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2011年8月11日上午,位于北京昌平區(qū)的中關(guān)村生命科學(xué)園內(nèi),50余名北清創(chuàng)意園業(yè)主圍住辦公樓,要求生命園方面清除對小區(qū)的“封鎖”,以便入住。
隨后業(yè)主與園區(qū)保安發(fā)生沖突,在網(wǎng)絡(luò)上傳的視頻中,十余名保安用折疊椅追打業(yè)主,致四人受傷,血流滿面。獲知訊息后,更多業(yè)主趕到,他們捶打玻璃幕墻,喊著口號,雙方僵持至深夜。昌平警方出動警力,方始平息事態(tài)。
北清創(chuàng)意園位于國家級創(chuàng)新基地——中關(guān)村生命科學(xué)園(下稱生命園)內(nèi),土地規(guī)劃用途為研發(fā)用地。2007年,北京春暉世紀(jì)置業(yè)有限公司(下稱春暉公司)通過協(xié)議出讓取得該地塊后,建起12棟住宅樓,并將500余套房屋銷售一空。
2009年,房屋竣工。生命園向北京市政府舉報春暉公司私自改變土地用途,房屋竣工驗收被叫停。2011年3月起,為阻止業(yè)主入住,園方在小區(qū)外以土石圍起高墻,引發(fā)業(yè)主不斷抗議,最終釀成沖突。
8月底,北京市副市長陳剛、市委常委趙鳳桐作出批示,要求昌平區(qū)成立工作組,由生命園方面進行資格審核,不符合“科研”用途的購房人,勸其退房。
北清創(chuàng)意園購房人、開發(fā)商、園區(qū)三方矛盾集中爆發(fā),揭開科研用地亂象一角。近年來,低價取得科研、工業(yè)、教育用地,立項后改變用途,以住宅形式銷售,類似打“擦邊球”的行為,在北京房地產(chǎn)業(yè)中屢屢發(fā)生,北清創(chuàng)意園事件堪為其中典型案例。
科研樓變性
北清創(chuàng)意園位于中關(guān)村生命科學(xué)園正門東側(cè)200米,緊鄰北清路,位置優(yōu)越。項目外觀與園區(qū)內(nèi)其他建筑迥異——孵化項目、生物企業(yè)用房多為獨棟建筑,而“北清創(chuàng)意園”內(nèi),12棟深灰色樓房依次排開,顯然按住宅樣式建造。但在土地用途規(guī)劃中,其本應(yīng)是科研用房。
按照此前規(guī)劃,北清創(chuàng)意園項目所占7號地塊為生命園一期科研用地,應(yīng)用于生物醫(yī)藥等高新技術(shù)研發(fā)。
2007年初,春暉公司找到生命園管理方——北京中關(guān)村生命科學(xué)園發(fā)展有限責(zé)任公司(下稱生命園公司),要求購地、入園。為證明項目“科研”用途,春暉公司出示了其與教育部留學(xué)服務(wù)中心(下稱留服中心)簽訂的《合作共建“春暉留學(xué)人員創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)孵化基地”協(xié)議書》。
該協(xié)議稱,為落實教育部“春暉計劃”,雙方?jīng)Q定共建孵化基地,留服中心負(fù)責(zé)推薦人員、項目入駐,春暉公司提供孵化基地的建設(shè)、運營和管理。協(xié)議所附合作運營方案則稱,該項目將建成集高科技研發(fā)、企業(yè)孵化、科技成果轉(zhuǎn)化于一體的國際化高科技園區(qū),包括癌癥診斷納米顯影劑等33個項目擬入園區(qū)。協(xié)議還稱,這些均為教育部“春暉杯”中國留學(xué)人員創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)大賽入圍項目,也契合生命園的生物科技定位。
2007年5月9日,生命園同意將7號地塊轉(zhuǎn)讓給春暉公司,該地塊面積為3.3萬平方米,生命園作為土地一級開發(fā)商,已完成征地補償、三通一平、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),春暉公司作為二級開發(fā)主體,以每建筑平方米1488元的價格,向生命園支付土地開發(fā)費,共計7440萬元。春暉公司則承諾項目將嚴(yán)格用于生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地建設(shè)。
