2010年5月，在上海的世博會(huì)民企聯(lián)合館，包括上海復(fù)星、易居中國(guó)、阿里巴巴以及大連萬(wàn)達(dá)在內(nèi)的16家企業(yè)，共同商討合作創(chuàng)建一只地產(chǎn)基金，卻沒(méi)有找到合適的掌舵人選。
　　
　　此后不久，金地集團(tuán)（600383.SH）上海董事長(zhǎng)趙漢忠的離職，與追隨他離開(kāi)金地的十幾個(gè)部下一同加入該基金，成立了上海星浩股權(quán)投資管理有限公司（下稱(chēng)星浩資本），對(duì)此人事變動(dòng)坊間一時(shí)議論紛紛。
　　
　　與通常的地產(chǎn)基金有所不同，星浩資本的公司架構(gòu)頗有新意。在地產(chǎn)公司都在募集基金，基金都在投資地產(chǎn)的當(dāng)下，星浩資本索性將二者嫁接在一起，成立了三家公司分別負(fù)責(zé)基金管理、工程開(kāi)發(fā)和商業(yè)及現(xiàn)代化服務(wù)三塊業(yè)務(wù)，將整條產(chǎn)業(yè)鏈囊括進(jìn)去。
　　
　　今年初，星浩資本對(duì)外宣布成功募集一期資金60億元，并已有多個(gè)項(xiàng)目正在推進(jìn)。
　　
　　“我們一期剛在大連投了一個(gè)58萬(wàn)平方米的項(xiàng)目，并且預(yù)計(jì)很快在成都、杭州和上海會(huì)投，二期基金大概在今年七八月開(kāi)始募集?！?月21日，星浩資本總裁趙漢忠在接受《財(cái)經(jīng)》專(zhuān)訪時(shí)介紹。
　　
　　大連星光耀廣場(chǎng)項(xiàng)目是星浩資本成立后的第一單。推介材料顯示，該項(xiàng)目位于大連東港新區(qū)，毗鄰夏季達(dá)沃斯會(huì)場(chǎng)，地上建筑面積共計(jì)58.4萬(wàn)平方米。
　　
　　星光耀廣場(chǎng)這種模式將成為星浩資本主要的投資方向，大連項(xiàng)目也將成為其今后產(chǎn)品的樣本。該模式和萬(wàn)達(dá)集團(tuán)有些類(lèi)似，都包括院線、大賣(mài)場(chǎng)、快銷(xiāo)店、餐飲、超市等諸多業(yè)態(tài)。
　　
　　另外，在商業(yè)周?chē)浔雀邤?shù)量的住宅，亦有平衡長(zhǎng)短期現(xiàn)金流之意，而萬(wàn)達(dá)在此領(lǐng)域已經(jīng)遙遙領(lǐng)先，即使第二梯隊(duì)也有寶龍地產(chǎn)、中糧的大悅城和華潤(rùn)的萬(wàn)象城等諸多競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，這個(gè)市場(chǎng)顯然早已群雄并起。
　　
　　趙漢忠強(qiáng)調(diào)，星浩資本希望借星光耀廣場(chǎng)為載體，實(shí)現(xiàn)民企資源的整合。然而，星浩資本多樣化的投資人血統(tǒng)能否在未來(lái)的招商中為其帶來(lái)切實(shí)的便利，公司又將如何處理好和這些天生對(duì)成本極其敏感的民間投資人的關(guān)系，這些都存在不確定性。
　　
　　更為關(guān)鍵的是，產(chǎn)業(yè)整合的概念能否說(shuō)服地方政府為其提供更加優(yōu)惠的土地價(jià)格，并通過(guò)帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)和解決就業(yè)方面的良好表現(xiàn)，實(shí)現(xiàn)基金的持續(xù)募集和發(fā)展，這才是星浩資本的命脈所系。
　　
　　試水大連
　　
　　直到6月，星浩資本才第一次選擇在大連出手，星浩資本管理層表示，此后兩個(gè)月將成為密集投資的高峰期。
　　
