○王 鋒 （深圳市房地產(chǎn)研究中心主任）

從2001年以來深圳房地產(chǎn)市場的波動看，深圳房價在前四年基本保持平穩(wěn)，保持著近10年來每平方米5000—6000元的水平。然而，如同任何事物一旦量變達到一定程度的情況下必然產(chǎn)生質(zhì)變一樣，深圳房價在2005年以后突發(fā)性地產(chǎn)生了質(zhì)的變化。2005年深圳住房均價為7040元，比上年增長17%；2006年住房均價為9240元，比上年增長31%；2007年住房均價為13370元，比上年增長45%；2008年由于全球金融危機對中國經(jīng)濟的影響，深圳房價有所回落，但降幅也不過4.3%；2009年深圳房價達到14858元，再度上漲16%；2010年深圳房價達到有史以來最高價20297元，漲幅高達36.6%。深圳房價在近10年后半程的加力上漲不是一個個案，同期北京、上海、廣州，乃至中國的二線、三線城市房價均不同步地快速上漲，只不過包括深圳在內(nèi)的一線城市領先上漲，二、三線城市隨即加速。據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計，2011年1月，桂林、岳陽等三線城市房價也已開始領漲全國。

一、房價上漲的原因及產(chǎn)生的住房問題

一是中國經(jīng)濟的多年持續(xù)快速增長、中國城市化的快速發(fā)展，帶來房地產(chǎn)市場外部環(huán)境的巨大變化，并導致城市住房需求大幅增長，這是導致深圳等國內(nèi)大城市房地產(chǎn)市場快速發(fā)展、房價持續(xù)上漲的主要原因。自1999年中國GDP走出1992年以來增幅持續(xù)遞減的趨勢后，開始出現(xiàn)增幅持續(xù)遞增，從1999年的8%持續(xù)增長到2007年的13%，2008、2009兩年盡管受國際金融危機影響增幅分別回落到9%、8.7%，但2010年在持續(xù)的經(jīng)濟刺激政策和內(nèi)外增長動力的作用下，漲幅再次上升到兩位數(shù)達到10.3%。中國經(jīng)濟長達10年的高速增長，加速了中國城市化進程，大大增加了城市的實際人口；而經(jīng)濟高速增長帶來的居民收入水平的不斷提高和財富積累，提高了居民購買住房的能力，使得城市尤其是大城市住房需求大幅增長。在這種需求持續(xù)增長的背景下，房價持續(xù)上漲成為一種必然的趨勢。

二是住房投機加速住房價格上漲，而貧富差距的拉大是造成住房投機加速、房價加快上漲、中低收入居民家庭產(chǎn)生住房困難的重要原因。2005年以后，特別是近兩年，隨著中國經(jīng)濟的持續(xù)增長，貨幣政策持續(xù)寬松，資金流動性充裕，使得各類資產(chǎn)投機特別是房地產(chǎn)投機的動力不斷增加。而據(jù)統(tǒng)計分析，目前，中國城鎮(zhèn)中低收入家庭恩格爾系數(shù)接近45%，基尼系數(shù)達到0.5，貧富差距明顯拉大。貧富差距的拉大使得低收入者收入增長會更慢，其住房消費能力也更差；而高收入者收入增長更快，其住房投機愿望也更加強烈。在這種情況下，具有資金優(yōu)勢的高收入者蜂擁入市，“以少占多”地獲取住房資源，并使得住房需求不斷疊加放大，導致住房價格不斷上漲和扭曲，并使得有限的住房資源更加稀缺，進一步推動價格上漲。這種內(nèi)部的惡性循環(huán)，也導致了住房領域的貧困化趨勢加大，住房困難家庭不僅是城市的低收入家庭，也逐漸擴大到城市中低收入家庭甚至中等收入家庭，進而導致城鎮(zhèn)住房困難群體不斷增加，住房領域的結(jié)構(gòu)性矛盾進一步凸顯。

