劉春潮

(黃岡師范學(xué)院數(shù)計(jì)學(xué)院,湖北黃岡 438000)

房地產(chǎn)宏觀調(diào)控需標(biāo)本兼治
——析房地產(chǎn)宏觀新調(diào)控緣何成效不彰

劉春潮

(黃岡師范學(xué)院數(shù)計(jì)學(xué)院,湖北黃岡 438000)

本文用制度分析法和資產(chǎn)預(yù)期理論分析了新一輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控成效不彰的原因,從社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、國(guó)際、金融泡沫史等角度論證了房地產(chǎn)繼續(xù)宏觀調(diào)控的必要性,用成本收益理論和機(jī)制設(shè)計(jì)理論提出了房地產(chǎn)宏觀調(diào)控需標(biāo)本兼治的八項(xiàng)措施,尤其是首次提出了盡快提高房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)、預(yù)征房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)基金,利用金融辦法來(lái)壓縮房地產(chǎn)信貸規(guī)模。

房地產(chǎn);宏觀調(diào)控;必要性;標(biāo)本兼治;制度分析;預(yù)期;機(jī)制設(shè)計(jì)

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院的 2011《經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書(shū)》指出2010年是我國(guó)房地產(chǎn)的調(diào)控之年,房?jī)r(jià)漲幅從2009年的 25%左右,預(yù)計(jì)可能下降到 2010年的15%。房?jī)r(jià)上漲速度雖然放慢了,但仍然高于城鄉(xiāng)居民收入增長(zhǎng)速度。2010年全國(guó)城鎮(zhèn)居民的房?jī)r(jià)收入比是 8.76,相當(dāng)于普通城鎮(zhèn)三口之家 8.76年不吃不喝可買一套 90平米的房子。直接后果就是,有 85%的城鎮(zhèn)居民家庭都無(wú)力買房。[1]然而,據(jù)《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)》報(bào)道,截至 12月 1日,萬(wàn)科 2010年度銷售總額突破 1000億元。這一數(shù)字,相當(dāng)于美國(guó)四大住宅公司銷售高峰時(shí)的總和。在調(diào)控政策不斷推出的 2010年,以萬(wàn)科為代表的房地產(chǎn)企業(yè),卻創(chuàng)出了歷史最好的銷售業(yè)績(jī)。[2]種種跡象顯示,中國(guó)政府從 2009年 12月開(kāi)始的、堪稱史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策的新一輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控,壓縮房地產(chǎn)泡沫,似乎卻成效不彰。

一、房地產(chǎn)新宏觀調(diào)控緣何成效不彰

(一)現(xiàn)有的城市房地產(chǎn)體制和金融體制,造成住房供不應(yīng)求、住房成本節(jié)節(jié)攀升,形成房地產(chǎn)只漲不跌的預(yù)期 現(xiàn)有的城市房地產(chǎn)政府壟斷體制造成財(cái)源嚴(yán)重不足的地方政府利用城市房地產(chǎn)設(shè)租尋租,現(xiàn)有的金融體制造成社會(huì)資金過(guò)度集中在銀行,這樣,現(xiàn)有的城市房地產(chǎn)體制使住房供給人為緊張。現(xiàn)有的將房地產(chǎn)稅費(fèi)集中到增量房地產(chǎn)者身上的房地產(chǎn)稅體制、廉價(jià)的住房按揭費(fèi)體制不僅使住房需求被人為地放大,而且使住房成本人為地攀升,造成中國(guó)城市住房無(wú)限的稀缺性,并且已經(jīng)形成政府、房地產(chǎn)商、房地產(chǎn)投機(jī)者投資者、銀行的四位一體的房?jī)r(jià)上漲的利益共同體,造成中國(guó)房?jī)r(jià)只漲不跌單邊牛市的預(yù)期,導(dǎo)致各種資金想方設(shè)法大肆炒作房地產(chǎn),造成地價(jià)房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升新高不斷。

