本輪房地產(chǎn)調(diào)控由緩而急，已持續(xù)兩年。今年9月之后，政策累積的效果開始呈現(xiàn)，狂飆多年的房?jī)r(jià)，終于在“史上最強(qiáng)”的“雙限”政策下歸于平靜。但呼吁救市的暗流也隨之涌動(dòng)，并在11月30日央行下調(diào)商業(yè)銀行存款準(zhǔn)備金率后達(dá)到高潮。
　　 回顧八年來(lái)的房地產(chǎn)調(diào)控，真正有可能改寫這個(gè)行業(yè)游戲規(guī)則的調(diào)控有兩輪，一輪于2007年8月啟動(dòng)，2008年11月夭折。另一輪就是2010年1月啟動(dòng)，2011年1月加碼至今。
　　 上輪調(diào)控為何夭折？因?yàn)榉康禺a(chǎn)的下行周期和宏觀經(jīng)濟(jì)的下行周期重合了，而房地產(chǎn)是拉動(dòng)增長(zhǎng)的主力軍，在很多人看來(lái)，保房地產(chǎn)就是保增長(zhǎng)，就是保穩(wěn)定。
　　 但上次調(diào)控夭折，讓包括一些開發(fā)商在內(nèi)的專業(yè)人士扼腕嘆息，因?yàn)榭耧j了十年的房地產(chǎn)行業(yè)需要來(lái)一次大調(diào)整，再不擠壓房地產(chǎn)泡沫，將導(dǎo)致居民收入和財(cái)富分配惡化，住房資源浪費(fèi)，城鎮(zhèn)化受阻，經(jīng)濟(jì)創(chuàng)新能力降低。堅(jiān)持調(diào)控，不僅利于行業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)健康，也利于整個(gè)經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)遠(yuǎn)健康。
　　 本輪調(diào)控走到現(xiàn)在，行業(yè)下行周期和宏觀經(jīng)濟(jì)的下行周期又重合了，市場(chǎng)很自然地關(guān)注：三年前的一幕是否會(huì)重演？的確，2010年房地產(chǎn)及建筑業(yè)占中國(guó)GDP的12％，對(duì)GDP增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá)到18％，如果房地產(chǎn)這只引擎熄火，到哪里去找替代引擎？
　　 事實(shí)上，政府已經(jīng)找到了替代選項(xiàng)，那就是保障房建設(shè)。2007年，“政府的歸政府、市場(chǎng)的歸市場(chǎng)”，政府終于認(rèn)識(shí)到這個(gè)道理，保障房制度得以建立。但此后兩年，保障房建設(shè)基本處于雷聲大雨點(diǎn)小的狀態(tài)，直到去年，保障房建設(shè)才開始實(shí)質(zhì)性啟動(dòng)。去年底，中央政府更是提出了“十二五”期間新建3600萬(wàn)套保障房的宏偉計(jì)劃，今年各地紛紛上馬投資巨大的保障房建設(shè)項(xiàng)目。
　　 當(dāng)然，還有更基礎(chǔ)性的替補(bǔ)方案，那就是多年強(qiáng)調(diào)的“加快推進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整”。多名資深經(jīng)濟(jì)學(xué)家向《財(cái)經(jīng)》記者指出：中國(guó)經(jīng)濟(jì)的房地產(chǎn)依賴癥，其本質(zhì)是投資依賴癥，根治這一頑疾必然經(jīng)歷痛苦的調(diào)整，而長(zhǎng)痛不如短痛。
　　 12月12日至14日召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議重申：堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸，加快普通商品住房建設(shè)，擴(kuò)大有效供給，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。
　　 病理已經(jīng)找到，藥方也已開出，現(xiàn)在需要做的，就是知行合一，哪怕付出經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率暫時(shí)小幅下滑的代價(jià)。
　　 ——編者
　　
