從2003年央行出臺(tái)121號(hào)文件算起，針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的政策調(diào)控八年多就沒有斷過(guò)。要理解這其中的邏輯，就必須從整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定的大局來(lái)思考問題。
　　八年多的調(diào)控，大致可分為三個(gè)大的階段，2003年到2008年上半年是第一階段，關(guān)鍵詞是防經(jīng)濟(jì)過(guò)熱；2008年下半年到2010年初是第二階段，關(guān)鍵詞是保經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)；2010年初至今是第三階段，關(guān)鍵詞是維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。
　　防過(guò)熱也好，保增長(zhǎng)也好，維護(hù)穩(wěn)定也好，全國(guó)這么多行業(yè)，為什么每次宏觀調(diào)控都是房地產(chǎn)業(yè)特別突出，因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中權(quán)重最大，影響面最廣，對(duì)穩(wěn)定全局的作用也最大。
　　
　　防過(guò)熱
　　亞洲金融危機(jī)之后，從2003年開始，一直持續(xù)到2007年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了新一輪增長(zhǎng)周期，這五年中國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)出現(xiàn)了“高速度、高效益、低通脹”的良好發(fā)展態(tài)勢(shì)，但又始終面臨著資源環(huán)境壓力過(guò)大的問題。
　　高增長(zhǎng)是靠高投資拉動(dòng)的，高投資造成了高污染、高消耗，全國(guó)油、電、煤、運(yùn)全面緊張，粗放式發(fā)展模式加劇。2003年，CPI雖然漲幅不大，但PPI漲得很快，當(dāng)時(shí)就提出要防止經(jīng)濟(jì)過(guò)熱。2004年國(guó)務(wù)院開始宏觀調(diào)控，主基調(diào)是“有保有壓”。壓的是固定資產(chǎn)投資增速高于全國(guó)平均速度的那些行業(yè)，壓信貸占用過(guò)多的行業(yè)，壓外資涌入過(guò)猛的行業(yè)。就是鋼材、水泥、電解鋁、房地產(chǎn)四大行業(yè)。怎么壓？緊銀根、緊地根。
　　緊銀根、緊地根之后，房地產(chǎn)投資增速?gòu)?003年、2004年的30％左右，一下子降到了2005年的20％多，降到了全國(guó)固定資產(chǎn)投資平均增速之下。供給收縮，住房需求那幾年卻正在釋放，所以，2005年、2006年、2007年房?jī)r(jià)連漲三年，越漲越猛。有人認(rèn)為這恰恰是房地產(chǎn)調(diào)控的結(jié)果，站在房地產(chǎn)行業(yè)的角度講，的確如此。
　　面對(duì)當(dāng)時(shí)房?jī)r(jià)的上漲，政府也出臺(tái)了控制房?jī)r(jià)的政策，但由于房地產(chǎn)行業(yè)在“壓”的范圍內(nèi)，2005年的兩個(gè)“國(guó)八條”，2006年的“國(guó)六條”，沒有一條說(shuō)要增加住房供給，只是說(shuō)要增加保障房供應(yīng)、控制拆遷規(guī)模、控制二手房的購(gòu)買、提高房屋交易稅費(fèi)。那時(shí)控制房?jī)r(jià)的主導(dǎo)思路是調(diào)結(jié)構(gòu)，而不是增加供給，所以，每一個(gè)政策都在強(qiáng)調(diào)調(diào)結(jié)構(gòu)，調(diào)結(jié)構(gòu)到極致，就是2006年6月出臺(tái)的“90/70政策”，即凡是新建商品住房，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70％以上。
　　調(diào)結(jié)構(gòu)怎么能夠控制房?jī)r(jià)呢？其邏輯是，在開發(fā)總面積不增加的情況下，建的戶型越小，套數(shù)就越多，滿足的家庭數(shù)量就多，這也是增加供給量。另外，就算單價(jià)控制不住，但房子都建成小戶型，總價(jià)就會(huì)降低，有支付能力的家庭就會(huì)增多，這也是控制了房?jī)r(jià)。
　　理論而言，這既能使房地產(chǎn)投資不過(guò)快增長(zhǎng)，又能多增加供給。但實(shí)際上，上有政策，下有對(duì)策。且不說(shuō)有多少城市真正執(zhí)行了“90/70政策”，就是執(zhí)行了的，在銷售環(huán)節(jié)也全變樣了，兩套變一套，三套變一套，最后也沒有實(shí)現(xiàn)增加小戶型供給的政策目標(biāo)，總供給沒有增加，在需求迅速增長(zhǎng)的壓力下，房?jī)r(jià)的上漲就不可避免了。
　　從政府的角度看，這一輪調(diào)控防止了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)由偏快轉(zhuǎn)為過(guò)熱的危險(xiǎn)，雖然局部有得有失，但對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控確實(shí)是服從了國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大局。
　　
　　保增長(zhǎng)
