鄧 非 楊 艷

(1.湖南警察學(xué)院計(jì)財(cái)處,湖南長(zhǎng)沙 410138;

2.湘潭大學(xué)法學(xué)院,湖南湘潭 411105)

淺析我國(guó)房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)立法的完善

鄧 非1楊 艷2

(1.湖南警察學(xué)院計(jì)財(cái)處,湖南長(zhǎng)沙 410138;

2.湘潭大學(xué)法學(xué)院,湖南湘潭 411105)

優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)作為承租人的一項(xiàng)法定權(quán)利,對(duì)其全方位的法律保護(hù)有利于提高房屋的利用率,維護(hù)和穩(wěn)定既有物的使用關(guān)系。我國(guó)現(xiàn)行合同法明確規(guī)定了房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán),但優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)行使主體的規(guī)定不明確,提前通知期限條款與其他法律規(guī)定存在不一致,且承租人請(qǐng)求撤銷出租人與第三人之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同的權(quán)利保障不統(tǒng)一,需要完善相關(guān)法律規(guī)定以明確優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使主體,出賣(mài)人的提前通知期限以及承租人可向出租人主張違約責(zé)任。

房屋承租人;優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán);共有人;違約責(zé)任

維護(hù)承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)具有維護(hù)社會(huì)秩序,提高房屋利用效率的作用。我國(guó)的民事立法中雖確認(rèn)了房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán),但是都只是一些原則性的規(guī)定,在實(shí)踐應(yīng)用中存在著一系列的困難。隨著現(xiàn)實(shí)生活中大量商品房的開(kāi)發(fā),租房者的不斷涌現(xiàn),關(guān)于承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的官司不斷增多,法律的可操作性亟待加強(qiáng),研究承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)具有一定的實(shí)踐與理論意義。

一、房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的內(nèi)涵

根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行《合同法》第 230條規(guī)定,“出租人出賣(mài)租賃房屋的,應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人,承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利”,這是對(duì)房屋承租人享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的明確規(guī)定,該規(guī)定表明了房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)涉及出租人、承租人與第三人之間的民事法律關(guān)系。具體來(lái)講,就是在承租人與出租人租賃合同期限內(nèi),出租人出賣(mài)租賃物,承租人在同等條件下依法享有優(yōu)先于第三人購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。在物權(quán)轉(zhuǎn)讓中,較之于買(mǎi)方第三人,優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人更易受到出賣(mài)人任意處分出賣(mài)物所帶來(lái)的侵害,如果出賣(mài)人任意出賣(mài)正在租賃的物品,這可能影響到承租者的生產(chǎn)生活,進(jìn)而不利于社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序的穩(wěn)定。法律給予承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)肯定及確認(rèn),是致力于保持承租人對(duì)既定房屋占有、使用法律關(guān)系的穩(wěn)定性,減少 “一屋多租”或“一屋多主”的多重復(fù)雜關(guān)系變動(dòng)而影響承租人的工作和生活。同時(shí),保障承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)也有利于提高房屋的利用率,充分發(fā)揮房屋的效用,實(shí)現(xiàn)物盡所用。

1、房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的性質(zhì)

對(duì)于承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的性質(zhì)界定,眾說(shuō)紛紜。有形成權(quán)、附條件的形成權(quán)、請(qǐng)求權(quán)、期待權(quán)、物權(quán)取得權(quán)、財(cái)產(chǎn)請(qǐng)求權(quán)等各種說(shuō)法。因?yàn)閷?duì)承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)性質(zhì)界定的不同而會(huì)產(chǎn)生不同的法律后果。所以筆者將視角定位在附條件的形成權(quán)、專屬權(quán)、期待權(quán),并做出詳細(xì)的分析闡述。

(1)房屋承租人優(yōu)先權(quán)是附條件的形成權(quán)

