連曉丹，朱金偉

(安徽財經(jīng)大學(xué)，安徽 蚌埠 233031)

到目前為止，我國60歲以上的老年人口數(shù)已經(jīng)超過全國總?cè)丝诘?0%， 2010～2040年將是中國人口老齡化速度最快的時期，據(jù)估計這一階段老年人口比重平均每10年提高3.99%，預(yù)計到21世紀(jì)中期，我國老年人口數(shù)量將超過4億，占全國人口的28%，每4個人中就有一位是老人。而中國的老人都是“不動產(chǎn)富人，現(xiàn)金窮人”，他們擁有過百萬的房產(chǎn)但日常生活支出只有1 000元左右，如何解決這個問題，本文嘗試一種新的制度安排：住房養(yǎng)老保險。

一、我國養(yǎng)老問題的現(xiàn)狀

(一)人口老齡化日益嚴(yán)重

美國國際戰(zhàn)略研究中心(CSIC)在2004年所做的關(guān)于中國退休制度對人口和經(jīng)濟的研究報告指出, 35年前,中國的年輕人口與老年人口的比例為6∶1,到2009年,老年人口將是年輕人口的2倍。人口預(yù)期壽命由1949年的41歲提高到現(xiàn)在的70歲。2004年,中國的老年人口僅占總?cè)丝诘?1%,但到2040年,中國老年人總數(shù)將達到4.11億,占到總?cè)丝诘?9%,將超過法國、德國、意大利、日本和英國目前的人口總和。而目前在1983年實行計劃生育的第一代已經(jīng)進入了適婚年齡，中國的家庭結(jié)構(gòu)開始全面步入421模式，即四個老人一對年輕夫妻和一個小孩。這樣的模式將會沖擊傳統(tǒng)的“養(yǎng)兒防老”思想，老人的養(yǎng)老問題受到了前所未有的壓力。

(二)社會養(yǎng)老保險資金收不抵支

1993年以前我國社會養(yǎng)老保險資金實行的是“現(xiàn)收現(xiàn)付制”，但是1993年之后，現(xiàn)收現(xiàn)付制開始向基金積累制轉(zhuǎn)變，由于歷史負擔(dān)和個人賬戶基金被挪用，加上個人賬戶的基金保值增值困難，同時為了緩解日益增長的人口老齡化壓力所帶來的養(yǎng)老金現(xiàn)收現(xiàn)付的壓力，于是，在1995年提出了社會統(tǒng)籌與個人賬戶相結(jié)合兩個具體實施辦法，目的是為了避免以后保險資金收不抵支狀況。然而，我國養(yǎng)老保險資金的收支狀況仍舊日益惡化，1997年我國的基本養(yǎng)老保險收不抵支的城市有5個，以后更呈日益擴大趨勢。2000年，我國的基本養(yǎng)老保險費欠費達到360個億，而且在逐年擴大，欠費最主要的原因就是現(xiàn)在繳費的人數(shù)逐漸減少，而領(lǐng)取養(yǎng)老金的人數(shù)逐漸增大，所以造成了個人的賬戶也是賬面的資金，其實已經(jīng)是空賬了。

(三)個人賬戶資金受到通貨膨脹的影響

經(jīng)濟的快速發(fā)展必然引發(fā)通貨膨脹而導(dǎo)致物價上漲，而我國的社會保險資金投資渠道狹窄，保值增值的功能弱，由于目前社會養(yǎng)老保險資金實施個人賬戶和社會統(tǒng)籌相分離，個人賬戶積累基金完全由個人繳費，繳費年限長，積累數(shù)額龐大，但是不能動用而變成“死錢”，這部分資金完全沒有抵制通貨膨脹的能力。

個人賬戶是個人每月工資的8%逐月積累起來的，根據(jù)我國目前的經(jīng)濟發(fā)展速度，未來仍然是一個高速發(fā)展時期，所以通貨膨脹是無法避免的。假設(shè)通貨膨脹率為每年4%，工資每年為A元，工作年限為30年，目前的工資已經(jīng)和通貨膨脹掛鉤，但是在個人賬戶里面的錢是一筆“死錢”，無法抵制通貨膨脹。

30年個人賬戶資金的積累：

A*8%+A*(1+4%)*8%+…+A*(1+4%) ^29*8%=4.487A

完全抵制通貨膨脹的積累：

A*(1+4%) ^29*8%*30=7.485A

讓通貨膨脹蒸發(fā)了的資金：

7.485A-4.487A=2.998A

由此看來，個人賬戶里面的資金無疑讓通貨膨脹無形中蒸發(fā)掉一大半。但是，這并不意味著之后不再受到通貨膨脹的影響，因為領(lǐng)取個人賬戶資金需要二十或三十年左右的時間，這一段時間領(lǐng)取的資金不變，但是通貨膨脹依然存在，無疑是在不斷地削弱這一部分資金的實際購買力。

