向明

（吉首大學(xué)法學(xué)院，湖南吉首416000）

不動產(chǎn)登記簿的法律內(nèi)涵是指國家不動產(chǎn)登記機構(gòu)制作的、用于記載不動產(chǎn)自然狀態(tài)及權(quán)利設(shè)立和變動事項的專用簿冊。不動產(chǎn)登記簿的設(shè)置不僅體現(xiàn)了不動產(chǎn)物權(quán)的公示公信兩大基本法律效力目的，同時也體現(xiàn)了國家在不動產(chǎn)領(lǐng)域中的稅收征收、耕地保護、財產(chǎn)統(tǒng)計等特定的治理目的。盡管《中華人民共和國物權(quán)法》（以下簡稱《物權(quán)法》）已明確規(guī)定了不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，但在我國不動產(chǎn)登記實踐中，人們常重權(quán)屬證書、輕登記簿，這嚴重限制了不動產(chǎn)登記簿作用的發(fā)揮?；诖?，重新確立不動產(chǎn)登記簿的法律地位，構(gòu)建科學(xué)合理的不動產(chǎn)登記簿制度，具有迫切的現(xiàn)實意義。

一、我國不動產(chǎn)登記簿的編制

（一）不動產(chǎn)登記簿的編制之界定

所謂不動產(chǎn)登記簿的編制，是指登記機構(gòu)依法按照一定的標準將不動產(chǎn)及其權(quán)利載入不動產(chǎn)登記簿的法律行為。1

由于不動產(chǎn)登記簿是不動產(chǎn)物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，為精確、清晰、肯定表述載入登記簿中的不動產(chǎn)物權(quán)的內(nèi)容和類型，以彰顯不動產(chǎn)物權(quán)的公示公信法律效力目的和國家對不動產(chǎn)治理目的，因此不動產(chǎn)登記簿的編制應(yīng)當(dāng)合法。合法性是一切法律行為的首要要求，當(dāng)然也是對不動產(chǎn)登記簿的編制的基本要求。要保障整個不動產(chǎn)登記簿的編制活動的合法性，從而發(fā)揮不動產(chǎn)登記簿應(yīng)有的法律效力，不動產(chǎn)登記簿的編制活動不僅應(yīng)嚴格按照《物權(quán)法》等實體法規(guī)定進行，即不動產(chǎn)登記簿中登記權(quán)利的種類和內(nèi)容符合實體法的規(guī)范要求，同時，不動產(chǎn)登記簿的編制也要符合程序上的法律規(guī)定。另外，登記機構(gòu)在編制不動產(chǎn)登記簿時應(yīng)當(dāng)遵循法定文字原則，即應(yīng)當(dāng)用國家公布的法定官方文字對不動產(chǎn)登記簿進行記載（其中包括登記簿所應(yīng)記載的一切內(nèi)容），不能使用其他諸如劃線、涂改、加括號等不具有公信力的符號。

盡管不動產(chǎn)登記簿要對不動產(chǎn)登記機構(gòu)所管轄的地域內(nèi)的不動產(chǎn)及其上成立的物權(quán)進行記錄，但由于其登記事項往往非常龐大，因此登記機構(gòu)不可能將諸多登記事項全部登記在一個簿冊中，應(yīng)遵循一定的標準來編制不動產(chǎn)登記簿。不動產(chǎn)登記簿的編制標準分為兩種，即“物的編成主義”和“人的編成主義”?！拔锏木幊芍髁x”，也稱物的編制體例，是指在不動產(chǎn)登記簿的編制中，“不動產(chǎn)”這種“物”處于登記簿的核心地位，登記機構(gòu)以不動產(chǎn)所在的行政區(qū)域、地段、地號為序，將該項不動產(chǎn)上的變動關(guān)系統(tǒng)一記載在一起，注重的是不動產(chǎn)權(quán)利的靜態(tài)。2而“人的編成主義”，亦稱人的編制體例，則以權(quán)利人的登記順序先后編制，而不是以不動產(chǎn)為中心作成，其注重的是不動產(chǎn)權(quán)利的動態(tài)。3

不動產(chǎn)登記簿的編制是法律行為。其行為主體是登記機構(gòu)，其行為對象是不動產(chǎn)及其權(quán)利，其行為要求是登記機構(gòu)的編制行為應(yīng)基于當(dāng)事人的申請而啟動和展開。

（二）我國不動產(chǎn)登記簿的編制體制

1.現(xiàn)狀

當(dāng)下，由于我國實行土地和房屋分別登記制度，4因此我國對土地和房屋登記簿（土地和房屋）分別予以編制。5在土地登記方面，我國《土地登記辦法》第3條規(guī)定了土地登記實行屬地登記原則，第5條規(guī)定了土地以宗地為單位進行登記。在房屋登記方面，我國《房屋登記辦法》第4條規(guī)定了房屋登記應(yīng)由房屋所在地的房屋登記機構(gòu)辦理，6第5條規(guī)定了房屋登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立本行政區(qū)域內(nèi)統(tǒng)一的房屋登記簿，第10條規(guī)定了房屋應(yīng)當(dāng)按照基本單元進行登記。從這些規(guī)定可以看出，我國的不動產(chǎn)登記簿是以“宗地”或“基本單元”為中心進行編制，因此我國當(dāng)前不動產(chǎn)登記簿的編制體例采用的是“物的編成主義”，即以不動產(chǎn)為標志和主線，按照不動產(chǎn)所在地的行政區(qū)域、地段、地號、房屋的基本單元為序進行編制，將該項不動產(chǎn)上的變動關(guān)系統(tǒng)一記載在一起，注重于不動產(chǎn)權(quán)利的靜態(tài)。

