歲末年終，北京市保障性住房建設(shè)有望按計(jì)劃收尾。
　　 北京市住房保障辦公室常務(wù)副主任鄒勁松接受《財(cái)經(jīng)》記者專訪時(shí)表示，目前已基本完成今年保障房建設(shè)“開工20萬(wàn)套，竣工10萬(wàn)套”既定任務(wù)，“總投資1000億元（含土地成本，不含土地成本總投資為567億元），其中政府直接投資的主要是6萬(wàn)套公租房，以及竣工保障房項(xiàng)目的相關(guān)市政基礎(chǔ)設(shè)施。”
　　 相對(duì)于許多省份尚不明朗的建設(shè)進(jìn)程，北京為全國(guó)保障性住房建設(shè)提供了重要注腳。
　　
　　平臺(tái)化籌資
　　 龐大的建設(shè)任務(wù)，帶來(lái)龐大的資金壓力。鄒勁松表示，今年北京市及區(qū)縣直接財(cái)政投資達(dá)130多億元（不包括土地出讓金及稅費(fèi)減免部分）。此外，出售型的保障房主要是靠建設(shè)單位自籌和市場(chǎng)融資解決，“為保障建設(shè)單位融資，北京市爭(zhēng)取了公積金貸款150億元、發(fā)行私募債券500億元，商業(yè)銀行貸款近千億元授信額度”。
　　 在今年的保障房建設(shè)融資方面，北京市專門成立了保障房投資中心，負(fù)責(zé)以公租房為主的保障房建設(shè)、運(yùn)營(yíng)管理和投融資。上述提到的財(cái)政直接投資130億元，其中100億元就來(lái)自今年6月保障房投資中心成立時(shí)北京市財(cái)政的一次性注資?！白鳛槟壳皣?guó)內(nèi)最大的保障房專用投融資平臺(tái)，保障房投資中心實(shí)行企業(yè)化、市場(chǎng)化運(yùn)作。”鄒勁松表示。
　　 據(jù)介紹，“十二五”期間北京將建設(shè)、收購(gòu)各類保障性住房100萬(wàn)套，并將調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，大力發(fā)展公租房，五年將建設(shè)30萬(wàn)套，占公開配租配售保障房50萬(wàn)套的60％，總投資預(yù)計(jì)1500億元左右。
　　“這樣的投資規(guī)模顯然單純靠財(cái)政投資是難以完成的”。鄒勁松說(shuō)，成立保障房投資中心，將會(huì)發(fā)揮財(cái)政資金的放大效應(yīng)，充分吸引社會(huì)資金參與達(dá)到四兩拔千斤的作用。
　　 目前該中心已與多家商業(yè)銀行簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議獲得授信額度，其中包括10月與建行北京市分行簽訂的200億元的授信額度。
　　 據(jù)悉，200億元授信額度是指三年內(nèi)累計(jì)向以保障房投資中心為主體的企業(yè)進(jìn)行信貸支持，主要包括以下內(nèi)容：首先是作為主承銷機(jī)構(gòu)之一，承擔(dān)北京市今年保障性住房私募債的發(fā)行，這是建行北京市分行對(duì)中心的債務(wù)融資額度。
　　 其次是因?yàn)橘x予北京國(guó)管中心（即北京國(guó)有資本經(jīng)營(yíng)管理中心）一部分保障性住房資金的委托貸款管理職能，從而產(chǎn)生了部分委托性貸款資金，這兩部分資金已隨項(xiàng)目進(jìn)度分批到位。其他建設(shè)運(yùn)營(yíng)資金，將根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度給予相應(yīng)的信貸支持。
　　 負(fù)責(zé)對(duì)接保障房投資中心的建行北京市分行政府客戶部總經(jīng)理丁佶春介紹說(shuō)，200億元授信額度是通過(guò)多元化產(chǎn)品設(shè)計(jì)來(lái)累計(jì)提供的一個(gè)整體服務(wù)方案。
　　“目前的資金到位情況是已發(fā)放30億元的委托性貸款給保障性住房，同時(shí)承諾在保障房投資中心二期40億元的私募債發(fā)行中，作為主承銷商提供不低于20億元的融資便利，應(yīng)該說(shuō)目前我們已經(jīng)做了50億元的額度安排了”。丁佶春表示。
