【經濟與社會】
“房東經濟 ”現象淺探
——以江蘇昆山為例
何善川
(淮陰師范學院歷史文化旅游學院,江蘇淮安 223300)
“房東經濟”是伴隨著經濟開發(fā)而逐漸興起的一種農民致富的新型經濟形態(tài)。它在特定的時間、特定的地域,滿足了部分農民增加收入的要求,具有一定的積極作用,但也僅僅是農民生活的一種經濟補充,不可視之為農民增收的唯一來源,更不可作為地方各級政府發(fā)展農村經濟的“亮點”工程,其自身有著無法克服的發(fā)展瓶頸??茖W規(guī)劃、綜合整治、穩(wěn)步發(fā)展無疑是保證“房東經濟”良性發(fā)展的唯一選擇。
“房東經濟”;昆山;農民增收;長效機制
近年來伴隨著經濟開發(fā)而逐漸興起的一種農民增加收入的新型載體——“房東經濟”成為時下各級政府乃至老百姓的熱門話題。此種經濟形態(tài)的生命力如何?它在解決“三農”問題中的地位怎樣?對其在構建社會主義新農村中的作用如何看待?等等,一系列問題,皆須方家、學者們冷靜分析,客觀思考。本文僅以江蘇昆山為例,擬就“房東經濟”問題作一簡單探析,聊作芹曝之獻。
一
昆山地處上海與蘇州之間,作為江蘇的東大門,隸屬于長三角經濟圈,其區(qū)位優(yōu)勢為昆山的經濟開發(fā)提供了絕好的平臺。改革開放以來,伴隨著經濟的急遽發(fā)展,城市空間不斷拓展,外來商家及務工人員大量涌入,人口壓力極大地催生了昆山的“房東經濟”。
所謂“房東經濟”,簡而言之,就是經營房屋開發(fā)與租賃、獲取租金的一種經濟形態(tài),主要是指在沿江沿海、毗鄰市鎮(zhèn)和交通干線、經濟開發(fā)區(qū) (含工業(yè)園區(qū))企業(yè)較為集中的地方,農民將改造后的原居住房或副業(yè)用房,或在自己的宅基地上搭建的房屋,以及村集體包括集資入股所建廠房、公寓、寫字樓、商鋪、酒店等出租給商家、外來務工人員使用,賺取房屋租金收入的經營方式。
昆山自 2004年開始實施以“人人有技能、個個有工作、家家有物業(yè)”為主要內容的“三有工程”,三年來,此項工程不僅為昆山連續(xù)兩年成為全國百強縣(市)第一名,而且為江蘇率先實現全面建設小康社會目標作出了重要貢獻,同時也為構建農民增收的長效機制做了有益的嘗試與探索。2006年,昆山成為全國第一個經過量化考核,宣布進入“全面小康”的地區(qū),其中“房東經濟”的效用,功不可沒。據統計,2004年全市新增家庭物業(yè)戶11 626戶,全年農民私房出租收入達 1.8億元[1]。
據資料顯示,陸家鎮(zhèn)神童涇村計 567戶,2 333人,其中勞動力1 366人,該村憑借近鎮(zhèn)、工廠企業(yè)密集、外來打工人員多的優(yōu)勢,著力拓寬自主房舍空間,放手發(fā)展“房東經濟”,2003年,全村已有 299戶農民涉足“房東經濟”,占總戶數的 65.4℅;出租房屋面積20 787平方米,年房租收入 210.8萬元,戶均房租金收入7 051元,在農戶年均家庭收入中所占比例僅次于外出務工,遠遠超出種植、養(yǎng)殖及集體補償等其他門類的收入[2];周市鎮(zhèn) 17個行政村,454個村民小組,8 827戶人家,33 354人,房屋出租戶達4 700余戶,占總戶數的 53.3℅,出租面積達 18.5萬平方米,吸納外來人口25 073人,年收入近1 755萬元,平均每出租戶收入達3 734元[3]。據相關部門統計,昆山私房出租的農戶近27 000戶,占全市農戶總數的 22℅,年租金1.4億元,戶均收入達5 000多元,可為全市農民人均增收 480多元,占人均純收入的 7.7℅??偟膩砜?昆山農民房屋出租面積呈逐年遞增的趨勢 (見表 1):
