鄭貴華，王霞

(湖南工業(yè)大學(xué)商學(xué)院，湖南株洲412007)

開征物業(yè)稅面臨的問題及應(yīng)對(duì)措施＊

鄭貴華，王霞

(湖南工業(yè)大學(xué)商學(xué)院，湖南株洲412007)

物業(yè)稅的開征有利于國(guó)家稅收體制的完善，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。但我國(guó)目前開征物業(yè)稅面臨著基礎(chǔ)條件不完善，物業(yè)稅抑制房?jī)r(jià)難有成效，地方財(cái)政困難，以及得不到各階層的認(rèn)可等問題。對(duì)策是建立科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)奈飿I(yè)稅收體系并使其過程公開化、透明化，建立完善的房地產(chǎn)評(píng)估體系，做好地方政府的工作，并控制房?jī)r(jià)和平衡貧富差異等。

房地產(chǎn);物業(yè)稅;稅收體制

2003年10月14日《中共中央關(guān)于完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制若干問題的決定》明確指出:“實(shí)施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革，條件具備時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)”。在房?jī)r(jià)快速上漲的大背景下，物業(yè)稅很快就進(jìn)入了學(xué)者和社會(huì)大眾的視線，并引起了熱議。尤其是北京、遼寧、江蘇、深圳等地嘗試開展了房地產(chǎn)模擬評(píng)稅試點(diǎn)工作，讓人更加期待物業(yè)稅的到來(lái)。根據(jù)世界各國(guó)經(jīng)驗(yàn)分析總結(jié)，我國(guó)物業(yè)稅開征益處頗多。那么開征物業(yè)稅要面臨哪些問題?物業(yè)稅開征之前，又應(yīng)采取哪些措施解決這些問題呢?

一 發(fā)達(dá)國(guó)家物業(yè)稅征收現(xiàn)狀

房產(chǎn)稅在美國(guó)已經(jīng)有上百年的歷史，其征收制度相當(dāng)完善。同時(shí)房產(chǎn)稅是美國(guó)各地方政府財(cái)政資金的主要來(lái)源，各州都在征收。目前在美國(guó)房產(chǎn)稅的稅基是根據(jù)房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的一定比例來(lái)計(jì)算的，具體各州自行規(guī)定。各州及地方政府的平均稅率一般在1%到3%左右。

日本對(duì)于物業(yè)的保有環(huán)節(jié)征收固定資源稅和城市規(guī)劃稅，其中固定資源稅是地方財(cái)政收入的主要來(lái)源。固定資源稅征收的稅基主要依據(jù)土地、房屋等在應(yīng)稅土地清冊(cè)上注明的資產(chǎn)價(jià)值，稅率在1%到2．1%，并對(duì)符合條件的房屋提減免稅收。［1］

英國(guó)沒有物業(yè)稅一詞，其家庭稅與物業(yè)稅頗為相似。家庭稅由居住地方政府征收，城市、郡、片區(qū)三級(jí)共同分享，是對(duì)居民住宅按房產(chǎn)價(jià)值征收的一種稅。其計(jì)稅依據(jù)為國(guó)內(nèi)稅收部門所屬的房產(chǎn)估計(jì)部門評(píng)估的價(jià)值，最低稅率在1．1%左右。該稅實(shí)行累退稅制，最高稅率與最低稅率相差幾十倍。

法國(guó)房產(chǎn)稅對(duì)持有不動(dòng)產(chǎn)者征稅，每年按3%的公平市場(chǎng)價(jià)值納稅。西班牙房產(chǎn)稅按稅務(wù)評(píng)估價(jià)值的3%征收稅率。新加坡自住房產(chǎn)的物業(yè)稅率是4%，其他物業(yè)類型的稅率為10%。

綜上所述:(一)物業(yè)稅是大多數(shù)國(guó)家主體稅種和地方財(cái)政收入的主要來(lái)源;(二)世界各國(guó)物業(yè)稅的征收主要是針對(duì)物業(yè)保有環(huán)節(jié);(三)其物業(yè)稅開征堅(jiān)持“寬稅基、少稅種、低稅率”的基本原則;(四)把房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)，征管體系健全。［2］