二、住房養(yǎng)老保險的背景和意義

(一)住房養(yǎng)老保險的背景

房產(chǎn)是中國絕大部分人的最大財富，所以中國很多的老人都是“不動產(chǎn)富人，現(xiàn)金窮人”，他們很多擁有過百萬的房產(chǎn)但是日常生活支出只有1 000元左右，無疑就是畸形的消費者，不符合合理的個人理財觀念。所謂的住房養(yǎng)老保險也就是反向抵押貸款，是指老年人將自己擁有的房產(chǎn)抵押給銀行、保險公司等金融機構(gòu),由相應(yīng)的金融機構(gòu)對借款人的年齡、預(yù)期壽命、健康狀況、房屋的現(xiàn)值、未來的增值折舊等情況以及借款人去世時房產(chǎn)的價值進行綜合評估后,將其房屋的價值化整為零,按月或按年支付現(xiàn)金給借款人,一直延續(xù)到借款人去世。老年人可以把僵化的房屋資產(chǎn)轉(zhuǎn)換成流動的現(xiàn)金資產(chǎn),從而解決一部分養(yǎng)老問題。

(二)住房養(yǎng)老保險的意義

第一，對老年人來說，我國提倡老年人在晚年過著高品質(zhì)有尊嚴(yán)的退休生活，最基本的就是老年人在退休之后有足夠的可支配資金。而住房養(yǎng)老保險無需賣掉房子也能擁有一筆固定收入用于維持和改善晚年生活，減輕子女的贍養(yǎng)壓力。

第二，對房地產(chǎn)業(yè)而言，可增加二手房上市量，活躍房地產(chǎn)二級市場，抑制房價上漲，進一步促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。近年來，我國房地產(chǎn)價格漲幅持續(xù)高位運行，房價的過快上漲隱含了潛在的金融風(fēng)險。為此，央行調(diào)整了個人住房貸款政策，對住房需求進行調(diào)控。

第三，對整個社會而言，可以緩解養(yǎng)老金嚴(yán)重不足的問題，減輕國家在養(yǎng)老方面的壓力，保證社會弱勢群體的生活安定，維持社會穩(wěn)定。推行住房養(yǎng)老保險無疑就增大了社會的流動資金，必然會促進消費，符合國家一直以來的拉動內(nèi)需的國家政策。同時又可以轉(zhuǎn)變?nèi)藗兊南M意識，刺激和挖掘消費，促進國民經(jīng)濟的增長。

三、我國住房養(yǎng)老保險面臨的問題

(一)房屋產(chǎn)權(quán)問題

住房養(yǎng)老保險在國外已經(jīng)成功實行，但是在中國卻無法實施，因為在中國買房子不像在其他國家擁有的是房子的永久產(chǎn)權(quán)，基于我國目前的地權(quán)制度，我們的房子產(chǎn)權(quán)只是不完全產(chǎn)權(quán)，對住宅的使用權(quán)只有70年。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》，土地使用權(quán)的續(xù)期必須重新批準(zhǔn)，重新繳納土地出讓金，否則土地使用權(quán)及其附著的建筑物都將被政府無償收回。

(二)銀行和保險公司經(jīng)營穩(wěn)定性問題

住房反向抵押貸款即“倒按揭”在銀行界早已經(jīng)不是新名詞，同樣保險界一直都在考慮住房養(yǎng)老保險這個產(chǎn)品，但是因操作十分復(fù)雜，而且風(fēng)險太大、時機不成熟放棄了。目前來講，這種風(fēng)險依然存在：一是政策風(fēng)險，即國家未來的住宅政策的變化；二是利率風(fēng)險，即利率的預(yù)期變動狀況；三是預(yù)期壽命風(fēng)險，即實際存活壽命超出預(yù)期存活壽命；四是房價波動的風(fēng)險，即未來房地產(chǎn)交易市場的變化，房價走勢的升跌；五是城市規(guī)劃風(fēng)險，即規(guī)劃設(shè)計變更、住宅拆遷等；六是信用道德風(fēng)險，即由于信息不完全、不對稱，造成逆選擇、敗德行為的出現(xiàn)。七是變現(xiàn)風(fēng)險，即到期收回房產(chǎn)的市場變現(xiàn)，價值能否回收并有利可圖。

