龔合雄

(深圳大學法學院,廣東深圳 518060)

論我國不動產(chǎn)登記機構(gòu)的審查義務

龔合雄

(深圳大學法學院,廣東深圳 518060)

分析不動產(chǎn)登記審查時,采用“形式審查與實質(zhì)審查”分析模式的前提是對“形式與實質(zhì)”兩種審查標準的具體內(nèi)涵予以準確界定,同時也應注意“形式與實質(zhì)”這一分析模式本身的局限性。立足我國物權(quán)法的制度體系,結(jié)合相應的現(xiàn)行法規(guī)分析,我國不動產(chǎn)登記審查應堅持實質(zhì)審查標準,不動產(chǎn)登記機構(gòu)應承擔實質(zhì)審查義務,但對反映登記權(quán)利客體物理狀況的材料、囑托機關(guān)的囑托行為、公證機關(guān)等中介機構(gòu)出具的生效文書則僅負形式審查義務。

不動產(chǎn)登記;形式審查;實質(zhì)審查

不動產(chǎn)登記,亦稱不動產(chǎn)物權(quán)登記,是一國物權(quán)公示制度的重要內(nèi)容,我國《物權(quán)法》對此作了專門規(guī)定,但人們關(guān)于不動產(chǎn)登記審查標準和登記機構(gòu)所承擔的審查義務的分歧,并未隨著物權(quán)法的出臺而彌合,這成為了我國不動產(chǎn)登記實踐操作和司法裁判法律適用上的疑難。針對這種狀況,筆者擬以現(xiàn)有研究成果為借鑒,立足于我國法律、法規(guī)關(guān)于不動產(chǎn)登記的實體和程序規(guī)定,就不動產(chǎn)登記的審查標準和登記機構(gòu)的審查義務問題提出一己之見,以期為不動產(chǎn)登記立法和實踐提供有益參考。

一、關(guān)于不動產(chǎn)登記審查標準的論爭

不動產(chǎn)登記是指在發(fā)生法定事由時,不動產(chǎn)登記機構(gòu)依據(jù)不動產(chǎn)登記法律、法規(guī)核準登記并記載于不動產(chǎn)登記簿上的行為。不動產(chǎn)登記是否準確是其能否起到適格公示作用的關(guān)鍵因素,而不動產(chǎn)登記機構(gòu)登記前對登記的審查,乃是保證登記準確性的重要環(huán)節(jié),故分析不動產(chǎn)登記機構(gòu)對登記所采取的審查標準意義重大。傳統(tǒng)上,人們在分析不動產(chǎn)登記審查標準時,形成了 “形式審查”和 “實質(zhì)審查”的區(qū)分理論,不同審查標準下,不動產(chǎn)登記機構(gòu)負有不同的審查義務。然而,盡管 “形式與實質(zhì)”的稱謂在直觀上形象地揭示出了不同內(nèi)容的審查義務,但實質(zhì)上,人們對這兩種審查標準的具體內(nèi)涵卻未達成一致,存在諸多論爭。

1、區(qū)分標準之爭

對因法律行為引發(fā)的不動產(chǎn)登記問題,學界展開了見仁見智的探討,形成了表述形式各異的觀點:一是“登記機關(guān)僅就當事人提交的書面材料進行審查”的為形式審查;而 “登記機關(guān)必須就申請人提供的材料的真實性負擔實質(zhì)調(diào)查和驗收的義務”的為實質(zhì)審查[1]。二是形式審查即 “僅僅對當事人提供的法律資料的形式上的真實性的審查”;實質(zhì)審查即“對于當事人申請的意思表示的真實性、當事人權(quán)利義務的真實性進行的審查”[2]。三是僅審查登記書件完備與否的為形式審查;除此之外還需審查物權(quán)變動原因與事實符合與否、有無瑕疵的為實質(zhì)審查[3]。四是形式審查即登記機構(gòu)僅對當事人提交的材料進行形式要件的審查;實質(zhì)審查則除此之外還“應當負責審查申請材料內(nèi)容的真?zhèn)?甚至在特殊情況下對法律關(guān)系的真實性也要進行審查”[4]。五是實質(zhì)審查主義和形式審查主義的區(qū)別在于 “登記官吏的審查權(quán)限是否及于原因關(guān)系。及于原因關(guān)系的為實質(zhì)審查主義;反之,為形式審查主義”[5]。