(二)“穩(wěn)定房?jī)r(jià)”提法不科學(xué),造成房地產(chǎn)只漲不跌的預(yù)期 中央政府為了防止房地產(chǎn)下跌過(guò)快造成金融危機(jī),新一輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控提出了“穩(wěn)定房?jī)r(jià)”的口號(hào)?！胺€(wěn)定房?jī)r(jià)”提法不科學(xué),給房地產(chǎn)市場(chǎng)造成政府保障房地產(chǎn)只漲不跌。中國(guó)房地產(chǎn)已經(jīng)過(guò)度商品化、金融化,房地產(chǎn)在中國(guó)已經(jīng)成為投機(jī)的金融工具,具有“跟漲不跟跌”的羊群性。房地產(chǎn)只漲不跌的預(yù)期下,房地產(chǎn)貸款已經(jīng)成為銀行無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),房地產(chǎn)已經(jīng)成為投資者和投機(jī)者無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的暴利資產(chǎn),信貸資金、投機(jī)資金、投資資金不斷蜂擁而入造成的房?jī)r(jià)不斷上漲是房地產(chǎn)暴利的源泉,新一輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控,要銀行放棄優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),要房地產(chǎn)投資者和投機(jī)者放棄暴利,談何容易?

(三)與當(dāng)前的宏觀經(jīng)濟(jì)政策矛盾 首先,與保增長(zhǎng)不同步 ——房地產(chǎn)作為地方政府最偏愛(ài)的增長(zhǎng)點(diǎn),既然中央政府要保增長(zhǎng),在土地供給量嚴(yán)格受中央控制的情況下,只好讓地價(jià)房?jī)r(jià)同時(shí)增長(zhǎng)才能保增長(zhǎng)。其次,與寬松的貨幣政策矛盾——連續(xù)寬松的貨幣政策造成國(guó)內(nèi)流動(dòng)性大肆泛濫,此時(shí)進(jìn)行房地產(chǎn)宏觀調(diào)控猶如抱薪救火,薪不斷火能滅?

(四)與現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)狀況矛盾 首先,與地方政府的土地財(cái)政格格不入 ——房地產(chǎn)稅費(fèi)作為地方財(cái)政支柱,在沒(méi)有新的財(cái)政收入來(lái)源保障時(shí),地方政府決不會(huì)輕易放棄土地財(cái)政,也絕不會(huì)輕易加大無(wú)利可圖保障型住房的投入,新一輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控,就變成作為決策者中央政府的雷聲大,作為執(zhí)行者的地方政府雨點(diǎn)小,房?jī)r(jià)怎能不漲?其次,與節(jié)節(jié)攀升的通貨膨脹不合拍——連續(xù)寬松的貨幣政策造成國(guó)內(nèi)流動(dòng)性大肆泛濫,帶來(lái)物價(jià)不斷上漲,造成通貨膨脹預(yù)期不斷增強(qiáng),資金的強(qiáng)保值需求遇上中央政府穩(wěn)定房?jī)r(jià)的強(qiáng)承諾 (只漲不跌),正如干柴遇烈火,房?jī)r(jià)還能穩(wěn)定?

(五)房地產(chǎn)政策經(jīng)濟(jì)適用房定位不科學(xué)2003年 8月出臺(tái)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》導(dǎo)致房地產(chǎn)瘋狂上漲的不科學(xué)定位政策至今沒(méi)有糾正,該政策將中低收入者的經(jīng)濟(jì)適用房人為擴(kuò)大到商品房范疇,經(jīng)濟(jì)適用房用地高出讓金且須“招 ”、“掛 ”、“拍 ”——讓民生必需品走奢侈品的銷售模式,從此經(jīng)濟(jì)適用房土地價(jià)格不斷上漲,經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格也隨著不斷上漲,造成經(jīng)濟(jì)適用房越來(lái)越不經(jīng)濟(jì),以致形成夠條件的買不起超條件的造假買,這是經(jīng)濟(jì)適用房定位不科學(xué)的房地產(chǎn)政策的必然結(jié)果。

二、房地產(chǎn)繼續(xù)宏觀調(diào)控的必要性

(一)不斷上漲的高房?jī)r(jià)加速了貧富分化,加劇了社會(huì)危機(jī) 中國(guó)高房?jī)r(jià)的實(shí)質(zhì)是政府利用住房的剛需性和政府城市土地壟斷造成的稀缺性,向無(wú)房少房的中低收入者過(guò)度征稅,和投資者、投機(jī)者利用中低收入者的廉價(jià)存款炒高房地產(chǎn)價(jià)格來(lái)剝削無(wú)房少房的中低收入者。不斷上漲的高房?jī)r(jià)加速了社會(huì)貧富兩極分化,一極是財(cái)政收入年年超常增長(zhǎng)的各級(jí)政府和房地產(chǎn)暴富的少數(shù)投資者、投機(jī)者,另一極是越來(lái)越多的房奴、蝸居、蟻?zhàn)?、鼠族等多?shù)新型貧困者——新的社會(huì)不和諧鴻溝不斷在加深拓寬。