(三)傳統(tǒng)“養(yǎng)兒防老”觀念障礙

開展反向住房抵押貸款業(yè)務(wù)，需要與之配合的人文土壤。雖然現(xiàn)在中國人的家庭觀念在不斷受到西方觀念的沖擊，但是，數(shù)千年的文化還是根深蒂固，短期內(nèi)不會有所突破。

反向住房抵押貸款業(yè)務(wù)的開展亟須傳統(tǒng)觀念的轉(zhuǎn)變。首先，子女要獨立自強，不依賴遺產(chǎn)謀生，減輕老人負擔(dān)。其次，老人要加強自我保障，減輕兒女的養(yǎng)老負擔(dān)，逐漸將兩代人之間的過渡依賴改為相對自立。只有隨著人們觀念的轉(zhuǎn)變和發(fā)展，這項制度才能為更多的老人所接受，在解決老齡化問題上發(fā)揮更重要的作用。

(四)技術(shù)難題

住房養(yǎng)老保險是一個復(fù)雜的金融產(chǎn)品，涉及住宅資產(chǎn)的價值評估、預(yù)期存活壽命的精算，以及巨額購房養(yǎng)老資金的籌措、營運及投資管理；還需考慮特定機構(gòu)的選擇，各方利益當(dāng)事人的關(guān)系處理，國家相關(guān)法律政策、規(guī)章制度的構(gòu)建等多方面內(nèi)容。主要包括：(1)住宅資產(chǎn)的價值確定方法(房產(chǎn)價值的評估，產(chǎn)權(quán)確認，評估的有關(guān)思想技術(shù)與方法)；(2)預(yù)期壽命的確定，尚可存活年限的確認，確定的方法及依據(jù)；(3)房款即養(yǎng)老金的發(fā)放辦法，每期應(yīng)支付房屋價款的計算；(4)反向住房抵押貸款盈虧指標(biāo)分析；(5)關(guān)于合同違約問題及協(xié)調(diào)處理機制的制定等可能出現(xiàn)的特殊事項。由于我國金融業(yè)實行的是分業(yè)經(jīng)營，單單憑借銀行或者保險公司都是很難解決這些技術(shù)難題的。

四、我國住房養(yǎng)老保險運行機制的構(gòu)建

(一)構(gòu)建我國住房養(yǎng)老保險的作用

1.解決個人賬戶的資金保值增值問題

因為住房抵押貸款是一個很安全的資產(chǎn)，不僅僅可以抵制通貨膨脹，還可以增值。2005年我國的住房抵押貸款達到18 000多億元，不良資產(chǎn)只有16.7億元，只占0.68%，而且一旦房子收回，就不是不良資產(chǎn)了，這個比例將趨近于零。把個人賬戶的錢投資到住房養(yǎng)老保險上無疑是一個很好的選擇。

2.增加保險公司的資金投資渠道

截止到2006年年底，全國的保險公司資產(chǎn)總額已達1.97萬億元，但是保險資金投資渠道狹窄，其中70%的資金都是投資于國債和銀行存款，承受著很大的利率風(fēng)險和通貨膨脹的風(fēng)險，而投資于住房養(yǎng)老保險債券無疑是一個穩(wěn)定可靠的出路，不但可以避免利率風(fēng)險和通貨膨脹風(fēng)險，還可以保值增值，有利于保險公司的健康發(fā)展。

3.促進金融市場的穩(wěn)定和發(fā)展

住房養(yǎng)老保險由政府承辦，不但可以增加金融市場的金融產(chǎn)品，又可以避免由于金融的創(chuàng)新而削弱政府的貨幣政策調(diào)節(jié)能力。

(二)我國住房養(yǎng)老保險的具體設(shè)計

1.住房申請人

申請人必須是已經(jīng)退休的和符合退休年齡的老人，申請人必須獨立擁有完整的產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)沒有涉及任何的貸款和擔(dān)保。

2.住房養(yǎng)老保險機構(gòu)

住房養(yǎng)老保險機構(gòu)是集銀行貸款性質(zhì)、保險精算技術(shù)、房地產(chǎn)評估為一體的政府機構(gòu)，主要工作是審批申請住房養(yǎng)老保險的申請人是否符合基本要求和對其住房進行價值評估。

3.住房養(yǎng)老保險債券發(fā)行機構(gòu)

對住房養(yǎng)老保險機構(gòu)所接受的申請人所有的房產(chǎn)進行資產(chǎn)整合，根據(jù)生命表每一階段出現(xiàn)的死亡率將住房養(yǎng)老保險打包成不同階段的債券，分5年、10年、15年、20年、30年不等，優(yōu)先出售于保險公司和個人賬戶資金，其余的投資者可以通過在商業(yè)銀行申請購買。