　　推介材料顯示，星浩資本大連東港項(xiàng)目共有五塊土地。其中，兩塊地為酒店公寓、五星級(jí)酒店以及商業(yè)和辦公用地，建筑面積共計(jì)36萬(wàn)平方米。其余三塊地為住宅及配套公建用地，建筑面積共計(jì)22萬(wàn)平方米。
　　
　　接近星浩資本的人士透露，該區(qū)域地價(jià)為36億元，每平方米的單價(jià)約6000元。按照規(guī)劃，兩塊地的產(chǎn)品形態(tài)為3棟51層的酒店式公寓和2.2萬(wàn)平方米集中商業(yè)，酒店公寓面積集中在86平方米至151平方米。而三塊住宅用地將會(huì)建成高26層至33層，面積為180平方米至320平方米的大戶(hù)型商品房，產(chǎn)品定位是面向中高端客戶(hù)群，該地段的住宅單價(jià)已提升至3萬(wàn)元每平方米。
　　
　　趙漢忠透露，截至目前，大連項(xiàng)目公司已經(jīng)成立，等項(xiàng)目報(bào)批完畢，很快就可以打樁，明年八九月就能實(shí)現(xiàn)部分銷(xiāo)售，計(jì)劃在未來(lái)五年內(nèi)分三期全部建設(shè)和銷(xiāo)售完畢。
　　
　　除了大連，還有多個(gè)城市的項(xiàng)目在同步運(yùn)作中。星浩資本總裁助理王莊透露，哈爾濱某新區(qū)也有一塊地上建筑面積300萬(wàn)平方米的土地，星浩資本有可能和另外一家企業(yè)合作，一起去拿這個(gè)地，地塊總價(jià)高達(dá)60億元。現(xiàn)在正在進(jìn)行商務(wù)條件的洽談，馬上就會(huì)進(jìn)行方案的招投標(biāo)，然后進(jìn)行土地出讓。
　　
　　此外，成都也有三個(gè)項(xiàng)目正在跟進(jìn)。一個(gè)是南部新城的“中心島項(xiàng)目”，一個(gè)是位于雙流縣的60萬(wàn)平方米純商業(yè)用地項(xiàng)目，還有一個(gè)是十幾萬(wàn)平方米的成都東大街商業(yè)和辦公項(xiàng)目。
　　
　　王莊解釋說(shuō)，星浩資本以長(zhǎng)三角和北京、上海為區(qū)域重點(diǎn)，其他地區(qū)會(huì)根據(jù)情況而再作考慮。具體到地理位置，星浩資本更希望選擇城市的中心或者是新區(qū)的副中心，不會(huì)去核心的地方，一般是中心的外核。體量上則希望是地上建筑面積在30萬(wàn)平方米到50萬(wàn)平方米左右，甚至更大，這樣才能把所有業(yè)態(tài)都放進(jìn)去。
　　
　　“現(xiàn)在大勢(shì)比較緊張，資金比較緊張，我們同時(shí)跟很多項(xiàng)目，比較哪些項(xiàng)目更好，哪些項(xiàng)目更急?！蓖跚f對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者說(shuō)。
　　
　　項(xiàng)目推進(jìn)的加快來(lái)源于對(duì)行業(yè)大勢(shì)的判斷。王莊分析認(rèn)為，今年七八月可能是現(xiàn)有開(kāi)發(fā)商最難受的時(shí)候，而對(duì)星浩資本來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在反而是一個(gè)窗口期，是拿地拿項(xiàng)目的好機(jī)會(huì)，因?yàn)橥恋氐臒岫仍谙陆怠?br/>　　
　　“很多土地都是底價(jià)拿，沒(méi)有多少競(jìng)爭(zhēng)者，而原來(lái)的情況最少翻三番，甚至出現(xiàn)面粉比面包貴的情況?！蓖跚f透露，現(xiàn)在大部分開(kāi)發(fā)商都放緩了拿地的速度，大家“短期看憂”，都擔(dān)心再拿地會(huì)導(dǎo)致資金鏈斷裂。與此同時(shí)，地方政府對(duì)土地出讓金依然倚重，希望開(kāi)發(fā)商繼續(xù)拿地。
　　