從以上不同觀點可以看出,雖然人們對區(qū)分標準問題探討甚多,但內(nèi)涵明確、界定清晰的標準卻鮮見出現(xiàn),人們在分析登記審查時, “形式”和“實質(zhì)”用語的使用也比較混亂。①

2、立法論上的探討

在我國《物權(quán)法》出臺之前,學者就我國不動產(chǎn)登記應采納的審查標準展開了諸多立法論上的探討,形成了兩種截然不同的看法:

(1)我國應采取形式審查的標準。孫憲忠(2004)[6]、尹田 (2005)[7]、朱巖 (2006)[1]等認為我國應采取形式審查的標準,其理由有:一是審查不及于登記的原因關(guān)系是私法自治原則的要求,登記機構(gòu)無法也無權(quán)對申請人的實質(zhì)權(quán)利義務關(guān)系進行審查。二是我國不動產(chǎn)登記制度尚不健全和完善,強求登記機構(gòu)進行實質(zhì)審查并就登記錯誤承擔嚴格責任不現(xiàn)實,從可行性角度而言宜采用形式審查標準。三是實行形式審查可以提高登記的效率,從而可以促進交易和減少交易成本。

(2)我國物權(quán)法應采取實質(zhì)審查的標準。崔建遠 (1996)[8]、王利明 (2002)[9]、李明發(fā)(2005)[10]等認為我國應采取實質(zhì)審查的標準,其理由有:一是我國現(xiàn)處于市場經(jīng)濟發(fā)展初期,成熟健全的市場經(jīng)濟秩序尚未建立,誠信體系缺失,實行實質(zhì)審查有利于防止欺詐,從而有利于保護當事人的合法權(quán)益。二是實行實質(zhì)審查可增強登記機構(gòu)的責任感,提高登記的正確性,從而使登記的公示和公信力得以強化,有利于維護交易安全。對于不動產(chǎn)這種屬性獨特的財產(chǎn),在交易便捷與交易安全不能兩全的處境下,后者優(yōu)于前者。

這兩種觀點所述理由均具有合理性,但因為人們對何為形式審查和實質(zhì)審查這一基礎(chǔ)問題未予明晰,故在基礎(chǔ)不明的情況下對采取何種審查標準問題展開探討,其意義極為有限。

3、解釋論上的分歧

我國《物權(quán)法》第 12條規(guī)定了登記機構(gòu)的職責,但并未表明采納的是何種審查標準,學界依據(jù)這一條規(guī)定分析審查標準時,得出了不同結(jié)論:

(1)實質(zhì)審查。江平 (2007)[11]、李顯東(2007)[12]等認為,《物權(quán)法》實行了實質(zhì)主義審查的模式,賦予了登記機構(gòu)一定的調(diào)查權(quán);柴振國、田邵華 (2007)則認為我國采取了類似于瑞士的折中主義的實質(zhì)審查主義[13]。

(2)形式審查為主、實質(zhì)審查為輔。王利明(2007)認為《物權(quán)法》“實際上采納了以形式審查為主、以實質(zhì)審查為輔的審查制度”,并認為這種“折中模式是最優(yōu)的選擇”[4];而刁其懷 (2007)認為該條的第一款規(guī)定體現(xiàn)了形式審查,第二款規(guī)定則體現(xiàn)了實質(zhì)審查[14]。

(3)未作形式審查和實質(zhì)審查的區(qū)分。該觀點認為該條規(guī)定,“既沒有試圖界定什么是實質(zhì)審查,什么是形式審查,更不去回答物權(quán)法要求不動產(chǎn)登記機構(gòu)進行實質(zhì)審查還是形式審查?！辈⒄J為這樣規(guī)定“目的是使登記機構(gòu)在各自的職權(quán)范圍內(nèi),充分履行職責,盡可能地保證如實、準確、及時地登記不動產(chǎn)物權(quán)有關(guān)事項,避免登記錯誤?！盵15]

