“房地產(chǎn)市場(chǎng)是熱鍋里的一顆雞蛋，政府正在不斷添加涼水，希望保持雞蛋的新鮮，而鍋下的爐火燒得正旺?！币晃唤?jīng)濟(jì)學(xué)家對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者說(shuō)。
　　從去年底到今年初，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度不斷加強(qiáng)，相關(guān)政策措施引發(fā)爭(zhēng)議亦屬空前，延續(xù)十余年的房改路徑面臨結(jié)構(gòu)性調(diào)整，整個(gè)樓市變局一觸即發(fā)。1月26日，國(guó)務(wù)院公布新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策（新國(guó)八條），其遏制房?jī)r(jià)過(guò)高的力度和決心均為“史無(wú)前例”。
　　春節(jié)前后，以北京為代表，各地方政府一改往日推諉搪塞姿態(tài)，相繼出臺(tái)以“限購(gòu)令”和大規(guī)模保障房建設(shè)為關(guān)鍵詞的實(shí)施細(xì)則，亦被認(rèn)為是“有史以來(lái)最為嚴(yán)厲”。
　　“限購(gòu)令”以行政手段強(qiáng)力介入，迅速止住了房?jī)r(jià)的上漲勢(shì)頭，但這種調(diào)控手段的極端和特殊性，也使經(jīng)濟(jì)學(xué)家和房地產(chǎn)業(yè)界感到擔(dān)憂：中國(guó)是否繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革方向？同時(shí)，限購(gòu)令給居民購(gòu)房帶來(lái)諸多不便，尤其是以戶籍作為設(shè)限門(mén)檻，事關(guān)更廣泛人群的切身利益，引發(fā)民眾對(duì)調(diào)控政策合理性和持續(xù)性的爭(zhēng)議。
　　按照決策層的設(shè)計(jì)，在限購(gòu)之外，當(dāng)務(wù)之急便是加大多年積欠的保障房建設(shè)。2月24日，國(guó)務(wù)院副總理李克強(qiáng)在全國(guó)保障性安居工程工作會(huì)議上強(qiáng)調(diào)，要“加大投入，完善機(jī)制，公平分配，保質(zhì)保量完成今年開(kāi)工建設(shè)1000萬(wàn)套的任務(wù)”。
　　在3月初全國(guó)“兩會(huì)”上，住建部副部長(zhǎng)齊驥則對(duì)1000萬(wàn)套保障性安居工程建設(shè)所需的近1.4萬(wàn)億元資金進(jìn)行分解，以打消外界的疑慮。住建部同時(shí)表示，亦將要對(duì)漲勢(shì)旺盛的租房市場(chǎng)進(jìn)行必要調(diào)控。這也在某種程度上緩解了公眾對(duì)房地產(chǎn)新政的部分擔(dān)憂。
　　中國(guó)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家曹遠(yuǎn)征認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)正經(jīng)歷著自市場(chǎng)化改革以來(lái)最為深刻的變局。在他看來(lái)，決策層的真正目的，是以嚴(yán)厲的行政限購(gòu)手段控制需求，為大幅度地提高保障房建設(shè)爭(zhēng)取時(shí)間，從而最終改變房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。
　　曹遠(yuǎn)征曾任職原國(guó)家體改辦，參與過(guò)1998年房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革方案制定?！澳壳暗恼呤窃诖罱ㄒ粋€(gè)全新的市場(chǎng)框架，1000萬(wàn)套保障房是這個(gè)計(jì)劃的關(guān)鍵?！?br/>　　在房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革十余年之后，“保障歸保障，市場(chǎng)歸市場(chǎng)”的新雙軌模式已成為公認(rèn)的發(fā)展方向，面對(duì)“對(duì)軌房”并行趨勢(shì)，業(yè)界觀察認(rèn)為，此輪嚴(yán)厲調(diào)控更像是為轉(zhuǎn)向提供緩沖。
　　但在實(shí)踐操作層面上，由于房地產(chǎn)業(yè)涉及國(guó)計(jì)民生，牽一發(fā)動(dòng)全身，在沒(méi)有更完整、更系統(tǒng)的結(jié)構(gòu)調(diào)整配套的情況下，想要完成如此宏大的轉(zhuǎn)軌，難度巨大。
　　嚴(yán)厲的“限購(gòu)令”會(huì)否惡化本已失衡的市場(chǎng)供需關(guān)系？保障房建設(shè)計(jì)劃一旦落空，將會(huì)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)造成怎樣影響？即便保障房計(jì)劃順利實(shí)施，政府干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的路徑依賴會(huì)否難以破解？保障房分配中潛在的權(quán)力尋租怎樣規(guī)避？
　　“這是一招險(xiǎn)棋，政府也是賭了一局?！辈苓h(yuǎn)征說(shuō)。
　　
　　“限購(gòu)令”襲來(lái)
　　以往幾次調(diào)控經(jīng)驗(yàn)證明，行政干預(yù)市場(chǎng)需求的政策雖然效力明顯，但隨后的市場(chǎng)反彈也異常迅猛。此次調(diào)控能否不落覆轍
