怎樣判斷市場未來的走向？開發(fā)商如何選擇應對之道？房地產調控是否臨近轉向？三年前的救市一幕是否會重演？針對這些各方普遍關心的問題，《財經》記者分別采訪了全國工商聯(lián)房地產商會會長聶梅生、萬科地產總裁郁亮、招商地產董事長林少斌、SOHO中國董事長潘石屹、龍湖地產執(zhí)行董事秦力洪。
　　 他們對當前房地產市場的判斷略有分歧，但基本認同的是：樓市調控正處于一個節(jié)點期，中央經濟工作會議和明年“兩會”后，相關政策或有所明朗，房地產企業(yè)要做好自身的調整，盡快面對行業(yè)回歸正常發(fā)展的現(xiàn)實。
　　
　　調控是否到位
　　《財經》：本輪房地產調控已持續(xù)了20個月，尚未有政策退出的跡象，你對調控目標是如何理解的？
　　聶梅生：從去年中央經濟工作會議迄今，所有的意見都指向部分城市房價上漲過快，要求遏制，進而出臺了一些調控措施。尤其是今年“兩會”期間，還要求各地方政府制定房價調控目標。
　　這是很重要的一件事情，雖然制定目標比較困難，但最后還是出來了。我認為，在今年底，或者明年“兩會”，應該專門檢查這件事情的完成情況。畢竟，這是政府的承諾，而且要求問責。如果認為沒有達到預期，可以繼續(xù)出臺政策。
　　就目前來說，房價增速不超過GDP、人均收入的目標、保障房的開工指標都達到了。有關部門應適時出臺一個文件，對當前的局面進行一個總結與判定，否則就沒有目標了。
　　中國政府在房價調控方面，并不使用較為清晰的詞匯，可是房價回調到什么水平，是環(huán)比回調還是同比回調，應該有一個標準。按照國家統(tǒng)計局最近公布的10月70個大中城市的房價數(shù)據(jù)，34個城市新建房屋價格環(huán)比下降，19個城市持平，13個城市環(huán)比上漲。
　　因此，穩(wěn)定房價的目標在今年四季度應該算是達到了，至于回調到多少才算群眾滿意，應該有一個確切說法。我認為，樓市調控正處于一個節(jié)點期。
　　秦力洪：房地產價格是一個很復雜的事情，很難拿出一個量化的指標。如果說到什么價位是合理的價格，我相信，任何人心里都沒有一個具體的數(shù)目。
　　考慮到本輪調控前我們面臨的環(huán)境，我認為一個合理、健康的房價應該包括三點：其一，讓本來計劃購房、但在調控前覺得非常費勁的那部分人可以輕松一些買到房。其二，讓房價不成為社會矛盾的主要焦點之一。其三，不至于產生系統(tǒng)性的經濟與金融風險，這里面既包括銀行的不良貸款水平，也包括整個社會財富的縮水，不應該影響到年末工程款的支付、農民工工資的支付等社會、經濟問題。
　　
　　房企應對之道
　　《財經》：面對過去八年持續(xù)不斷的調控，房地產公司應當如何安排長期策略？
　　林少斌：“快速銷售、現(xiàn)金為王”是我們的一個重要原則。在這一點上，我們與大多數(shù)地產同行都有共識，銷售策略順勢而為。這輪樓市調控推進到現(xiàn)在，很多人說價格才是制勝市場的關鍵因素，我不太同意這一說法。
　　越是在限購的市場模式下，每一個人都格外珍惜自己那張房票，所以向客戶推出更有性價比的綠色產品是招商地產的一個長期策略。招商地產推進綠色產品已有數(shù)年，即使在當前的市場局勢下，我們也將繼續(xù)在這個領域培養(yǎng)自己的競爭力，從我個人來看，產品比價格更對客戶有意義。
　　在業(yè)務戰(zhàn)略上，我們正在加速布局三四線城市，在一二線城市，將適當提高商業(yè)寫字樓產品比例，同時，加大力度拓展中心城市周邊有潛力的三四線城市，特別是各省經濟實力靠前的地級城市，這些城市對當前的樓市調控有較強的免疫力，招商地產從中將找到自己的機會。
　　招商地產已經升級為集團下屬一級企業(yè)，由集團直接管理。在土地資源與資金方面，大股東一直給予上市公司非常大的支持，在當前的融資環(huán)境下，我們正因為有這樣的背景，所以，公司借款成本較同行明顯偏低，融資成本的優(yōu)勢非常明顯。
　　郁亮： 2011年樓市的關鍵詞是調控，2012年萬科的發(fā)展策略是過冬。就像相機里有很多模式一樣，萬科要進入冬天模式：
　　其一，要追求現(xiàn)金為王，有時候現(xiàn)金比利潤率更重要；其二，不能囤地，要更積極地賣房子；其三，更慎重地買地，不能買錯了地；其四，管理要圍繞冬天來進行，要節(jié)約成本；最后，在冬天把身體練好。