2007年11月8日,北清創(chuàng)意園項目正式在昌平區(qū)發(fā)改委立項。2008年3月12日,春暉公司以協(xié)議轉(zhuǎn)讓方式,獲得7號地塊的50年土地使用權(quán),土地規(guī)劃用途為研發(fā),樓面地價每平方米360元,總價744萬元,這一價格大約相當(dāng)于周邊掛牌出讓住宅用地的十分之一。
同年4月29日,北京市規(guī)劃委向北清創(chuàng)意園頒發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。6月30日,北京市建委頒發(fā)建筑工程施工許可證。10月22日,春暉公司取得商品房預(yù)售許可證,許可證明確標(biāo)注商品房用途為:研發(fā)。
一路綠燈取得“五證”的同時,春暉公司開始了售房宣傳。數(shù)家網(wǎng)站均掛出了“北清創(chuàng)意園買一層送一層LOFT,均價每平方米13500元”的售樓廣告。“生態(tài)園區(qū)5.5米高庭,湖畔低密LOFT”的大幅廣告亦在現(xiàn)場掛出。
據(jù)多位業(yè)主稱,春暉公司在進行售樓宣傳時,未隱瞞項目的“科研”性質(zhì),但同時承諾未來辦理房產(chǎn)證時不會出問題。至2009年,北清創(chuàng)意園500套房屋銷售一空。
據(jù)生命園方面提供的數(shù)據(jù),458名購房人中,絕大部分均以個人名義購買,以投資和自住為主,毫無“科研”背景,僅5戶房屋系以公司名義購買。
自2008年底開始,生命園多次向市區(qū)兩級政府提交報告,舉報春暉公司改變土地性質(zhì),違規(guī)銷售住宅。隨后,房屋竣工驗收、產(chǎn)權(quán)證辦理均被暫停,450余名業(yè)主至今無法入住。
在業(yè)主看來,正是因為看到北清創(chuàng)意園擁有齊全“五證”,他們的疑慮才被打消了。業(yè)主時宏業(yè)認(rèn)為,購房人僅能信任政府文件,若開發(fā)商確有違規(guī),園區(qū)和政府在監(jiān)管上都存在失職。
實際上,在春暉公司向北京市、昌平區(qū)兩級建委備案的施工圖紙上,即可看出其“變性”意圖。
2010年,生命園赴昌平區(qū)建委查詢施工圖紙后,出具了一份鑒定報告,認(rèn)為春暉項目的平面布局為典型的住宅式設(shè)計,以戶型為單位,每戶設(shè)計有廚房、衛(wèi)生間、臥室等,建筑設(shè)計選用了《北京市住宅區(qū)及住宅安全防范設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》,不符合研發(fā)樓設(shè)計規(guī)范要求。且在荷載標(biāo)準(zhǔn)上,不滿足研發(fā)樓的設(shè)計規(guī)范要求。
“建委看到圖紙后,為何要批準(zhǔn)這個項目呢?”業(yè)主婁杰對此表示難以理解。
據(jù)生命園公司總經(jīng)理郭利所述,2008年10月,見到售樓廣告后,他們即上報昌平區(qū)政府。當(dāng)月底,區(qū)建委責(zé)令項目停工,并要求春暉公司暫停宣傳銷售。但是數(shù)月后,項目卻又悄然復(fù)工。
郭利表示,他曾去北京市建委市場處咨詢,對方稱,法律并不禁止科研用地建筑商品房,建委只負(fù)責(zé)對建筑本體的審查,審核此前的土地、規(guī)劃許可證后,若無程序問題,即可發(fā)給施工許可證,難以監(jiān)管房屋建成后是否真的用于科研。
真假協(xié)議謎團
從2007年拿地,至2008年獲得“五證”,進而按照住宅標(biāo)準(zhǔn)施工……種種跡象表明,春暉公司從一開始就沒有真正打算建設(shè)孵化基地,其所以能成功游說各方,起到關(guān)鍵作用的即是當(dāng)年那份《合作共建“春暉留學(xué)人員創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)孵化基地”協(xié)議書》(下稱《合作共建協(xié)議》)。