二 我國(guó)開征物業(yè)稅的益處

(一)有利于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，抑制房地產(chǎn)行業(yè)的投機(jī)行為

現(xiàn)階段我國(guó)土地、房產(chǎn)在保有環(huán)節(jié)稅少負(fù)輕，因此房地產(chǎn)投機(jī)行為主要表現(xiàn)為“炒地”和“炒樓”。無(wú)論是“炒樓”還是“炒地”，都導(dǎo)致了房地產(chǎn)行業(yè)供求關(guān)系失衡，從而引發(fā)市場(chǎng)混亂畸形。而物業(yè)稅的開征可提高房地產(chǎn)持有者的持有成本，從而促進(jìn)物業(yè)的市場(chǎng)流通，有利于抑制炒地、炒樓及囤房現(xiàn)象。［3］

(二)為地方政府開辟長(zhǎng)期穩(wěn)定的財(cái)稅渠道

國(guó)外很多國(guó)家物業(yè)稅為地方財(cái)政收入的主要支柱，但我國(guó)現(xiàn)行的土地稅收政策卻刺激地方政府盲目追求短期行為。這種急功近利的做法最終會(huì)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)危機(jī)，引發(fā)社會(huì)動(dòng)蕩。若使物業(yè)稅成為地方政府的主要稅種之一，則地方政府就有了穩(wěn)定的財(cái)稅收入，有利于控制地方政府靠土地生財(cái)?shù)睦⑿枨?，從長(zhǎng)遠(yuǎn)利益上保證城市的可持續(xù)發(fā)展。［4］

(三)有效調(diào)節(jié)貧富差距

物業(yè)稅可以起到重新分配社會(huì)財(cái)富、調(diào)節(jié)貧富差距的作用。作為調(diào)節(jié)貧富差距的手段之一，物業(yè)稅通過制定不同的稅率對(duì)高檔住房征收高稅，對(duì)普通住房征收低稅或免稅。國(guó)家對(duì)富人征收的高額物業(yè)稅，通過再分配等方式將財(cái)富分配到窮人手中，在一定程度上可以調(diào)節(jié)貧富差距。因此開征物業(yè)稅可以促進(jìn)社會(huì)公平，緩和社會(huì)矛盾，保持社會(huì)穩(wěn)定。

三 開征物業(yè)稅面臨的問題

(一)物業(yè)稅開征基礎(chǔ)條件不完善

各國(guó)或不同地區(qū)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展和政治文化上的差異，導(dǎo)致其物業(yè)稅收制度也大不一樣。在經(jīng)濟(jì)和文化等條件還不成熟的情況下決不可冒然開征物業(yè)稅，否則必將遭受失敗。有關(guān)物業(yè)稅開征的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，我國(guó)可以借鑒，但不可以全盤照抄。我國(guó)現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)并不發(fā)達(dá)，制度也不是很完備，開征物業(yè)稅基本條件還不完善。那么，我國(guó)物業(yè)稅開征還欠缺哪些基本條件呢?

1．物業(yè)及土地歸屬權(quán)問題。眾所周知，我國(guó)的土地所有權(quán)是國(guó)有的，購(gòu)房者只能購(gòu)買土地幾十年的使用權(quán)。這就使得我們購(gòu)買的物業(yè)，隨著時(shí)間的增長(zhǎng)而逐漸貶值。但物業(yè)稅本質(zhì)上是一種財(cái)產(chǎn)稅，其立稅依據(jù)就是納稅人所保有的物業(yè)持續(xù)增值。正因?yàn)槿绱?，納稅人才可能心甘情愿的繳納稅款。所以，這就造成了在國(guó)內(nèi)物業(yè)稅開征難以解決的矛盾。只有處理好這個(gè)問題，才能再談物業(yè)稅的開征。

