房地產(chǎn)泡沫對銀行業(yè)的影響有多大？從次貸和全球金融危機(jī)的經(jīng)驗(yàn)來看，其影響巨大。
　　對老百姓來說，住房通常也是大多數(shù)家庭一生中最大的一筆投資。對企業(yè)而言，廠房和固定資產(chǎn)可用于向銀行申請抵押貸款。
　　對銀行而言，銀行信用的主要擔(dān)保物就是房產(chǎn)。對地方政府而言，契稅和房產(chǎn)稅是財(cái)政收入最重要的來源。因此，很多人將房價(jià)上升視為經(jīng)濟(jì)繁榮的重要信號。
　　令人驚奇的是，危機(jī)發(fā)生之前，經(jīng)濟(jì)學(xué)家都沒有意識到房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出其賬面價(jià)值。美國的房地產(chǎn)總價(jià)值是GDP的225％，若房價(jià)下跌20％，GDP就會減少45％，美國將遭遇歷史上最大一次經(jīng)濟(jì)危機(jī)。等到美國監(jiān)管當(dāng)局決定仔細(xì)審查銀行體系的時候，他們發(fā)現(xiàn)，近半數(shù)的信貸都與房地產(chǎn)相關(guān)（特別是通過抵押貸款或抵押證券的形式）。
　　3月10日，美聯(lián)儲發(fā)布了美國2010年四季度資金流量數(shù)據(jù)。居民擁有的房地產(chǎn)總價(jià)值達(dá)到18.2萬億美元，占居民總財(cái)富的25.7％。房地產(chǎn)總價(jià)值在2006年－2007年損失了6萬億美元，在2009年損失了1.2萬億美元，在2010年上半年略有復(fù)蘇，但在2010年全年仍然損失了0.6萬億美元。房地產(chǎn)價(jià)格雖然在零利率的政策下略有點(diǎn)回升，但比2007年的最高值減少了7.9萬億美元。
　　在非金融行業(yè)的企業(yè)也有類似的趨勢。企業(yè)擁有的房地產(chǎn)占企業(yè)總資產(chǎn)25.6％，相比于2007年的最高值減少了2.4萬億美元，或者說26％。商業(yè)地產(chǎn)在2010年似乎有企穩(wěn)的趨勢，但具體數(shù)字并沒有出現(xiàn)在銀行不良貸款統(tǒng)計(jì)當(dāng)中。
　　根據(jù)聯(lián)邦存款保險(xiǎn)公司（FDIC）在國會的證詞，倒閉的銀行大多在房產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)控制上有問題，主要集中在商業(yè)地產(chǎn)的收購、開發(fā)和建筑貸款（下稱“收開建”貸款）。在2005年－2008年的三年間，“收開建”貸款增加了75％，占銀行總資本金的比例從2000年的26％上升到2007年三季度的50％。
　　那些快速發(fā)出的貸款產(chǎn)生了很多問題。2006年－2007年間發(fā)放的次級貸款在2010年11月違約率已經(jīng)過半。2009年按揭止贖已達(dá)到280萬起，2010年也超過了200萬起。
　　在2009年末，F(xiàn)DIC擔(dān)保的銀行所發(fā)放的非本期住房建設(shè)貸款，從占貸款總數(shù)1.45％上升至25.7％。受房地產(chǎn)行業(yè)的不良貸款影響，自2008年以來，F(xiàn)DIC擔(dān)保的322家金融機(jī)構(gòu)已經(jīng)破產(chǎn)，另有860家銀行處于破產(chǎn)的邊緣（FDIC共擔(dān)保7770家金融機(jī)構(gòu)）。這些金融機(jī)構(gòu)的破產(chǎn)大多是由于在商業(yè)或住宅房地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)放了過多的“收開建”貸款。
　　標(biāo)準(zhǔn)普爾住房價(jià)格指數(shù)顯示，今年住房價(jià)格將會在去年9月的基礎(chǔ)上下降2％，商業(yè)地產(chǎn)大約會上漲3％，但是商業(yè)地產(chǎn)的租金仍在下跌。
　　因此，雖然量化寬松政策有助于資產(chǎn)價(jià)格回升，但是房地產(chǎn)價(jià)格并沒有恢復(fù)很多。如果房地產(chǎn)價(jià)格繼續(xù)下行，那么銀行體系仍然岌岌可危。
　　為什么房地產(chǎn)對銀行體系如此重要？這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)是主要的抵押品，也是杠桿化的基礎(chǔ)資產(chǎn)。一切證券和衍生品都是利用這些資產(chǎn)借債。因此，當(dāng)基礎(chǔ)資產(chǎn)價(jià)格下跌時，杠桿效應(yīng)將使金融衍生品的跌幅翻倍。
　　英國金融服務(wù)局主席特納勛爵認(rèn)為，無論是巴塞爾協(xié)議III的改革或者針對“大而不能倒”的措施，都不足以確保全球金融穩(wěn)定性。他建議銀行的資本金率要高于巴塞爾協(xié)議III的規(guī)定，并且針對影子銀行采取更多的監(jiān)管措施。
　　他特別強(qiáng)調(diào)，經(jīng)濟(jì)和金融體系中的債券和股權(quán)合約，以及到期轉(zhuǎn)換是金融系統(tǒng)的基本風(fēng)險(xiǎn)?！敖鹑诓环€(wěn)定是由人們的目光短淺、不完全理性和不良動機(jī)造成的?！?br/>　　和特納勛爵一樣，美國金融危機(jī)調(diào)查委員會最終相信，人類自身的錯誤導(dǎo)致了這場危機(jī)。這是意識形態(tài)的問題，它錯誤地認(rèn)為市場可以自我糾正，使金融監(jiān)管變得“對市場友好”。然而，也是低利率加劇了資產(chǎn)泡沫，央行也不能一味否認(rèn)與資產(chǎn)泡沫毫無關(guān)系。
　　正如我們現(xiàn)在從日本經(jīng)驗(yàn)中所看到的，房地產(chǎn)繁榮和破滅有很長的人口統(tǒng)計(jì)學(xué)周期。在人口增長的階段，房地產(chǎn)價(jià)格增長，但是當(dāng)人口老齡化并且開始下降時，房地產(chǎn)價(jià)格就會下跌，在有資產(chǎn)泡沫的前提下引起大量損失。
　　你可能無法完全阻止泡沫，但是肯定有辦法阻止銀行過度借貸。任何價(jià)格都有可起可落。 穩(wěn)定的房地產(chǎn)價(jià)格是穩(wěn)定社會的基礎(chǔ)。
　　作者為中國銀監(jiān)會首席咨詢顧問和國際咨詢委員會委員、清華大學(xué)和馬來西亞大學(xué)兼職教授、香港證監(jiān)會前主席