三是住房供應對住房需求的結(jié)構(gòu)性偏離是導致住房價格高漲、中低收入家庭存在住房難的重要原因。住房供應對需求的偏離有兩方面：一是總量上的偏離，二是結(jié)構(gòu)上的偏離。在中國快速城市化過程中，總量上的偏離或不平衡盡管是長期導致房價上升的原因，但近年來結(jié)構(gòu)上的偏離對房價的影響更大，其中的主要影響因素有公共住房短缺、住房戶型過大、房屋租賃市場發(fā)育不良等。首先，公共住房短缺是導致供應對需求結(jié)構(gòu)性偏離的一個重要原因。從世界各國住房供應方式看，任何國家的住房供應制度都是在純福利分配和純市場調(diào)節(jié)兩者之間的廣闊區(qū)間作選擇，沒有哪個國家會完全摒棄住房的福利性分配，否則會使政府缺失保障公民基本住房權(quán)利的責任，進而造成社會不公平。新中國建立后的較長時期，我國實行住房公有制，住房作為純福利品，導致國家背負較大財政壓力，同時也并沒有帶來住房占有的均等化和住房需求的滿足，反而導致城鎮(zhèn)住房的極度短缺與分配不公。相反，近10多年來，在國家停止住房實物分配、加快發(fā)展住房市場化的政策背景下，盡管此間仍然保留了經(jīng)濟適用房、廉租房的公共住房形式，但公共住房的實際發(fā)展和供應情況并未得到各地重視，住房資源的供應幾乎全部由市場承擔。公共住房供應對需求的偏離，最終導致中國城市尤其是大城市住房市場的失靈，房價飆漲，住房困難家庭不斷增多，住房問題成為當前中國社會比較突出的社會問題。

其次，住房戶型趨于豪華是導致供應與需求偏離的重要因素。根據(jù)住房經(jīng)濟理論，從住房面積與住房舒適度的關(guān)系看，兩者關(guān)系為冪函數(shù)關(guān)系，面積增長超過一定范圍舒適度增速逐步衰減，而住房價格與面積則一般為線性關(guān)系。兩種曲線交叉點以內(nèi)的住房面積中，會產(chǎn)生購買住房的凈效用最大值。由此可見，住房戶型面積并非越大越好，特別是在中國人多地少的背景下，過多開發(fā)大戶型住房，還會形成少數(shù)人占有過多的住房資源，使得單位土地上的住房套數(shù)減少，客觀上造成對廣大城鎮(zhèn)普通居民家庭住房供應的減少，并使得住房供應與需求偏離，導致供求關(guān)系緊張。此外，從房價收入比的構(gòu)成看，住房面積過大也會造成一套住房的房價收入比大大增加，從而降低普通居民家庭的購房能力。由此可見，住房戶型的小型化、合理化，對解決住房供應結(jié)構(gòu)對需求的偏離作用重大，在一定意義上，改善住房戶型供應結(jié)構(gòu)，比促進房價下降更為重要。

最后，住房租賃市場發(fā)育不足也是導致住房供應結(jié)構(gòu)不合理、供給偏離需求的重要因素。租賃方式是一種非常好的住房解決方式，從而在國外廣為流行，以租賃方式解決住房問題的比率多為40%～50%左右。然而，由于中國傳統(tǒng)的安家置業(yè)觀念，以及受大城市住房資源總體有限的影響，城市居民傾其所有家產(chǎn)且借債、借貸投入到對住房所有權(quán)的競爭。據(jù)2011年2月底溫家寶總理接受新華網(wǎng)訪談介紹的有關(guān)數(shù)據(jù)，中國家庭自有住房率高達80%，北京擁有住房最低的平均年齡僅有27歲，這在世界上連發(fā)達國家都是比較少的。由此可見，目前中國各大城市在住房的消費方式上存在很大的問題，買賣市場遠遠活躍于租賃市場，同時這也反映出租賃市場發(fā)展的滯后和不足，未能適應居民收入的梯度層次而調(diào)整供應結(jié)構(gòu)，滿足租賃需求。

二、房地產(chǎn)調(diào)控和住房政策

以上分析總結(jié)導致房價持續(xù)上漲的主要原因和產(chǎn)生的住房問題。當然，有什么問題就應當有相應的解決辦法和措施，這就是另一大主題“房地產(chǎn)調(diào)控”或住房政策的內(nèi)容。

十年來，中國的房地產(chǎn)調(diào)控與房價走勢一樣也經(jīng)歷了兩個大的階段：2005年以前，盡管已開始控制房地產(chǎn)投資過快增長，但是總體上看，對房地產(chǎn)市場還是給予鼓勵發(fā)展或促進發(fā)展的。而2005年以后，隨著房價持續(xù)快速上漲，市場機制開始出現(xiàn)失靈，城鎮(zhèn)中低收入居民家庭住房困難逐步顯現(xiàn)出來。這種情況下，我國住房和房地產(chǎn)發(fā)展的基本政策開始出現(xiàn)調(diào)整，不再過于強調(diào)市場機制的主要作用，而是通過公共住房政策的運用、住房保障制度的完善、保障性安居工程建設的加快，形成雙軌制的住房供應模式；同時，通過調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)，增加普通商品住房供應，以及實施保障合理消費、抑制投資投機的差別化金融稅收政策，直至限購、限價等行政手段，遏制房價過快增長，促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展。這些政策精神，在2005年以后國務院陸續(xù)出臺的“國辦發(fā)[2005]26號文”、“國辦發(fā)[2006]37 號文”、“國發(fā)[2007]24 號文”、“國發(fā)[2010]10 號文”，以及近期出臺的“國辦發(fā)[2011]1號文”等都有明確表述，且調(diào)控政策不斷趨于嚴格甚至嚴厲。