　　
　　與此前多次調(diào)控相比，本輪針對(duì)房地產(chǎn)的政策調(diào)控勢(shì)頭迅猛，似無(wú)留余地之意。與此前的虛與委蛇不同，此次從中央到地方的政策協(xié)調(diào)更為一致且落實(shí)迅速。
　　2月16日，北京市政府辦公廳發(fā)布被稱為“京十五條”的調(diào)控細(xì)則，在限購(gòu)方面的嚴(yán)厲程度大大超出市場(chǎng)預(yù)期。截至目前，全國(guó)共有36個(gè)城市出臺(tái)了“限購(gòu)令”，而在未來(lái)，實(shí)行限購(gòu)政策的城市還要翻一番。受其影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速降溫，多年格局受到動(dòng)搖。
　　2月，因“限購(gòu)令”引發(fā)的強(qiáng)烈寒流襲擊了北京、上海等一線城市，市場(chǎng)成交慘淡，悲觀氣氛在房地產(chǎn)行業(yè)中不斷蔓延。
　　東方證券研究認(rèn)為，限購(gòu)政策比信貸政策的威力更大，由首付比例提高影響的購(gòu)房需求，還可以通過(guò)房?jī)r(jià)下跌來(lái)自行恢復(fù)，而限購(gòu)政策對(duì)需求的影響卻是永久性的，即使房?jī)r(jià)下降也無(wú)法恢復(fù)，除非限購(gòu)取消。
　　清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院金融系主任李稻葵出人意料地為限購(gòu)辯護(hù)，一度引發(fā)噓聲。為此，他在《論限購(gòu)》一文中指出，限購(gòu)是常規(guī)調(diào)控手段失效的情況下所能采取的最后一劑藥，在目前地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)攀高的形勢(shì)下，限購(gòu)就像給高燒病人的一劑退燒針，有其副作用，但卻是必需的。
　　3月9日，齊驥在記者招待會(huì)上坦言，短時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)供給不能完全滿足各種需求的情況下，提出讓暫時(shí)有限的供給去提供給那些最需要居住來(lái)購(gòu)房的消費(fèi)者，是當(dāng)前調(diào)控的一個(gè)基本出發(fā)點(diǎn)。
　　“在緩解供需矛盾當(dāng)中，一是要增加普通商品住房的有效供給，二是在需求當(dāng)中剔除那些不合理的住房需求，使得增加的住房供應(yīng)部分，能夠絕大部分去滿足合理的需求，這是我們?cè)谡{(diào)控當(dāng)中要努力做到的?！饼R驥說(shuō)。
　　但實(shí)際情況恰恰相反，且頗不令人樂(lè)觀。公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，普通商品房住房的供給正在加速減少。去年以來(lái)的兩輪政策調(diào)控，已經(jīng)對(duì)房地產(chǎn)新增投資造成了負(fù)面影響。
　　2010年4月，國(guó)家出臺(tái)“國(guó)八條”，對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行行政調(diào)控，房地產(chǎn)投資的增速就已經(jīng)在降緩。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)字顯示，去年全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成4.83萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)33.2％，新開(kāi)工16.38億平方米，同比增長(zhǎng)40.7％，但是二者的同比增速在去年3月之后逐步回落，其中11月、12月回落幅度較大，是整個(gè)行業(yè)趨勢(shì)扭轉(zhuǎn)的拐點(diǎn)。
　　萬(wàn)科集團(tuán)在給《財(cái)經(jīng)》雜志的回復(fù)中指出，自2010年底新開(kāi)工面積增速有放緩跡象，加上2011年開(kāi)發(fā)企業(yè)資金面趨緊，可能會(huì)影響一年后的市場(chǎng)供應(yīng)。SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹則更為悲觀地預(yù)計(jì)，從今年開(kāi)始或?qū)⒂幸话氲姆康禺a(chǎn)企業(yè)因資金不足等原因而陸續(xù)倒下。從SOHO中國(guó)自身來(lái)看，新開(kāi)工建設(shè)的面積亦將大為減少。
　　市場(chǎng)人士比較一致的看法是，限購(gòu)這劑“退燒針”雖然立竿見(jiàn)影，但以行政手段強(qiáng)力壓制需求，會(huì)因人為扭曲房?jī)r(jià)，影響價(jià)格對(duì)資源配置的調(diào)節(jié)作用，結(jié)果使得供給進(jìn)一步減少，供需矛盾更加突出，市場(chǎng)波動(dòng)愈發(fā)劇烈。
　　“需求是沒(méi)有辦法壓制的?！币晃蛔〗ú壳爸鞴芄賳T表達(dá)了他的擔(dān)憂，“幾次調(diào)控的經(jīng)驗(yàn)看，短期調(diào)控和中長(zhǎng)期供求關(guān)系的平衡沒(méi)有把握好，每次調(diào)控都導(dǎo)致供應(yīng)減少。如果供需根本矛盾不解決，剛性需求依然會(huì)釋放，市場(chǎng)就會(huì)面臨更大一輪反彈風(fēng)險(xiǎn)?！?