(4)實質(zhì)審查與裁判審查相結(jié)合。孫憲忠等(2008)認為我國《物權(quán)法》的規(guī)定采納的是實質(zhì)審查與裁判審查相結(jié)合的方式,其中實質(zhì)審查的“對象涉及不動產(chǎn)物權(quán)變動的原因,從而在根本上保證了登記結(jié)果的正當性”,而 “要真正進行實質(zhì)審查,就必須賦予登記機構(gòu)對有關(guān)事項進行調(diào)查的權(quán)力,判斷交易行為的效力、不動產(chǎn)物權(quán)權(quán)屬的真實性等,使其獲得干涉當事人私人交易關(guān)系的合法性依據(jù),這種方式是裁判審查,本法規(guī)定的登記機構(gòu)詢問當事人,實地查看突出地表達了這種審查方式?！盵16]

從上文所列舉的觀點可以看出,人們就《物權(quán)法》的同一規(guī)定得出了不同的結(jié)論,但造成這種分歧的根本原因乃是大家對形式審查和實質(zhì)審查的內(nèi)涵界定不統(tǒng)一,這一現(xiàn)象充分反映出明晰基本概念對于理論分析的重要性。

二、形式審查與實質(zhì)審查的區(qū)分及其局限性

1、形式審查和實質(zhì)審查的區(qū)分標準

在提出形式審查和實質(zhì)審查的區(qū)分標準前,首先應分析一下登記時在理論上可能需要加以審查的對象,其包括以下方面:第一,據(jù)以啟動登記程序的法定原因的適格性,這些原因包括登記申請人的申請、法院等囑托機關(guān)的囑托、登記機構(gòu)自行啟動登記程序的情形等類型。第二,擬登記權(quán)利的適格性,包括權(quán)利來源的正當性、權(quán)利登記能力的適格性等。第三,登記原因關(guān)系的適格性,如當事人變動物權(quán)意思表示的適格性、囑托行為的適格性等。第四,擬登記權(quán)利客體物理狀況的真實性,如土地或房屋的坐標、面積、界址等。

上述四種對象,囊括了登記審查可能涉及的各個方面,但從前文對各種觀點的分析和我國的相關(guān)規(guī)定均可以看出,表征第四項 “擬登記權(quán)利客體物理狀況”的面積測繪報告、宗地圖、建筑物竣工圖和驗收報告等材料,其內(nèi)容不是不動產(chǎn)登記機構(gòu)審查的對象,在形式審查和實質(zhì)審查兩種模式中均相同,因為這些材料均由專業(yè)機構(gòu)的專業(yè)人員作出,登記機構(gòu)無法也沒有必要對這些材料的內(nèi)容是否與事實吻合予以審定,僅對其形式上的合法性予以審查即可,所以形式審查與實質(zhì)審查區(qū)分標準的依據(jù)在于對前三種對象的不同審查之上。②

在明確了登記審查可能涉及的對象的基礎(chǔ)上,再對這些對象與材料之間的關(guān)系作一分析,不難發(fā)現(xiàn),前述三種對象,即 “啟動登記程序的法定原因” (登記機構(gòu)依職權(quán)徑為登記的場合有其特殊性)、“擬登記的權(quán)利”、“登記的原因關(guān)系”,均以材料為載體,即對象與材料二者乃是一種內(nèi)容與載體的關(guān)系。具體而言:第一,“啟動登記程序的法定原因”除登記機構(gòu)依職權(quán)徑為登記的場合外 (此時可能是他人主張權(quán)利或是登記人員自己發(fā)現(xiàn)登記錯誤等原因啟動登記),啟動原因包括登記申請人的書面登記申請、囑托機關(guān)的書面囑托。第二,“擬登記的權(quán)利”或體現(xiàn)為登記簿的記載和權(quán)利證書,或體現(xiàn)為建造主體完成建造的證明等材料。第三,“登記的原因關(guān)系”則體現(xiàn)為表征債權(quán)行為的買賣合同、贈與合同等合同,以及表征繼承事實的遺囑等材料。所以,對形式審查和實質(zhì)審查進行定義時,立足點應為登記時所提供的材料,不同之處在于形式審查只關(guān)注材料的形式要件,而實質(zhì)審查除此之外還需探及材料的實質(zhì)內(nèi)容。如果定義時將形式審查界定為對登記時提供的材料的審查 (而不明確表明僅限于材料形式要件的審查),而在定義實質(zhì)審查時又不以登記時提供的材料為立足點,而將對材料所表征內(nèi)容的某些方面 (或為啟動登記的原因,或為登記原因關(guān)系,或為擬登記的權(quán)利等)的審查認定為實質(zhì)審查的話,則會使所下定義因標準不一而內(nèi)涵不明,甚至會重復、沖突。所以,筆者在明晰不動產(chǎn)登記審查對象及其與表征自身內(nèi)容的材料之間關(guān)系的基礎(chǔ)上,對形式審查和實質(zhì)審查作如下界定:

(1)形式審查

形式審查,即不動產(chǎn)登記機構(gòu)在確認啟動登記程序的材料具備形式上的適法性和真實性之時即為登記的審查方式。其中,材料形式上的適法性和真實性審查包括三層含義:其一,形式完整性審查,即登記所需的法定材料已全部提供,且填寫完整、規(guī)范。其二,形式一致性審查,即擬登記事項與提供的材料所載內(nèi)容相互對應,具有同一性,這又包括登記主體的一致性,即登記主體名稱、簽章等與身份證明、權(quán)屬證明、合同等相關(guān)文件的所載主體一致,以及登記內(nèi)容的一致性,即擬登記的權(quán)利及權(quán)利所涉不動產(chǎn)與權(quán)屬來源證明、合同、測繪報告等文件所載內(nèi)容一致。其三,形式真實性審查,即登記所需的材料具備形式上的真實性,如公證書的格式、所加蓋公章均符合通常標準,房地產(chǎn)權(quán)利證書的樣式、印鑒均符合通常標準等。在該模式下,不動產(chǎn)登記機構(gòu)僅承擔形式審查的義務,即僅對啟動登記程序的材料形式上的適法性和真實性負責,對材料所表征的內(nèi)容不予考量。

(2)實質(zhì)審查

實質(zhì)審查,指不動產(chǎn)登記機構(gòu)在確認啟動登記程序的材料具備形式上的適法性、真實性后,還需確認材料內(nèi)容的真實性方進行登記的審查方式。其中,材料形式上的適法性、真實性審查與前述形式審查相同,區(qū)別在于不動產(chǎn)登記機構(gòu)除此之外,還需對材料內(nèi)容的真實性進行審查。材料內(nèi)容的真實性審查,有如下含義:第一,材料中所含的意思表示均為真實的意思表示,比如申請人申請登記的意思表示真實、權(quán)利變動的意思表示真實等。第二,材料所表征的權(quán)利歸屬與狀態(tài)真實無誤,如登記義務人為真實權(quán)利人,權(quán)利權(quán)屬狀態(tài)與擬進行的登記不相沖突等。在該模式下,不動產(chǎn)登記機構(gòu)負實質(zhì)審查的義務,不僅要對啟動登記程序的材料的形式上的適法性和真實性負責,還需對材料內(nèi)容的真實性負責。

從上述分析可以看出,形式審查與實質(zhì)審查的區(qū)別主要在于針對啟動登記程序的材料,審查所涉及的深度不同,前者僅關(guān)注材料本身的形式要件,而后者則在此基礎(chǔ)上還需探及材料的實質(zhì)內(nèi)容。與此相應,不同標準下,不動產(chǎn)登記機構(gòu)分別承擔形式審查義務和實質(zhì)審查義務。

2、形式審查和實質(zhì)審查區(qū)分標準的局限性

盡管形式與實質(zhì)的區(qū)分理論可以形象地揭示出不同內(nèi)涵的審查義務,但這一模式存在如下局限性:其一,在理論上,形式審查與實質(zhì)審查的概念界定困難,區(qū)分更是不易 (這從前文所論我國學界關(guān)于區(qū)分標準的爭論中便可見一斑),形式與實質(zhì)的界限并非涇渭分明,這種理論上的困惑定然影響到該種區(qū)分標準的價值及其對實踐的指導意義。其二,就實際操作而言,“形式與實質(zhì)”這一區(qū)分理論的存在意義亦有待重新考量。雖然不同制度下,登記的基礎(chǔ)理論和物權(quán)變動模式各異,審查標準不同,登記所生效力亦有別,但理論上的鴻溝在登記的實務操作中得以彌合,因為不同審查制度均關(guān)注登記的準確性,并結(jié)合自身的法律習慣及社會傳統(tǒng),建立起了內(nèi)容不同但目的同一的配套制度,在登記審查上,實質(zhì)審查的國家發(fā)展出了一系列簡化審查的規(guī)則,而實行形式審查的國家也建立起了自己的公示制度和配套制度,不同審查制度均有過濾風險的機制,③而沒有在理論提煉的 “形式與實質(zhì)”模式下截然對立,各自的審查制度均具有尊重歷史和習慣、注重實用性和可操作性的特點,從某種意義上說,不同審查形式在登記實踐上已有“殊途同歸”之感,所歧異的僅在于因各國法律文化、社會傳統(tǒng)等制度外因素的影響而導致配套運作體制有所差異而已。