(二)房地產(chǎn)上漲加劇了潛在的金融風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)持續(xù)上漲使大量資金持續(xù)投向房地產(chǎn),其中銀行的信貸資金比重越來(lái)越大,信貸資金的杠桿作用吹大房地產(chǎn)泡沫,在只漲不跌的預(yù)期下,銀行風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)日趨淡薄,加上負(fù)責(zé)盈利不負(fù)責(zé)虧損的代理激勵(lì)機(jī)制,銀行只追求短期盈利不顧長(zhǎng)期風(fēng)險(xiǎn),不斷加大房地產(chǎn)信貸的比例與規(guī)模,不斷地助長(zhǎng)房地產(chǎn)泡沫。但是,房地產(chǎn)市場(chǎng)有其內(nèi)在運(yùn)動(dòng)規(guī)律,政府坐莊托市造成房地產(chǎn)只漲不跌單邊瘋狂牛市沒(méi)有可持續(xù)性,總有一天房地產(chǎn)泡沫會(huì)破裂,并且泡沫越大跌得越厲害。一旦房地產(chǎn)價(jià)格暴跌,銀行的房地產(chǎn)壞賬就會(huì)急劇放大,銀行巨額虧損,造成資不抵債,引發(fā)金融危機(jī)乃至經(jīng)濟(jì)危機(jī)甚至社會(huì)危機(jī)。

(三)不斷上漲的高房?jī)r(jià)是向無(wú)房少房的中低收入者過(guò)度征稅,不利于非住房消費(fèi),不利于擴(kuò)大內(nèi)需 政府利用住房的剛需性和政府城市土地壟斷造成的稀缺性向無(wú)房少房的中低收入者過(guò)度征稅,財(cái)政收入四成以上來(lái)自占 GDP7%的房地產(chǎn),GDP年年高歌猛進(jìn)、國(guó)家稅收年年超常增長(zhǎng),不斷上漲的高房地產(chǎn)價(jià)加大了無(wú)房少房的中低收入者的稅負(fù),無(wú)房少房的中低收入者的住房成本從此開(kāi)始急劇上升,透支了無(wú)房少房的中低收入者的消費(fèi)能力,壓縮了非住房消費(fèi)需求。

(四)用來(lái)自無(wú)房少房的中低收入者的房地產(chǎn)的超額過(guò)度稅收補(bǔ)貼出口,不利于貿(mào)易平衡,加劇了國(guó)際貿(mào)易摩擦,不利于國(guó)際經(jīng)濟(jì)再恢復(fù)平衡

隨著國(guó)內(nèi)非住房消費(fèi)逐年萎縮,為了保就業(yè),中國(guó)政府不得不用來(lái)自無(wú)房少房的中低收入者的房地產(chǎn)的超額過(guò)度稅收進(jìn)行各種各樣的補(bǔ)貼來(lái)刺激出口,以致貿(mào)易年年創(chuàng)順差,全球最大外匯儲(chǔ)備國(guó)的外匯儲(chǔ)備年年創(chuàng)新高、國(guó)際貿(mào)易摩擦愈演愈烈,導(dǎo)致失衡的全球經(jīng)濟(jì)越來(lái)越難恢復(fù)平衡。

(五)房地產(chǎn)繼續(xù)大肆上漲沒(méi)有可持續(xù)性中國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格不可能無(wú)限地一直漲上去,即使政府百般呵護(hù),房地產(chǎn)泡沫遲早總會(huì)有一天會(huì)耗盡中國(guó)所有的資源與資金——不斷上漲的房地產(chǎn)推動(dòng)勞動(dòng)力成本土地成本不斷上漲,導(dǎo)致非房地產(chǎn)企業(yè)的國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力不斷下降,從而貿(mào)易順差不斷下降乃至逆差,外資流入不斷減少乃至凈流出——央行的貨幣發(fā)行量被迫減少——失去漲力而破裂;而且高房?jī)r(jià)的大多數(shù)最終接盤者多為城市無(wú)房少房的居民和城市化帶來(lái)新增城市人口,他們絕大多數(shù)是中低收入者,內(nèi)在的漲力極為有限,總之,房地產(chǎn)繼續(xù)大肆上漲沒(méi)有可持續(xù)性。