　　2010年9月，限購(gòu)政策出臺(tái)后，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速降溫。一位住建部主管官員對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者感嘆，限購(gòu)政策的效力非常明顯。但隨后，2010年底的市場(chǎng)反彈速度卻異常迅猛。
　　據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)字顯示，在第一輪限購(gòu)令出臺(tái)后，2010年10月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積9278萬(wàn)平方米，環(huán)比下降11.2％；商品房銷(xiāo)售額5076億元，環(huán)比下降7.7％。成交量迅速萎縮的同時(shí)，房?jī)r(jià)漲幅也進(jìn)一步得到遏制。10月，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲8.6％，漲幅比9月縮小0.5個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比上漲0.2％。
　　進(jìn)入2010年12月之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)強(qiáng)力反彈。12月全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積為2.18億平方米，環(huán)比上升116％；商品房銷(xiāo)售額為人民幣1.02萬(wàn)億元，環(huán)比上升92％。這樣的趨勢(shì)一直延續(xù)到了2011年1月。
　　
　　保障房“補(bǔ)位”
　　“限購(gòu)令”只是權(quán)宜之舉，并不能解決房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求失衡，1000萬(wàn)套保障房計(jì)劃實(shí)施效果才是關(guān)鍵
　　
　　從持續(xù)十余年的市場(chǎng)化供給，向“政府保障+市場(chǎng)供給”的“雙軌制”轉(zhuǎn)型，在業(yè)界看來(lái)，是房地產(chǎn)市場(chǎng)非均衡發(fā)展形勢(shì)所迫，在流動(dòng)人口日益龐大、城市化速度加快的情況下，轉(zhuǎn)軌無(wú)可避免。
　　按照新的“雙軌制”政策設(shè)計(jì)，以限購(gòu)手段控制需求之后，政府的工作重心將轉(zhuǎn)移到增加保障房供給上，而不再是此前的圈地、拆遷、招拍掛等土地財(cái)政多部曲。以今年為例，各地方政府將力爭(zhēng)完成1000萬(wàn)套保障性安居工程，以分流部分剛性需求，緩解供需矛盾。
　　
　　2010年全國(guó)商品住房銷(xiāo)售大約為900萬(wàn)套，對(duì)比之下，2011年1000萬(wàn)套保障性安居工程的供給增量數(shù)額看起來(lái)不小，各地政府何以做到如此規(guī)模的放量供應(yīng)？細(xì)看齊驥的解釋，外界注意到，微妙之處正在于這1000萬(wàn)套的準(zhǔn)確名稱：“保障性安居工程?！?br/>　　據(jù)《財(cái)經(jīng)》記者了解的數(shù)字，2011年1000萬(wàn)套保障房計(jì)劃中，有350萬(wàn)套左右是各類(lèi)棚戶區(qū)改造，這包括城市棚戶區(qū)改造和礦區(qū)、林區(qū)、墾區(qū)棚戶區(qū)改造；以及60萬(wàn)－70萬(wàn)套回遷房。顯然，這一部分主要是存量翻新，并不是外界所理解的保障房增量。
　　真正屬于保障房范圍的增量主要是三部分： 220萬(wàn)套公租房、150萬(wàn)－160萬(wàn)套廉租房、100萬(wàn)套經(jīng)濟(jì)適用房。即使如此，這也遠(yuǎn)超過(guò)2010年實(shí)際完成的370萬(wàn)套保障房建設(shè)。
　　未來(lái)幾年，政府主導(dǎo)下的保障房放量供應(yīng)之勢(shì)已然明確。如果這個(gè)過(guò)程能繼續(xù)下去，則會(huì)在商品房市場(chǎng)和保障房市場(chǎng)之外刺激出第三個(gè)市場(chǎng)——即租房市場(chǎng)。至此，房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)將發(fā)生質(zhì)的改變，租售比和房?jī)r(jià)收入比都會(huì)趨于正常化。