　　項(xiàng)目推進(jìn)導(dǎo)致資金投入的增加，后續(xù)資金必須跟上。負(fù)責(zé)基金管理的星浩資本總裁助理黃海濱介紹，今年內(nèi)將會(huì)募集四個(gè)產(chǎn)品，包括去年五年期產(chǎn)品的第二期，計(jì)劃募集金額40億元。另有一個(gè)三年期的產(chǎn)品，投向是華東的三四線城市，都是20萬(wàn)平方米到30萬(wàn)平方米的項(xiàng)目。另外，也可能拿出一些項(xiàng)目去做單項(xiàng)融資，最后還可能募集一只1億美元的基金。
　　
　　黃海濱承認(rèn)，今年資金成本偏高，很多民間企業(yè)的拆借利息大概是18％-20％，對(duì)募集可能有負(fù)面的影響，今年募集會(huì)比較難。
　　
　　招商難題
　　
　　商業(yè)地產(chǎn)的瓶頸一是資金，二是資源。大連萬(wàn)達(dá)之所以能夠?qū)崿F(xiàn)快速發(fā)展，得益于其在數(shù)年發(fā)展過(guò)程中，積累了眾多商戶(hù)資源，并與其以商業(yè)業(yè)態(tài)為基礎(chǔ)進(jìn)行捆綁，從而節(jié)省了每個(gè)項(xiàng)目的招商時(shí)間。
　　
　　而這一點(diǎn)，包括星浩資本在內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)新手很難在短時(shí)間內(nèi)復(fù)制。趙漢忠告訴《財(cái)經(jīng)》記者，由于星浩資本的股東為46家民營(yíng)企業(yè)，所以可以通過(guò)股東方鎖定未來(lái)合作，“有這種資源，談合作就更加簡(jiǎn)單，效率會(huì)更高?！?br/>　　
　　而企業(yè)只能有一個(gè)總部，并且各自有區(qū)域分布的安排，都把總部遷到星浩旗下的廣場(chǎng)，執(zhí)行起來(lái)必有難度，相信最終絕大多數(shù)商戶(hù)還需要靠公司的銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)去爭(zhēng)取。
　　
　　星浩資本總裁助理俞力介紹說(shuō)，星浩資本選定的商業(yè)業(yè)態(tài)有十來(lái)種，主要是院線、大賣(mài)場(chǎng)、快銷(xiāo)品、餐飲，等等。目前，已經(jīng)與大連星光耀廣場(chǎng)簽署協(xié)議的企業(yè)包括華誼兄弟、蘇寧電器，以及一家名為“豐收日”的華東區(qū)域連鎖餐飲企業(yè)。
　　
　　俞力透露：“這三家都是我們的LP，雖然已經(jīng)簽了合同，但是最終落地還是要看具體項(xiàng)目的商業(yè)形態(tài)和租金承受能力，以及周邊的商業(yè)情況。”
　　
　　其他如必勝客、俏江南、小南國(guó)、一茶一座、味千拉面和星巴克等企業(yè)也正在洽談當(dāng)中，此外還有大連本地的一些品牌。
　　
　　俞力坦承，因?yàn)閯倓偲鸩?，大連星光耀廣場(chǎng)項(xiàng)目的招商進(jìn)程肯定不如大連萬(wàn)達(dá)、華潤(rùn)萬(wàn)象城和凱德來(lái)福士那么順利。
　　
　　但是，所有的商戶(hù)必須提前確定，才能開(kāi)始動(dòng)工建設(shè)，因?yàn)槊總€(gè)商家對(duì)建筑形態(tài)的需求和選擇，在用電、煤氣、排污、隔油、倉(cāng)儲(chǔ)和承重各個(gè)方面都不盡相同，比如電影院對(duì)層高和承重要求就非常高。不事先設(shè)計(jì)，有可能需要推倒重建，成本和費(fèi)用會(huì)增高很多。
　　
　　俞力認(rèn)為，招商難度取決于幾個(gè)因素，其中，最重要的是地段，所以在拿地的時(shí)候，星浩資本只考慮城市的中心或者是副中心，其次是租金。俞力強(qiáng)調(diào)，星浩資本并沒(méi)指望短期內(nèi)能從租金上獲取多大利益，對(duì)于綜合體來(lái)說(shuō)，可以通過(guò)住宅銷(xiāo)售回流大量現(xiàn)金。