表 1 昆山市 2004—2007房屋出租面積統計
可見,“房東經濟”的確給農民帶來了可觀的經濟效益,它不僅為農村居民提供了穩(wěn)定的收入來源,還為失土村民解決了就業(yè)出路問題,促進了村級集體經濟的發(fā)展,儼然成為農民的“聚寶盆”。不唯如此,它還解決了外來務工人員安居樂業(yè)的問題,拉動了超市、餐飲、娛樂等服務業(yè)的跟進。如此利好的行情,不僅農民希望自己的土地被開發(fā),“睡夢中都要笑出聲來”,所謂“征地一片,開發(fā)一片,建成一片,帶動一片,致富一片”,各級政府也把發(fā)展“房東經濟”視為富民強村的一項重要舉措乃至“政績工程”。
二
“房東經濟”可說是經濟快速發(fā)展和城市化進程不斷推進下一種客觀存在的經濟現象,它在特定的時間、地域及范圍內的確增加了農民和村集體的收入,通過優(yōu)化資源配置,緩解了企業(yè)發(fā)展的壓力,解決了外來務工人員的居住困難,實現了農民、村集體、企業(yè)及外來人員的共贏,可謂是一舉多得。昆山市政府也是把“房東經濟”作為其“三有工程”中“家家有物業(yè)”的重要指標來考量的,但是,在迅速發(fā)展的同時,“房東經濟”的許多消極乃至負面的影響也漸漸凸現。
首先,缺乏科學規(guī)劃、管理,服務、治安狀況堪憂。一方面,村級集體土地使用權得不到落實,宏觀調控使用地指標十分緊張,一些村莊的水電設施也跟不上“房東經濟”發(fā)展的需要,菜市場、幼兒園、衛(wèi)生所、公廁及其他公用服務設施不健全,以致“房東經濟”不能充分生長,環(huán)境污染日益嚴重;另一方面,村民趨利就便,亂搭建現象較為普遍,甚至擠占道路,嚴重影響了投資與居住環(huán)境。而且,外來人口流動性大,他們的大量涌入,不僅增加了管理難度,也使當地的社會治安問題更為嚴峻。打架偷盜、制假造劣、開黑網吧、非法行醫(yī)等一系列不法行為,嚴重干擾了市場的秩序、社會的穩(wěn)定,威脅著人們的生命財產安全。
其次,“房東經濟”缺乏內在張力,局限于特定區(qū)域、人群。“房東經濟”主要靠租金維持,內部缺少造血功能,受制于外界諸多因素的制約。2008年開始的全球金融風暴,便使得大大小小的房東們感受到了切膚之痛,農民的房租收入大大縮水;即便房租可能隨著行市轉好逐年攀升,但畢竟是有限度的,且不斷攀升的房租也是一把雙刃劍,亦會造成入住率的回落,最終導致市場的凋零與“房東經濟”的衰竭。此外,“房東經濟”主要發(fā)展于經濟開發(fā)區(qū) (含工業(yè)園區(qū))及交通便利之所,相較廣大的農村而言,僅僅局限于特定的區(qū)域。村與村甚至戶與戶之間的貧富差距,隱含著農村諸多社會矛盾,同樣也影響社會主義新農村的和諧架構,這也充分表明“農業(yè)和農村經濟增長方式還沒有根本轉變,尚未走出一條新型農業(yè)和農村工業(yè)化發(fā)展道路”[4]。
最后,“房東經濟”容易導致“惰性經濟”。城市化的推進、市場的發(fā)展以及舊村的改造,“孵化”出一批“房東”階層,形成了新時期特有的“房東經濟”。也正是由于“房東經濟”局限于特定區(qū)域、人群,至少在其初期的發(fā)展過程中,有著較大的抬升空間,所謂“省力高收入”。媒體報道,浙江義烏“房東經濟”所產生的財富滾雪球效應,造就了眾多的“百萬”“千萬”甚至“億萬”富翁,他們甘做“甩手掌柜”,成為食利一族,據義烏市統計局普查,2005年僅房租收入就有 50億元。另從 2007年 12月底義烏金融機構年末存款達 855.6億元,其中儲蓄存款余額達 428億中亦可窺見一斑。一些“房東”年房租收入就有好幾萬,他們上班嫌累,投資又怕擔風險,不愿就業(yè)、創(chuàng)業(yè),中國農民吃苦耐勞、勤于稼穡的傳統美德束之高閣,安于現狀、小富即安的劣根性凸顯無遺,整日坐吃租息,天天搓麻不斷,成為名副其實的“啃房族”,甚而吃喝嫖賭,道德淪喪。此種“惰性經濟”,不僅無補于社會經濟的發(fā)展,更距社會主義新農村建設、新農民素質養(yǎng)成的目標,遙遙不可及也。