2.我國未來統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記簿編制體制

首先，我國未來的不動產(chǎn)登記簿必須統(tǒng)一?？紤]到我國的特殊國情，盡管這種分立型的不動產(chǎn)薄設(shè)立模式曾具有一定的時代價值，但其缺點也非常明顯。7筆者認為，為顯示同一不動產(chǎn)上的具體權(quán)利類型和層級，我國必須建立一個統(tǒng)一的登記簿，即房地合一的不動產(chǎn)登記簿。其理由是：其一，我國《物權(quán)法》已規(guī)定了國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度，未來的不動產(chǎn)登記由統(tǒng)一的登記機構(gòu)行使，如果繼續(xù)實行房地登記簿分別設(shè)立模式無疑是對社會資源的浪費，且會增加社會成本；其二，我國物權(quán)立法中“房隨地走”、“地隨房走”是早已確立的基本原則，在這種“房地一體主義”的立法中，既不認為建筑物附屬于土地，也不認可房屋和土地的分離變動，而是將房屋與土地視為一個一體變動的整體，因此，沒有必要將土地和房屋分開而分別設(shè)置登記簿8；其三，登記簿的統(tǒng)一能集中而全面地記載同一不動產(chǎn)上的權(quán)利信息，這使交易者能得到不動產(chǎn)事項的充分信息，有利于克服公示弊端。

其次，我國未來統(tǒng)一不動產(chǎn)登記簿應(yīng)以物的編制體例為原則。其理由是：其一，有利于保證登記內(nèi)容的延續(xù)性，因為此種編制體例可以清晰地反映某個不動產(chǎn)上的權(quán)利變動情況，進而便于公眾全面獲取某個不動產(chǎn)的權(quán)利狀態(tài)；其二，符合物權(quán)法對物的特定性要求，有利于解決諸如異議登記的追及力等實體法律問題；其三，有利于保護權(quán)利人的個人隱私、商業(yè)秘密，因為采用“人的編成主義”標準會使查閱人知曉權(quán)利人所有有關(guān)不動產(chǎn)的信息，而有些信息是權(quán)利人不愿意公開的，若不允許查閱，又可能影響交易安全；其四，我國長期以來就一直采用“物的編成主義”編制體例且行之有效，根本無需改變。

考慮我國的實際情況，在特定情況下，不動產(chǎn)登記簿的編制體例也可以采用人的編制作為補充形式，即以權(quán)利人為主線，將其有關(guān)不動產(chǎn)的交易關(guān)系記載在簿頁之中。比如，只要不會造成混亂，對于同一人擁有數(shù)個不動產(chǎn)又在同一登記機構(gòu)登記的，出于便宜考慮，可在共同的登記簿頁中記載，這是一項純粹的土地登記技術(shù)程序，不影響各不動產(chǎn)本身的獨立性以及各不動產(chǎn)上的負擔(dān)等。9

二、我國不動產(chǎn)登記簿的內(nèi)容

（一）當(dāng)前我國不動產(chǎn)登記簿的內(nèi)容之立法現(xiàn)狀

根據(jù)《土地登記辦法》，我國土地登記簿的內(nèi)容大致包括土地權(quán)利人的姓名或者名稱、地址，土地的權(quán)屬性質(zhì)、使用權(quán)類型、取得時間和使用期限、權(quán)利以及內(nèi)容變化情況，土地的坐落、界址、面積、宗地號、用途和取得價格，地上附著物情況。10根據(jù)《房屋登記簿管理試行辦法》，我國房屋權(quán)屬登記簿的內(nèi)容大體包括三個部分：其一，房屋的基本狀況部分，此部分主要記載房屋編號、房屋坐落、所在建筑物總層數(shù)、建筑面積、規(guī)劃用途、房屋結(jié)構(gòu)、土地權(quán)屬性質(zhì)、國有土地使用權(quán)取得方式、集體土地使用權(quán)類型、地號、土地證號、土地使用年限、房地產(chǎn)平面圖等；其二，房屋的權(quán)利狀況部分，此部分主要記載房屋所有權(quán)、他項權(quán)利等有關(guān)情況；其三，其它依法需要登記的狀況部分，此部分主要記載預(yù)告登記權(quán)利人和義務(wù)人、身份證號碼、預(yù)告登記證明號、補換證情況，異議登記申請人、異議事項，查封機關(guān)、查封文件及文號、查封時間、查封期限、解除查封文件及文號、解除查封的時間等。11