2．土地出讓金的處理難題。土地出讓金是物業(yè)稅開征無(wú)論如何也繞不過去的一個(gè)難題。［5］土地出讓金，是指縣級(jí)以上的人民政府代表國(guó)家以所有者的身份，將一定年限內(nèi)的土地使用權(quán)讓與土地使用者，土地使用者按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)向國(guó)家繳納的金額?？梢娡恋爻鲎尳鸷臀飿I(yè)稅的性質(zhì)和作用是不同的。土地出讓金是一種費(fèi)用，而物業(yè)稅是一種稅種。如果把土地出讓金直接并入物業(yè)稅，理論上行不通。但如果開征物業(yè)稅直接繞過土地出讓金，又有可能會(huì)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)理念上的不合理性——納稅人的物業(yè)權(quán)竟然不包括地權(quán)。調(diào)和好土地出讓金和物業(yè)稅之間的矛盾，也是物業(yè)稅開征的一個(gè)先決條件。

3．現(xiàn)有的房地產(chǎn)稅費(fèi)龐大復(fù)雜。目前我國(guó)有關(guān)房地產(chǎn)稅費(fèi)主要有土地使用稅、營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅、契稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、各項(xiàng)稅收附加等大大小小十幾種稅費(fèi)，這其中還不包括地方政府額外的附加費(fèi)用。每個(gè)稅種費(fèi)用的開立都有一定的出發(fā)點(diǎn)，覆蓋了整個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的三大環(huán)節(jié)。稅種的繁多使我國(guó)的房地產(chǎn)稅制體系結(jié)構(gòu)混亂，甚至重復(fù)設(shè)置征稅，其利益相關(guān)更是盤根錯(cuò)節(jié)。若要開征物業(yè)稅，就要取消相關(guān)稅費(fèi);需要考慮物業(yè)稅如何開征才能與現(xiàn)行的財(cái)稅制度銜接;需要考慮如何把各種稅費(fèi)合并歸一，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)統(tǒng)一征收的物業(yè)稅?這些如果處理不當(dāng)，物業(yè)稅開征只會(huì)流于形式。

4．我國(guó)現(xiàn)階段的技術(shù)條件不夠。對(duì)物業(yè)進(jìn)行征收的首要步驟就是對(duì)物業(yè)的價(jià)值有一個(gè)正確的估計(jì)，也就是要有一個(gè)完善的房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估體系作為計(jì)稅依據(jù)。目前，我國(guó)只有3萬(wàn)多名房地產(chǎn)評(píng)估師，注冊(cè)評(píng)估師更是不到1/3。單單我國(guó)的城市房地產(chǎn)就有幾百萬(wàn)億平方米，只憑這些人評(píng)估是力不從心的。另一方面物業(yè)稅的征收對(duì)象是持有者擁有的不動(dòng)產(chǎn)，但我國(guó)目前仍然缺乏相對(duì)完善的個(gè)人財(cái)產(chǎn)登記制度。這就使得高收入者、多房產(chǎn)者可能虛報(bào)或者不報(bào)自己的財(cái)產(chǎn)，從而使得稅收公平原則流于形式。如何改善房地產(chǎn)稅收管理，完善制度，減少稅款的流失，從技術(shù)上說也是一個(gè)難以解決的問題。

(二)物業(yè)稅抑制房?jī)r(jià)難有成效

物業(yè)稅主要是針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其承租人或所有者每年都要繳納一定稅款，而應(yīng)繳納的稅值會(huì)隨著不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的升高而提高。開征物業(yè)稅最重要的目的是提高房產(chǎn)持有人的“持有成本”，從而促使消費(fèi)者理性消費(fèi)，從而降低房地產(chǎn)行業(yè)的投機(jī)行為。而我國(guó)在2003年提出物業(yè)稅概念后，卻屢屢與房?jī)r(jià)聯(lián)系在一起。很多知名學(xué)者也認(rèn)為物業(yè)稅的開征能夠抑制房?jī)r(jià)，因?yàn)槲覈?guó)房?jī)r(jià)虛高有很大一部分原因是投機(jī)性炒房。如若征收物業(yè)稅，會(huì)增加炒房者的成本，從而抑制房地產(chǎn)行業(yè)的投機(jī)行為。全國(guó)政協(xié)委員、北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授李慶云就表示:“物業(yè)稅對(duì)打擊高房?jī)r(jià)是一個(gè)非常有力的舉措，政府應(yīng)該盡快推出?！?/p>