2007年2月,春暉公司向生命園出具上述協(xié)議副本,協(xié)議簽署時間為2007年2月5日,上有留服中心副主任邵巍的簽名。生命園公司辦公室主任王更生表示,自2008年下半年起,生命園與春暉公司發(fā)生糾紛后,生命園方面曾數(shù)次向春暉公司要求查看協(xié)議原件,但均被拒絕。
據(jù)留服中心2011年9月16日出具的書面說明,春暉公司向生命園提交的《合作共建協(xié)議》系偽造,留服中心對此并不知情。
但留服中心投資處處長戴爭鳴承認(rèn),留服中心投資處確實曾與春暉公司簽訂一份《共建協(xié)議書》,不過,其簽訂時間為2007年2月15日,并非“假協(xié)議”的2月5日,簽字人也不是邵巍,而是戴爭鳴本人。同時“真協(xié)議”的內(nèi)容較“假協(xié)議”寬泛,僅約定留服中心推薦留學(xué)人員項目入駐孵化基地;春暉公司將搭建留學(xué)人員創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的平臺,且孵化基地將位于海淀區(qū)。
“如果確實另有一份真協(xié)議,春暉公司何苦冒偽造文書、私刻公章的風(fēng)險?”生命園公司辦公室主任王更生懷疑,留服中心聲稱存在的“真協(xié)議”,系雙方在事發(fā)后另行補簽,更改簽字人、日期,以及孵化基地地點,希望以此將留服中心撇清。
留服中心在情況說明中稱,直到2009年5月13日,在有關(guān)部門向其核實與春暉公司簽署的《合作共建協(xié)議》時,該中心才知道“假協(xié)議”的存在。但無法解釋的是,2008年7月28日,留服中心投資處處長戴爭鳴、項目主管汪天潔等一行六人,曾親自前去生命園,與生命園董事長袁曙光、總經(jīng)理郭利等人會面,表示中心與春暉公司合作共建“孵化基地”確有其事,土地的研發(fā)用途可以得到保證。
據(jù)了解,留服中心系教育部下屬事業(yè)單位,中心下設(shè)出國處、來華處、護照處、投資處、認(rèn)證中心等13個部門,經(jīng)辦留學(xué)、回國、檔案寄存等事宜。自數(shù)年前開始,留服中心已不再接受財政撥款,自收自支,且贏利能力強大。
經(jīng)教育部授權(quán)后,留服中心還獨家經(jīng)營境外學(xué)歷學(xué)位認(rèn)證、留學(xué)人員檔案寄存、公派留學(xué)人員機票、簽證代理等業(yè)務(wù)。據(jù)知情人士介紹,僅境外學(xué)歷學(xué)位認(rèn)證一項,該中心一年收入即高達上千萬元,留學(xué)人員檔案寄存業(yè)務(wù)年收入也有2000萬元,另外,其他項目也能分別帶來20萬元至200萬元不等的收入。另外,留服中心還擁有一家嘉華世達國際教育交流有限公司,主營留學(xué)中介業(yè)務(wù)。
據(jù)知情人稱,留服中心“下屬每個處室都有創(chuàng)收任務(wù),涉及此次事件的投資處,其原來職能是為留學(xué)歸國人員創(chuàng)業(yè)聯(lián)系投資,但一直以來效益并不好”。
上述知情者還透露,春暉公司事發(fā)后,留服中心曾向教育部遞交報告,稱該中心對孵化基地土地變性一事全不知情,春暉公司提交的協(xié)議,系由其自行偽造。
關(guān)鍵人張永宏
實際上,春暉公司、生命園與留服中心三方產(chǎn)生交集并非偶然,實為用心運作的結(jié)果,其中的關(guān)鍵人名叫張永宏。
上世紀(jì)90年代末,張永宏在北大科技園任副總,分管招商工作,而北大科技園隸屬于中關(guān)村科技園,兩者皆由中關(guān)村管委會規(guī)劃建設(shè)處負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)。彼時,現(xiàn)任的生命園總經(jīng)理郭利在中關(guān)村管委會規(guī)劃建設(shè)處工作,由于業(yè)務(wù)往來,張、郭二人關(guān)系熟稔。
2006年底,郭利調(diào)離中關(guān)村管委會,赴生命園公司任總經(jīng)理。2007年初,舊交張永宏找到郭利,極力推薦春暉公司與留服中心合作的孵化基地項目?!斑@聽起來是個好項目?!惫f。此后,在郭的推薦下,項目順利進入生命園。
