測到了眾多全國和區(qū)域龍頭停止了拿地行為，我們因此相信土地市場的變化不是季節(jié)性的，是趨勢性的。”
　　多家開發(fā)商負責人在接受《財經》采訪時坦言，將減緩開發(fā)速度，甚至在消化掉現(xiàn)有存量之后，實行“量銷為出”的生產戰(zhàn)略，以應對不確定的行業(yè)前景。而在新購入土地和追加投資上將更趨謹慎，以防止收入縮減和支出增加的情況同時出現(xiàn)，進而導致資金鏈斷裂。
　　即便采取上述保守型應對策略，開發(fā)商依然要面對既有負債帶來的資金壓力。目前絕大多數(shù)開發(fā)商都有不同數(shù)額的有息負債、工程款和未交清土地款項需要支付。而在融資困難的情況下，銷售回款已經成為開發(fā)商最為可靠的資金來源，交易量大幅下滑必然拉緊開發(fā)商的資金鏈。
　　如果銷量持續(xù)萎縮，開發(fā)商的現(xiàn)金流遲早會難以為繼，降價或許是開發(fā)商最為現(xiàn)實的選擇。但遺留給市場的問題是，如果土地購置面積和新開工面積漸次回落，中長期的供需矛盾將更為突出，那時，房價可能出現(xiàn)更大幅度的報復性反彈。
　　
　　開發(fā)商減速
　　3月6日，位于北京房山的明星“日光盤”中糧萬科長陽半島開盤銷售，共推出房源118套，均價18500元/平方米。與以往幾次當日開盤、銷售一空的情況不同，此次認購數(shù)量為75套，認購率63％。
　　該項目原計劃于2月中下旬入市，但由于北京新政的出臺，開盤時間一再推遲。該項目銷售經理對《財經》記者表示，之前和潛在客戶已有溝通，60％多的認購率與預想相差無幾?！拔覀冞@次推出了大戶型產品，針對該區(qū)域的改善型需求，由于限購政策影響，這部分消費者對購買機會比較珍惜。”
　　該人士表示，原計劃在今年推出十幾萬平方米入市，但計劃將隨著市場的變化而調整，“銷售壓力很大?！?br/>　　銷售的低迷讓房地產上市公司的財務數(shù)據(jù)難看。目前已經公布的2月最新銷售數(shù)據(jù)顯示，萬科（000002.SZ）2月銷售面積54.9萬平方米，環(huán)比下降66.8％， 銷售額60.8億元，環(huán)比下降69.8％；碧桂園銷售面積34萬平方米，環(huán)比下降50％，銷售額21億元，環(huán)比下降55.3％；恒盛地產銷售面積4.5萬平方米，環(huán)比下降59.1％， 銷售額6.8億元，環(huán)比下降40％。
　　針對目前的銷售現(xiàn)狀，不少開發(fā)商已經選擇放慢開發(fā)節(jié)奏和謹慎開盤。房地產經紀服務公司亞豪機構統(tǒng)計表明，2月北京開盤數(shù)量創(chuàng)下歷史新低，僅有四個項目開盤，其中一個為首次開盤的純新盤，還有三個項目是老項目后期。
　　這四個項目均位于北京城區(qū)五環(huán)以外，其中三個為普通住宅，開盤價格較低?？傆嬓略龉?831套商品住宅，供應面積21.55萬平方米，環(huán)比1月，供應套數(shù)減少44.1％，供應面積減少27.3％。
　　據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計，2月上海住宅市場有八個項目開盤，環(huán)比1月減少75％。2月延遲開盤項目則有18個，環(huán)比上月略增12％。
　　天相顧投的一份報告稱，根據(jù)其對上海新近開盤的九個樓盤的跟蹤，多數(shù)進入2月份以后銷售情況大幅下降，其中萬科尚景苑、建發(fā)新江灣景苑在2月份出現(xiàn)了“零銷售”的情況，高端別墅御翠園從開盤至2月底一套未銷。
　　全國工商聯(lián)房地產商會會長聶梅生對《財經》記者坦言，“消費者可能研究一晚上，決定不買房了，但是開發(fā)商一個小時董事會就開完了，（決定）不推盤了?！?br/>　　一位大型房地產上市公司高管向《財經》記者表示，根據(jù)該公司統(tǒng)計，北京的限購政策將影響40％－50％的消費人群，估計全年業(yè)績會有20％的減少。接下來公司的主要策略究竟是“以銷定產”還是“以產定銷”仍未確定，需要對市場走勢進行判斷，現(xiàn)階段會先采取“以銷定產”的策略，同時會協(xié)調好開工面積、竣工面積與銷售面積之間的關系。