筆者借鑒著名學(xué)者王澤鑒教授的觀點(diǎn),把承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)界定為一種附條件的形成權(quán)。在民法學(xué)理論中,形成權(quán)是指由法律賦予權(quán)利人單憑自己的意思表示或行為設(shè)立、變更、消滅法律關(guān)系的權(quán)利。承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)即是指當(dāng)出租人出賣(mài)房屋于第三人時(shí),在同等條件下,承租人單方面做出購(gòu)買(mǎi)的意思表示,從而排除出賣(mài)人與第三人建立房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系的可能性。所以這時(shí)的承租人優(yōu)先權(quán)是一種附條件的形成權(quán)。

(2)房屋承租人優(yōu)先權(quán)是專屬權(quán)

所謂專屬權(quán),是指無(wú)移轉(zhuǎn)性,權(quán)利人一般不能轉(zhuǎn)讓,也不能依繼承程序轉(zhuǎn)移的權(quán)利。該優(yōu)先權(quán)專屬于承租人,不能轉(zhuǎn)讓。因?yàn)殡S意轉(zhuǎn)讓會(huì)讓承租人作為特定保護(hù)對(duì)象脫離被保護(hù)的范圍,也使合同法中做出承租人享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的制度失去了立法意義。房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系中,優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是針對(duì)承租人而言的,如果承租人將該權(quán)利轉(zhuǎn)讓,則不利于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的公平,也不利于出租人的權(quán)利保護(hù)。所以,承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)只能由承租人使用,具有人身屬性,不能轉(zhuǎn)讓。

(3)房屋承租人優(yōu)先權(quán)是期待權(quán)

所謂期待權(quán)是指將來(lái)有取得與實(shí)現(xiàn)的可能性的權(quán)利。合同法中對(duì)承租人享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)做出了明確的時(shí)間限定,即不是任何時(shí)候承租人都享有該項(xiàng)權(quán)利,而是在租賃合同期限內(nèi)出租人出賣(mài)房屋時(shí),承租人才有了優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的期待可能性,然后在同等的條件下由可能變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)。

2、房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的價(jià)值取向

(1)房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度有利于維護(hù)已經(jīng)建立起來(lái)的經(jīng)濟(jì)秩序

優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)設(shè)定的基礎(chǔ)和前提是先買(mǎi)權(quán)人已先于買(mǎi)賣(mài)關(guān)系而存在于某種法律關(guān)系或法律事實(shí)中。為了盡可能維護(hù)已經(jīng)建立起來(lái)的法律關(guān)系,維護(hù)經(jīng)濟(jì)生活秩序,立法者確立優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。保護(hù)房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是因?yàn)榉课莩凶馊嗽诔鲑u(mài)權(quán)人出賣(mài)房屋之前就已實(shí)際占有、使用這個(gè)房屋,并與生產(chǎn)或者生活形成了密切的聯(lián)系,相比于第三人的購(gòu)買(mǎi),房屋對(duì)承租人更有利害關(guān)系。保護(hù)承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán),同時(shí)也是保護(hù)承租人的基本居住權(quán),維護(hù)穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)秩序,實(shí)現(xiàn)社會(huì)和諧。保護(hù)承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)可以防止買(mǎi)權(quán)人的生活發(fā)生較大的變化,減少經(jīng)濟(jì)生活中的各種糾紛。在租賃關(guān)系中承租人一般對(duì)租賃房屋形成一定的使用關(guān)系,在出租人出賣(mài)租賃房屋時(shí),如果使承租人享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán),則不會(huì)出現(xiàn)因租賃房屋被第三人購(gòu)買(mǎi)而使已經(jīng)形成的對(duì)物的使用關(guān)系遭到破壞,這樣可以維護(hù)和穩(wěn)定既有的物的使用關(guān)系。[1]

(2)房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度有利于發(fā)揮物質(zhì)財(cái)富的經(jīng)濟(jì)效益