所以,形式審查與實質(zhì)審查的區(qū)分標準,在理論上和實踐上均存在一定的局限性,盡管這一區(qū)分理論的提出可使不同制度的邏輯體系達至完善,如權(quán)利登記制下,德國的制度邏輯體系表現(xiàn)為 “權(quán)利登記制→登記要件主義→登記時需實質(zhì)審查→登記具有公信力”,正是實質(zhì)審查標準的提出使得其制度的邏輯體系得以自足。但我們在運用這一區(qū)分理論分析一國制度時,應對理論本身的局限給予足夠的重視,除了對登記制度的理論基礎(chǔ)及制度本身的規(guī)定予以關(guān)注外,還需考慮到登記制度的配套制度,以及該國的歷史傳統(tǒng)、社會習慣等制度外的因素,不能斷章取義,簡單地得出非此即彼的結(jié)論,這也是分析我國不動產(chǎn)登記制度所應采取的科學態(tài)度。

三、我國不動產(chǎn)登記機構(gòu)的實質(zhì)審查義務

我國的不動產(chǎn)登記制度,存在法律依據(jù)、登記機構(gòu)、登記效力、登記程序、權(quán)屬證書 “五不統(tǒng)一”的問題[17]。具體到法律依據(jù),《物權(quán)法》為主要的登記實體法根據(jù),而《土地登記辦法》、《房屋登記辦法》、《林木和林地權(quán)屬登記管理辦法》等部門規(guī)章則確立起了登記的程序規(guī)則。綜合而言,我國法上的不動產(chǎn)登記審查制度具有如下內(nèi)容:

1、《物權(quán)法》關(guān)于不動產(chǎn)登記審查的實體規(guī)定

我國《物權(quán)法》第二章第一節(jié) “不動產(chǎn)登記”對我國的不動產(chǎn)登記制度作了規(guī)定,除第 12條詳細規(guī)定了不動產(chǎn)登記機構(gòu)的職責外,與不動產(chǎn)登記審查緊密相連的還有如下條款:其一,根據(jù)該法第 9條的規(guī)定,可知我國在因法律行為發(fā)生的不動產(chǎn)物權(quán)變動公示方式上,采取了登記要件主義原則,即登記具有決定不動產(chǎn)物權(quán)設(shè)立、移轉(zhuǎn)、變更和消滅的效力。其二,《物權(quán)法》第 15條的規(guī)定區(qū)分了債權(quán)合同的效力和物權(quán)變動的效力,但沒有規(guī)定德國法上的 “物權(quán)合意”④,結(jié)合第 9條分析,可知我國物權(quán)法在不動產(chǎn)物權(quán)變動模式上,采取了既不同于德國模式,又不同于法國模式,可以說類似于瑞士模式⑤,即以登記作為法律行為引發(fā)的物權(quán)變動的要件,但又拋棄了以物權(quán)合意作為要件的做法。其三,在登記所生效力方面,《物權(quán)法》第 16條規(guī)定“不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)”,但又沒有采取德國于民法典中明確規(guī)定登記簿推定效力和公信力的做法,這也為人們根據(jù)該條規(guī)定對登記所生效力作出不同解讀提供了空間。筆者認為,按照登記要件主義的邏輯體系和法理考慮,宜認為該條規(guī)定賦予了不動產(chǎn)登記以推定力和公信力。