而在此時,張永宏正是春暉公司的實際操盤者。據(jù)工商資料顯示,春暉公司注冊于2006年12月5日,法人代表為尹炎鑫,注冊資金1000萬元。其中,威海春暉國際投資有限公司占股30%,其法人代表就是張永宏,另70%股份由北京市潛能時代科技有限公司持有,該公司法人代表為尹炎鑫。
據(jù)知情人士透露,在整個孵化基地項目中,張永宏系策劃和聯(lián)絡(luò)人,主要出資人尹炎鑫與公司班底皆來自長春,事發(fā)后已返回長春。
另一方面,張永宏與留服中心亦頗有淵源。2000年,科技部、人事部、教育部等聯(lián)合發(fā)文,在全國推廣建立留學(xué)創(chuàng)業(yè)園,為留學(xué)歸國人員提供政策、土地優(yōu)惠。公開資料顯示,2006年-2008年期間,張永宏在威海留學(xué)創(chuàng)業(yè)園任主任,威海留學(xué)創(chuàng)業(yè)園系威海市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)與北京大學(xué)、中關(guān)村國際孵化園的共建項目。
此外,自2006年起,教育部、科技部聯(lián)合開展“春暉杯”留學(xué)人員創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)大賽,威海留學(xué)創(chuàng)業(yè)園以及張永宏名下另一家公司春暉興業(yè)投資有限公司,均為大賽合作方。張永宏名下公司為“春暉杯”大賽提供贊助,并參與入圍項目評選,而其任職的威海留學(xué)創(chuàng)業(yè)園,則為入圍項目提供落地服務(wù)。
接近留服中心的人士稱,張永宏和留服中心投資處處長戴爭鳴關(guān)系很近,“經(jīng)常看到他們在一起”。
據(jù)郭利稱,在獲得生命園的土地后,張永宏就以春暉公司總經(jīng)理的身份,頻頻和自己接觸,推進項目。但不久以后,春暉公司卻以資金周轉(zhuǎn)不靈為由,開始拖欠土地開發(fā)費用,郭、張二人也因此關(guān)系破裂。后來,張永宏便不再露面,春暉公司派出另一負(fù)責(zé)人李臣正與生命園聯(lián)絡(luò)。
公開資料顯示,自2009年起至今,張永宏離京前往深圳,任北京大學(xué)深圳研究生院副院長。
生命園土地賬
作為此次事件中關(guān)鍵一方,中關(guān)村生命科學(xué)園2000年創(chuàng)立,隸屬于中關(guān)村科技園,系國家級創(chuàng)新基地,占地254公頃,其實際運作方為生命園公司,該公司由三大國企投資成立,分別為北京中關(guān)村發(fā)展集團股份有限公司(原北京科技園建設(shè)(集團)股份有限公司)、昌平興昌高科技發(fā)展公司(昌平區(qū)屬企業(yè))、海淀科學(xué)園建設(shè)公司(海淀區(qū)屬企業(yè))。
生命園公司注冊資本金4.5億元,目前總資產(chǎn)超過10億元,系經(jīng)過政府授權(quán)的土地一級開發(fā)商,從事園區(qū)征地拆遷、土地平整、招商引資等業(yè)務(wù),其主要收入來源為入園企業(yè)支付的土地開發(fā)費用。有統(tǒng)計顯示,生命園公司近年來每年土地開發(fā)收入均在3億元左右。目前,園區(qū)90%的土地已開發(fā)完畢。
過去數(shù)年間,北京各開發(fā)區(qū)土地價格一路飆升。2003年,生命園的土地開發(fā)費用每畝為30萬-40萬元,今日已漲至每畝160萬元。自2007年起,北京市房產(chǎn)政策收緊,住宅土地供應(yīng)減少,中小開發(fā)商拿地日益艱難,轉(zhuǎn)而尋求政策縫隙,在工業(yè)園區(qū)內(nèi)拿地,以建設(shè)商品房出售。業(yè)內(nèi)人士表示,這一輪熱潮后,伴隨著地價一路上漲,自2009年開始,北京不少開發(fā)區(qū)逐步收緊供地,寧愿自行持有,或?qū)ν庾赓U,以待升值。
實際上,生命園亦有意愿回收春暉公司的項目用地。在一份向北京市政府提交的問題說明中,生命園建議統(tǒng)一清退目前不符合資質(zhì)的購房人,購房人可起訴春暉公司追回購房款,至于項目本身,則由生命園按照成本價回購,按研發(fā)功能的要求進行改造,繼續(xù)用作研發(fā)用途。