　　 對(duì)于備受關(guān)注的保障房建設(shè)資金缺口問(wèn)題，丁佶春有不同看法：根據(jù)監(jiān)管要求，銀行信貸資金實(shí)行受托支付原則，部分資金是隨著工程進(jìn)度和實(shí)際采購(gòu)需要陸續(xù)進(jìn)行撥付的，這部分資金可能也計(jì)算在目前沒(méi)有足額投放的口徑當(dāng)中。
　　此外，由于很多保障房項(xiàng)目都是先行開工再逐步完善交通環(huán)境評(píng)估等手續(xù)，導(dǎo)致部分證件不齊備，不符合監(jiān)管部門對(duì)商業(yè)銀行發(fā)放貸款的具體要求，也是造成資金缺口的原因。
　　 這一觀點(diǎn)得到了北京市住房保障辦公室處長(zhǎng)張國(guó)偉的印證，他在一次公開講話中指出，保障房“四證”不齊全致使嚴(yán)格貸款條件和項(xiàng)目貸款需求之間存在矛盾，“希望金融機(jī)構(gòu)發(fā)放貸款的時(shí)候能以規(guī)劃、國(guó)土、建設(shè)、發(fā)改部門出具的四個(gè)函件來(lái)代替四個(gè)許可證發(fā)放貸款，對(duì)承擔(dān)保障房建設(shè)任務(wù)的中小企業(yè)給予支持，創(chuàng)新保障住房金融支持的模式”。
　　 據(jù)了解，2009年北京市與國(guó)開行北京分行合作進(jìn)行了經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目試點(diǎn)貸款，即在“四證”齊全前發(fā)放貸款總額的50％。目前保障房投資中心正積極與國(guó)開行、建設(shè)銀行合作，爭(zhēng)取擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)適用房貸款試點(diǎn)范圍。
　　
　　用地蹺蹺板
　　 11月9日，北京市土地整理儲(chǔ)備中心掛出公告，顯示原需配建“限價(jià)商品住房”的北京市豐臺(tái)區(qū)郭公莊車輛段項(xiàng)目四期F2公建混合住宅用地，其居住用途建筑規(guī)模全部變更為普通商品房。在外界看來(lái)，北京首次取消保障房配建要求，是政府對(duì)目前土地市場(chǎng)低迷、開發(fā)商拿地意愿低落的一種妥協(xié)。
　　 國(guó)土部公告顯示，根據(jù)2011年中央下達(dá)的保障性安居工程任務(wù)用地落實(shí)情況，北京市保障性安居工程用地落實(shí)率達(dá)108％，早在7月中旬就與遼寧、陜西兩省一并完成年度任務(wù)。有專家據(jù)此認(rèn)為，適當(dāng)放寬保障房配建的要求無(wú)可厚非。
　　 為優(yōu)先保證保障房用地供應(yīng)，北京規(guī)定對(duì)未落實(shí)政策房建設(shè)用地計(jì)劃的區(qū)縣，國(guó)土部門不為其安排商品房開發(fā)建設(shè)用地。除了通過(guò)傳統(tǒng)的“招拍掛”方式出讓土地外，為了完成巨量的保障房建設(shè)任務(wù)，一些區(qū)縣政府重拾單位自建房的老經(jīng)驗(yàn)，其中不乏位于城中黃金地段的地塊。
　　 在一些政府人士看來(lái)，除了房地產(chǎn)業(yè)整體不景氣，保障房用地“偏多”，也是導(dǎo)致土地出讓金下滑的重要原因。北京中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，11月北京共出讓了26宗地塊，總土地出讓金為89.7億元，累計(jì)前11個(gè)月，北京土地出讓金已經(jīng)達(dá)到了920.7億元，預(yù)計(jì)全年成交總額在1100億元左右，相比2010年創(chuàng)造歷史紀(jì)錄的1642億元低三成左右。