　　從長(zhǎng)期來(lái)看，只有具備了一定規(guī)模的保障房，才會(huì)達(dá)到上述設(shè)計(jì)目標(biāo)，從而深刻地改變房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)，系統(tǒng)性解決相應(yīng)的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題。
　　在國(guó)家層面，大規(guī)模保障房建設(shè)計(jì)劃已寫(xiě)入“十二五”規(guī)劃，作為政府長(zhǎng)期戰(zhàn)略。國(guó)務(wù)院總理溫家寶2月28日與網(wǎng)友交流時(shí)提出，今后五年，全國(guó)將新建保障房3600萬(wàn)套。
　　積極推進(jìn)保障房建設(shè)的另一層深意，在于防止經(jīng)濟(jì)大幅回落。房地產(chǎn)牽扯上下游50多個(gè)產(chǎn)業(yè)，限購(gòu)勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致商品房新增投資下降，對(duì)鋼材水泥等原材料的需求也同時(shí)放緩。但如果1000萬(wàn)套保障性安居工程投入建設(shè)，理論上可以填補(bǔ)這個(gè)空位。
　　“2010年商品房新開(kāi)工12億平方米，今年保障房建設(shè)目標(biāo)5億平方米，即使商品房下降40％，保障房也完全可以對(duì)沖商品房投資下降造成的風(fēng)險(xiǎn)。”一位住建部官員表示。
　　“只要能把1000萬(wàn)套保障房建起來(lái)，鋼材水泥銷(xiāo)售掉，宏觀經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)定，住房需求也能滿足，那么商品房市場(chǎng)的價(jià)格波動(dòng)已經(jīng)與政府無(wú)關(guān)，甚至開(kāi)發(fā)商不蓋房子政府也會(huì)不擔(dān)心?！辈苓h(yuǎn)征說(shuō)。
　　這一美好前景建立在既定的保障房建設(shè)目標(biāo)能夠按時(shí)完成的基礎(chǔ)上，決策層對(duì)此心知肚明。2010年末，住建部向各地發(fā)出的《關(guān)于報(bào)送城鎮(zhèn)保障性安居工程任務(wù)的通知》中明確指出，2011年計(jì)劃建設(shè)保障性住房、改造各類(lèi)棚戶區(qū)住房1000萬(wàn)套，比2010年計(jì)劃建設(shè)的580萬(wàn)套有大幅增長(zhǎng)。
　　然而，2010年全國(guó)保障房建設(shè)計(jì)劃最終只完成370萬(wàn)套，各地政府建設(shè)保障房的誠(chéng)意和能力均被置疑。因此，今年的保障房建設(shè)計(jì)劃在春節(jié)后即進(jìn)入全體總動(dòng)員階段。1000萬(wàn)套保障性安居工程更像是一個(gè)政治任務(wù)，各地政府亦紛紛立下軍令狀。
　　2月21日始，住建部陸續(xù)與各地方政府簽訂《保障性住房目標(biāo)責(zé)任書(shū)》，完成1000萬(wàn)套保障性安居工程住房的分配任務(wù)。住建部向地方政府下達(dá)“死命令”，分配完成所有的目標(biāo)任務(wù)，必須在今年10月31日前全部開(kāi)工，否則主要領(lǐng)導(dǎo)將遭到從約談到行政處分乃至降級(jí)、免職的嚴(yán)厲處罰。
　　在土地供應(yīng)方面，一位地方國(guó)土系統(tǒng)負(fù)責(zé)人透露，按照國(guó)土資源部1月28日緊急通知的要求，2011年住房用地供應(yīng)計(jì)劃必須向保障房建設(shè)用地傾斜，做到“應(yīng)保盡?！?，保障房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品房用地將不得低于住房用地供應(yīng)計(jì)劃總量的70％。
　　“這是我們緩解供需矛盾，增加有效供給的一個(gè)非常重要的手段。如果往遠(yuǎn)了講，這是我們國(guó)家住房制度的戰(zhàn)略思考和調(diào)整?！饼R驥在3月9日說(shuō)。他認(rèn)為，大規(guī)模建設(shè)保障房，至少會(huì)讓消費(fèi)者的預(yù)期先得到改變。
　　
　　建設(shè)資金瓶頸
　　不管是國(guó)家的錢(qián)、銀行的錢(qián)還是社保基金的錢(qián)，最后都要講回報(bào)，不能解決了保障房問(wèn)題，又產(chǎn)生了其他問(wèn)題
　　
　　“如果保障房真建出來(lái)，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)會(huì)發(fā)生根本改變，此前的問(wèn)題將不復(fù)存在；但如果做不出來(lái)，（市場(chǎng)）就亂了。所以政府在咬牙堅(jiān)持?！辈苓h(yuǎn)征說(shuō)。