（二）域外不動產(chǎn)登記簿內(nèi)容概覽

在德國，其土地登記簿12的主要內(nèi)容包括“標題”、“財產(chǎn)狀態(tài)目錄”與“欄”。其中，“標題”主要涉及地方法院之名稱、卷號以及薄頁號等內(nèi)容。“財產(chǎn)狀態(tài)目錄”則反映一宗或數(shù)宗土地的狀態(tài)情況，包括土地的順序編號、摘自地籍冊的關(guān)于土地邊界的說明、地籍塊號碼、記載地籍塊的圖片、土地面積、經(jīng)營種類與方位、附著于土地所有權(quán)之權(quán)利等。通過這些狀態(tài)情況的說明，可使土地在空間位置與大小上特定化。而“欄”較為復(fù)雜，共分三欄，分別承擔(dān)不同的功能。第一欄標明的是土地的所有權(quán)人及其取得所有權(quán)的法律原因。如果是按份共有，需說明各權(quán)利人的共有份額；如果是共同共有，則需說明共同共有所有權(quán)賴以成立的法律關(guān)系。第二欄標明的是所有其它的負擔(dān)與限制。負擔(dān)如用益權(quán)、地役權(quán)、限制人役權(quán)、后位繼承等。限制如一般的處分禁止、破產(chǎn)記載，等等。第三欄標明的是記載抵押權(quán)、土地債務(wù)與定期金債務(wù)等土地擔(dān)保物權(quán)。從德國土地登記簿的編排看，就登記技術(shù)而言，或許完全可以將所有的負擔(dān)與限制統(tǒng)一登記于一欄之中。但由于土地擔(dān)保物權(quán)在實踐中發(fā)生的頻率常高于其它限制物權(quán)，故有設(shè)置專門欄目（第三欄）之必要。13

瑞士的不動產(chǎn)登記簿的內(nèi)容由“主簿”、“土地記述書”、“日記簿”、“平面圖”、“土地表示書”構(gòu)成。主簿是登記簿的主體，每一主簿分為“所有權(quán)部”、“役權(quán)和土地負擔(dān)部”、“擔(dān)保權(quán)部”。此外還有“預(yù)告登記和建筑物部”，大體相當(dāng)于德國土地登記簿簿頁的第一部至第三部。土地記述書相當(dāng)于德國土地登記簿簿頁的“狀態(tài)目錄”。“日記簿”、“平面圖”、“土地表示書”作為登記簿的輔助手段，日記簿針對不能立刻記入“主簿”的登記申請，暫依受理順序記載于日記簿；平面圖是基于對土地的測量而表示土地的狀況和界址的；土地表示書是在尚未進行土地測量的地區(qū)代替平面圖。14

日本的土地登記簿的內(nèi)容主要包括：標示部、甲部及乙部，甲乙部各設(shè)事項及順位號數(shù)欄。其中標示部記載有關(guān)土地或建筑物標示的事項。土地登記簿包括：土地所在地、土地號數(shù)、土地種類（宅地、農(nóng)地等的區(qū)分）、土地面積。其建筑物登記簿的內(nèi)容主要包括：建筑物所在地及土地號數(shù)，房屋號數(shù)，建筑物種類、構(gòu)造及室內(nèi)面積，建筑物號數(shù)，附屬建筑物的種類、構(gòu)造及室內(nèi)面積，等等。甲部設(shè)事項欄及順位號數(shù)欄，事項欄記載有關(guān)該不動產(chǎn)所有權(quán)的事項（如因不動產(chǎn)買賣而發(fā)生的所有權(quán)移轉(zhuǎn)、假登記等），應(yīng)記載接受申請書的日期、收件號數(shù)、登記權(quán)利人的姓名、住所、登記原因及其發(fā)生日期、登記標的及申請書所載且與登記權(quán)利有關(guān)的其它事項。在順位號數(shù)欄中記載事項欄記載的登記事項的順序。乙部設(shè)事項欄及順位號數(shù)欄，事項欄記載有關(guān)所有權(quán)以外權(quán)利的事項（如抵押權(quán)、地役權(quán)、地上權(quán)等），記載的內(nèi)容與甲部相同。在順位號數(shù)欄中記載事項欄記載的登記事項的順序。15

（三）我國未來統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記簿內(nèi)容

借鑒域外先進的立法經(jīng)驗，結(jié)合當(dāng)前的法律實踐，我國未來統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記簿記載的內(nèi)容應(yīng)涵括自然狀況、權(quán)利狀況以及其它依法應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀氖马椚齻€部分。

自然狀況部分主要涉及土地坐落、界址、面積、宗地號、用途和取得價格等；地上建筑物編號、房屋坐落、所在建筑物總層數(shù)、建筑面積、規(guī)劃用途、房屋結(jié)構(gòu)、房地產(chǎn)平面圖等。

權(quán)利狀況部分應(yīng)當(dāng)依據(jù)權(quán)利的類型區(qū)分為三個小部分。第一小部分記載土地的權(quán)屬性質(zhì)、國有土地使用權(quán)取得方式、集體土地使用權(quán)類型、土地證號、土地使用年限以及建筑物的所有權(quán)。第二小部分記載土地或建筑物上設(shè)立的用益物權(quán)，目前《物權(quán)法》規(guī)定的用益物權(quán)除了地役權(quán)之外，都只能在土地上設(shè)立，包括土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)。第三小部分記載抵押權(quán)和租賃權(quán)等，即建筑物上的抵押權(quán)和租賃權(quán)以及建設(shè)用地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)上設(shè)立的抵押權(quán)16和租賃權(quán)等。

在依法應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀氖马棽糠钟涊d的內(nèi)容主要包括預(yù)告登記、異議登記、更正登記、查封登記、預(yù)查封登記等事項。

三、我國不動產(chǎn)登記簿的管理

（一）不動產(chǎn)登記簿的保存

不動產(chǎn)登記簿作為國家機構(gòu)重要的法定文件和重要資料，必然需要采取嚴格、規(guī)范的保存辦法。不動產(chǎn)登記簿的保存主要涉及不動產(chǎn)登記簿的保存主體和保存期限等問題，由于登記簿的保存主體在域外的立法與實踐中都是由不動產(chǎn)登記機構(gòu)統(tǒng)一保管的，在此重點討論登記簿的保存期限。