　　他判斷，該公司的資金鏈短時間沒有風險，但像以往迅速發(fā)展的態(tài)勢將不復存在。同時，“上半年沒有拿地的計劃。資金回流沒有了，入不敷出?！?br/>　　“這個政策至少要看八個月?！笔讋?chuàng)集團董事長劉曉光對《財經》記者表示，目前要做的是觀察各類市場變動，包括土地市場、樓市成交量以及新開工面積等等，從而決定未來的商業(yè)決策。
　　
　　資金鏈收緊
　　聶梅生認為，開發(fā)商多以采取減少推盤數(shù)量的方式來應對銷量的減少，主要原因在于，與2008年不同，開發(fā)商并不是握有大量存量房急于銷售，而2010年巨額的銷售收入又使他們新增了很多土地儲備，現(xiàn)在是“一手有錢，一手有地”。
　　現(xiàn)實的情況是，即使企業(yè)減緩拿地速度和新開工數(shù)量，也還有數(shù)目巨大的資本項目支出款項需要支付。在銀行貸款額度持續(xù)縮減、IPO及再融資近乎關閉、信托融資幾乎停滯的當前，房地產企業(yè)極度依賴銷售回款，一旦市場成交持續(xù)低迷，開發(fā)商的現(xiàn)金流遲早會難以為繼。
　　國家統(tǒng)計局數(shù)字顯示，2010年底，在房地產開發(fā)資金來源中，國內貸款資金占比已經跌落至17.3％，創(chuàng)歷史新低，利用外資和自籌資金比例則不斷上升。
　　接近四大行總行的人士告訴《財經》記者，現(xiàn)在央行要求每家銀行按月上報開發(fā)貸額度，銀行內部基本嚴格到按星期控制放貸數(shù)量，即使貸款審批已經被批準，“現(xiàn)在也拿不到錢?！?br/>　　一家商業(yè)銀行信貸部門人士表示，房地產、融資平臺貸款依舊是重點調控領域。今年整體貸款規(guī)模都很緊張，只有資信良好的企業(yè)才能拿到貸款。另外，信托渠道也并未放松，如果通過各種設計復雜化的交易結構繞過監(jiān)管進行融資，資金成本將提高至30％。
　　銀監(jiān)會相關負責人向《財經》記者透露，銀行對房地產貸款的綜合壓力測試頻率，已從去年的季度測試提高到了月度測試，并要求對有重要影響的客戶，要進行敏感性分析，深入研究其資金鏈和現(xiàn)金回流情況，并建立必要的風險應急機制。
　　同時，銀監(jiān)會還要求銀行按照更嚴格和更審慎的標準，建立房地產客戶的內部評級體系，建立針對房地產企業(yè)集團整體的風險計量和評估的方法，“銀行要注意房地產需求增速可能出現(xiàn)明顯降低的潛在影響?！?br/>　　“資金鏈肯定受到影響，不光現(xiàn)在，我預計這種資金鏈緊張會持續(xù)兩年。” 3月7日，大連萬達集團董事長王健林對《財經》記者表示。
　　上市公司年報可以看出，雖然房地產企業(yè)短期現(xiàn)金流比較充裕，但總體負債水平較高，中長期資金壓力較大。
　　
　　保利地產（600048.SH）年報顯示，公司期末貨幣資金余額為452億元，短期資金流比較充裕。然而，截至2010 年底，資產負債率上升至79％，為近三 年來新高，帶息債務合計586億元，其中長期借款占比高達80％，長期償債能力有所減弱。
　　與此同時，保利地產已簽訂合同（主要為土地和建安合同）但未付的約定資本項目支出共計人民幣327億元，其中需在2011年支出的為272億元。
　　萬科年報顯示，公司所持有的貨幣資金為378.2億元，公司資產負債率因預售增長、開工投資加快上升至74.7％。截至2010年末，公司約定資本項目支出共計人民幣397.69億元，而2009年該數(shù)字為258.46億元。