2、與不動產(chǎn)登記審查相關(guān)的程序性因素

其一,我國的不動產(chǎn)登記在登記機構(gòu)上采取了多頭負責的原則,如土地登記由國土資源行政主管部門負責,房屋登記則由房屋登記機構(gòu)負責 (在深圳、廣州、上海等少數(shù)城市實現(xiàn)了房地登記的合并),林權(quán)登記則由縣級以上林業(yè)主管部門負責,等等。其二,在規(guī)范登記程序的規(guī)定上,除遵循《物權(quán)法》的規(guī)定外,各登記部門均有自己的登記程序規(guī)范,這些規(guī)范在效力層級上屬于部門規(guī)章,不同規(guī)章對登記的程序、時間類型等作出了不盡一致的規(guī)定。如國土資源行政主管部門依《土地登記辦法》進行土地登記,房屋登記機構(gòu)依《房屋登記辦法》進行房屋登記等。

3、我國不動產(chǎn)登記機構(gòu)的實質(zhì)審查義務

依據(jù)前文關(guān)于形式審查和實質(zhì)審查區(qū)分標準的理論,結(jié)合我國關(guān)于不動產(chǎn)登記的相關(guān)規(guī)定加以分析,可知我國的不動產(chǎn)登記機構(gòu)對不動產(chǎn)登記應負如下實質(zhì)審查義務:

第一,審查及于原因關(guān)系證明材料。雖然我國物權(quán)法區(qū)分了債權(quán)合同效力和物權(quán)變動的效力,但因其沒有規(guī)定物權(quán)合意,所以在我國物權(quán)法上并不存在德國法上的物權(quán)行為 “區(qū)分原則”⑥,也不存在德國法上的 “登記同意原則”⑦,進而對登記審查是否及于債權(quán)合同等原因行為,《物權(quán)法》的規(guī)定并不明確。盡管《物權(quán)法》第 11條與草案六審稿相比,在當事人申請登記時需提供的必要材料上刪除了“合同”一詞,但從登記部門最新修訂的登記辦法來看,在當事人申請登記時均要求其提交原因行為的證明文件。如《土地登記辦法》第 39條規(guī)定,當事人轉(zhuǎn)讓建設(shè)用地使用權(quán)的,應當提交 “土地權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移的相關(guān)證明材料”,這當然包括了轉(zhuǎn)讓合同;依《房屋登記辦法》第33條規(guī)定,申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的,應提交 “證明房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的材料”,包括 “買賣合同、互換合同、贈與合同”等材料。所以,在我國的不動產(chǎn)登記實務操作中,因債權(quán)合同發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)變動的,當事人申請登記時是需要提交相應的原因行為證明材料的,至于登記機構(gòu)對該種材料做何種標準的審查則有待進一步分析,這也反映出以登記審查是否及于原因關(guān)系來區(qū)分形式審查和實質(zhì)審查是不盡合理的,因為關(guān)鍵之處不在于是否需要提供此類原因關(guān)系的證明材料,而在于對此類材料作何種標準的審查。

第二,《物權(quán)法》關(guān)于 “不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)”的規(guī)定,確立了類似于德國法中“在先已登記原則”⑧,即登記機構(gòu)可以根據(jù)登記簿的有效記載認定物權(quán)的權(quán)利主體和權(quán)屬狀態(tài),以之代替對處分人實體權(quán)利的審查。這也得到了《物權(quán)法》配套規(guī)范的佐證,如《土地登記辦法》第15、16條的規(guī)定,《房屋登記辦法》第 5、20、26條等條款的規(guī)定。