首先,承租人在購(gòu)買(mǎi)房屋之前就已在房屋中生活,對(duì)房屋十分的了解,而且房屋也與其生產(chǎn)、生活的關(guān)系十分密切,相對(duì)于第三人,房屋是最能夠發(fā)揮其原有的效益的。其次,為滿足承租人對(duì)房屋占有、使用的意愿,賦予其優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán),可減少買(mǎi)賣(mài)交易協(xié)商的時(shí)間,從而降低交易的成本。再次,優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)從程序上簡(jiǎn)化了法律關(guān)系。賦予承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)可以穩(wěn)定承租人與出租人之間的法律聯(lián)系,從租賃關(guān)系直接轉(zhuǎn)化為買(mǎi)賣(mài)關(guān)系,對(duì)房屋占有、使用主體的同一性避免房屋分散于不同主體使用所可能帶來(lái)的復(fù)雜性。而且,承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)由可能變?yōu)槭聦?shí)后,租賃關(guān)系被消滅,權(quán)利的主體和內(nèi)容都得以簡(jiǎn)化,便于權(quán)利人重新決定對(duì)既定物的使用和處分,從而更加穩(wěn)定作為弱勢(shì)群體的承租人的生活。[2]

(3)房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度有利于實(shí)現(xiàn)社會(huì)的公平

法律制度需要保護(hù)弱勢(shì)群體,在買(mǎi)賣(mài)中,房屋的持有者處于有利地位,如果肆意對(duì)房屋進(jìn)行處分,則容易使承租人的利益受到侵害,甚至嚴(yán)重的影響其生產(chǎn)、生活。因此對(duì)房屋的所有者與第三人的交易進(jìn)行適當(dāng)?shù)南拗剖鞘趾侠淼?這符合社會(huì)公平的需求,有利于經(jīng)濟(jì)持續(xù)的穩(wěn)定。

二、我國(guó)房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的法律依據(jù)及其缺陷

1、法律依據(jù)

關(guān)于優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán),在我國(guó)有承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)期權(quán)和房屋共有人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)之分,我國(guó)對(duì)承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的立法規(guī)定也隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要而不斷完善。①最早關(guān)于承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的規(guī)定緣起于1983年頒布的《城市私有房租管理?xiàng)l例》第 11條規(guī)定。然后基于我國(guó)《民法通則》沒(méi)有這方面的規(guī)定,1988年最高人民法院在《關(guān)于貫徹執(zhí)行 <中華人民共和國(guó)民法通則 >若干問(wèn)題的意見(jiàn)(試行)》第 118條中規(guī)定了 “出租人出賣(mài)出租房屋應(yīng)提前 3個(gè)月通知承租人,承租人在同等條件下,享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán);出賣(mài)人未按此規(guī)定出賣(mài)房屋時(shí),承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效”。該解釋有超越民法通則、擴(kuò)大解釋的嫌疑。所以到了 1999年,我國(guó)的《合同法》第 230條規(guī)定 “出租人出賣(mài)租賃房屋的,應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)前的合理期限內(nèi)通知承租人,承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利”,該規(guī)定正式以法律的形式與上述條例、司法解釋一脈相承,致力于保護(hù)承租人的權(quán)利。但是《合同法》對(duì)通知期限(合理期限)的規(guī)定與司法解釋(提前三個(gè)月)產(chǎn)生沖突。當(dāng)然基于法律的位階效力,《合同法》的法律效力當(dāng)然高于司法解釋。所以適用《合同法》的規(guī)定。后來(lái)在加強(qiáng)承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的保護(hù)上,1990年 12月 5日又出臺(tái)了最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行 <民法通則 >若干問(wèn)題的意見(jiàn)》 (修改稿),其中第 133條規(guī)定:“按份共有人與承租人分別主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的,按份共有人優(yōu)先。屬于一個(gè)整體的房屋原共有人與承租人分別主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的,原共有人優(yōu)先”。但是這個(gè)修改稿并沒(méi)有真正得以實(shí)行。