　　齊驥表示，1000萬(wàn)套保障性安居工程，年度投資大概在1.3萬(wàn)億元到1.4萬(wàn)億元之間。資金來(lái)源一直是保障房建設(shè)的瓶頸，各級(jí)政府也在想辦法尋求突破。
　　目前財(cái)政資金投入保障房建設(shè)的主要包括：中央財(cái)政專項(xiàng)資金、省市縣財(cái)政一般預(yù)算安排的資金、住房公積金增值凈收益、從土地出讓凈收益中安排的資金、地方債券等。
　　2月14日，財(cái)政部部長(zhǎng)助理王保安公開(kāi)表示，2007年以來(lái)，中央財(cái)政不斷累計(jì)下?lián)鼙Ｕ闲园簿庸こ萄a(bǔ)助資金為1547億元，2010年投入保障房建設(shè)資金811億元，2007年為51億元。王保安同時(shí)指出，接下來(lái)財(cái)政部會(huì)通過(guò)采取財(cái)政貼息、政府資本金注入、稅費(fèi)優(yōu)惠等措施，吸引社會(huì)力量參與保障性安居工程建設(shè)和運(yùn)營(yíng)。
　　與上萬(wàn)億元的巨額資金需求相比，中央財(cái)政的補(bǔ)貼無(wú)疑杯水車(chē)薪，而地方政府配套資金不足的情況也非常突出。
　　一位接近住建部的權(quán)威人士介紹，由于涉及地方官員的“烏紗帽”，保障房工作不得不進(jìn)行。“地方政府要投入很多錢(qián)，這在上海等大城市問(wèn)題不大，有土地出讓金收益做保證，但中西部土地出讓收益少，實(shí)施起來(lái)難度極大。”
　　該人士表示，地方政府沒(méi)有動(dòng)力拿本來(lái)可用于出售的土地去建設(shè)保障房。保障房供給增加，市場(chǎng)房?jī)r(jià)下跌，地價(jià)就會(huì)跌得更快，不僅損害現(xiàn)在的財(cái)政收入，還會(huì)損害未來(lái)的收入。
　　除了增加財(cái)政投入、加強(qiáng)對(duì)地方政府的約束，如何調(diào)動(dòng)社會(huì)資金積極參與，也是各方努力探討的方向。
　　齊驥在3月9日介紹說(shuō)，接下來(lái)公租房建設(shè)將會(huì)采取三種模式，一是由政府出地、政府投資、政府管理；二是由政府劃撥土地，企業(yè)出資建設(shè)，在滿足自己企業(yè)職工需求的同時(shí)，向社會(huì)提供房源；三是探索由政府出地，吸引市場(chǎng)力量進(jìn)行公租房建設(shè)，并擁有所有權(quán)的模式。
　　對(duì)于吸引社會(huì)力量參與公租房建設(shè)，齊驥表示，更多的優(yōu)惠政策將會(huì)體現(xiàn)在稅費(fèi)減免，融資成本如何通過(guò)貼息或者專項(xiàng)貸款的方式來(lái)減輕。
　　3月8日下午，萬(wàn)科總裁郁亮在回答有關(guān)保障房問(wèn)題時(shí)表示，萬(wàn)科若參與保障房建設(shè)，原則上是在不影響股東利益，也就是不虧錢(qián)的情況之下做保障房。他坦承，萬(wàn)科沒(méi)有找到靠保障房賺錢(qián)的好辦法。
　　某商業(yè)銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者證實(shí)，銀行系統(tǒng)正在制定有關(guān)從事保障房貸款業(yè)務(wù)的方案。該負(fù)責(zé)人指出，銀行貸款采用國(guó)家財(cái)政貼息的方式，撬動(dòng)銀行資金是可行的，但前提是保障房不進(jìn)入市場(chǎng)流通，最后必須要采取政府回購(gòu)的方式，同時(shí)政府回購(gòu)價(jià)格需要提高，這樣才能使得銀行貸款的還款有保障。
　　該人士同時(shí)表示，作為商業(yè)銀行來(lái)說(shuō)，執(zhí)行該方案仍有三個(gè)難點(diǎn)難以規(guī)避，一是保障房機(jī)制不明確，保障房機(jī)制涉及土地、資金來(lái)源，誰(shuí)負(fù)責(zé)建造，給誰(shuí)住以及如何退出等多方面問(wèn)題；二是相關(guān)政策措施沒(méi)有落實(shí)，如退出和優(yōu)惠等多方面條款；三是風(fēng)險(xiǎn)比較大，由于貸款資金規(guī)模比較大，對(duì)銀行資產(chǎn)負(fù)債表影響很大。
　　3月5日，中國(guó)銀監(jiān)會(huì)主席劉明康表示，目前地方融資平臺(tái)貸款處于調(diào)整壓縮之中，僅允許平臺(tái)貸款在有償還能力的保障性住房建設(shè)領(lǐng)域適度新增。但他同時(shí)指出，保障房只有在商業(yè)可持續(xù)的前提下才能使用銀行貸款。
　　“兩會(huì)”期間，社保和保險(xiǎn)公司均積極表態(tài)要參與保障房建設(shè)。社保在南京投資30億元資金參與公租房建設(shè)。