　　 土地出讓金是地方政府重要的收入來(lái)源，其下滑會(huì)不會(huì)令保障房建設(shè)資金捉襟見肘，甚至影響到城市基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)。多位接受《財(cái)經(jīng)》記者采訪的專家學(xué)者均對(duì)此表示擔(dān)憂。據(jù)悉，中央規(guī)定地方政府應(yīng)該將土地出讓凈收益的10％用于保障房建設(shè)，事實(shí)上多數(shù)城市并未足額提取這筆資金。
　　 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任王玨林則對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者強(qiáng)調(diào)稱，保障房肯定影響土地財(cái)政，“保障房建設(shè)本來(lái)就是有錢出錢有地出地，都沒(méi)有的話，還可以到租賃市場(chǎng)上去收購(gòu)后實(shí)行統(tǒng)一管理，不能因?yàn)橥恋刎?cái)政減少了，保障房就不建了”，關(guān)鍵還是創(chuàng)新保障房融資機(jī)制，調(diào)動(dòng)社會(huì)各界的積極性。
　　 中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)表示，保障房的用地與資金問(wèn)題，很大程度上是地方政府的決心、資源配置及利益取舍問(wèn)題。國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長(zhǎng)巴曙松亦在12月7日舉行的第三屆地產(chǎn)中國(guó)論壇上表示，盡管2011年保障房安居工程用地與2010年計(jì)劃直接用地相比有一定增加。
　　但從實(shí)際情況看，保障性住房大規(guī)模建設(shè)瓶頸已經(jīng)存在。巴曙松認(rèn)為，關(guān)鍵在于土地供給總量不足或者有限的情況下，地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴始終傾向于優(yōu)先供給商業(yè)住宅，在地價(jià)和房?jī)r(jià)比較高的情況下，盡可能壓縮保障性住房用地。
　　
　　回購(gòu)懸念
　　 據(jù)北京市住建委一份關(guān)于“北京市政策性住房建設(shè)的基本情況總結(jié)”顯示，2007年廉租房還是實(shí)行在限價(jià)房、經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目中配建，2008年除了上述兩種配建模式外，新增了在商品房項(xiàng)目中配建廉租房的模式。
　　 國(guó)內(nèi)最大的房地產(chǎn)專業(yè)研究院中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的《2011保障房白皮書》中指出，北京保障房建設(shè)模式一個(gè)突出特點(diǎn)在于北京的配建比例較高，2008年以來(lái)要求商品房配建15％保障房，2010年后更是提高到30％。
　　 為了完成保障房建設(shè)任務(wù)，提高商品房中保障房配建比例不失為一個(gè)出路。但對(duì)于政府承諾的回購(gòu)，開發(fā)商心里并不完全有底。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一也認(rèn)為，保障房建設(shè)數(shù)量雖多，但是政府用于收購(gòu)的資金能不能按期正常到位是一個(gè)問(wèn)題。
　　
　　 據(jù)報(bào)道，招商地產(chǎn)在北京溪城家園項(xiàng)目配建的廉租房竣工后，也一度遭遇遲遲未被政府回購(gòu)的尷尬。政府給出的理由是沒(méi)有接收主體且沒(méi)錢收購(gòu)。而同屬溪城家園，且與該廉租房項(xiàng)目同期竣工的限價(jià)房配建項(xiàng)目，則順利交付使用。
　　 知情人士指出，出現(xiàn)這種現(xiàn)象的原因在于“混搭”廉租房的項(xiàng)目在土地出讓階段，標(biāo)書上僅明確了廉租房面積和回購(gòu)價(jià)格，對(duì)于何時(shí)建好、政府何時(shí)回購(gòu)并沒(méi)有明確的約定。