從國外的立法與實踐經(jīng)驗來看，不動產(chǎn)登記簿應(yīng)當(dāng)永久保存。如在法國不動產(chǎn)登記中，對于不動產(chǎn)登記簿的保存是根據(jù)文件不同的年限分別進行處理，登記人員并不需要保管所有提交給他的文件，而是只保存50年以內(nèi)的公示文件。對于50年以上不滿100年的文件，將這些文件的節(jié)錄本和副本移交給專門的檔案中心。對于100年以上的文件，移交給國家檔案館或其它省級檔案館。17在我國臺灣地區(qū)的不動產(chǎn)登記簿和地籍圖為永久性保存。18《物權(quán)法》對不動產(chǎn)登記簿的保存期限沒有規(guī)定，而住房部的《房屋登記簿管理試行辦法》第13條規(guī)定了房屋登記簿應(yīng)永久保存并妥善保管。但我國絕大部分地方立法都規(guī)定了不動產(chǎn)登記簿應(yīng)當(dāng)永久保存，如《珠海市房地產(chǎn)登記條例》第21條第3款規(guī)定：“房地產(chǎn)登記卡和房地產(chǎn)原始憑證永久保存?！薄栋吧绞谐鞘蟹课輽?quán)屬登記條例》第21條規(guī)定：“房屋權(quán)屬登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立房屋權(quán)屬登記冊，并永久保存?！薄短旖蚴蟹课輽?quán)屬登記條例》第22條規(guī)定：“房屋權(quán)屬登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)將房屋權(quán)屬登記簿和房屋權(quán)屬登記的文件資料，統(tǒng)一管理，永久保存?！边@一規(guī)定是符合不動產(chǎn)登記簿的永久性特點的，值得我國未來不動產(chǎn)登記立法完善之借鑒。19

（二）不動產(chǎn)登記簿的重造與補造

在不動產(chǎn)登記簿的保存過程中，由于時間、環(huán)境、情勢變化以及其它一些意外情況發(fā)生，登記簿可能出現(xiàn)損壞或滅失，也可能因過時而被新的格式所取代，因而就需要對原有的登記簿采取一定的補救措施，即需要對不動產(chǎn)登記簿進行重造與補造。所謂不動產(chǎn)登記簿的重造，是指不動產(chǎn)登記簿損壞或原有格式更新時，登記機構(gòu)將原有登記簿上所記載的內(nèi)容登錄到新的登記簿上的行為。不動產(chǎn)登記簿的補造是指登記簿因某種原因發(fā)生導(dǎo)致其毀損或滅失時，登記機構(gòu)依照不動產(chǎn)其它資料（主要是檔案資料）進行補充登記的行為。20在域外，如日本、德國和我國臺灣地區(qū)等對不動產(chǎn)登記簿的重造與補造都做了較為明確的規(guī)定。21

我國的立法對不動產(chǎn)登記簿的重造與補造的規(guī)定較少，《房屋登記簿管理試行辦法》第13條第2款規(guī)定：“登記簿有毀損的，登記機構(gòu)應(yīng)及時補造?！薄冻鞘蟹课莓a(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法》第16條第2款規(guī)定：“城市房屋產(chǎn)權(quán)檔案必須長期保存。如果發(fā)生丟失或者損毀時，應(yīng)當(dāng)及時采取補救措施?！庇袑W(xué)者認為，這里的“補救措施”指的就是重造和補造22。可以看出，現(xiàn)有的立法對不動產(chǎn)登記簿的重造根本就沒有規(guī)定，對不動產(chǎn)登記簿的補造的規(guī)定也相當(dāng)粗糙。因此，為保障不動產(chǎn)登記簿的安全，在未來的《不動產(chǎn)登記法》中應(yīng)明確規(guī)定不動產(chǎn)登記簿的重造與補造程序。當(dāng)?shù)怯洸景l(fā)生毀損或滅失時，登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)依據(jù)有關(guān)資料予以及時補造，并及時通知登記權(quán)利人；當(dāng)不動產(chǎn)登記簿用紙損壞或樣式變更時，登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)依據(jù)原有記載全部予以重造。

（三）不動產(chǎn)登記簿的查閱與復(fù)制

作為物權(quán)歸屬和內(nèi)容依據(jù)的載體，不動產(chǎn)登記簿只有將其所記載的內(nèi)容予以公開，才能彰顯不動產(chǎn)登記簿所具有的公示功能。23規(guī)范不動產(chǎn)登記簿的查閱主要涉及查閱主體、查閱客體、查閱程序、查閱責(zé)任以及查閱效率和費用等內(nèi)容。