2、立法缺陷

基于上述法律條款可知,對(duì)于承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)都是只有民事立法中的原則性規(guī)定可以遵循,理論界對(duì)于現(xiàn)有立法中相關(guān)法律主體、提前通知期限和違約責(zé)任沒(méi)有做清晰界定的論述也是眾說(shuō)紛紜,見(jiàn)仁見(jiàn)智。由于理論的模糊性和立法的不完善性導(dǎo)致了沒(méi)有統(tǒng)一的司法實(shí)踐操作。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷變化發(fā)展中,又難免會(huì)出現(xiàn)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)糾紛問(wèn)題,故加強(qiáng)立法,從法律層面來(lái)保障當(dāng)事人的合法權(quán)利,就顯得十分重要。

(1)行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的主體不明確

《中華人民共和國(guó)合同法》第230條與最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)(試行)》第 118條都是粗略地在法律里規(guī)定“承租人”的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán),而對(duì)于其他房屋利益人的權(quán)利卻沒(méi)有做規(guī)定。如當(dāng)房屋是共有物權(quán)時(shí),共有權(quán)人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)與承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)發(fā)生了沖突,具體是哪方的權(quán)利優(yōu)先,法律并無(wú)明確規(guī)定。對(duì)于按份共有人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán),民法通則規(guī)定,按份共有財(cái)產(chǎn)的每個(gè)共有人有權(quán)要求將自己的份額分出或者轉(zhuǎn)讓。但在出售時(shí),其他共有人在同等條件下,有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利?！蛾P(guān)于貫徹執(zhí)行〈民法通則〉若干問(wèn)題意見(jiàn)》也規(guī)定,共同共有財(cái)產(chǎn)分割后,一個(gè)或者數(shù)個(gè)原共有人出賣(mài)自己分得的財(cái)產(chǎn)時(shí),如果出賣(mài)的財(cái)產(chǎn)與其他原共有人分得的財(cái)產(chǎn)屬于一個(gè)整體或者配套使用,其他原共有人主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的,應(yīng)當(dāng)予以支持。根據(jù)這兩部法律的規(guī)定,房屋的按份共有人對(duì)房屋也是享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的,而房屋承租人對(duì)房屋也享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán),當(dāng)房屋出賣(mài)時(shí),這兩個(gè)優(yōu)先權(quán)會(huì)發(fā)生沖突,具體哪一個(gè)的權(quán)利更優(yōu)先呢?另外,與承租人共同居住的人是否有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)并無(wú)規(guī)定,當(dāng)一個(gè)家庭或者一些人群同時(shí)居住在一個(gè)房屋時(shí),承租者有可能只有一個(gè),當(dāng)承租人不行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)時(shí),其他共同居住者如何維護(hù)其權(quán)利?

(2)提前通知期限的規(guī)定不一致

最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國(guó)民法通則》第 118條規(guī)定的提前通知期限是三個(gè)月,但是,在《中華人民共和國(guó)合同法》中規(guī)定的卻是“合理期限”。法律的不同規(guī)定,使得在應(yīng)用中存在著漏洞,相同的問(wèn)題,不同的處理結(jié)果,有失法律的嚴(yán)肅性與公平性。至于承租人接到通知后作出答復(fù)的期限,按照一些地方的規(guī)定,承租人應(yīng)當(dāng)在接到通知后的 30日內(nèi)作出書(shū)面答復(fù),逾期不回復(fù)的,視為放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。②