　　11月28日，位于湘江西岸的長(zhǎng)沙高新區(qū)保利地產(chǎn)麓谷林語(yǔ)項(xiàng)目，出現(xiàn)一起業(yè)主“維權(quán)”事件。數(shù)十位憤怒的業(yè)主將油漆潑灑在售樓處的大門、招牌上，上了歲數(shù)的老太太與保安對(duì)峙，之前一天還在閉門簽約的售樓處被迫關(guān)閉。
　　 在深圳，11月初萬(wàn)科清林徑二區(qū)因下調(diào)房?jī)r(jià)10％，引來(lái)近30位業(yè)主扯旗抗議，隨后，萬(wàn)科地產(chǎn)（000002.SZ）發(fā)表措辭強(qiáng)硬的聲明，拒絕補(bǔ)償，呼吁業(yè)主遵守契約精神。
　　 離深圳1500公里之外，上海樓市剛剛從業(yè)主維權(quán)事件中走出。10月下旬，一場(chǎng)突如其來(lái)的“占領(lǐng)售樓處”事件波及了至少三家知名房企，成為這一輪樓市調(diào)控的標(biāo)志一刻。
　　 11月3日，深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司（002285.SZ）發(fā)布研究報(bào)告，稱三季度預(yù)期房?jī)r(jià)上漲的購(gòu)房者比例為36.2％，比上季度下降12.8個(gè)百分點(diǎn)；預(yù)期房?jī)r(jià)下跌的購(gòu)房者比例為40％，比上季度增加12.1個(gè)百分點(diǎn)。這是2011年首次出現(xiàn)房?jī)r(jià)看空人數(shù)高于看多人數(shù)。
　　 11月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布10月70個(gè)大中城市的住宅銷售價(jià)格顯示，比9月下降的城市有34個(gè)，持平的城市有20個(gè)，16個(gè)價(jià)格上漲的城市中，漲幅均未超過(guò)0.2％。與9月的數(shù)據(jù)相比，價(jià)格下降的城市增加了17個(gè)。
　　 持續(xù)20個(gè)月的樓市調(diào)控后，全國(guó)性的價(jià)量調(diào)整正在發(fā)生。自1998年住房制度改革催生房地產(chǎn)市場(chǎng)后，這種情況是第二次發(fā)生，而這正是政府愿意看到的。11月6日起，胡錦濤、溫家寶、李克強(qiáng)先后在不同場(chǎng)合表態(tài)，要求繼續(xù)堅(jiān)持樓市調(diào)控政策，進(jìn)一步鞏固樓市調(diào)控成果。
　　 2005年以來(lái)，不斷上升的房?jī)r(jià)成為日益重要的社會(huì)問(wèn)題，中央政府首次擺出了一次性解決房?jī)r(jià)難題的架勢(shì)。但2008年－2009年的樓市V型反轉(zhuǎn)歷歷在目，這一次真的會(huì)一以貫之嗎？更重要的是，在限購(gòu)與限貸的行政之手退出后，房地產(chǎn)業(yè)能否跳出與中央和地方政府周期性博弈的怪圈，同時(shí)褪去暴利與灰色，成為一個(gè)受市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和供求關(guān)系約束的正常行業(yè)？
　　
　　房?jī)r(jià)下跌之路
　　歷時(shí)兩年的調(diào)控之后，房?jī)r(jià)已經(jīng)進(jìn)入下行通道，但離觸底尚遠(yuǎn)
　　
　　 嚴(yán)格算來(lái)，這一波樓市調(diào)控始自2009年12月14日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議出臺(tái)“國(guó)四條”，歷經(jīng)2010年1月、4月、9月三次政策加碼、五次加息，2011年1月、7月兩次限購(gòu)、限貸升級(jí)，至今已經(jīng)兩年。
　　 本輪調(diào)控中最為顯著的特點(diǎn)——“限購(gòu)”與“限貸”——均出自2011年1月，因此業(yè)內(nèi)大多認(rèn)為，此輪樓市新政開始于今年1月。在空前嚴(yán)厲的“雙限”政策下，房?jī)r(jià)進(jìn)入下跌通道并不意外。
　　 龍湖地產(chǎn)（00960.HK）執(zhí)行董事、首席市場(chǎng)官秦力洪在接受《財(cái)經(jīng)》記者專訪時(shí)表示，歷年來(lái)，調(diào)控交易量受損最大的地方都是華南板塊，以深圳為代表。但是這次的第一重災(zāi)區(qū)是華東，第二是華北，第三才輪到華南。