1.不動產(chǎn)登記簿的查閱主體

縱觀域外立法實踐，對不動產(chǎn)登記簿的查閱主體的規(guī)范大致分為三類：一是對查閱主體沒有任何限制，任何人對登記簿上的任何內(nèi)容都可以自由查閱。典型者如新西蘭、愛爾蘭、韓國、俄羅斯、美國的明尼蘇達州和夏威夷州、澳大利亞的昆士蘭州以及我國香港特別行政區(qū)等。此種立法模式盡管可以彰顯自由之精神，但不利于不動產(chǎn)權(quán)利人的隱私保護。二是社會公眾不能自由查閱，但如有需要可要求登記機構(gòu)告知不動產(chǎn)有關(guān)權(quán)利信息或提供該不動產(chǎn)權(quán)利狀況證明。典型者如日本和我國澳門特別行政區(qū)。此種立法模式盡管會增大登記機構(gòu)的成本，但對保護權(quán)利人的隱私有利，同時也不會影響交易安全。三是僅允許有利害關(guān)系的人查閱不動產(chǎn)登記簿。典型者如德國、瑞士和我國臺灣地區(qū)。此種立法模式盡管有利于保護權(quán)利人的隱私和防止無關(guān)之人糾纏登記機構(gòu)，但利害關(guān)系人難以界定，不利于司法操作。24

在我國，《物權(quán)法》第18條對查閱主體的范圍限定為權(quán)利人和利害關(guān)系人，然而在國土資源部發(fā)布的《土地登記資料公開查詢辦法》25和原建設(shè)部發(fā)布的《房屋權(quán)屬登記信息查詢暫行辦法》26中則規(guī)定任何人都可以查閱登記簿（但必須取得權(quán)利人的同意書）?？紤]到《物權(quán)法》是上位法，我國不動產(chǎn)登記簿查閱主體只能為利害關(guān)系人（其實權(quán)利人也是一個利害關(guān)系人）。這樣的話，我國立法上同樣面臨何謂“利害關(guān)系人”的問題。對此，筆者認為，解決此問題可借鑒《德國土地登記簿法》27以及《瑞士民法典》28的相關(guān)規(guī)定，將利害關(guān)系人的界定應(yīng)以其對于該項不動產(chǎn)是否存在“正當(dāng)利益”為宜。該“正當(dāng)利益”并不限于法律上的利益，還包括法律利益之外的其它正當(dāng)利益，即只要查閱者能初步說明其具有經(jīng)濟、家庭、科學(xué)或公共利益等正當(dāng)利益原因就可享有查閱權(quán)，如查閱者提供結(jié)婚證、代理證明、單位介紹信、交易合同或提交有登記權(quán)利人簽章的抵押合同等。如果登記機構(gòu)拒絕利害關(guān)系人查詢，利害關(guān)系人可依據(jù)《中華人民共和國政府信息公開條例》第33條的規(guī)定進行救濟。至于國家機關(guān)基于職務(wù)履行對不動產(chǎn)登記簿的查閱，我國《土地登記資料公開查詢辦法》（第2條第3款29和《房屋權(quán)屬登記信息查詢暫行辦法》第8條第3款30）都作了相應(yīng)的規(guī)定。由于這類主體的查閱權(quán)力都有法律的明確規(guī)定，所以在實踐中一般不會遇到困難。但上述國家機關(guān)基于職務(wù)履行進行查詢時應(yīng)當(dāng)提交本單位出具的查詢證明以及執(zhí)行查詢?nèi)蝿?wù)的工作人員的工作證件。

2.不動產(chǎn)登記簿的查閱客體

關(guān)于不動產(chǎn)登記簿的查閱客體，域外立法除了對涉及國家秘密和權(quán)利人的隱私和商業(yè)秘密外一般很少做限制。根據(jù)《土地登記資料公開查詢辦法》第2條、第3條、第7條以及《房屋權(quán)屬登記信息查詢暫行辦法》第5條、第7條、第8條的規(guī)定，不動產(chǎn)登記簿的查閱客體分兩類：一是任意查閱的客體，那些事關(guān)社會交易安全的事項如不動產(chǎn)登記編號、登記權(quán)利、標的物坐落、層次、結(jié)構(gòu)、建筑面積及分攤土地面積以及他項權(quán)利負擔(dān)等信息，申請人只要提供有效身份證明、填寫查閱申請書并交納相關(guān)費用就可以查閱相關(guān)登記內(nèi)容；二是限制查閱的客體，對于查閱不動產(chǎn)登記的原始基礎(chǔ)資料，如權(quán)屬來源文件、登記申請書、房屋地籍調(diào)查表和地籍圖等信息，其屬于不動產(chǎn)登記過程中形成和收集的資料、文件，且這些登記內(nèi)容本身亦包含有當(dāng)事人的隱私或商業(yè)秘密利益，所以，只應(yīng)對特定主體公開，即只有權(quán)利人本人和利害關(guān)系人才能查閱登記的原始資料。申請人在申請查閱上述資料時，必須提供相關(guān)證據(jù)，如不動產(chǎn)權(quán)利證書原件、不動產(chǎn)權(quán)利人同意查閱的書面聲明；仲裁、訴訟案件當(dāng)事人提供的案件受理通知書或立案通知書；國家安全、公安、檢察、審判、紀檢、公證、仲裁等部門出具的查閱證明等，否則不動產(chǎn)登記機構(gòu)有權(quán)拒絕其查閱要求。31