對(duì)此，也有很多專家學(xué)者持不同意見。中國(guó)人民大學(xué)民商法研究所所長(zhǎng)劉俊海認(rèn)為開征物業(yè)稅，對(duì)房?jī)r(jià)而言是開錯(cuò)了藥方。他說，開發(fā)商并不會(huì)因?yàn)殚_征物業(yè)稅而壓低房?jī)r(jià)。況且地方政府在土地買賣中嘗到了甜頭，再征收物業(yè)稅豈不是要再收一次錢?最終利益受損的還是普通購(gòu)房者。

物業(yè)稅開征究竟能不能大幅度降低房?jī)r(jià)?我們可以用土地價(jià)格公式簡(jiǎn)單推算一下。眾所周知，土地價(jià)格的總值等于土地出讓金、拆遷安置費(fèi)和稅費(fèi)之和。拆遷安置費(fèi)和稅費(fèi)變化不大，可暫時(shí)忽略不計(jì)。若要征收物業(yè)稅，那么開發(fā)商再也不必一次性支付土地出讓金，這個(gè)費(fèi)用轉(zhuǎn)而由政府和百姓逐年上交。根據(jù)國(guó)家發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，出讓金一般占土地價(jià)格的10%－30%，而土地價(jià)格占房地產(chǎn)價(jià)格的20%－40%。最后出讓金也就占房地產(chǎn)價(jià)格的2%到12%，也就是說房?jī)r(jià)降價(jià)的極限是12%。但實(shí)際上，開發(fā)商不可能把房?jī)r(jià)降12%，只將房?jī)r(jià)降低4%至5%就已經(jīng)可以使老百姓踴躍購(gòu)房了，而開發(fā)商則可獲得7%以上的超額暴利。另一方面，由于開發(fā)商不用一次性支付土地出讓金，也就有了更充足的資金去維護(hù)房地產(chǎn)的資金鏈，自然，房?jī)r(jià)就不可能下跌了。也就是說，在短期內(nèi)看來(lái)，物業(yè)稅的征收對(duì)房?jī)r(jià)的影響并不是很大。［6］如果只是為了抑制房?jī)r(jià)而開征物業(yè)稅，是有一定難度的。

(三)地方政府財(cái)政問題

從1994年我國(guó)實(shí)行分稅制以來(lái)，中央與地方的財(cái)政收入比重有了顯著的變化。從近幾年的報(bào)表中，可以得知地方財(cái)政收入所占的比重就已從20世紀(jì)90年代的78%逐漸下降到了50%以下，而地方財(cái)政支出的比重卻一直在70%以上。可以看出，地方財(cái)政收支明顯不平衡。

地方政府財(cái)政收支存在的矛盾，迫使地方政府另尋其他措施開辟可自主支配的經(jīng)濟(jì)收入來(lái)源，而土地出讓金就成為地方政府的一塊大“蛋糕”。由國(guó)家發(fā)布的統(tǒng)計(jì)年鑒中，可以看到很多地方政府土地出讓金占地方財(cái)政資金一半以上，甚至超過80%。2008年全國(guó)土地出讓金總收入高達(dá)9 600多億元，2009年更是超過一萬(wàn)億元。如此龐大的數(shù)字，地方政府自然不愿改變現(xiàn)狀導(dǎo)致土地財(cái)政大幅縮水，影響政績(jī)。

雖然地方政府的這種“賣地”收入不可能維持長(zhǎng)久，但是地方政府卻對(duì)土地出讓收入已經(jīng)有了普遍的依賴性。若短期內(nèi)開征物業(yè)稅，必定會(huì)對(duì)土地出讓金這塊“蛋糕”產(chǎn)生很大的影響，那么地方政府的財(cái)政必定岌岌可危。