　　 上海樓市的價(jià)格下行始自10月。10月22日、23日，是上海樓市“退房潮”最嚴(yán)重的兩天，嘉定龍湖酈城、嘉定新城綠地秋霞坊、浦東中海御景熙海岸，同時(shí)出現(xiàn)老業(yè)主“維權(quán)”風(fēng)波，幾個(gè)售樓處均爆發(fā)沖突，展示沙盤、櫥窗被毀。
　　 數(shù)據(jù)顯示，10月成為新政實(shí)施以來(lái)上海商品房成交價(jià)下跌最大的一個(gè)月，由2.26萬(wàn)元的均價(jià)，跌至1.69萬(wàn)元，環(huán)比下跌25.2％，新政頒布后未見大幅松動(dòng)的上海房?jī)r(jià)終于跳水。
　　 早在今年3月，北京樓市即出現(xiàn)業(yè)主因房?jī)r(jià)下跌維權(quán)事件，但影響力卻遠(yuǎn)遜于上海。原因在于，龍湖地產(chǎn)、綠地集團(tuán)與中海地產(chǎn)（00688.HK）三家品牌房企在上海樓市發(fā)起價(jià)格戰(zhàn)之際，市場(chǎng)正處于頹勢(shì)之巔，三家龍頭房企不約而同降價(jià)，最終成了壓垮上海樓市的最后一根稻草。
　　 高端樓盤的抗跌性一向強(qiáng)于普通商品房，但12月16日，以開發(fā)高端樓盤著稱的星河灣地產(chǎn)宣布，其在上海浦東區(qū)與閔行區(qū)的兩個(gè)項(xiàng)目以8折至8.5折促銷，星河灣還同時(shí)宣布拿出6億元補(bǔ)償老業(yè)主。
　　 12月9日，北京房地產(chǎn)協(xié)會(huì)發(fā)布11月北京新建普通住宅房?jī)r(jià)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，全市新建商品住房成交均價(jià)21004元/平方米，同比下降5％，七個(gè)月以來(lái)首次實(shí)現(xiàn)同比下降；二手住房成交均價(jià)17061元/平方米，同比下降0.7％，環(huán)比則連續(xù)五個(gè)月下降。
　　 與一線城市相比，二線城市的大幅降價(jià)促銷較晚來(lái)到。11月初，《財(cái)經(jīng)》記者在多個(gè)長(zhǎng)沙樓盤現(xiàn)場(chǎng)看到，售樓處前來(lái)咨詢購(gòu)房的人不在少數(shù)，開盤項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)率還相當(dāng)樂(lè)觀。據(jù)記者目擊，以碧桂園威尼斯城為例，在經(jīng)過(guò)不足20天的蓄客后，項(xiàng)目推出最后一期共108余棟聯(lián)排別墅，每棟總價(jià)160萬(wàn)元起，認(rèn)購(gòu)當(dāng)日，一上午銷售即超過(guò)了60％。
　　 僅僅過(guò)了半月，長(zhǎng)沙樓市便接連爆出品牌企業(yè)大幅降價(jià)、業(yè)主維權(quán)的事件。11月28日，長(zhǎng)沙萬(wàn)科城因開展團(tuán)購(gòu)促銷，售價(jià)下調(diào)幅度接近20％，引起百余業(yè)主扯旗抗議。
　　 從全國(guó)范圍看，約有80％左右的樓盤有降價(jià)促銷的行為，仍有20％左右的樓盤沒(méi)有降價(jià)。上海同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，由大型房企帶動(dòng)的策略性降價(jià)，主要是為了占據(jù)更多市場(chǎng)份額，也有在年底做好銷售數(shù)據(jù)的需求。
　　 不過(guò)，這種影響還是區(qū)域性的，并未形成趨勢(shì)，且后續(xù)需求不足。以集中出現(xiàn)大幅降價(jià)的上海嘉定新城為例，龍湖酈城率先促銷，成交234套，緊隨其后的綠地秋霞坊僅成交53套。
　　
　　 張宏偉分析，正是由于對(duì)購(gòu)買力的判斷仍有疑慮，中小型房企對(duì)降價(jià)的跟進(jìn)意愿還不明顯。“中小房企存貨本來(lái)就少，此時(shí)低位出售之后，持續(xù)開發(fā)能力也不能和大型房企抗衡”，這讓他們或被動(dòng)或主動(dòng)地以 “死扛”來(lái)應(yīng)對(duì)龍頭房企的降價(jià)。
　　 “這一次價(jià)格調(diào)整首先從上海及周邊市場(chǎng)爆發(fā)，出乎我的預(yù)料?！?1月初，SOHO中國(guó)（00410.HK）董事長(zhǎng)潘石屹接受《財(cái)經(jīng)》記者專