　　2008年下半年后，宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)發(fā)生了很大變化。中國(guó)的GDP增長(zhǎng)從2007年二季度的高點(diǎn)13.2％，連續(xù)下滑七個(gè)季度，到2009年一季度跌至6.1％。財(cái)政收入也出現(xiàn)了多年未見的負(fù)增長(zhǎng)。因此到2008年底，保增長(zhǎng)成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展全局的首要任務(wù)，于是出臺(tái)了投資規(guī)模達(dá)4萬(wàn)億元的一攬子刺激政策。
　　在十大保增長(zhǎng)措施中，第一條就是房地產(chǎn)。因?yàn)闆]有一個(gè)行業(yè)有房地產(chǎn)業(yè)這樣投資消費(fèi)雙向拉動(dòng)的特點(diǎn)，只要開工蓋房子，上游的建材、水泥、鋼材、玻璃幾十個(gè)行業(yè)就被帶動(dòng)起來(lái)，房子只要有人進(jìn)去住，下游的裝飾裝修、家電家具、櫥柜潔具等銷售全部帶動(dòng)起來(lái)。
　　2008年底第五次降息之后，利率水平已至25年來(lái)最低，居民買房還可享受7折到8折的貸款利率優(yōu)惠，首套房的首付也降到了兩成。同時(shí)，二手房買賣的印花稅取消了，個(gè)人所得稅取消了，增值稅取消了，營(yíng)業(yè)稅從五年改成了兩年。對(duì)開發(fā)商，則取消了2004年來(lái)的貸款規(guī)模控制政策，并出臺(tái)了可以提供兼并貸款的政策，普通商品房項(xiàng)目的資本金比例也從35％降回到20％。
　　2009年春天之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)就開始回暖。但是供給有滯后性，需求卻召之即來(lái)。2009年，全國(guó)商品住房銷售面積增速達(dá)到了44％，而當(dāng)年的商品住房竣工面積增速只有6.2％。直到2009年10月，房地產(chǎn)新開工面積增速才由負(fù)轉(zhuǎn)正。從當(dāng)年5月起，房?jī)r(jià)開始猛漲。
　　房?jī)r(jià)猛漲和貨幣發(fā)放也有關(guān)系，2010年新增貸款超過(guò)了10萬(wàn)億元，再加上銀行的理財(cái)產(chǎn)品，差不多達(dá)到12萬(wàn)億元的規(guī)模，是正常年份的3倍，資產(chǎn)價(jià)格上漲不可避免。
　　如果只從房地產(chǎn)行業(yè)的角度看問題，這一輪的房?jī)r(jià)上漲又是政策調(diào)控的結(jié)果。但是站在整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度，這似乎又是沒有辦法的辦法。
　　
　　維護(hù)穩(wěn)定
　　2010年1月，中央開始著手控制房?jī)r(jià)，當(dāng)月國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)了一個(gè)提示風(fēng)險(xiǎn)的文件，但是市場(chǎng)根本視而不見。4月15日，一季度的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)出來(lái)后，中國(guó)經(jīng)濟(jì)二次探底的擔(dān)憂基本不存在了，國(guó)務(wù)院下發(fā)“國(guó)十條”，堅(jiān)決扼制部分城市房地產(chǎn)價(jià)格上漲的勢(shì)頭。
　　此時(shí)，中國(guó)面臨的最大問題是社會(huì)穩(wěn)定問題，是在通脹壓力下，貧富差距造成的心里積怨加劇問題。社會(huì)不滿情緒正在醞釀，這種不滿情緒又高度集中在房?jī)r(jià)問題上。所以，“國(guó)十條”的核心內(nèi)容就是增加住房有效供給，控制住宅市場(chǎng)的投資性需求，大力建保障性住房。
　　控制投資性需求的辦法是限購(gòu)，有了兩套房的人，就不能再買了；在當(dāng)?shù)貨]有一定工作年限，沒有納稅證明，沒有社保證明的不準(zhǔn)再買了。控制投資性需求為什么重要？因?yàn)橥顿Y者對(duì)價(jià)格不敏感，只對(duì)未來(lái)的預(yù)期敏感。只要未來(lái)預(yù)期會(huì)漲，無(wú)論現(xiàn)在房?jī)r(jià)多高都會(huì)買。所以在投資需求高漲的市場(chǎng)情況下，不控制投資性需求怎么能控制房?jī)r(jià)？
　　房地產(chǎn)的投資性需求直接推動(dòng)了家庭財(cái)富的兩極分化，這造成了很大的社會(huì)問題。沒有人做實(shí)體經(jīng)濟(jì)了，只要炒房就行了，原來(lái)家庭財(cái)富基本相當(dāng)?shù)膬蓚€(gè)家庭，僅僅因?yàn)橘I沒買房或買房多與少，三五年后財(cái)富水平就不在一個(gè)等級(jí)上了，甚至后者可能永遠(yuǎn)都無(wú)法趕上前者，這種現(xiàn)象是非常危險(xiǎn)的。
　　房?jī)r(jià)雖然不進(jìn)入CPI統(tǒng)計(jì)，但是它會(huì)傳導(dǎo)到CPI里面去。所以，“國(guó)十條”著力強(qiáng)調(diào)：第一，地方政府必須對(duì)房?jī)r(jià)上漲負(fù)總責(zé)；第二，加大土地供應(yīng)規(guī)模，切實(shí)有效增加住房供應(yīng)；第三，差別化信貸和限購(gòu)等措施控制投資性需求；第四，大力建設(shè)保障性住房。