　　然而，北京大學(xué)國(guó)家發(fā)展研究院教授黃益平認(rèn)為，集中社會(huì)資源解決保障房資金問(wèn)題，同時(shí)也要面臨資金回報(bào)問(wèn)題，“不管是國(guó)家的錢(qián)、銀行的錢(qián)還是社?；鸬腻X(qián)，最后都是要講回報(bào)的，不能解決了保障房的問(wèn)題，又產(chǎn)生了其他的問(wèn)題。”
　　
　　房改回頭路之憂
　　保障房計(jì)劃一旦落空，“限購(gòu)令”將使中國(guó)經(jīng)濟(jì)付出代價(jià)；即便順利建成，行政干預(yù)引發(fā)的后遺癥依然不容忽視
　　
　　就在各地保障房建設(shè)大規(guī)模上馬之際，圍繞新的“雙軌制”調(diào)整，更深層的爭(zhēng)論和提醒亦如影隨形，在今年全國(guó)“兩會(huì)”上，“雙軌制”是不是在否定十年房改，尤受熱議。
　　3月8日，全國(guó)政協(xié)委員、中金公司董事長(zhǎng)李劍閣在全國(guó)政協(xié)會(huì)議分組討論時(shí)表示，要高度警惕住房體制改革走回頭路的這種導(dǎo)向，不能否認(rèn)市場(chǎng)化改革的成果和方向。
　　萬(wàn)通地產(chǎn)(600246.SH)董事長(zhǎng)馮侖對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者說(shuō)：“拿地規(guī)則由政府制定；規(guī)劃、產(chǎn)品、開(kāi)發(fā)貸使用、售價(jià)都是政府管理；成本每年結(jié)算時(shí)由政府核定；30％賣(mài)房子的錢(qián)要擱在建委市政府管著。企業(yè)作為市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)主體地位已不復(fù)存在，最后只能變成代建公司。”
　　“從去年開(kāi)始，一些中小開(kāi)發(fā)商就感到非常悲觀，不少企業(yè)退出了房地產(chǎn)，也有的把資產(chǎn)轉(zhuǎn)移到了國(guó)外?！比珖?guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生說(shuō)。
　　更讓人擔(dān)憂的是，未來(lái)政府若對(duì)此種方式形成依賴，在房地產(chǎn)市場(chǎng)上“賴著不走”。這將意味著房地產(chǎn)行業(yè)全盤(pán)向計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代復(fù)歸，十幾年市場(chǎng)化改革的成果最終付諸東流。
　　“有這種可能?！秉S益平說(shuō)?，F(xiàn)行的限購(gòu)政策持續(xù)下去無(wú)非有三種可能。
　　第一種可能是恰到好處。即調(diào)控發(fā)揮效力，市場(chǎng)趨向平穩(wěn)，政策很自然地退出，但這種情況可能性較小。第二種則是壓下去發(fā)現(xiàn)壓過(guò)火了，只能是趕快重回市場(chǎng)。第三種是做下去就放不了手了，壓制下去好像壓住了，然而動(dòng)彈不得，這就是通常說(shuō)的“路徑依賴”。后兩種的可能性相對(duì)較大。
　　沒(méi)有人能給出答案。作為限購(gòu)政策的支持者，李稻葵在《限購(gòu)論》一文中強(qiáng)調(diào)：“改革需要過(guò)渡性的制度安排，房地產(chǎn)限購(gòu)應(yīng)該是一個(gè)過(guò)渡性的制度安排?！钡珕?wèn)題是，嘗到甜頭的政府是否有意愿或者還有能力從房地產(chǎn)市場(chǎng)中抽身而出？他也沒(méi)有明確作答。
　　而如果發(fā)生“壓過(guò)火”，房?jī)r(jià)下降甚至暴跌，對(duì)個(gè)人資產(chǎn)負(fù)債表和銀行資產(chǎn)負(fù)債表的影響也很大。如此一來(lái)，政策有隨時(shí)轉(zhuǎn)向的可能性。
　　房地產(chǎn)市場(chǎng)打折優(yōu)惠、降價(jià)的情況已有出現(xiàn)。3月5日，北京遠(yuǎn)洋地產(chǎn)旗下“遠(yuǎn)洋一方”項(xiàng)目第三次開(kāi)盤(pán)，價(jià)格由去年4月時(shí)2.5萬(wàn)元/平方米下調(diào)為2.1萬(wàn)元/平方米，此前購(gòu)房的業(yè)主得知降價(jià)消息后，在售樓處集結(jié)維權(quán)。
　　一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，政府目前采取的調(diào)控措施早已將這樣的風(fēng)險(xiǎn)加以規(guī)避。其中，不斷提高的首付比例就是在加大對(duì)銀行按揭貸款的保險(xiǎn)措施，特別是二套住房的按揭貸款，已經(jīng)將首付提高至60％，銀行壞賬率產(chǎn)生的可能性大大降低。
