張國(guó)江

2011年1月，房地產(chǎn)指數(shù)跑贏了大盤。但對(duì)于房企的投資，投資者還需謹(jǐn)慎。

月滬深300指數(shù)整體表現(xiàn)

不好，滬深300指數(shù)2010年12月31日收盤3128點(diǎn)，2011年1月21日收盤2983點(diǎn)，下跌145點(diǎn)，跌幅達(dá)4.6％。

滬深300地產(chǎn)指數(shù)2010年12月31日收盤4025點(diǎn)，2011年1月21日收盤4037點(diǎn)，上漲12點(diǎn)，漲幅為0.2％。

從這一跌一漲中我們看出房地產(chǎn)指數(shù)跑贏了大盤。

房地產(chǎn)股的股價(jià)短期取得這樣的表現(xiàn)，主要有這幾個(gè)原因。一、房地產(chǎn)上市公司NAV估值處于打折狀態(tài)，平均折扣10％－20％；二、房地產(chǎn)股票平均動(dòng)態(tài)市盈率相對(duì)整個(gè)市場(chǎng)而言處于一個(gè)較低的水平；三、資金正在流入地產(chǎn)股。

NAV估值法即所謂凈資產(chǎn)價(jià)值法，是指在一定銷售價(jià)格、開(kāi)發(fā)速度和折現(xiàn)率的假設(shè)下，地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前儲(chǔ)備項(xiàng)目的現(xiàn)金流折現(xiàn)價(jià)值剔除負(fù)債后，即為凈資產(chǎn)價(jià)值(NAV)。低估的價(jià)格有望回歸價(jià)值，其中的投資邏輯是以下這個(gè)思路。

假設(shè)一個(gè)公司的NAV估值為10元，股價(jià)現(xiàn)在是7元，也就是估值打了7折。用7元買入公司，按10元將公司的資產(chǎn)在市場(chǎng)上出售，收回10元。投資收益為(10－7)，7×100％=42％，如果你想將房產(chǎn)作為投資對(duì)象，那你不妨考慮估值打折的房地產(chǎn)公司的股票，這無(wú)疑將是更好的選擇。

房地產(chǎn)上市公司2010動(dòng)態(tài)市盈率很低有投資機(jī)會(huì)。行業(yè)整體業(yè)績(jī)沒(méi)有出現(xiàn)下滑，反而一些公司業(yè)績(jī)出現(xiàn)明顯上升。由于房地產(chǎn)公司股價(jià)在2010年出現(xiàn)了大幅的下跌，時(shí)間夠長(zhǎng)，幅度夠深。與整體市場(chǎng)相比較，動(dòng)態(tài)市盈率處于較低水平，出現(xiàn)了投資機(jī)會(huì)。

控制通貨膨脹是目前宏觀調(diào)控的重要工作，宏觀調(diào)控力度加大，超出市場(chǎng)預(yù)期。最近央行還連續(xù)兩次加息，未來(lái)短期內(nèi)提高準(zhǔn)備金率以及加息都不能排除?；厥樟鲃?dòng)性將使流入股市資金減少，受此影響，二級(jí)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)成交量萎縮的狀況。

資金正在流入房地產(chǎn)公司的股票。由于上面所述的原因，流入證券市場(chǎng)資金逐步減少，高估值股票的吸引力降低。資金從高估值的中小板，創(chuàng)業(yè)板股票中快速流出，以回避高估值帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。這些流出的資金如果不愿意離開(kāi)二級(jí)市場(chǎng)，必將選擇估值不高有實(shí)際業(yè)績(jī)支撐的股票買入，以回避市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)公司業(yè)績(jī)不錯(cuò)，動(dòng)態(tài)市盈率相對(duì)較低，NAV估值還有低估。

經(jīng)過(guò)這樣的投資邏輯，資金選擇了房地產(chǎn)公司的股票進(jìn)行投資。這種投資還將產(chǎn)生效應(yīng)，估值高的股票出現(xiàn)價(jià)值向下重估，而地產(chǎn)股不跌反漲，價(jià)值回歸。這種效應(yīng)明顯之后，會(huì)吸引更多的資金流入房地產(chǎn)股票。

房地產(chǎn)企業(yè)的中長(zhǎng)期投資價(jià)值具有不確定性。隨著2011年保障性住房、廉租房建設(shè)力度的加大，滿足了市場(chǎng)部分的剛性需求，使得商品房的剛性需求有所下降。房地產(chǎn)稅的試點(diǎn)，使得房產(chǎn)投資性需求有所下降。

這些原因都會(huì)對(duì)上市的房地產(chǎn)企業(yè)2011年的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)產(chǎn)生負(fù)面影響。所以對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的投資，投資者還要謹(jǐn)慎，關(guān)注2011年業(yè)績(jī)的變化，再作出投資選擇。