(四)物業(yè)稅開征得不到各階層的認(rèn)可

任何稅種只有在得到民眾的廣泛認(rèn)可和支持后，才能順利開征，物業(yè)稅更應(yīng)如此。因?yàn)槲飿I(yè)稅征收針對(duì)的是房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)，其有效繳納需要民眾登記個(gè)人財(cái)產(chǎn)等自覺行為。若民眾不支持甚至反對(duì)，那么物業(yè)稅開征就只能是空談。

為什么開征物業(yè)稅得不到各階層的支持呢?

首先是房地產(chǎn)開發(fā)商及炒房者。開發(fā)商是絕對(duì)反對(duì)物業(yè)稅開征的，因?yàn)槲飿I(yè)稅的開征就意味著房地產(chǎn)行業(yè)失去了獲取暴利的機(jī)會(huì)。房地產(chǎn)行業(yè)一向是以暴利著稱的，若失去暴利誰(shuí)也無(wú)法預(yù)測(cè)對(duì)房地產(chǎn)造成什么樣的影響。同樣，對(duì)于炒房者也是如此。

其次是普通有房者。這一類有房者基本是生活水平一般，辛辛苦苦工作終于有了一到兩套房子。若開征物業(yè)稅，從無(wú)稅到有稅，必然會(huì)增加其負(fù)稅水平，降低其生活質(zhì)量。基于自己的利益思考，這類有房者也肯定是反對(duì)開征物業(yè)稅的。

在現(xiàn)實(shí)生活中，擁有物業(yè)的人往往較之不擁有物業(yè)的人，擁有更多的話語(yǔ)權(quán)。而可能或潛在的納稅人的利益傾向，顯然會(huì)在很大程度上影響著有關(guān)物業(yè)稅開征問題的抉擇。至于擁有房產(chǎn)或房地產(chǎn)的居民對(duì)物業(yè)稅開征持何種態(tài)度，經(jīng)上述分析也就不言而喻了。

四 開征物業(yè)稅前的對(duì)策

從我國(guó)國(guó)情來(lái)看，當(dāng)前房地產(chǎn)稅費(fèi)錯(cuò)綜復(fù)雜、地方稅制不完善，所以物業(yè)稅的開征具有重大意義。應(yīng)對(duì)上文提出的一些問題，政府應(yīng)當(dāng)采取以下措施:

1．設(shè)計(jì)一個(gè)科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)奈飿I(yè)稅收體系。古語(yǔ)說:“萬(wàn)事開頭難”。物業(yè)稅不能因?yàn)槊媾R諸多的困難，就知難而退，或者是采取妥協(xié)的方式開征，這樣只會(huì)使物業(yè)稅的開征失去意義，流于形式。眾所周知，稅收具有無(wú)償性、強(qiáng)制性和穩(wěn)定性的特點(diǎn)，物業(yè)稅肯定也不例外。若其征收體系設(shè)置不合理的話，就有可能導(dǎo)致政策朝令夕改，對(duì)政府的公信力可能會(huì)造成一定的負(fù)面影響。我們要做的就是面對(duì)困難，迎難而上，建立起科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)恼鞴荏w系。

在設(shè)計(jì)物業(yè)稅收體系的過程中，應(yīng)該使其公開化、透明化?，F(xiàn)在關(guān)于物業(yè)稅的很多概念都是模糊不清，各方辯解也是各執(zhí)一詞，比較片面。究其原因，是政府在提出物業(yè)稅時(shí)就比較模糊，沒有給出明確的定義。但仔細(xì)看來(lái)，物業(yè)稅只是一個(gè)普通的稅種，其征管體制設(shè)計(jì)沒有必要保持神秘。加上我國(guó)是社會(huì)主義國(guó)家，其土地政策應(yīng)有別于其他國(guó)家。若將其稅制設(shè)計(jì)過程公開化、透明化，并公開征求大眾的意見，集思廣益，肯定能收到較好的效果。這種方法也算是一種廣義的德爾菲法。通過這種方法，一方面能使物業(yè)稅稅制設(shè)計(jì)體系更加科學(xué)合理，另一方面也能促使大多數(shù)人理解并且接受這一稅種。