　　“銀行曾在去年做過(guò)按揭壓力測(cè)試，除非降價(jià)30％以上，購(gòu)房者才有斷供的可能性。這個(gè)可能性還取決于購(gòu)房者是不是只有一套自住住房。”一位銀行業(yè)內(nèi)部人士說(shuō)，“從這個(gè)意義上講，中國(guó)的房地產(chǎn)雖然價(jià)格很高，但是確實(shí)有剛性需求在支撐，會(huì)有人承擔(dān)這個(gè)損失。而所謂泡沫破滅，是沒(méi)人承擔(dān)或者承擔(dān)不了這個(gè)損失?！?br/>　　值得關(guān)注的是，1000萬(wàn)套保障房多快能建起來(lái)？保障房能在整個(gè)房地產(chǎn)供求關(guān)系中起多大的作用？市場(chǎng)需求隨機(jī)變化，保障房如何合理分配？
　　黃益平認(rèn)為，限購(gòu)從本義來(lái)說(shuō)就是要限制投機(jī)性的投資，動(dòng)機(jī)本身是值得肯定的。但是困難在于把所有的投機(jī)性投資都擠出去是不可能的，甚至?xí)`傷剛性需求。另一方面，保障房對(duì)需求分流的作用是否有想象中的那么大，仍然是一個(gè)疑問(wèn)。
　　齊驥3月9日坦言：“客觀地講，享受保障性住房的家庭，一般不具備在市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)和租賃住房的能力，即使不建保障性住房，這部分保障對(duì)象也沒(méi)能力到市場(chǎng)上去買(mǎi)商品住房?！?br/>　　一位不愿具名的專家對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者表示，從2009年開(kāi)始提出保障房建設(shè)開(kāi)始，實(shí)際建成套數(shù)已達(dá)800萬(wàn)套，如果說(shuō)保障房對(duì)需求有分流作用，目前已經(jīng)應(yīng)該得以顯現(xiàn)，但這種情況并未出現(xiàn)。現(xiàn)實(shí)的情況是，需要保障房的人群，與有較強(qiáng)購(gòu)房能力的人群，并不重合，而大量的投資性購(gòu)房，則更與保障房供應(yīng)無(wú)直接關(guān)系。
　　
　　需要深層改革
　　房地產(chǎn)市場(chǎng)的改革已受制于體制、機(jī)制性障礙，應(yīng)利用已經(jīng)取得的成果加快財(cái)稅等領(lǐng)域的改革
　　
　　面對(duì)已然成型的“雙軌房”模式，其推進(jìn)速度和面臨的難度均引人注目。即使有更進(jìn)一步的完善措施，“保障加商品”的房地產(chǎn)雙軌突進(jìn)，亦很難不辱使命。其中關(guān)鍵就是，新的改革思路將必然觸及現(xiàn)行中央、地方財(cái)稅體系，涉及深層改革突破和配套措施。
　　“財(cái)稅體制改革確實(shí)已經(jīng)比較緊迫?！秉S益平說(shuō)，“房地產(chǎn)改革應(yīng)該與財(cái)稅體制改革相配套，否則地方政府還是沒(méi)錢(qián)，沒(méi)錢(qián)它也執(zhí)行不了這些政策（限購(gòu)、保障房建設(shè)）。”
　　可以預(yù)見(jiàn)的是，如果地方政府收入方面的根本問(wèn)題不解決，一旦地方政府收入減少，他們必然會(huì)在執(zhí)行中讓“限購(gòu)令”流于形式，或要求中央政府收回“限購(gòu)令”。
　　1994年分稅制改革之后，中央政府財(cái)政收入占70％而只需負(fù)擔(dān)20％的支出，地方政府以30％的收入?yún)s負(fù)擔(dān)著80％的支出。中央和地方在支出責(zé)任和收入財(cái)力上明顯不相匹配。這一“錯(cuò)位”直接導(dǎo)致地方政府用高價(jià)賣(mài)地的方式填補(bǔ)財(cái)政漏洞。
　　2010年10月27日，《中共中央關(guān)于制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的第十二個(gè)五年規(guī)劃的建議》公布，提出要“研究推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革”。隨后，以推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)為代表的財(cái)稅體制改革進(jìn)入公眾視野。
　　一位接近財(cái)政部的人士向《財(cái)經(jīng)》記者介紹，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)去年8月的“回暖”跡象，9月初相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)曾組織住建部、財(cái)政部、稅務(wù)總局、央行、銀監(jiān)會(huì)等部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)參與研討。討論中提出，信貸政策在近期不宜有“大的動(dòng)作”，因而寄希望于加快財(cái)稅政策調(diào)整步伐。