　　我們現(xiàn)在有300多億元的現(xiàn)金在手，這讓我們在未來的布局中比較靈活。未來，最為核心的問題是，我們應該向制造業(yè)學習。賺取應該賺的合理利潤，大家也不會罵我們，也很合理。
　　展望未來，第一，不要再跟過去比，不要再留戀過去；第二，你要去想，跟制造業(yè)相比房地產業(yè)還是很不錯的；第三，地產行業(yè)前景仍然是不錯的，從國內居民消費市場來說，這個最大的消費市場仍然存在，正常的剛性需求、主流需求還是存在的。沒有必要看淡未來，只不過我們用上下半場來看待這個行業(yè)。
　　秦力洪：在這一次樓市調控之前，整體市場比較好，房子賣得好與壞不太體現(xiàn)企業(yè)自身的水平，體現(xiàn)的可能更多是企業(yè)的運氣。
　　這一輪的調控時間較長，運氣的成分減少了，開發(fā)商出現(xiàn)了比較大的分化。主動在做調整的反而是那些規(guī)模最大的、現(xiàn)金比較充沛的開發(fā)商，大開發(fā)商不約而同地選擇調價出貨。
　　我們的想法非常簡單，這個冬天會比較冷，而且會比較漫長，所以說家里儲備多少柴草都不為過。對于有些企業(yè)來說，價格不是一個主動調整的市場手段，而是一個被動應對的最后一根稻草，那樣的話，企業(yè)就危險了。企業(yè)不能總是上演抗洪救災的故事，君子不立危墻之下。
　　房地產是一個類金融行業(yè)，主要比拼的是資金成本，這是房地產的核心競爭力。龍湖今天相對比較從容，根據(jù)半年報，我們的平均債務成本僅為6.04％，比同期央行的基準利率還低，這個是我們要死守的。
　　但是，在這個環(huán)境下，為了給十年之后的資產負債表做準備，我們還要逐步提高持有型物業(yè)在公司資產里占的比例，就像再窮不能窮教育一樣。因此，現(xiàn)在我們的唯一策略就是，在任何情況下，必須保持市場的相對高周轉。前方高周轉，后方低融資成本，審慎地投資，逐步地增加我們的持有型物業(yè)，優(yōu)化債務結構，優(yōu)化現(xiàn)金流，優(yōu)化十年以后的資產負債表。
　　
　　銀行助力調控
　　《財經》：在很多二三線城市，限貸取代限購成為影響最大的政策。除開發(fā)商拿不到開發(fā)貸款外，一些簽訂了預售合同的業(yè)主也無法如期辦理按揭貸款。有人說，這輪樓市調控實質是銀行主導的，銀行資源如何分配，其實主導了樓市調整的深度與廣度。對此如何評價？
　　秦力洪：銀行是否主導我不好下定論，但銀行在房地產的交易環(huán)節(jié)，影響力特別大。限購是讓有資格買的人能買就買，沒資格買的也不惦記，對買方影響不大。
　　限貸對雙方的影響都很大，買的人遲遲拿不到產權，賣的人遲遲拿不到錢。這個交易已經發(fā)生了，如果你要退，要產生新的交易成本。這一輪的房價調整伴隨著首付貸款的利率提高，所以從消費者購房的角度來說，實際的購買成本沒有減少這么多，低于開發(fā)商讓出來的程度。
　　銀行之外的其他融資渠道，對交易環(huán)節(jié)影響不大。同時，包括信托、私募在內的融資渠道對于個別開發(fā)商的影響可能較大，但對于全行業(yè)來講，并不是一個主流，而且這些錢對交易環(huán)節(jié)沒什么幫助，因為沒有人借錢給購房者。
　　聶梅生：我同意這個說法。從根子上說，這一輪房價高漲就是貨幣政策過于寬松引起的。2009年新增貸款9.6萬億元，總的貨幣供應量差不多有14萬億元。既然當初發(fā)這么多錢，現(xiàn)在就要承受其后遺癥。資產價格上漲、房價上漲以及通貨膨脹，這個不是開發(fā)商能鬧騰起來的事情。從因果來看，當然貨幣收緊最有用?，F(xiàn)在開發(fā)商中，不管大企業(yè)、小企業(yè)，2009年、2010年買高價地的企業(yè)最難受。
　　樓市調控走到現(xiàn)在，銀行針對購買第一套住房的按揭政策出現(xiàn)了很多變化，不僅利率上升，貸款還發(fā)放不下來，這導致一個局面：房價確實下降了，但購買首套住房的人反而更為艱難。
　　
　　我認為，取消7折、8.5折的首套房貸款利率是可以的，但是不能不放貸。沒有哪一條文件說銀行對首套購房不放貸。銀監(jiān)會、央行、國務院都沒有發(fā)正式文件，銀行自認為上調是自主行為?？墒?，當初個貸利率下調是國務院統(tǒng)一發(fā)文，現(xiàn)在銀行上調利率是自主行為，這不合邏輯。