三、房地產(chǎn)宏觀調(diào)控需標(biāo)本兼治

(一)盡快用金融辦法來(lái)壓縮房地產(chǎn)信貸規(guī)模 1.提高房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)。央行和銀監(jiān)會(huì)應(yīng)盡快頒布新房地產(chǎn)信貸條例規(guī)定按房地產(chǎn)信貸占銀行總資產(chǎn)的比例累進(jìn)提高房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)系數(shù),不妨先將房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)基點(diǎn)提高 10%-20%,然后按房地產(chǎn)信貸占銀行總資產(chǎn)的比例每超出平均數(shù)的 1%提高超出的房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)系數(shù) 5%,增加房地產(chǎn)貸款資本金。

2.盡快預(yù)征房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)基金。央行和銀監(jiān)會(huì)應(yīng)盡快頒布新房地產(chǎn)信貸條例,規(guī)定按房地產(chǎn)信貸占銀行總資產(chǎn)的比例累進(jìn)對(duì)房地產(chǎn)信貸總額預(yù)征 10%-20%房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)基金上交央行或銀監(jiān)會(huì)新設(shè)立的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)基金司,然后按房地產(chǎn)信貸占銀行總資產(chǎn)的比例每超出平均數(shù)的 1%提高超出的房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)基金 5%,應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn),規(guī)避銀行負(fù)盈不負(fù)虧的代理風(fēng)險(xiǎn),減少納稅人救助成本。

(二)緊縮貨幣收緊流動(dòng)性 緊縮貨幣收緊流動(dòng)性是抑制通貨膨脹和資產(chǎn)價(jià)格泡沫的必由之路,因此,盡快降低過(guò)高貨幣發(fā)行量,升息讓存款利息不再負(fù)實(shí)際利率,升值讓人民幣國(guó)際購(gòu)買力提高,這樣不僅讓投資者、投機(jī)者無(wú)法利用中低收入者的廉價(jià)存款炒高房地產(chǎn)價(jià)格來(lái)剝削中低收入者,而且讓中低收入者的存款不再縮水,讓中低收入者的購(gòu)買力提高,從而提高中低收入者的消費(fèi)能力。

(三)盡快利用新稅收調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng),抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資需求 1.開(kāi)征房地產(chǎn)綜合稅鼓勵(lì)節(jié)約用地和節(jié)約住房。既征收土地的增值稅,又征收房地產(chǎn)的奢侈稅,應(yīng)以城市為單位對(duì)所有的房地產(chǎn)的住房面積和土地面積按市場(chǎng)價(jià)格加權(quán)折合成新的住房面積和土地面積,扣除本城市人均折合后的住房面積和土地面積后,分別統(tǒng)一征收負(fù)累進(jìn)房產(chǎn)稅和地產(chǎn)稅。允許再扣除購(gòu)租成本(可考慮利息成本),使多占土地者和多占住房面積者多交地產(chǎn)稅和房產(chǎn)稅——國(guó)有資源收益稅,避免現(xiàn)有的房地產(chǎn)稅早買者低稅率晚買者高稅率、早買的多占土地者和多占住房面積者獨(dú)享房地產(chǎn)瘋漲暴利——地方政府新建城市基礎(chǔ)設(shè)施產(chǎn)生的房地產(chǎn)級(jí)差地租造成國(guó)有資產(chǎn)收益無(wú)形在流失的弊端。不妨立法設(shè)計(jì)為:(1)對(duì)高出本市平均折合住房面積和土地面積分別統(tǒng)一征收累進(jìn)房產(chǎn)稅和地產(chǎn)稅——鼓勵(lì)節(jié)約用地和節(jié)約住房。(2)對(duì)低于本市平均折合住房面積和土地面積分別統(tǒng)一征收累退房產(chǎn)稅和地產(chǎn)稅——強(qiáng)化政府的住房保障責(zé)任。

2.征收時(shí)間累進(jìn)房地產(chǎn)空置稅抑制囤地囤房——國(guó)有資源浪費(fèi)稅。一律按市場(chǎng)價(jià)格再征收時(shí)間累進(jìn)的房產(chǎn)、地產(chǎn)空置稅,不妨立法設(shè)計(jì)為第一年征收 10%的空置稅,第二年征收 20%的空置稅,第三年征收 40%的空置稅,第四年無(wú)償征收空置的房產(chǎn)、地產(chǎn),將收回的空置的房產(chǎn)作為保障型住房,以此來(lái)鼓勵(lì)存量住房出租,加大存量住房的出租率,降低房租,降低保障型住房的需求。