　　
　　
　　黃海濱估算，大連項(xiàng)目地價(jià)是每平方米6000元，售價(jià)每平方米35000元，即使商業(yè)部分基本不增值，剔除稅費(fèi)，給投資者回報(bào)20％-30％也已經(jīng)問(wèn)題不大。
　　
　　星浩資本總裁助理何巖松表示，住宅和商業(yè)的組合確實(shí)有此方面的考慮。地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)資金投入巨大，必須考慮要配比多少能夠及時(shí)回籠現(xiàn)金的業(yè)態(tài)。比如說(shuō)住宅、酒店式公寓、寫(xiě)字樓和商鋪，都有彌補(bǔ)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金的性質(zhì)，保證現(xiàn)金流回報(bào)能夠滿足投資人的要求。
　　
　　通過(guò)商業(yè)與住宅的巧妙配比，以實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)短期現(xiàn)金流的平衡，也是大連萬(wàn)達(dá)的運(yùn)作思路。不同的是，萬(wàn)達(dá)的快速建設(shè)和快速銷(xiāo)售模式，使其能在短時(shí)間內(nèi)帶熱項(xiàng)目所在地的經(jīng)濟(jì)，解決數(shù)萬(wàn)人的就業(yè)和提升當(dāng)?shù)谿DP。由此，大連萬(wàn)達(dá)也可以從地方政府手中拿到更低的地價(jià)，這本是一個(gè)良性循環(huán)的過(guò)程。
　　
　　但問(wèn)題在于，這個(gè)鏈條必須環(huán)環(huán)相扣才能運(yùn)轉(zhuǎn)。如果星浩資本不能在相對(duì)較短的時(shí)間內(nèi)，實(shí)現(xiàn)商業(yè)資產(chǎn)價(jià)值的確立和提升，給政府帶來(lái)足夠的吸引力，就會(huì)增加今后拿地的難度，基金募集的持續(xù)性也會(huì)受到影響。
　　
　　大連星光耀綜合體的項(xiàng)目區(qū)別于他人之處在于其主推的民企信息中心。星浩資本希望憑借股東的特有優(yōu)勢(shì)，開(kāi)建一個(gè)民企聚集地，搭建信息交流平臺(tái)，幫助地方政府和企業(yè)之間實(shí)現(xiàn)信息對(duì)接，在招商、資產(chǎn)變賣(mài)以及對(duì)創(chuàng)業(yè)的扶植等方面實(shí)現(xiàn)價(jià)值。
　　
　　“信息的匯聚是會(huì)產(chǎn)生商業(yè)價(jià)值的?！壁w漢忠說(shuō)。
　　
　　而一位從事地產(chǎn)投資的人士對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者表示，住宅做好了，星浩資本可以活下來(lái)；商業(yè)做好了，星浩資本才可能做大。
　　
　　敏感的投資人
　　
　　民間資本是最具活力的，同時(shí)也是對(duì)成本極為敏感的。星浩資本的投資人很多都是來(lái)自不同行業(yè)的民營(yíng)企業(yè)家，他們對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域并不熟悉，這必定會(huì)給GP與LP的溝通帶來(lái)障礙。
　　
　　星浩資本會(huì)定期召開(kāi)投資者會(huì)議，將近期基金運(yùn)營(yíng)情況、投資的項(xiàng)目對(duì)投資者進(jìn)行匯報(bào)，通過(guò)季報(bào)的形式給投資者書(shū)面反饋。同時(shí)，投資人可以上網(wǎng)了解項(xiàng)目公司情況。