第三,登記機構(gòu)對登記申請材料的審查,原則上應負實質(zhì)審查的義務,但對特定主體作出的材料僅負形式審查義務。雖然《物權(quán)法》未明確采納實質(zhì)審查的用語,但可從我國物權(quán)變動制度的邏輯體系與該法對登記機構(gòu)審查職責的規(guī)定中,分析得出我國采用了實質(zhì)審查標準的結(jié)論:一是我國《物權(quán)法》的規(guī)定,除去物權(quán)合意的規(guī)定外,在公示制度和登記效力上,更多地借鑒了德國民法典的規(guī)定,在因法律行為發(fā)生的物權(quán)變動上采取了登記要件主義原則,并賦予了登記以推定力和公信力,所以從比較法角度和制度邏輯上看,連接登記要件主義和登記推定力、公信力的審查應為實質(zhì)審查。二是從《物權(quán)法》第12條所規(guī)定的登記機構(gòu)審查職責來看,第 1款第 1項規(guī)定了登記機構(gòu) “查驗”啟動登記程序材料的職責,“查驗”即 “查收驗證”,這意味著登記機構(gòu)不僅要查對申請人提交的登記申請材料是否齊全,還需對材料進行驗證,以確保材料形式上的真實性、合法性;而第 1款第 2項所規(guī)定的 “就有關(guān)登記事項詢問申請人”以及第 2款所規(guī)定的“必要時”“實地查看”職責,均是為了保證申請材料內(nèi)容的真實性,其中 “詢問”乃是為了確認申請人申請登記的意思表示以及權(quán)利變動的意思表示是否真實,而“實地查看”則是為了確保材料所表征的權(quán)利歸屬與狀態(tài)是否真實。所以,這兩款規(guī)定的目的即在于保證登記申請材料形式上的完整性、一致性、真實性和材料內(nèi)容上的真實性,這正是實質(zhì)審查的題中之義。與此相關(guān)的一個問題是,既然登記機構(gòu)對登記采取實質(zhì)審查的標準,是否登記機構(gòu)應對所有登記申請材料進行實質(zhì)審查呢?筆者的回答是否定的,除了前文所說的表征 “擬登記權(quán)利客體物理狀況”的面積測繪報告、宗地圖、建筑物竣工圖和驗收報告等材料不應成為實質(zhì)審查的對象外,囑托方的囑托行為、公證機關(guān)等中介機構(gòu)出具的生效文書同樣不應成為實質(zhì)審查的對象,登記機構(gòu)在確認這些材料具備形式上的真實性后,即可依這些材料的內(nèi)容作出登記。

綜上所述,我國《物權(quán)法》雖然沒有明確規(guī)定登記機構(gòu)所采取的審查標準為實質(zhì)審查,但通過對我國物權(quán)變動制度的邏輯體系、《物權(quán)法》關(guān)于登記機構(gòu)審查職責的規(guī)定以及相關(guān)配套規(guī)定進行分析后,可知我國原則上采取了實質(zhì)審查的立場,登記機構(gòu)應承擔實質(zhì)審查義務。這也符合立法慣例,因為即使是德國民法典亦未于基本法中明文采納 “實質(zhì)”的用語。此外,一國的不動產(chǎn)登記制度還受到該國社會習慣、法律傳統(tǒng)等因素的影響,在我國,不存在普遍的公證人習慣、成熟的地籍產(chǎn)業(yè)化等審查責任分流機制的情況下,為強化登記機構(gòu)的責任意識,充分保證不動產(chǎn)登記的準確性和登記的公信力,在我國適用實質(zhì)審查標準無疑是更優(yōu)的選擇。

(編輯:程甸;校對:朱恒)

【注 釋】

①突出表現(xiàn)是對同一國家登記制度的分析,不同的人使用了截然相反的詞匯。如對德國登記制度所采審查標準的分析,有人認為其采取的是實質(zhì)審查主義 (參見:梁慧星、陳華彬 .物權(quán)法[M].法律出版社,2007.94;王洪亮 .不動產(chǎn)物權(quán)登記立法研究 .法律科學 [J].2000,(2):119.);有人認為其采取的是形式審查主義 (參見:孫憲忠 .中國物權(quán)法原理 [M].北京:法律出版社,2004.220;陳華彬 .外國物權(quán)法 [M].北京:法律出版社,2004.148.)

②這也為前文所論實質(zhì)審查和形式審查標準的不同區(qū)分理論所應證,這些標準的區(qū)分根據(jù)即審查的對象是上述前三種對象中的一種或多種,如以“審查權(quán)限是否及于原因關(guān)系”作為區(qū)分根據(jù)的理論,乃是以“登記原因關(guān)系的適格性”一種對象作為區(qū)分的根據(jù);而認為實質(zhì)審查即“對于當事人申請的意思表示的真實性、當事人權(quán)利義務的真實性進行的審查”的觀點,乃是以“啟動登記程序的法定原因的適格性”的一個方面和 “擬登記權(quán)利的適格性”的一個方面兩種對象作為區(qū)分的根據(jù)等。

③限于篇幅,筆者不對德、法等域外國家的登記審查制度做詳細介紹,對此可查閱如下文獻:[德 ]鮑爾·施蒂爾納 (著),張雙根 (譯).德國物權(quán)法 (上冊) [M].北京:法律出版社,2004.274-305;李鳳章 .不動產(chǎn)登記審查的簡化和分化 .比較法研究 [J].2007,(3):49-59;王茵 .不動產(chǎn)物權(quán)變動和交易安全——日德法三國物權(quán)變動模式的比較研究 [M].北京:商務印書館,2004.100-160.