　　 今年8月，有報(bào)道稱，位于朝陽(yáng)區(qū)的華貿(mào)城等北京首批商品房配建廉租房項(xiàng)目進(jìn)展緩慢，四年來(lái)多數(shù)項(xiàng)目仍然在建，引發(fā)外界關(guān)注。坊間消息稱，一些配建項(xiàng)目并非沒(méi)有完工，而是由于土地出讓金下滑嚴(yán)重，導(dǎo)致政府回購(gòu)資金緊張，開發(fā)商資金回籠也由此受阻。
　　 鄒勁松就此回應(yīng)《財(cái)經(jīng)》記者說(shuō)，今年銀根緊縮，開發(fā)商資金緊張，為鼓勵(lì)開發(fā)商繼續(xù)多建保障房，將及時(shí)組織回購(gòu)以及加快配售步伐，確保開發(fā)商資金及時(shí)回籠。對(duì)于區(qū)縣不能及時(shí)回購(gòu)的公租房項(xiàng)目，將會(huì)安排北京市保障房投資中心及時(shí)回購(gòu)。對(duì)于區(qū)縣不能按時(shí)配售的限價(jià)房、經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目，市住房保障部門將收回房源，用于全市統(tǒng)籌配售，確保資金及時(shí)回籠。
　　 12月8日，《財(cái)經(jīng)》記者致電華貿(mào)城開發(fā)商北京國(guó)華置業(yè)有限公司有關(guān)負(fù)責(zé)人詢問(wèn)項(xiàng)目進(jìn)展。該負(fù)責(zé)人答復(fù)稱華貿(mào)城廉租房項(xiàng)目已竣工并通過(guò)驗(yàn)收，正等待政府回購(gòu)。
　　 對(duì)于開發(fā)商參與保障房建設(shè)中可能遇到的政府信用風(fēng)險(xiǎn)，上述白皮書指出，保障房采用開發(fā)商代建或配建后由政府回購(gòu)或者由開發(fā)商面向政府規(guī)定的對(duì)象定向銷售模式，其中需要對(duì)政府的回購(gòu)期以及銷售程序進(jìn)行嚴(yán)格規(guī)定，否則開發(fā)商可能面臨虧損風(fēng)險(xiǎn)。
　　 按照北京市發(fā)布的加快保障房建設(shè)的通知內(nèi)容，要求有配建保障房項(xiàng)目的開發(fā)商，必須保證保障房竣工時(shí)間和建筑方案向商品房看齊。因此開發(fā)商以往采用的拿地后拖延開工時(shí)間，爭(zhēng)取市場(chǎng)出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)的手法不再奏效。
　　 不少專家認(rèn)為，在樓市調(diào)控政策維持嚴(yán)厲基調(diào)的當(dāng)下，商品房需配建保障房這一“硬指標(biāo)”進(jìn)一步提高了開發(fā)商拿地門檻；如果回購(gòu)不順利，開發(fā)商前期墊資無(wú)法快速回款，大型開發(fā)商由于資金充裕尚能勉強(qiáng)維持周轉(zhuǎn)，小型開發(fā)商則可能陷入現(xiàn)金流危機(jī)，這或?qū)⒓铀俜康禺a(chǎn)行業(yè)洗牌。
　　 不過(guò)，萬(wàn)科集團(tuán)副總裁毛大慶并不認(rèn)同配建保障房致行業(yè)洗牌的觀點(diǎn)。他對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者指出，配建保障房與企業(yè)生存困難，這兩個(gè)問(wèn)題沒(méi)有必然聯(lián)系。目前配建項(xiàng)目里公租房廉租房占比相對(duì)較小，多數(shù)還是限價(jià)房，而限價(jià)房因有穩(wěn)定的客源比商品房銷售更有保證。
　　 此前，保利地產(chǎn)副總經(jīng)理胡在新在接受媒體采訪時(shí)曾表示，保利地產(chǎn)投資建設(shè)的北京市首個(gè)限價(jià)房項(xiàng)目保利嘉園采取政府統(tǒng)一配售的銷售模式，因?yàn)轫?xiàng)目規(guī)模較大，由北京多個(gè)城區(qū)共同完成配售工作，所以在工作程序、組織流程上不一致，進(jìn)展較為緩慢，也從而導(dǎo)致銷售計(jì)劃推遲、財(cái)務(wù)成本上升。