2．建立完善的房地產(chǎn)評(píng)估體系?！肮び破涫拢叵壤淦鳌?，完善的房地產(chǎn)評(píng)估體系是順利開征物業(yè)稅的依據(jù)。前文說過，我國(guó)現(xiàn)從事房地產(chǎn)行業(yè)評(píng)估的人數(shù)僅3萬(wàn)多人，評(píng)估行業(yè)乃至整個(gè)評(píng)估體系存在不足?？v觀歐美等發(fā)達(dá)國(guó)家，各國(guó)都建立了完善而系統(tǒng)的房地產(chǎn)評(píng)估制度，包括專門人員和專業(yè)機(jī)構(gòu)及完善的法律體系保障，并引入高科技以提高估價(jià)質(zhì)量。所以我國(guó)應(yīng)當(dāng)全面提高對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估人員的資格認(rèn)證和管理，并加強(qiáng)對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的資質(zhì)評(píng)定和管理，使我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估體系健康完善地發(fā)展。［7］

3．做好地方政府的工作。地方政府之所以反對(duì)物業(yè)稅的開征，一為地方財(cái)政，二為GDP指標(biāo)。前文中已經(jīng)指出很多地方政府的財(cái)政都靠房地產(chǎn)支撐，若要開征物業(yè)稅，地方財(cái)政就要面臨赤字的危險(xiǎn)。所以在開征物業(yè)稅前，就應(yīng)當(dāng)解決地方政府的這個(gè)憂慮。地方政府財(cái)政面臨窘境的很大原因是其承擔(dān)的財(cái)權(quán)與事權(quán)不相匹配。財(cái)權(quán)按政府級(jí)次層層上移，而事權(quán)則逐漸被下放。針對(duì)此問題的主要措施是完善“分稅制”財(cái)政體系，明確中央與地方在財(cái)政財(cái)權(quán)與事權(quán)的劃分界限，力爭(zhēng)做到財(cái)權(quán)與事權(quán)的相對(duì)平衡。同時(shí)，還可以根據(jù)各個(gè)地方的財(cái)政實(shí)力采取差異化的稅收分享機(jī)制，以便地方政府應(yīng)對(duì)可能發(fā)生的財(cái)政危機(jī)。

從另一方面來(lái)說，房地產(chǎn)現(xiàn)在是不折不扣的拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)的主要行業(yè)。若開征物業(yè)稅對(duì)房地產(chǎn)造成影響，從而影響地方GDP的下降，這是任何地方政府都不愿看到的事情。國(guó)家相關(guān)文件中指出，僅憑房地產(chǎn)之類的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)缺乏競(jìng)爭(zhēng)力，必須立刻轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式，提升結(jié)構(gòu)競(jìng)爭(zhēng)力。這就需要中央和地方共同努力，大力發(fā)展高科技等新興產(chǎn)業(yè)，逐步提升房地產(chǎn)以外的行業(yè)對(duì)GDP增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)份額。但房地產(chǎn)在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)肯定還是拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)的一大行業(yè)，除了上述努力外，地方政府還需要改變現(xiàn)有的房地產(chǎn)發(fā)展模式，尋找可持續(xù)綠色發(fā)展的房地產(chǎn)模式，繼續(xù)發(fā)揮其對(duì)GDP的健康貢獻(xiàn)。