　　
　　5月底，星浩資本召開(kāi)第一次投資者會(huì)議，與會(huì)人士透露，投資者希望將按季度匯報(bào)投資進(jìn)度改成按月匯報(bào)。
　　
　　何巖松表示，投資者希望能得到及時(shí)的溝通和信息分享，而且他們很多是上市公司，在報(bào)表審計(jì)時(shí)會(huì)對(duì)星浩資本所投的項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估，對(duì)未來(lái)的銷(xiāo)售和贏利要預(yù)測(cè)入賬的，評(píng)估報(bào)告會(huì)影響到股價(jià)。
　　
　　參加會(huì)議的人士透露，投資者更關(guān)心的是市場(chǎng)，在目前的大環(huán)境下，希望能得到清晰的市場(chǎng)解讀。
　　
　　星浩資本LP中的八個(gè)代表組成了咨詢(xún)委員會(huì)，委員會(huì)對(duì)星浩資本的重大合同和重大關(guān)聯(lián)交易及事項(xiàng)進(jìn)行整體決策。
　　
　　此外，星浩資本希望延聘國(guó)際四大審計(jì)師事務(wù)所對(duì)報(bào)表進(jìn)行審計(jì)，目前尚未最后敲定具體哪家，合作的房地產(chǎn)評(píng)估公司是戴德梁行。
　　
　　房地產(chǎn)基金投資人普遍擔(dān)心管理層會(huì)虛增成本。對(duì)此，黃海濱對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者表示，星浩資本的股東中也有從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的，甚至有一些建筑公司，他們對(duì)成本構(gòu)成非常清楚，“你的成本比他高，賣(mài)的比他慢，他都會(huì)質(zhì)疑?！?br/>　　
　　此外，按照合同約定，星浩資本的GP管理費(fèi)還有一部分是從超額利潤(rùn)中提取的分成，做高成本、做薄利潤(rùn)對(duì)管理層沒(méi)有好處。
　　
　　何巖松解釋說(shuō)，傳統(tǒng)的基金模式是依托于別人的項(xiàng)目，由別人的團(tuán)隊(duì)來(lái)管，而星浩資本的模式是自己的團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)。無(wú)形中加強(qiáng)了項(xiàng)目的管控，包括成本、項(xiàng)目進(jìn)度和工程質(zhì)量的安排。
　　
　　何巖松認(rèn)為，從開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)來(lái)看，建安成本是相對(duì)透明的。在一個(gè)特定區(qū)域有一個(gè)合理的區(qū)間，可以通過(guò)幾個(gè)要素去評(píng)估。它是由無(wú)數(shù)材料供應(yīng)商和施工單位搭建起來(lái)的，基于中國(guó)目前的通脹水平的不確定性，人工和材料成本均已出現(xiàn)上漲的趨勢(shì)。
　　
　　但是，他也強(qiáng)調(diào)，地價(jià)才是成本當(dāng)中最大的一塊，“地價(jià)的高低很大程度上已經(jīng)決定回報(bào)率的高低?！彼?，星浩資本首先考慮的是嚴(yán)格控制拿地的成本，后期再通過(guò)開(kāi)發(fā)成本控制、融資成本控制，再加上銷(xiāo)售的售價(jià)和節(jié)奏的安排，最后構(gòu)成整個(gè)成本管控。
　　
　　黃海濱直言，在基金領(lǐng)域，做得好的會(huì)越做越大，因?yàn)橥顿Y者會(huì)有跟風(fēng)的效應(yīng)。如果投資人不相信你，那你的事業(yè)就結(jié)束了。