　　“存款準(zhǔn)備金上調(diào)后，也只是凍結(jié)2000億元左右的資金；即便未來(lái)短期內(nèi)加息，幅度也不可能太大，因?yàn)榈胤絺鶆?wù)龐大，即使27個(gè)基點(diǎn)，也要有上千億元規(guī)模，地方政府阻力很大。這就是突然加快房產(chǎn)稅的背景?！彼硎尽?br/>　　國(guó)家稅務(wù)總局官員在接受《財(cái)經(jīng)》記者采訪時(shí)稱，上海、重慶都曾提出過(guò)房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案，但在中央沒(méi)有出臺(tái)法規(guī)之前，地方多基于自己的模型進(jìn)行稅率、稅基計(jì)算?！吧虾y(cè)算的結(jié)果是年收入500億元以上，這樣當(dāng)然會(huì)有動(dòng)力?！?br/>　　這樣的測(cè)算似乎可以通過(guò)房產(chǎn)稅為地方政府逐步提供一個(gè)穩(wěn)定的稅源。但是，上述財(cái)政部官員坦言，這一目標(biāo)短期內(nèi)難以實(shí)現(xiàn)。房產(chǎn)稅在短期內(nèi)不可能在規(guī)模上替代土地出讓金，兩者如何過(guò)渡，目前仍在研究。
　　全國(guó)政協(xié)委員、國(guó)家稅務(wù)總局原副局長(zhǎng)許善達(dá)在接受《財(cái)經(jīng)》記者專訪時(shí)表示，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)地方政府來(lái)說(shuō)，已經(jīng)是而且將來(lái)仍然是地方稅收收入的主要來(lái)源之一。如果開(kāi)征房產(chǎn)稅抑制了需求使房?jī)r(jià)下跌，可以肯定，地方政府的總收入不但不會(huì)增加反而會(huì)減少。出臺(tái)房產(chǎn)稅為地方政府提供新稅源的愿望一定會(huì)落空。
　　今年1月27日，重慶市宣布實(shí)施房產(chǎn)稅試點(diǎn)，重慶市市長(zhǎng)黃奇帆稱，重慶房產(chǎn)稅收入今年大約為2億元，將全部用于公租房建設(shè)。然而，房產(chǎn)稅實(shí)施一個(gè)月來(lái)，重慶市已收取17筆房產(chǎn)稅，共149978.01元稅收入庫(kù)。對(duì)于保障房資金動(dòng)輒上千億元的投資而言，這部分收入仍是杯水車(chē)薪（詳見(jiàn)《重慶公租房細(xì)賬》）。
　　一位參與過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革的人士對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者表示，經(jīng)過(guò)十多年改革，目前對(duì)市場(chǎng)與保障進(jìn)行明確區(qū)分的條件已經(jīng)成熟。他介紹，雖然房改伊始曾提出過(guò)“保障歸保障，市場(chǎng)歸市場(chǎng)”的思路，但在當(dāng)時(shí)的條件下，技術(shù)上也難以實(shí)現(xiàn)。
　　住建部前主管官員表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)的改革已受制于體制、機(jī)制性障礙，現(xiàn)階段應(yīng)利用已經(jīng)取得的成果加快體制改革，“十二五”期間應(yīng)有實(shí)質(zhì)性的改革措施出臺(tái)。
　　即便與房地產(chǎn)改革相配套的體制改革全部到位，房地產(chǎn)市場(chǎng)格局得以改變，保障房順利建成，后續(xù)問(wèn)題依然很多，比如在保障房的分配中保證公平公正。在信息不透明的現(xiàn)狀下，權(quán)力尋租及可能的腐敗似不可避免。
　　如果一些有實(shí)力和資源的國(guó)有企業(yè)和事業(yè)單位，借保障房重啟內(nèi)部化的福利分房和優(yōu)惠賣(mài)房，也會(huì)造成新的不公平并引發(fā)社會(huì)不滿。
　　曹遠(yuǎn)征認(rèn)為，雙軌制存在價(jià)差，就會(huì)帶來(lái)摩擦和尋租空間。然而經(jīng)濟(jì)改革不能一蹴而就，只能采取漸進(jìn)的方式，短時(shí)間的尋租，或是改革突破必須要付出的成本。而唯一能減少尋租的方式，就是加快改革，盡快實(shí)現(xiàn)兩軌并一軌。
　　這是否意味著，剛剛開(kāi)始著手實(shí)施的新“雙軌”，更像是幾年后更大規(guī)模和更深層次房地產(chǎn)改革的預(yù)演？雖然沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)答案，但變局的確已經(jīng)開(kāi)始，而難題比預(yù)想中更多。