3.不動產(chǎn)登記簿的查閱程序

對不動產(chǎn)登記簿的查閱應(yīng)遵循一定的步驟。首先，利害關(guān)系人應(yīng)提出申請，這要求申請人在申請查閱時應(yīng)當(dāng)符合法律規(guī)定的要素，并且采用規(guī)定的格式提交申請書。32其次，受理查閱。對符合法律規(guī)定要求，不動產(chǎn)登記機構(gòu)有義務(wù)提供查閱的條件；對于不符合法律規(guī)定的要求的，登記機構(gòu)不得允許其進行查閱。最后，出具查閱結(jié)果證明。登記機構(gòu)摘錄或者復(fù)制的不動產(chǎn)登記結(jié)果，查閱人請求出具查詢結(jié)果證明的，登記機構(gòu)經(jīng)審核后可以出具查閱結(jié)果證明。即使在查閱過程中沒有查閱到申請人所要查閱的信息，登記機構(gòu)也應(yīng)當(dāng)出具證明書，以證明在登記機構(gòu)中不存在任何所要求的文件。如《土地登記資料公開查詢辦法》第11條規(guī)定了對無土地登記結(jié)果的，應(yīng)查詢?nèi)苏埱?，查詢機關(guān)可以出具無土地登記記錄的書面證明?！斗课輽?quán)屬登記信息查詢暫行辦法》第14條規(guī)定了查詢?nèi)艘蟪鼍卟樵兘Y(jié)果證明的，查詢機構(gòu)經(jīng)審核后，可以出具查詢結(jié)果證明。對于不能查詢情形的，查詢機構(gòu)可以出具無查詢結(jié)果的書面證明?！渡虾Ｊ蟹康禺a(chǎn)登記資料查閱暫行規(guī)定》第13條規(guī)定了對無原始憑證或者登記冊中無信息記載的，登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)出具無登記記錄的書面證明。查閱結(jié)果證明應(yīng)當(dāng)加蓋查閱機關(guān)印章，并注明日期。

4.不動產(chǎn)登記簿的查閱責(zé)任

建立不動產(chǎn)登記簿的查閱責(zé)任制度是使不動產(chǎn)登記簿查閱得以順利進行的重要保障。根據(jù)不動產(chǎn)登記立法和實踐，不動產(chǎn)登記簿的查閱責(zé)任主要有三類。一是民事責(zé)任。不動產(chǎn)登記簿查閱中的民事責(zé)任主要體現(xiàn)為：對不動產(chǎn)登記機構(gòu)，若其無故拒絕正當(dāng)?shù)牟殚喩暾埐⒅缕鋼p害，或者未能合理保管，導(dǎo)致權(quán)利人的登記資料被泄露、濫用的，登記機構(gòu)均應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。對于查閱人，擅自將不動產(chǎn)登記資料帶離設(shè)定場所，對登記資料進行圈點、劃線、注記、涂改、拆頁，或者故意損壞查閱設(shè)備，造成損失的，查閱人應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。查閱人非法使用查閱結(jié)果，給他人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。在此還應(yīng)注意的是，在賠償責(zé)任的承擔(dān)問題上，如果是查閱人自身的過錯給權(quán)利人造成損害的，由查閱人單獨承擔(dān)賠償責(zé)任；如果不動產(chǎn)登記機構(gòu)和查閱人有共同過錯的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)和查閱人應(yīng)承擔(dān)連帶責(zé)任；不動產(chǎn)登記機構(gòu)承擔(dān)賠償責(zé)任后，對故意或者重大過失造成損害的其工作人員，有權(quán)予以追償；如果由于查閱人的行為被第三人利用后造成權(quán)利人損害的，查閱人和第三人也應(yīng)負連帶責(zé)任。在賠償責(zé)任的范圍問題上應(yīng)以權(quán)利人的直接實際損害為準。如《土地登記資料公開查詢辦法》第15條規(guī)定：“查詢?nèi)朔欠ㄊ褂貌樵兘Y(jié)果，給當(dāng)事人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任?！倍切姓?zé)任。在不動產(chǎn)登記簿查閱過程中，在申請人合法而正當(dāng)?shù)纳暾埾拢粍赢a(chǎn)登記機構(gòu)有義務(wù)及時、準確、充分地向其提供不動產(chǎn)登記簿的相關(guān)信息，如其工作人員在登記工作中玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，依法給予行政處分。對查閱人而言，擅自將不動產(chǎn)登記資料帶離設(shè)定場所，對登記資料進行圈點、劃線、注記、涂改、拆頁，或者故意損壞查閱設(shè)備的，登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)及時制止，并責(zé)令其改正等。三是刑事責(zé)任。在對不動產(chǎn)登記簿進行查閱時，登記工作人員在登記工作中玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊等，情節(jié)嚴重的，依法應(yīng)承擔(dān)玩忽職守罪、濫用職權(quán)罪、徇私舞弊罪等刑事責(zé)任。查詢?nèi)朔欠ㄊ褂貌樵兘Y(jié)果，情節(jié)嚴重的，可能依法會承擔(dān)侵犯商業(yè)秘密罪、敲詐勒索罪、詐騙罪等刑事責(zé)任。

5.不動產(chǎn)登記簿的查閱效率和費用

為了保證查閱的效率，保證查閱人快速地獲得不動產(chǎn)登記的信息，通過審查而得到允許的查閱，原則上當(dāng)場進行，如果有正當(dāng)原因需要延遲，也應(yīng)當(dāng)在合理的一段時間內(nèi)進行，其時限以不發(fā)生過度的遲延為原則，否則就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)一定的法律責(zé)任。如《土地登記資料公開查詢辦法》第9條規(guī)定了對符合查詢申請條件的，查詢機關(guān)應(yīng)當(dāng)當(dāng)場提供查詢；因情況特殊，不能當(dāng)場提供查詢的，應(yīng)當(dāng)在5日內(nèi)提供查詢。查閱不動產(chǎn)登記資料所發(fā)生的費用由查閱人承擔(dān)。