　　中國房改最成功的一條經驗就是按揭，這是當時非常重要的一大進步，可是今年卻變成了最致命的一條，近期個貸的糾結局面，誰都沒有想到。開發(fā)商降價賣房，但是老百姓卻買不了，因為沒能力支付銀行抬高的利息。所以最應該微調的就是首套房和改善性二套房的個人抵押貸款政策，解決了這個問題，交易量才能真實釋放。
　　林少斌：本輪樓市調控是政府主導下多種政策的交叉運用。目前銀行開發(fā)貸款以及按揭貸款的雙雙收緊，也是政府對流動性的收緊以及對銀行開發(fā)貸款的監(jiān)管嚴厲的體現(xiàn)。
　　不可否認的是，銀行收緊開發(fā)貸款對房企資金鏈有較大影響，短期來看在一定程度上促進了房價下跌。按揭貸款收緊提高了購房者的購房門檻，增加了購房者的負擔，抑制了市場需求，增加了樓市的觀望情緒。
　　招商地產今年上半年銷售簽約金額68億元，而合約銷售額則達到了120億元以上，中間差額比較大。這主要是由于信貸政策收緊、銀行額度緊張，加上史上最嚴的限購限貸政策，直接導致了簽約速度同比明顯放緩，延長了銷售實現(xiàn)時間和資金回籠速度。這對所有同行是一樣的。
　　
　　調控何時退出
　　《財經》：2008年底之后的市場反轉依然在目，這一次，調控政策如何退出，救市會重演嗎？
　　潘石屹：政策退出的時機與方式，沒有誰知道，現(xiàn)在的預測都如同算卦。我認為，決策層的策略就是走一步看一步，當跳樓、跑路的多了，就放松一點，砸售樓處的多了，就放松一點，這是一個動態(tài)的市場過程。
　　最近一段時間，中央層面對貨幣政策的說法有所微調，甚至出現(xiàn)了“定向寬松”的提法，即對于新興產業(yè)與保障房等領域進行信貸寬松，而對房地產業(yè)則繼續(xù)維持限貸。
　　“定向寬松”的提法是對市場不懂的人提出來的。信貸的資金一經貸出，會在經濟實體內循環(huán)流動。
　　定向發(fā)往一個中小型制造業(yè)的信貸資金，在經過多次往返后，誰也無法掌握它的去處，在當前的經濟形勢下，房地產業(yè)顯然會成為最有可能吸納大筆資金的領域。
　　不過，我的看法是，保障性住房可能宣布緩建，盡管官方說法很隱諱，可是這是非常確定的事情。
　　在完成今年1000萬套保障性住房建設目標方面，很多地方政府已經壓力很大，他們很難有足夠的資金去支持2012年的1000萬套任務。
　　如果要強制推行3600萬套保障性住房建設任務，地方政府的選擇之一是，只好把去年、前年、大前年的保障房建設加入其中，湊足數(shù)目。這樣一個保障性住房建設局面顯然不是中央政府愿意看到的。
　　郁亮：溫總理三番五次說的話你們不相信，我是相信的。還沒做好過冬準備呢，就想著春天的事情，這會妨礙你做好冬天的準備。
　　萬科最好的地方是戰(zhàn)略從來不漂移，萬科的心態(tài)從來都很平和，沒有必要賭一個你不知道的未來，你只做你應該做的事情，或者只做你能夠做的事情。
　　林少斌：限購直接抑制了房地產市場的需求，在市場供應放量的情況下，各地成交均價出現(xiàn)一定松動和下滑。
　　未來，限購政策退出的觸發(fā)因素除了房價漲幅得到控制之外，房產稅在全國鋪開、保障性安居住房建設達標以及經濟下滑導致居民購買力下降等也將促使政策制定者重新評判形勢，放開限購政策。
　　秦力洪：企業(yè)的經營決策根本不能建立在猜測基礎上。松有松的過法，緊有緊的過法。我們做好最緊怎么過的準備。過去五年到十年，每一輪都有很多人做預測，正確率非常低，猜對了屬于極小概率事件。
　　因為現(xiàn)在調價格還可以換回銷量，所以最難的時候還沒來。就像人的皮膚還有彈性一樣，說明人還沒死。等哪天動價格也沒人買了，大事就發(fā)生了。前兩年美國的房地產市場，越便宜越沒人買，這就是生與死的問題了。
　　聶梅生：購房者一般會觀望到明年，開發(fā)商也準備熬到明年?，F(xiàn)在的回調并沒有完成，政府并沒有新的說法，在目前的情況下，由于房價同比增速還在正值，還有余地往下調，開發(fā)商也沒出現(xiàn)大規(guī)模的資金鏈斷裂，因此，低迷時期起碼會持續(xù)到明年一季度。
　　但明年全國“兩會”時，恐怕要做一些重要決策。之后，房地產的政策取向就會比較明了。如果認為調控達到了預期目的，之后的政策就會走向平穩(wěn)。
　　政府通常不會輕易否定原來的文件，但可能會以新的文件來指明新的方向。一些根本性的政策比如房產稅、70年房產使用權，可能會在十八大以后進行體制性調整。今年的中央經濟工作會議是近期大家期待的，然后就是明年“兩會”、十八大，這三個節(jié)點都是比較重要的。
　　注：文中對郁亮的采訪系11月12日萬科媒體見面會上的群訪