總體來看，中國地方政府房地產(chǎn)調(diào)控的手段和措施總體與國家房地產(chǎn)調(diào)控政策一致。這是因為，中國特殊的集權(quán)體制，使得房地產(chǎn)調(diào)控采取的主要手段，如金融政策、稅收政策，乃至一些嚴厲的行政手段，地方一般沒有自行創(chuàng)新的權(quán)利，通常是國家制定、地方執(zhí)行。這種體制背景容易造成住房和房地產(chǎn)政策全國“一刀切”的情況，并使得房地產(chǎn)調(diào)控失去針對性、有效性，甚至產(chǎn)生對經(jīng)濟發(fā)展、市場發(fā)展，乃至居民合理住房消費的“誤傷”。進一步地分析看，房地產(chǎn)調(diào)控還存在以下問題。

從主觀因素看，我們對中國市場經(jīng)濟規(guī)律認識仍存在局限性，對住房問題和住房政策也缺乏深度的探索，這是導致宏觀調(diào)控效果有限、調(diào)控政策不夠科學的重要因素。以深圳為例，在國家2005年持續(xù)實施的宏觀調(diào)控作用下，2007年10月以后，深圳房價已開始出現(xiàn)調(diào)整。2008年，在國際金融危機影響下，深圳經(jīng)濟下滑明顯，房價大幅回落。2009年，國家調(diào)控政策出現(xiàn)大幅度反轉(zhuǎn)，在“保增長、促發(fā)展”的經(jīng)濟政策以及鼓勵住房消費、刺激內(nèi)需增長的房地產(chǎn)促進政策作用下，之前嚴厲的調(diào)控政策出現(xiàn)放松，住房消費快速增長，而投資投機需求也再度膨脹，這樣也使得中央和地方都陷于“刺激消費—控制投機”的交替矛盾之中。同樣，在近期（2010—2011年）新一輪的房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控中，為了遏制房價的再度快速上漲，中央已要求各地采取強有力的行政干預措施，不僅要限制購買住房，今后可能通過控制房價增長目標限制價格的增長。當然，這樣的措施和手段，不排除為保障性住房爭取時間和空間、從根源上解決住房問題的戰(zhàn)略考慮，但是這也會產(chǎn)生今后市場加劇過熱的重大隱患；若干年后，一旦限制性條件解除，被強力壓抑的住房需求包括消費需求和投機需求將同時爆發(fā)，供求關(guān)系將再度緊張，房價可能再度暴漲，屆時宏觀調(diào)控的難度將更大。

從上述分析可見，對中國現(xiàn)時住房政策或房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的把握確實是一件非常困難的工作。總體來看，中國十年來任何一項房地產(chǎn)調(diào)控政策的實施，短期內(nèi)都難以取得“立竿見影”的實施效果。例如通過增加土地供應平衡供求關(guān)系，除了城市土地資源緊缺的影響外，還受制于住房項目的自然建設周期，土地供應具有對需求的時滯性，短期內(nèi)難以使市場供求關(guān)系發(fā)生明顯轉(zhuǎn)變；通過緊縮信貸來抑制投機性需求，執(zhí)行中除了難以界定投機與合理消費的關(guān)系外，客觀上由于流動性的充裕和低利率貨幣政策的實施，實際上相當一部分調(diào)控政策的效果已被抵消。由此可見，在進行房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控過程中，期望調(diào)控政策一步到位、立竿見影，實際上是不現(xiàn)實的，出現(xiàn)市場或房價的大幅波動也是正常的，要想在中國市場經(jīng)濟的初級階段完全把握房地產(chǎn)市場的運行規(guī)律，客觀上講難度還很大。

當然，總結(jié)這十年的歷程，還是有些經(jīng)驗教訓值得吸取，以避免今后再遭波折。例如在每一項調(diào)控政策實施時，事先應當對相關(guān)影響因素進行全面分析，妥善處理好當前和長遠的關(guān)系，盡可能避免只顧眼前、累計后期的政策負面效應；針對中國不同區(qū)域經(jīng)濟社會發(fā)展背景的不同，給予地方政府更大的自主權(quán)，使地方結(jié)合實際有針對性地進行調(diào)控，而不是一刀切；在調(diào)控政策設計中，應當盡可能地采取經(jīng)濟手段，盡量減少行政手段的過度干預，以避免房地產(chǎn)市場出現(xiàn)大起大落現(xiàn)象，影響經(jīng)濟社會的穩(wěn)定健康發(fā)展。這些都是我們今后應當吸取的經(jīng)驗教訓和應注意的重要問題。