至于不動產(chǎn)登記簿的復(fù)制，只要符合法定要求，查閱人可以進行復(fù)制。

注：

1對于不動產(chǎn)登記簿編制的界定，世界各國不動產(chǎn)登記立法均未見明確規(guī)定。但縱觀各國或地區(qū)的立法和實踐，當(dāng)事人的不動產(chǎn)登記申請一旦受理后，登記機構(gòu)會依職權(quán)進行審查（不管是形式審查抑或?qū)嵸|(zhì)審查）并作出是否載入不動產(chǎn)登記簿的決定，這體現(xiàn)了登記機構(gòu)行使國家權(quán)力的行為，也即體現(xiàn)的是種法律行為。如德國的《土地登記簿法》第1條規(guī)定：“地方法院（土地登記局）編制土地登記簿?！蔽覈_灣地區(qū)的“土地登記規(guī)則”第6條規(guī)定：“土地權(quán)利經(jīng)登記機構(gòu)依本規(guī)則登記于登記簿，并校對完竣，加蓋登簿及校對人員名章后，為登記完畢?！钡?17條規(guī)定：“登記簿就登記機構(gòu)轄區(qū)情形按鄉(xiāng) （鎮(zhèn)、市、區(qū)）或地段登記之，并應(yīng)于簿面標明某鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、市、區(qū)）某地段土地或建物登記簿冊次及起止地號或建號，里面各頁蓋土地登記之章。同一地段經(jīng)分編二冊以上登記簿時，其記載方式與前項同。”第 18條規(guī)定：“登記簿應(yīng)按地號或建號順序，采用活頁裝訂之，并于頁首附索引表?！蔽覈锻恋氐怯涋k法》第14條規(guī)定：“國土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)對受理的土地登記申請進行審查，并按照下列規(guī)定辦理登記手續(xù)：（一）根據(jù)對土地登記申請的審核結(jié)果，以宗地為單位填寫土地登記簿；……。”《房屋登記辦法》第2條規(guī)定：“本辦法所稱房屋登記，是指房屋登記機構(gòu)依法將房屋權(quán)利和其他應(yīng)當(dāng)記載的事項在房屋登記簿上予以記載的行為?！?/p>

2采“物的編成主義”的編制標準以不動產(chǎn)為中心進行登記簿的編制，這意味著不能遺漏有關(guān)不動產(chǎn)上任何一項權(quán)利的存在與變化，否則登記簿上記載就不可能全面地反映當(dāng)時不動產(chǎn)權(quán)利的整體情況，因此有關(guān)國家的物權(quán)變動模式立法就應(yīng)采不動產(chǎn)物權(quán)不經(jīng)登記不發(fā)生效力的實質(zhì)主義登記模式，促使第三人將各種不動產(chǎn)權(quán)利的變動及時提交登記。目前采此編制標準的國家和地區(qū)較多，如德國、日本、瑞士、瑞典、韓國、奧地利以及我國臺灣地區(qū)等。

3采用“人的編成主義”標準，其不動產(chǎn)登記簿以不動產(chǎn)權(quán)利人的登記順序先后而不是以不動產(chǎn)為中心進行編制，登記機構(gòu)無需了解不動產(chǎn)上各項權(quán)利的全貌，也不必要求當(dāng)事人將所有不動產(chǎn)權(quán)利變化情況都申請登記，其結(jié)果就是有關(guān)國家物權(quán)變動模式采取依當(dāng)事人意思發(fā)生效力的意思主義，在登記模式上采形式主義登記模式。登記實踐中，法國、意大利、新西蘭、我國澳門特別行政區(qū)等采用該模式編制登記簿。

4在此需要說明的是，土地和房屋是兩種最為主要的不動產(chǎn)，但不動產(chǎn)除了土地和房屋外，還包括草原、自然資源、林木等，且這些不動產(chǎn)都是由不同的主管部門登記和設(shè)立不同的登記薄。

5在域外，采“物的編成主義”的國家或地區(qū)也有分別設(shè)立土地登記簿和建筑物登記簿的，典型者如日本和我國臺灣地區(qū)。但大多數(shù)國家還是統(tǒng)一設(shè)立不動產(chǎn)登記薄。

6《房屋登記辦法》中所稱的房屋登記機構(gòu)，是指直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門或者其設(shè)置的負責(zé)房屋登記工作的機構(gòu)。

7不能集中而全面地記載同一不動產(chǎn)上的權(quán)利信息，這樣不僅交易者不能得到不動產(chǎn)事項的充分信息，國家也難以準確地實現(xiàn)征繳稅收、保護耕地、統(tǒng)計財產(chǎn)等特定目的。

8朱程：《論不動產(chǎn)登記簿的法律構(gòu)建》，《房地產(chǎn)行政管理》2007年第12期。

9[德]鮑爾·施蒂爾納：《德國物權(quán)法》，張雙根譯，法律出版社2004年版，第286頁。

10參見《土地登記辦法》第15條。

11參見《房屋登記簿管理試行辦法》第8、9、10條。

12其實這與德國的立法理念有關(guān)。在德國民法中，建筑物是土地的附屬物，建筑物本身不是獨立的物權(quán)客體，沒有單獨的所有權(quán)，其權(quán)利完全被土地所吸收，所以，不動產(chǎn)登記簿只需設(shè)立單獨的土地登記簿，不可能有所謂的“房屋”登記簿。