(3)承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的保障不統(tǒng)一

為了維護(hù)市場(chǎng)的穩(wěn)定,中華人民共和國(guó)物權(quán)法對(duì)于善意第三人的利益進(jìn)行了維護(hù)的規(guī)定。當(dāng)出租人將房屋賣(mài)給惡意的第三人時(shí),雖然物權(quán)已經(jīng)進(jìn)行了變更并且進(jìn)行了公示,但是,只要在有效的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)除斥期間內(nèi),承租人都可以主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)導(dǎo)致該登記行為無(wú)效。但是,當(dāng)?shù)谌绞巧埔獾牡谌藭r(shí),第三人往往并不知道承租人享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。如果承租人依優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)而撤銷出租人與第三人的不動(dòng)產(chǎn)“善意取得”,將會(huì)從根本上顛覆善意取得制度,因此物權(quán)法規(guī)定對(duì)于善意第三人的合同是不能撤銷的。這主要是因?yàn)閮烧叽嬗胁煌某霭l(fā)點(diǎn)和側(cè)重點(diǎn),善意取得制度的目的是為了保障交易能夠在安全、合法的范疇內(nèi)進(jìn)行;而優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度是基于保障承租人基本的居住權(quán)的需要。然而,善意第三人的基本居住權(quán)也同樣值得尊重和保護(hù),因此,針對(duì)出租人和善意第三人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同,承租人是不能夠撤銷的。我國(guó)頒布的物權(quán)法也就善意第三人的權(quán)利保護(hù)作了相關(guān)規(guī)定,如果第三人是善意的,而且其交易也符合相關(guān)的規(guī)定,那么這個(gè)合同就是有效的不能撤銷。這使得承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)也失去了意義。既然合同不能撤銷,那么承租人的利益該如何維護(hù)呢?在現(xiàn)行法律中并沒(méi)有此類規(guī)定。

三、完善我國(guó)房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)立法的建議

1、明確優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使主體

根據(jù)《合同法》第 230條的規(guī)定,能夠享有和行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的主體僅限于房屋租賃合同中的承租人,這一點(diǎn)并無(wú)疑問(wèn)。但是,當(dāng)承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)與共有人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)發(fā)生沖突時(shí),何者為先并無(wú)明確規(guī)定。我國(guó)臺(tái)灣部分學(xué)者認(rèn)為,依利用權(quán)優(yōu)于所有權(quán)的精神,共有人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)不應(yīng)優(yōu)先于其他類型的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán),包括承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。[3]而根據(jù) “物權(quán)優(yōu)于債權(quán)”的規(guī)則,共有人應(yīng)享有優(yōu)于承租人的購(gòu)買(mǎi)權(quán)是我國(guó)法學(xué)界所推崇的主流觀點(diǎn)。筆者認(rèn)為,在房屋出租之前,共有權(quán)人就開(kāi)始享有了房屋的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán),承租人享受的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)也是建立在共有權(quán)人房屋所有權(quán)的基礎(chǔ)上,法律應(yīng)當(dāng)保護(hù)先有者得利益,維持一個(gè)有效的社會(huì)秩序,因此應(yīng)當(dāng)首先維護(hù)共有權(quán)人的利益,其次才是承租人的優(yōu)先權(quán)。前順位的先買(mǎi)權(quán)人放棄先買(mǎi)權(quán)時(shí),后順位先買(mǎi)權(quán)依次遞進(jìn)。[4]對(duì)于房屋承租關(guān)系中無(wú)實(shí)名的共同居住者,可從以下方面理解:承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)設(shè)定的實(shí)質(zhì)意義之一在于穩(wěn)定住房秩序,因此,雖然是承租人向出租人租賃房屋居住,但實(shí)際居住的還有其他人,所有共同居住人應(yīng)有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。建議在以后的立法中,明確規(guī)定共有權(quán)人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)優(yōu)于承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán),承租人的共同居住人也享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。[5]

2、明確出賣(mài)人的提前通知期限

為了保障承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的實(shí)現(xiàn),在一定時(shí)間內(nèi)出租人必須通知承租人,我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)定的“合理期限”和 “提前三個(gè)月”明顯不能適應(yīng)快速發(fā)展的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)變化。在司法實(shí)踐中,不宜規(guī)定過(guò)長(zhǎng)的行使期間,筆者認(rèn)為一個(gè)月的時(shí)間較為適宜,承租人在一個(gè)月的除斥期間內(nèi)未作答復(fù)的應(yīng)當(dāng)視為對(duì)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的放棄。而優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的消滅則宜規(guī)定為承租人在不知道或不應(yīng)當(dāng)知道該買(mǎi)賣(mài)情況,即出租人和善意第三人買(mǎi)賣(mài)合同訂立的一年之內(nèi)予以行使。