4.投保方式

(1) 申請人向住房養(yǎng)老保險機構(gòu)提出申請；(2) 住房養(yǎng)老保險機構(gòu)審查合格后，受理業(yè)務(wù)申請，然后通過對其房產(chǎn)的價值估價，在雙方自愿的前提下簽訂合同。住房養(yǎng)老保險機構(gòu)每月向申請人給付保險資金。(3) 住房養(yǎng)老保險機構(gòu)把所有的房產(chǎn)全部委托給住房養(yǎng)老保險的債券發(fā)行機構(gòu)進行債券整合。(4)住房養(yǎng)老保險的債券發(fā)行機構(gòu)把房產(chǎn)整合成為債券出售給保險公司和養(yǎng)老基金或者其他金融機構(gòu)，回收資金，然后支付給住房養(yǎng)老保險機構(gòu)。等到申請人去世之后，住房養(yǎng)老保險債券發(fā)行機構(gòu)獲得房產(chǎn)，并通過房地產(chǎn)市場拍賣出售，或以改造再開發(fā)等形式處置房產(chǎn)收回資金購回債券，然后把其債券注銷。

5.給付金計算

給付金的計算是按其房屋的評估價值減去預(yù)期折損和預(yù)支利息，并按平均壽命計算，分?jǐn)偟酵侗Ｈ说念A(yù)期壽命年限中去。即：每月給付金額=(房屋現(xiàn)值-房屋折損-房屋增值預(yù)期)/(預(yù)期壽命-投保時壽命)×12。

五、推動我國住房養(yǎng)老保險的建議

(一)由政府介入承辦

住房養(yǎng)老保險在中國的金融市場無疑是一個新的金融產(chǎn)品。無論是由銀行還是保險公司承辦，目前來說都不符合中國的分業(yè)經(jīng)營模式，因為這個產(chǎn)品涉及的方面很多，有銀行的貸款業(yè)務(wù)，保險公司的生命表和精算計量，房地產(chǎn)估價和發(fā)展，國家政策的預(yù)見和國家經(jīng)濟發(fā)展等一系列問題。即使能解決，金融市場的過度創(chuàng)新無疑不斷削弱了政府的貨幣政策影響力，而且歷史已經(jīng)不斷地證明每一次的金融危機都是因為過度的金融創(chuàng)新導(dǎo)致的，正如這一次的次貸危機也不例外，故由政府承辦可以更好地控制金融創(chuàng)新的風(fēng)險。

(二)健全法制

房地產(chǎn)價格是對房地產(chǎn)市場進行有效管理的重要手段，房地產(chǎn)市場的諸多問題都能從價格中直接或間接反映出來。我國已經(jīng)頒布了《價格法》，但涉及房地產(chǎn)價格的規(guī)定過于原則，實踐中房地產(chǎn)價格混亂的現(xiàn)象依舊是一個嚴(yán)重的問題?；靵y的房地產(chǎn)價格使住房養(yǎng)老保險中的評估很難公允。因此有必要對房地產(chǎn)價格管制做專門的規(guī)定。我國的地權(quán)制度和城市規(guī)劃中拆遷補償制度也需要完善，以解決產(chǎn)權(quán)糾紛和住房拆遷糾紛。住房養(yǎng)老保險作為一種新型的金融產(chǎn)品，如果缺乏必要的市場監(jiān)管，不僅僅會損害老年人的正當(dāng)權(quán)益，也會給住房養(yǎng)老保險產(chǎn)生負面的影響，我國應(yīng)該加強對風(fēng)險的有效控制和促進市場監(jiān)管的法制化建設(shè)。

六、小 結(jié)

住房養(yǎng)老保險不僅僅是為了針對目前的老人養(yǎng)老問題，其最為重要的是針對計劃生育后的第一代退休群體，根據(jù)目前我國的人口預(yù)測，我國在未來的人口將會達到16億，而且人口已經(jīng)從高出生率、高自然增長率、低死亡率的人口增長模式轉(zhuǎn)變?yōu)榈妥匀辉鲩L率、低出生率、低死亡率。未來的年輕一代人口在不斷減少而老年人口則在不斷增加，而且以后將會以“421”的家庭模式為主導(dǎo)，這必定會打破傳統(tǒng)的養(yǎng)兒防老模式，那時候，住房養(yǎng)老保險必定會成為社會最合適老人養(yǎng)老的保險產(chǎn)品。

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