三
“三農”問題的核心問題就是增加農民的收入問題,它不僅需要尋求和拓展農民增收的途徑,更需以科學發(fā)展觀為引領,構建農民增收的長效機制。昆山市委、市政府在著力發(fā)展“房東經濟”、統籌安排、科學規(guī)劃、合理整治方面做了許多有益的探索,“房東經濟”的消極乃至負面效應有所減輕。如何進一步解放思想,堅持科學發(fā)展觀,確?!胺繓|經濟”的良性循環(huán),這不僅涉及穩(wěn)定農民增收的實際問題,而且對構建社會主義和諧新農村亦至關重要,必須下大力氣進行實地調研、科學研究,以求探索出一條真正富民強村的新路徑。
第一,科學規(guī)劃,綜合整治,規(guī)范“房東經濟”市場。
“房東經濟”既是一種客觀存在的經濟現象,各級政府就應該予以正確的疏導與引領,把它納入正常的發(fā)展軌道,在科學規(guī)范的框架內,使其更多地發(fā)揮正面效應,規(guī)避其消極、負面的影響。2008年 5月,《蘇州市居住房屋出租管理辦法》正式實施,較為詳細地規(guī)定了房東和租客的多項權利和義務,這對規(guī)范租賃市場、正確引導“房東經濟”的有序發(fā)展,起到了積極的作用。昆山市的相關舉措也值得借鑒。諸如成立由村書記任組長的外來人口管理領導小組及聯防隊,加大對外來人口的管理力度;建立各項管理外來人員的規(guī)章制度包括外來人員管理制度、暫住人口協管員職責、出租須知、婚育須知、衛(wèi)生須知等;各租戶統一實行編號登記的“卡片式管理”,為各類“房客”建檔造冊,責任到戶,群防群治,規(guī)范管理;有的鄉(xiāng)村還專門成立一支保潔隊伍,監(jiān)督租戶環(huán)境衛(wèi)生,清理垃圾,極大地改變了村容村貌;同時,在舊村改造過程中,綜合整治,合理建構,營建了一批菜場、幼兒園、超市、公廁等公共服務設施,極大地改善了居住環(huán)境。
此外,允許非耕地的農村集體土地在規(guī)劃審批的前提下由村集體或農民入股建造標準化廠房,從而搭建招商引資的新平臺;允許將農村公共用地包括廢棄的學校、會堂等由村集體或農民入股的形式改建為外來務工人員公寓,等等,這些舉措既增加了集體與農民的收入,又保證了居住環(huán)境的安寧、整潔,使“房東經濟”步入了規(guī)范發(fā)展的軌道。
第二,急思進取,勤勉自為,抬升“房東經濟”平臺。
隨著經濟開發(fā)、城鄉(xiāng)一體化的急遽發(fā)展,“房東經濟”蔚然成風?!胺繓|經濟”的養(yǎng)成,對那些失地又失業(yè)的村民而言,無疑是一劑鎮(zhèn)靜劑甚而成為“聚寶盆”,給農村居民帶來了可觀的經濟收入,解決了諸多實際的問題與困難,這對保障農民生計、開源增收乃至社會主義新農村建設、構建和諧社會,一定程度上起了極好的推動和示范作用。但是,“房東經濟”從理論與實際上觀照,只能視之為農村居民生活的一種補充經濟。如果單純地將之作為村民增收的主體經濟甚或唯一經濟形態(tài),則不僅制約了“房東經濟”的發(fā)展,而且易于扼殺農民的創(chuàng)業(yè)精神,孳生眾多的“啃房一族”,坐收房租,安于現狀,慵懶無為,不思進取。相反,若以“房東經濟”作為一個生長平臺,急思進取,勇于創(chuàng)業(yè),開拓更多的增收渠道,這不僅于城鄉(xiāng)的經濟發(fā)展起了較好的驅動作用,而且在更為廣闊的平臺上,放大了“房東經濟”的效應,實現了“房東經濟”的良性循環(huán)。