3、明確承租人可向出租人主張違約責(zé)任

出租人如果不履行其通知義務(wù)或采取了其他方式侵犯承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán),并且擅自將財(cái)產(chǎn)出賣(mài)給第三人的,承租人可以請(qǐng)求法院撤銷出租人和第三人存在的合同買(mǎi)賣(mài)關(guān)系,如果是善意第三人,則不能確認(rèn)買(mǎi)賣(mài)關(guān)系無(wú)效。但是,對(duì)于承租人因?yàn)槌鲎馊伺c第三人的合同買(mǎi)賣(mài)關(guān)系導(dǎo)致的財(cái)產(chǎn)損失,承租人可以向法院請(qǐng)求出租人承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。如果是出租人與第三人存在惡意串通行為,侵犯承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán),則承租人可以請(qǐng)求法院確認(rèn)其買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效,并由出租人與第三人承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。

【注 釋】

①相應(yīng)法律條文參見(jiàn):1983年 12月 17日國(guó)務(wù)院《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第 11條,1988年 1月 26日通過(guò)的最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)(試行)》第 118條,1994年 3月 23日建設(shè)部頒布、同年 4月 1日起施行的《城市公有房屋管理規(guī)定》第 36條第 2款,1999年 10月 1日施行的《中華人民共和國(guó)合同法》第 230條。

②相應(yīng)法律條文參見(jiàn):《青島市城市房產(chǎn)交易管理辦法》第 11條,《廣州市房地產(chǎn)交易管理辦法》第 10條。

[1]劉文娟 .優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的法律性質(zhì)及其制度價(jià)值 [J].貴州民族學(xué)院學(xué)報(bào),2003,(5):67-69.

[2]王利明 .物權(quán)法研究 [M].北京:中國(guó)人民大學(xué)出版社,2002.163-167.

[3]謝哲勝 .大陸物權(quán)法制的立法建議 [J].人大法律評(píng)論,2001,(2):75-78.

[5]廖煥國(guó),嚴(yán) 浩 .先買(mǎi)權(quán)制度論綱 [J].法學(xué)評(píng)論,2003,(6):83.

[5]馮世名 .淺析房屋買(mǎi)賣(mài)中的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán) [J].現(xiàn)代法學(xué),1992,(1):51-53.

The Improvement of the Legislation of Tenant’s Preemptive Right

DE NG Fei1Y ANG Yan2
(1.Finance Departm ent of Hunan police academ y,Hunan Changsha 410138;2.Law Faculty of X iangtan University,Hunan Xiangtan 411105)

Preemptive right is the lessee’s legal right,and it is helpful for improving the utilization ratio of the houses,as it could maintain and stable the relationship between the existing contents.The current contract law clearly specified the tenant’s preemptive right.But the provisionsof the preemptive right subjects is not clear.Advanced notice period terms are not consistentwith other laws.Besides,the law does not give the lesser and lessee the rights for canceling a third of building business contract,it needs to perfect the related legal provisions in order to make clear the pre-emptive right exercisingmain body,The seller advance notice period and the lessee may claim to the lesser for the breach responsibility.

tenant;preemptive right;mutual person;responsibility of breach of contract

DF525

A

2095-1361(2011)03-0032-04

2011-04-16

鄧 非(1980- ),男,湖南邵陽(yáng)人,湖南警察學(xué)院計(jì)財(cái)處副主任科員,中級(jí)經(jīng)濟(jì)師,法律碩士,主要研究方向:行政法及經(jīng)濟(jì)法

(編輯:惠斌;校對(duì):朱恒)