3.征收時(shí)間累退二手房地產(chǎn)賣方印花稅抑制炒房——國(guó)有資源穩(wěn)定稅。半年以內(nèi)征收 50%的印花稅,然后前五年按增加每半年降低 5%,第五年后按增加每半年降低 0.5%,直至 1%后保留不變。

(四)積極引導(dǎo)全社會(huì)參與保障型住房建設(shè),全方位拓寬保障型住房建設(shè)融資渠道,加大保障型住房建設(shè)力度 將小產(chǎn)權(quán)房、自建房、集資房重新納入保障住房的范疇,鼓勵(lì)社?；?、保險(xiǎn)資金投入保障型住房,甚至可以考慮發(fā)行保障型住房長(zhǎng)期建設(shè)國(guó)債。

(五)回歸房地產(chǎn)的民生本位,加快住房保障立法,強(qiáng)化各級(jí)政府住房保障責(zé)任 應(yīng)加快住房保障立法,用法律規(guī)定地方政府必須保障居民人人應(yīng)享有最低住房面積的基本居住權(quán),政府無(wú)法保障買得起房,但是必須保障租得起住房。政府應(yīng)借鑒德國(guó)政府長(zhǎng)期穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)特別是長(zhǎng)期穩(wěn)定房租的基本立法與執(zhí)政經(jīng)驗(yàn)以及新加坡保障型住房的經(jīng)驗(yàn),可將 80%的居民納入保障型住房的覆蓋范圍(中低收入者應(yīng)保盡保),而且必須穩(wěn)定房租并保障租房者的長(zhǎng)期租房權(quán),所有的保障型住房實(shí)行政府定價(jià)——保障型住房的交易價(jià)格和房租統(tǒng)一由政府規(guī)定最高限價(jià),違者政府沒(méi)收非法所得并加倍罰款,所有保障型住房居住者和申請(qǐng)者退休前每年必須繳納保障型住房公積金——如個(gè)人所得的 10%,減輕政府財(cái)政負(fù)擔(dān)。

(六)加快財(cái)稅體制改革,保障地方政府有充足的稅收 加快財(cái)稅體制改革,壓縮行政成本,擴(kuò)大地方政府的稅源與稅基,保障地方政府有充足的稅收,使地方政府的收入不再主要依賴新增房地產(chǎn)的稅費(fèi),徹底擺脫地方政府土地財(cái)政與房地產(chǎn)宏觀調(diào)控矛盾的尷尬局面。

(七)加快金融體制改革,鼓勵(lì)適度競(jìng)爭(zhēng),提高金融效率與效益 加快發(fā)展資本市場(chǎng)使資本市場(chǎng)與信貸市場(chǎng)平衡發(fā)展,尤其是大力發(fā)展債券市場(chǎng)使債券市場(chǎng)與股票市場(chǎng)平衡發(fā)展,降低資金過(guò)度向大銀行集中的積弊。積極支持發(fā)展為中小企業(yè)服務(wù)的中小金融機(jī)構(gòu)和區(qū)域交易所,中央銀行應(yīng)盡快建立覆蓋中小金融機(jī)構(gòu)的全國(guó)統(tǒng)一結(jié)算體系和全國(guó)存款保險(xiǎn)制度,進(jìn)一步分流大銀行的資金。從根本上抑制銀行尤其是大銀行的房地產(chǎn)信貸。

(八)改善內(nèi)資投資環(huán)境,拓寬內(nèi)資投資渠道改善內(nèi)資投資環(huán)境,拓寬內(nèi)資投資渠道,能分流資金,使千軍萬(wàn)馬直奔房地產(chǎn)的畸形局面從根本上得到扭轉(zhuǎn)。

[1]中國(guó)社會(huì)科學(xué)院.2011《經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書(shū)》[OL].中國(guó)網(wǎng),2010-12-7.

[2]萬(wàn)科銷售額提前 4年破千億樓市調(diào)控再失效[N].21世紀(jì)經(jīng)濟(jì),2010-12-3.

D035-3

A

1003-8078(2011)02-150-04

2011-01-04

10.3969/j.issn.1003-8078.2011.02.46

劉春潮 (1968-),男,湖北麻城人,黃岡師范學(xué)院數(shù)計(jì)學(xué)院講師,理學(xué)碩士。

責(zé)任編輯 周覓