④“物權(quán)合意”是學者根據(jù)《德國民法典》第 873條的規(guī)定總結(jié)出來的概念,該條第 1款規(guī)定:“為轉(zhuǎn)讓土地所有權(quán),為以某項權(quán)利對土地設(shè)定負擔,以及為轉(zhuǎn)讓此種權(quán)利或?qū)Υ朔N權(quán)利設(shè)定負擔,權(quán)利人和相對人之間必須達成關(guān)于發(fā)生權(quán)利變更的合意,并且必須將權(quán)利的變更登記于土地登記簿,但法律另有規(guī)定的除外?！眳⒁?陳衛(wèi)佐 (譯).德國民法典 [M].北京:法律出版社,2006.322.

⑤《瑞士民法典》第 656條第 1項規(guī)定:“為取得不動產(chǎn)所有權(quán),須在土地登記簿加以登記?！眳⒁?陳華彬 .外國物權(quán)法 [M].北京:法律出版社,2004.116.

⑥“區(qū)分原則”,或稱 “分離原則”、“物權(quán)行為的獨立性”,是物權(quán)行為理論的組成部分之一,指完成物權(quán)變動的物權(quán)合意之物權(quán)行為和產(chǎn)生轉(zhuǎn)移標的物交付義務的債權(quán)行為即原因行為是兩個法律行為,二者是分離的兩個不同的法律事實。參見:孫憲忠 .物權(quán)變動的原因與結(jié)果的區(qū)分原則 .法學研究 [J].1999(5):30-31.

⑦“登記同意原則”指除土地所有權(quán)和地上權(quán)的取得外,在其他登記場合,申請人無須提交物權(quán)合意,以登記同意作為替代,此登記同意屬于程序法上的、單方的、以土地登記局為受領(lǐng)人的意思表示,是物權(quán)合意的程序化、簡約化。參見:李鳳章 .不動產(chǎn)登記審查的簡化和分化 .比較法研究 [J].2007,(3):51-52;[德 ]M·沃爾夫 (著),吳越,李大雪 (譯).物權(quán)法 [M].北京:法律出版社,2004.198.

⑧“在先已登記原則”,指根據(jù)德國民法典賦予土地登記簿的法定推定力和公信力,經(jīng)過第一次登記后,除非有證據(jù)證明登記錯誤,否則登記機構(gòu)即應信賴已登記的內(nèi)容。參見:李鳳章 .不動產(chǎn)登記審查的簡化和分化 .比較法研究 [J].2007, (3):55;[德 ]鮑爾·施蒂爾納 (著),張雙根 (譯).德國物權(quán)法(上冊)[M].北京:法律出版社,2004.305.

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On the Review Obligation of Our Country Registration Agency for the Real Estate Registration

GONG He-xiong
(Law School of Shenzhen University,Shenzhen Guangdong 518060)

In the analyzing of the real estate registration,the model of“formal review and substantive review”is built on the premise that the specific meaning of the two review standards"form and substance"shall be precisely defined,in the meantime,we should pay attention to the limitations of the model itself.Based on the real estate law system in our country,combined with relevant existing laws and regulations,the review of our country real estate registration should adhere to the substantive standard of review,and real estate registration agency should undertake substantive obligations of review,but these things are excluded:the materials reflect the physical condition of the registered object,exhortations authorities entrusted to act,the effective documents coming from notary public and other intermediary agencies.

registration of real estate;formal review;substantive review

D923.2

A

2095-1361(2011)01-0072-06

2010-12-12

龔合雄 (1982- ),男,湖南婁底人,深圳大學法學院經(jīng)濟法專業(yè)碩士研究生