13參見常昱、常憲亞：《不動產(chǎn)登記與物權(quán)法：以登記為中心》，中國社會科學(xué)出版社2009年版，第182頁。

14陳華彬：《外國物權(quán)法》，法律出版社2004年版，第127頁。

15參見李昊等：《不動產(chǎn)登記程序的制度建構(gòu)》，北京大學(xué)出版社2005年版，第480-482頁。

16程嘯：《不動產(chǎn)登記薄之研究》，《清華法學(xué)》2007年第4期。

17 Har ris.J.W.Proper ty and Justice.Oxford：Clarendon Press，1996，P112-113。

18我國臺灣地區(qū)“土地登記規(guī)則”第20條規(guī)定：“登記簿及地籍圖由登記機構(gòu)永久保存之。除法律或中央地政機關(guān)另有規(guī)定或為避免遭受損害外，不得攜出登記機構(gòu)。”

19另外，保存不動產(chǎn)登記簿應(yīng)當(dāng)配備符合設(shè)計規(guī)范的專用庫房和必要的安全防范措施，如規(guī)定登記簿和地籍資料庫應(yīng)有防火、防盜、防潮、防蟲等安全設(shè)備。對于電子登記簿數(shù)據(jù)的錄入、存儲、輸出、運輸，應(yīng)設(shè)置加密程序、進行備份和異地保存等安全防護措施以防止數(shù)據(jù)載體被無權(quán)閱讀、復(fù)制、改動或挪動。參見程嘯：《不動產(chǎn)登記薄之研究》，《清華法學(xué)》2007年第4期。

20需要注意的是，不動產(chǎn)登記簿的重造和補造的相同之處在于：重造或補造情形下，均無需登記權(quán)利人進行申請，而是由登記機構(gòu)依職權(quán)進行。兩者的區(qū)別之處在于：不動產(chǎn)登記簿的重造針對的是一宗不動產(chǎn)的登記用紙損壞或格式變更的情形，在不動產(chǎn)登記簿用紙全部損壞、滅失或樣式變更時，登記機構(gòu)應(yīng)依原有記載有效部分予以重造；而補造發(fā)生在登記總簿滅失時，此時登記機構(gòu)應(yīng)依據(jù)有關(guān)資料對不動產(chǎn)登記簿進行補造，并應(yīng)保持原有次序，補造并不涉及格式更新的問題，依據(jù)的是不動產(chǎn)登記簿以外的其他輔助資料而不是不動產(chǎn)登記簿本身。

21參見《日本不動產(chǎn)登記法》第23、24條，《德國土地登記簿法》第141條，我國臺灣地區(qū)的“土地登記規(guī)則”第22頁、第23條。

22許明月等：《財產(chǎn)權(quán)登記法律制度研究》，中國社會科學(xué)出版社2002年版，第110頁。

23需要注意的是，對不動產(chǎn)登記簿的公示不得以公告的方式進行，而只能依當(dāng)事人的查閱申請進行。另外，根據(jù)“簾幕原則”即只能通過一個窗口來了解不動產(chǎn)權(quán)屬狀態(tài)，因此公眾獲取不動產(chǎn)信息的唯一途徑即是通過對不動產(chǎn)登記簿的查閱，不動產(chǎn)登記簿的查閱就成為公示的主要途徑。參見程嘯：《論我國民法典中不動產(chǎn)登記制度的完善》，《民商法學(xué)研究》2004年第25期。

24參見樓建波：《域外不動產(chǎn)登記制度比較研究》，北京大學(xué)出版社2009年版，第117-119頁。

25《土地登記資料公開查詢辦法》（經(jīng)2002年11月22日國土資源部第5次部務(wù)會議通過，自2003年3月1日起施行）第11條。

26《房屋權(quán)屬登記信息查詢暫行辦法》（經(jīng)建設(shè)部2006年10月18日通過，自2007年1月1日起實行）第7條。

27《德國土地登記簿法》第12條第1款的規(guī)定：“任何說明正當(dāng)利益之人，都有權(quán)查閱土地登記簿?！?/p>

28《瑞士民法典》第970條的規(guī)定：“任何人均有權(quán)獲悉，在不動產(chǎn)登記簿上登記為不動產(chǎn)所有權(quán)人為何人。經(jīng)初步證據(jù)證明為有利害關(guān)系者，有權(quán)請求查閱不動產(chǎn)登記簿或請求就此制作內(nèi)容摘要。任何人不得提出其不知不動產(chǎn)登記簿上登記的抗辯?！?/p>

29《土地登記資料公開查詢辦法》第2條第3款規(guī)定：“國家安全機關(guān)、公安機關(guān)、檢察機關(guān)、審判機關(guān)和紀檢監(jiān)察部門有權(quán)查詢與調(diào)查、處理案件有關(guān)的原始登記資料。”

30《房屋權(quán)屬登記信息查詢暫行辦法》第8條第3款規(guī)定：“國家安全機關(guān)、公安機關(guān)、檢察機關(guān)、審判機關(guān)、紀檢監(jiān)察部門和證券監(jiān)管部門可以查詢與調(diào)查、處理的案件直接相關(guān)的原始登記憑證”。

31參見朱程：《論不動產(chǎn)登記簿的法律構(gòu)建》，《房地產(chǎn)行政管理》2007年第12期。

32參見《房屋權(quán)屬登記信息查詢暫行辦法》第11條。