但現(xiàn)實情況是,購房人買房兩年來,房產(chǎn)已大幅升值,業(yè)主對于成本價回購均表示難以接受。
今年8月底,北京市政府表態(tài),要求善后處理時需考慮購房人利益。
9月12日,《財經(jīng)》記者看到,昌平區(qū)政府已在園區(qū)內(nèi)搭建白色帳篷的臨時建筑,準(zhǔn)備進入現(xiàn)場辦公,進行糾紛善后處理。
據(jù)了解,目前市區(qū)兩級政府出具的處理意見為:園區(qū)逐個對購房人資格進行審查,不符合科研用途的仍需清退,不得保留。另外,聘請中介機構(gòu)來評估房產(chǎn)實際價值,按市值補償購房人,補償金通過追回春暉公司違法所得籌集,差價部分則由生命園墊付。
郭利表示,如果春暉公司所為,被最終定性為違規(guī)改變土地用途,便可對其處以罰沒土地的處罰,而春暉公司當(dāng)年支付給他們的土地開發(fā)費也無需退回。
在土地價格繼續(xù)飆升背景下,如果能收回春暉公司的土地,生命園或許不賠反賺。
但是業(yè)主顯然并不滿意這一結(jié)果:“如果真的要清退,我們500戶居民這兩年賠進去的時間、精力就白費了,實在付出太多了。”
科研用地亂象
實際上,改變土地用途,在科研、工業(yè)、教育用地上興建住宅出售,北清創(chuàng)意園事件在北京并非孤例。
與“北清創(chuàng)意園”毗鄰,昌平史各莊的“尚城”項目,同樣是建于科研用地上的“變臉”住宅項目,2009年底經(jīng)媒體曝光后,一度被叫停銷售,但9月12日,《財經(jīng)》記者在“尚城”內(nèi)看到,部分樓的業(yè)主已經(jīng)入住,并正在裝修。
“尚城”項目由北京中天華瑞科技發(fā)展有限公司開發(fā),共有房屋1770套,其地塊性質(zhì)為50年產(chǎn)權(quán)的科研用地,按照科研辦公樓立項,面向社會公開發(fā)售,與“北清創(chuàng)意園”一樣,多以自然人購房。但兩者命運卻大相徑庭。
知情人士表示,“尚城”占用的是昌平區(qū)屬開發(fā)區(qū)土地,影響較小,且開發(fā)商與園區(qū)、昌平區(qū)政府關(guān)系順暢,停工避過風(fēng)頭之后,即被偷偷放行。而生命園系國家級園區(qū),影響重大,“被看得更嚴(yán)”。
即使在生命園中,類似打擦邊球的項目也不止一處。就在生命園二期,即有一處名為博雅A5的商住兩用項目,一期已經(jīng)竣工。博雅A5所在地塊的規(guī)劃用途為商業(yè)配套用地,由北大國際醫(yī)院買下后,轉(zhuǎn)賣給北大資源集團。北大資源集團后將地塊變更了原規(guī)劃用途,計劃建成小戶型公寓對外出售,并已在北京大學(xué)附近設(shè)立售樓處。受到北清創(chuàng)意園事件的影響,2010年,生命園緊急叫停了博雅A5的售樓宣傳。目前,此項目處于暫停狀態(tài)。
自2008年12月發(fā)生糾紛起,生命園多次向北京市建委、市規(guī)委、市政府提交報告,要求處理春暉公司。
受此影響,2009年,北京市政府在全市范圍內(nèi)調(diào)查發(fā)現(xiàn),全市在售、在建的類似項目共14個。這些建于科研、工業(yè)、商業(yè)配套土地上的房產(chǎn),以商住兩用、科研工業(yè)等項目立項,但實際上違背土地用途,以住宅形式出售?!吧谐恰薄白栽谙闵健钡染谄淞?。
此后,北京市政府責(zé)成市建委,將上述項目統(tǒng)一叫停,要求整改,另要求項目所在開發(fā)區(qū)、區(qū)縣出具擔(dān)保,承諾保證土地規(guī)劃用途。
接近市建委的人士表示,這14個叫停的項目,后來大部分均被低調(diào)放行。售樓工作人員亦找到了“變通”之道,他們對購房人表示,按規(guī)定,為保證規(guī)劃用途,該項目不得出售給自然人用作住宅,但可以出售給公司作教育科研用途,為規(guī)避建委的規(guī)定,購房者只要能夠出具一份公司證明,即可以個人名義購買,房產(chǎn)也不必記入公司名下。
唯一僵持至今的,只有“北清創(chuàng)意園”?!皥@區(qū)和開發(fā)商關(guān)系破裂了,政府也難以調(diào)和?!鄙鲜鼋咏薪ㄎ娜耸空f。