　　什么是合理的房?jī)r(jià)水平？這沒有統(tǒng)一的衡量標(biāo)準(zhǔn)。但有一點(diǎn)我認(rèn)為應(yīng)當(dāng)達(dá)成共識(shí)：當(dāng)房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)曲線和居民收入的增長(zhǎng)曲線越來(lái)越接近時(shí)，房?jī)r(jià)的變化方向就是合理的。居民收入與房?jī)r(jià)的差距，應(yīng)當(dāng)是越來(lái)越小，而不是越來(lái)越大。做到這一點(diǎn)，在不考慮收入下降的情況下，無(wú)非三種情況：要么房?jī)r(jià)不漲收入漲，要么收入不漲房?jī)r(jià)落，要么收入房?jī)r(jià)同時(shí)漲、但收入漲得更快。
　　外界對(duì)“國(guó)十條”批評(píng)較多的是，控制投資性需求為什么用行政手段不用經(jīng)濟(jì)手段？不能說(shuō)我們一點(diǎn)經(jīng)濟(jì)手段沒用，第三套房不貸款，大幅度提高第二套房首付和利率，提高五年內(nèi)二手房轉(zhuǎn)讓的稅費(fèi)，今年1月開始試點(diǎn)的房產(chǎn)稅等，這都是經(jīng)濟(jì)手段。但是要想見效快，行政手段的作用畢竟更大。
　　至于保障性住房，一些人擔(dān)心：經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度掉下來(lái)之后，保障房的政策目標(biāo)還會(huì)不會(huì)堅(jiān)持？這里面的邏輯是，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的目的就是為了民生，保民生的政策本身也能促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。當(dāng)初的4萬(wàn)億元經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃里，有9000億元就是用于保障房建設(shè)。
　　這一輪房地產(chǎn)調(diào)控，又一次服從了經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的大局，跳出房地產(chǎn)行業(yè)從全局來(lái)看，這個(gè)邏輯就會(huì)非常清晰。
　　
　　房企調(diào)預(yù)期
　　“國(guó)十條”下發(fā)迄今已近20個(gè)月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)政策的預(yù)期也在不斷調(diào)整，但并非所有開發(fā)商都已調(diào)整到位。
　　首先，“限購(gòu)”“限貸”等控制投資性需求的政策不會(huì)輕易轉(zhuǎn)向，因?yàn)檎也坏侥馨l(fā)揮同等效力的替代政策。其次，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響更大的是以升息和收緊存款準(zhǔn)備金率為核心內(nèi)容的貨幣政策。但貨幣政策本來(lái)就不是針對(duì)房地產(chǎn)的，它是針對(duì)CPI的，它的變化是以CPI的變化，以整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)的變化為基準(zhǔn)的。第三，建設(shè)保障性住房的目標(biāo)是不會(huì)動(dòng)搖的。
　　中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)是在非常態(tài)下發(fā)展起來(lái)的。十年間市場(chǎng)規(guī)模增長(zhǎng)了10倍，這不全是企業(yè)的本事，而是宏觀環(huán)境和制度紅利給房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造了機(jī)會(huì)。
　　第一是住房制度改革，一夜之間創(chuàng)造出了一個(gè)大市場(chǎng)。第二是中國(guó)經(jīng)濟(jì)史上從未有過(guò)的連續(xù)高增長(zhǎng)。過(guò)去十年里有六年GDP增速10％以上，只有一年在9％以下。第三，過(guò)去十年中有八年貨幣政策是比較寬松的，貨幣寬松推動(dòng)了資產(chǎn)價(jià)格上漲。第四，過(guò)去十年城鎮(zhèn)化的速度是最快的。
　　未來(lái)，這樣的外部環(huán)境不會(huì)再有了。過(guò)去，開發(fā)商習(xí)慣了依靠政策調(diào)整來(lái)獲得發(fā)展空間，現(xiàn)在他們應(yīng)當(dāng)回歸到產(chǎn)業(yè)發(fā)展的自身規(guī)律中去：提升產(chǎn)品的品質(zhì)，提升管理團(tuán)隊(duì)的能力，提升服務(wù)客戶的能力。這方面企業(yè)做得遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。
　　政策變化創(chuàng)造出的發(fā)展機(jī)會(huì)以后不能說(shuō)完全沒有了，但這種機(jī)會(huì)是不牢固的。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該多跟制造業(yè)企業(yè)比，看看他們關(guān)心的是什么問題。他們關(guān)心的是創(chuàng)新能力、研發(fā)能力、市場(chǎng)能力、團(tuán)隊(duì)建設(shè)、產(chǎn)品和服務(wù)等，這些才是房地產(chǎn)企業(yè)更應(yīng)該關(guān)心的問題。
　　作者為住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任