4．提高廣大民眾的接受度。實(shí)際上，很多人尤其是中產(chǎn)階級(jí)反對(duì)物業(yè)稅最根本的原因還是房?jī)r(jià)太高。雖然物業(yè)稅的開征對(duì)房?jī)r(jià)無(wú)根本性的影響，但是房?jī)r(jià)卻對(duì)物業(yè)稅開征有很大的影響。從普通購(gòu)房者的角度來(lái)說，買一套房子可能就已經(jīng)是節(jié)衣縮食了。如果再去繳納物業(yè)稅，無(wú)疑是雪上加霜。而現(xiàn)在任何有關(guān)物業(yè)稅的政策還都沒有提及物業(yè)稅如何征收，有何優(yōu)惠措施，自然會(huì)使很多人有抵觸心理。所以，若要提高廣大民眾對(duì)物業(yè)稅的接受度，就要從兩方面著手:一方面是使房?jī)r(jià)控制在可以接受的范圍內(nèi)。若要開征物業(yè)稅，房?jī)r(jià)控制在合理范圍內(nèi)是必要的條件。另一方面就是推出物業(yè)稅征收的一些優(yōu)惠政策。各國(guó)關(guān)于物業(yè)稅征收都有相應(yīng)的一套優(yōu)惠措施，我國(guó)應(yīng)當(dāng)也不例外。適當(dāng)推出征收優(yōu)惠政策，如個(gè)人第一套房子不征稅，第二套房子征較低稅率，都是可行的。通過此種方式，可有效提高廣大民眾對(duì)物業(yè)稅開征的接受程度，促使物業(yè)稅順利開征。

總之，物業(yè)稅的開征有利于完善房地產(chǎn)稅收體制，并能早日實(shí)現(xiàn)我國(guó)與世界經(jīng)濟(jì)的接軌。因此，面對(duì)種種困難，我們應(yīng)當(dāng)迎難而上，結(jié)合我國(guó)國(guó)情，不斷實(shí)踐和探索，早日實(shí)現(xiàn)物業(yè)稅的開征。

［1］趙瑾璐，卜婧怡．國(guó)際物業(yè)稅征收的制度概況和經(jīng)驗(yàn)借鑒［J］．中國(guó)特色社會(huì)主義研究，2009(6):73－77．

［2］馬克和．我國(guó)開征物業(yè)稅的難點(diǎn)及現(xiàn)實(shí)選擇［J］．稅務(wù)研究，2004(4):44－47．

［3］安體富，金亮．關(guān)于開征物業(yè)稅的幾個(gè)理論問題［J］．稅務(wù)研究，2010(6):38－46．

［4］蔡曉琪．中國(guó)開征物業(yè)稅的利弊分析［J］．社科縱橫(新理論版)，2009(2):77－78．

［5］王建偉．物業(yè)稅開征的三大難點(diǎn)及其破解［J］．寧夏社會(huì)科學(xué)，2010(1):58－61．

［6］吳曉宇．開征物業(yè)稅對(duì)房?jī)r(jià)的影響［J］．經(jīng)濟(jì)與管理，2004(4):15．

［7］高雪輝．對(duì)開征物業(yè)稅有關(guān)問題的思考［N］．財(cái)會(huì)信報(bào)，2010－7－12(12)．

Problems and Countermeasures for Property Tax

ZHENG Guihua，WANG Xia
(School of Business，Hunan University of Technology，Zhuzhou，Hunan 412007，China)

The imposition of property tax is conductive to the improvement of national tax system and the healthy development of the real estate industry．Currently，based on imperfect conditions，some problems，such as the ineffective measures on housing price，local financial difficulties and lack of recognition at all levels，are still exists．However，some feasible measures，including the establishment of open and transparent rigorous scientific process of the property tax system，improvement the property assessment system，controlling the housing price and balance between poor and rich people，which are benefit for the local government，are put forward．

real estate;property tax;tax system

F293．33

A

1674－117X(2011)03－0007－04

2010－12－18

鄭貴華(1964－)，男，湖南寧鄉(xiāng)人，現(xiàn)任湖南工業(yè)大學(xué)商學(xué)院教授，主要從事包裝經(jīng)濟(jì)與稅收管理研究;

王霞(1988－)，女，山東濟(jì)寧人，湖南工業(yè)大學(xué)碩士研究生，主要從事企業(yè)和財(cái)務(wù)管理研究。

責(zé)任編輯:駱曉會(huì)