　　 上述白皮書指出，出現(xiàn)類似問(wèn)題與企業(yè)成本控制有一定關(guān)系，但政府沒(méi)有按照約定銷售方案執(zhí)行，可能是更為主要的原因。多位業(yè)內(nèi)人士也表示，在吸引社會(huì)資本建設(shè)保障房解決資金難題的同時(shí)，政府不能忽視自身的責(zé)任。
　　
　　分配“持久戰(zhàn)”
　　 隨著今年保障房建設(shè)任務(wù)即將收官，如何確保保障房公平分配，是民眾更為關(guān)心的問(wèn)題。
　　 10月，北京亦莊開發(fā)區(qū)的鹿海園四里人才公租房小區(qū)爆出有承租者在出租公租房。鹿海園四里小區(qū)是北京首批“人才公租房”小區(qū)，也是園區(qū)自建的公租房項(xiàng)目。今年8月，該小區(qū)迎來(lái)了第一批承租者，多為園區(qū)內(nèi)一些大企業(yè)的員工。月租金是每平方米22元，比該地段同水平的其他小區(qū)要低出約25％。
　　彼時(shí)，北京公租房剛剛開始大面積的登記審核，亦莊公租房被轉(zhuǎn)租令輿論再度聚焦如何確保保障房公平分配問(wèn)題上。
　　 據(jù)悉，在網(wǎng)上登記轉(zhuǎn)租信息的公租房租戶還未進(jìn)行實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)租，亦莊開發(fā)區(qū)房地局及運(yùn)營(yíng)單位依照規(guī)定取消了相關(guān)人員的配租資格，收回了房屋，個(gè)別人員還被計(jì)入信用檔案，五年內(nèi)不予申請(qǐng)保障性住房。在鄒勁松看來(lái)，及時(shí)嚴(yán)肅地處理此事應(yīng)該會(huì)對(duì)部分有轉(zhuǎn)租意向者起到震懾作用。
　　據(jù)其介紹，為建立長(zhǎng)效機(jī)制，開發(fā)區(qū)房地局聯(lián)合派出所、物業(yè)管理公司和員工所在單位，共同組成聯(lián)合監(jiān)督組，來(lái)監(jiān)督承租人的轉(zhuǎn)租行為；同時(shí)還要求所有中介機(jī)構(gòu)不得代理保障性住房的出租和轉(zhuǎn)租活動(dòng)。市住建委也起草了關(guān)于加強(qiáng)保障性使用監(jiān)督管理的意見，待市政府批準(zhǔn)后將實(shí)施。
　　 鄒勁松認(rèn)為，要最終解決此類保障房分配管理環(huán)節(jié)出現(xiàn)的問(wèn)題，除了依靠承租人自覺外，更重要的是依靠經(jīng)濟(jì)杠桿，“公租房的租金水平要基本接近市場(chǎng)價(jià)，減少謀利空間，杜絕轉(zhuǎn)租”。此外，應(yīng)盡快出臺(tái)國(guó)家層面的《住房保障法》，將保障房騙購(gòu)騙租以及違法出租出售的行為納入刑罰處理范疇。
　　 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者表示，如何管好已建成的大量保障房，地方政府面臨的挑戰(zhàn)比建設(shè)環(huán)節(jié)還要大。
　　“保障房四個(gè)環(huán)節(jié)：建、分、管、退。其中，‘建’是最容易的。建房子難嗎？不難，后面的才叫難，因?yàn)楹竺嫔婕暗侥芊癖ＷC分配公平公正，這里面又涉及標(biāo)準(zhǔn)設(shè)定問(wèn)題，包括在合理標(biāo)準(zhǔn)下如何保證公平公正。管理環(huán)節(jié)如何管好，如何使保障房小區(qū)融入社會(huì)。最后還有不符合保障房房入住條件的人如何退出的問(wèn)題。建房子兩三年就建好了，‘管’‘退’卻是長(zhǎng)期工程，需要大量人力財(cái)力投入，我們是否做好了準(zhǔn)備，這是對(duì)各級(jí)政府的巨大考驗(yàn)。”秦虹指出。