第三,解放思想,拓展空間,突破“房東經濟”瓶頸。
“房東經濟”是城鄉(xiāng)一體化的產物,是以犧牲部分耕地為代價的。我國向以農立國,作為一個擁有 13億人口的大國,耕地資源非常緊缺。據國土資源部公布的 2006年度全國土地利用調查報告顯示,截至 2006年 10月 31日,全國耕地面積為 18.27億畝,全國人均耕地面積 1.39畝。根據“十一五”規(guī)劃綱要,到 2010年末全國耕地面積必須確保不低于 18億畝,這就意味著“十一五”期間我國年均凈減少耕地面積不可超過 650萬畝。而江蘇歷來人多地少,人地矛盾長期制約著江蘇的經濟發(fā)展,政府對耕地的開發(fā)與利用更是慎之又慎,嚴格把關,對于違規(guī)圈占農村耕地的行為,加大了處罰力度,這就從根本上否定了“房東經濟”的規(guī)模效應,不可能把“房東經濟”作為農民增收的一個亮點,在全省范圍內推廣,這就從政策決策層面遏制了“房東經濟”的無限拓展,科學調控在特定的區(qū)域范圍內。
而且,隨著城鄉(xiāng)一體化的飛速發(fā)展,蘇南一些經濟發(fā)達地區(qū)已經開始步入產業(yè)結構的調整階段。昆山市委、市政府明確指出:昆山正處于建設高水平小康社會向基本實現現代化邁進的發(fā)展階段,正處于優(yōu)化發(fā)展的關鍵時期,必須加快產業(yè)轉型升級,著力向兩端即研發(fā)與物流、服務外包業(yè)等方面發(fā)展。這就意味著原以制造業(yè)等為主的第二產業(yè),將逐步淡出經濟的主流形態(tài),由此導致大批素質較低、服務于二產的外來務工人員,不得不轉移他處,另謀生計。人口的流失自然弱化了“房東經濟”,可以預見,不久的將來,“房東經濟”必將呈現出下滑的趨勢,這同樣也是經濟發(fā)展所使然。因此,“房東經濟”要想突破自身發(fā)展的瓶頸,就不能故步自封,困守一隅,必須要解放思想,強化內驅力,拓展外部生長空間。在健全、規(guī)范、穩(wěn)定“房東經濟”的基礎上,充分發(fā)揮閑散租金的作用,實施再就業(yè)、再創(chuàng)業(yè)工程,以期建構農民自身增收的長效機制。
總之,“房東經濟”是經濟開發(fā)、城鄉(xiāng)一體化過程中出現的一種新潮流,如何科學地發(fā)展、調控、定位,儼然是擺在各級政府、各類專家面前的一個新課題。解決好這樣一個新課題,對于實踐黨的十七大主題——“高舉中國特色社會主義偉大旗幟,以鄧小平理論和‘三個代表’重要思想為指導,深入貫徹落實科學發(fā)展觀,堅持改革開放,推動科學發(fā)展,促進社會和諧,為奪取全面建設小康社會新勝利而奮斗”,無疑大有裨益。
[1] “三有工程”鋪筑“和諧之基”[N].昆山日報,2005-03-18.
[2] 龐建明.鼓勵發(fā)展 完善管理——昆山市陸家鎮(zhèn)神童涇村“房東經濟”情況調查 [M]//朱洪才.昆山“三有工程”:構建農民增收長效機制的實踐與探索.蘇州:古吳軒出版社,2007:100.
[3] 侯小茍.“房東經濟”應在發(fā)展中規(guī)范 在規(guī)范中發(fā)展[M]//朱洪才.昆山“三有工程”:構建農民增收長效機制的實踐與探索.蘇州:古吳軒出版社,2007:120-121.
[4] 中共江蘇省委宣傳部.幸福江蘇 [M].南京:江蘇人民出版社,2008:69.
F127
A
1007-8444(2010)06-0818-04
2010-08-30
何善川 (1965-),男,江蘇鹽城人,副教授,華東師范大學歷史系博士研究生,主要從事中國近現代史及區(qū)域經濟教學與研究工作。
責任編輯:仇海燕