　　萬科集團在給《財經》記者的書面回復中指出，自2010年底新開工面積增速有放緩跡象，加上2011年開發(fā)企業(yè)資金面趨緊，可能會影響一年后的市場供應。政策走勢還需進一步觀察，但萬科會適當調整項目拓展節(jié)奏，以保持充裕的資金應對市場調控。
　　
　　降價與反彈
　　當被問及后期是否有降價可能，劉曉光坦言，“那是市場的力量，該你降你不降就死了?！?br/>　　急速萎縮的銷售量和開發(fā)商日益趨緊的現(xiàn)金流，讓市場對房價下跌的預期再次抬頭。市場人士普遍預計，需要在銷量大幅萎縮一段時間之后降價才會到來，這個時間大概為3個－6個月。
　　劉曉光表示，市場不好就意味著開發(fā)商的回款減少，就會對開發(fā)商的資金產生負面影響，降低開發(fā)商償還銀行利息和支付建安費用的能力等等。但是這個影響不是立即出現(xiàn)，而是有一個滯后期。
　　王健林預測，下半年房價會進入下降通道，且至少會維持兩年以上。他估計，這一輪調控沒有金融危機的背景，政府不會再出臺刺激政策。
　　另一位上市公司高管持有同樣觀點：如果成交量持續(xù)6個－7個月的萎縮，中小企業(yè)會最先降價銷售，而其他企業(yè)也會“挺不住”，“但暴跌的可能性不存在”。
　　對于開發(fā)商來說，停止拿地和放緩投資終非根本解決之道，為了持續(xù)盈利以及搶占市場，企業(yè)會選擇降價出售。一家券商在2月底對包括萬科、保利、招商、金地等幾家大型房地產上市公司的電話調研顯示，多數(shù)開發(fā)商表示，將來房價要隨行就市，戰(zhàn)略上“保量優(yōu)于保價”。
　　在開發(fā)商下決心降價之前，他們首先選擇了降低新增投資和放緩開工進度。這其中，降低拿地數(shù)量已經成為主流開發(fā)商在市場觀望期的選擇。
　　萬科認為，受住宅市場的景氣狀況、企業(yè)融資渠道收緊等因素的影響，預計土地市場的升溫難以延續(xù)，企業(yè)在拿地時會更加理性。
　　根據(jù)中原證券的數(shù)據(jù)，受到保障性住宅用地量占比上升以及受調控影響，全國120個城市1月流拍地塊高達24宗，總體量接近200萬平方米。而2月土地成交的流拍率有上升的趨勢，成交金額也更加低落。
　　而另一方面，行政命令之下，土地供應的閘門也已關閉。為嚴防高地價出現(xiàn)，國土資源部已于1月28日下發(fā)緊急通知，要求各地對可能出現(xiàn)的高價地一律暫停出讓，已公告的要立即撤銷公告，重新調整出讓方案。同時，在3月底之前，凡未按時發(fā)布住房用地供應計劃的市縣，一律不得向商品住房供地。
　　與土地市場的高敏感性相比，新增投資反應相對滯后，隨著信貸繼續(xù)收緊，土地、新開工和投資會漸次回落。上述券商在2月底調研顯示，絕大多數(shù)開發(fā)商都表示自下半年開始，將慎重追加投資和開工數(shù)量。
　　按照慣例，3月是季節(jié)性的新開工高峰期。一般而言，確定上半年開工的項目目前正處于申請開工證、與承包商訂立合同或預備進場階段，在行政壓力、合同壓力下，2011年上半年的新開工數(shù)量已基本鎖定，開發(fā)商現(xiàn)在想要撤回投資已來不及。
　　但去年兩輪政策調控已對房地產投資造成負面影響，2010年4月，中央出臺“國八條”進行調控，因此從去年年中開始，房地產投資增速就在下降。
　　去年全年房地產開發(fā)投資完成4.83萬億元，同比增長33.2％，新開工16.38億平方米，同比增長40.7％，二者的同比增速在去年3月之后逐步回落，其中11月、12月回落幅度較大，是整個行業(yè)趨勢扭轉的拐點。
　　考慮到今年1月份推出的更嚴厲的三次調控，房地產投資勢必將繼續(xù)走低，這也將導致市場未來供求關系更加緊張。
　　另外，2011年的1000萬套保障房即使全部如期完工，能分流多少需求尚無準確判斷。有經濟學家表示，保障房針對的是低于20％以下的中低收入者，原本就沒有能力和意愿購買商品房，分流出去的需求極為有限。業(yè)內人士擔心，如果保障房的介入不能從根本上改變房地產市場結構，房價的報復性反彈仍將遲早到來。