李嘯虎

（新疆財經(jīng)大學(xué) 旅游學(xué)院，烏魯木齊 830011）

我國在房地產(chǎn)市場監(jiān)控、預(yù)警方面已有了一定的經(jīng)驗積累，但是由于房地產(chǎn)市場具有很強(qiáng)的區(qū)域差異性，至今還沒有形成一套公認(rèn)的房地產(chǎn)市場風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)。本文擬以烏魯木齊市商品房相關(guān)數(shù)據(jù)為依托，展開房地產(chǎn)預(yù)警方法研究，進(jìn)行一些有益的探索，主要有三個方面：（1）嘗試將變差系數(shù)引入到房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)，作為警源指標(biāo)的確定依據(jù)。它的優(yōu)點在于，通過計算，可以反映出一個指標(biāo)對它所要評價對象的辨別能力；（2）將等級特征值模型進(jìn)行改進(jìn)，而后合成綜合的房地產(chǎn)等級預(yù)警指數(shù)。這樣一方面可以減少計算量，另一方面可以準(zhǔn)確地反映整個方地產(chǎn)市場的運(yùn)行態(tài)勢；（3）在警界臨界標(biāo)準(zhǔn)的確定上，先確定房地產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展期與高速發(fā)展期的上下界限，進(jìn)而運(yùn)用等差數(shù)列方法，依次確定其他發(fā)展期的臨界值。

1 城市房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)的建立

城市房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)的組成要素包括警情、警源、警兆、警界與警度。預(yù)警系統(tǒng)的實施步驟與基本思路是:確定監(jiān)測預(yù)警的對象,尋找警情的產(chǎn)生根源,選定警兆指標(biāo),確定警界,合成綜合預(yù)警指數(shù),劃分警級,預(yù)報警度。

1.1 警情指標(biāo)的確立

能夠作為房地產(chǎn)警情的指標(biāo)很多。但從預(yù)警研究的角度來說，只需要選取其中最主要的、對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展影響最大的、也易于進(jìn)行研究的指標(biāo)。筆者認(rèn)為，從房地產(chǎn)市場的基本特點和房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的機(jī)制來看，空置率最能直觀地體現(xiàn)房地產(chǎn)市場供求兩方面的關(guān)系，反映房地產(chǎn)市場是否穩(wěn)定，因此，我們選取空置率作為房地產(chǎn)預(yù)警的警情指標(biāo)。

1.2 警源指標(biāo)的產(chǎn)生及確定方法

所謂警源就是警情產(chǎn)生的根源。同時，它也是警兆指標(biāo)產(chǎn)生的基礎(chǔ)。本文運(yùn)用變差系數(shù)來確定預(yù)警系統(tǒng)的警源指標(biāo)。這是由于在實際應(yīng)用中，人們通常用變差系數(shù)來描述評價指標(biāo)的鑒別力，而房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)中警源評價指標(biāo)的鑒別力則反映了該指標(biāo)在進(jìn)行房地產(chǎn)預(yù)警時鑒別該房地產(chǎn)市場強(qiáng)弱差異的能力。變差系數(shù)越大，該指標(biāo)的鑒別能力越強(qiáng);反之 ,鑒別能力則越差。根據(jù)實際需要 ,可以刪除變差系數(shù)相對較小(即鑒別力較差)的評價指標(biāo)。具體公式如下：

1.3 警兆指標(biāo)的確定方法

在預(yù)警系統(tǒng)中，可以通過監(jiān)測警兆指標(biāo)的變化預(yù)測預(yù)報警情。警兆是警源的擴(kuò)散，也可以是警源擴(kuò)散過程中其它因素的共生現(xiàn)象。對于房地產(chǎn)空置率而言，其警兆主要是指從內(nèi)生警源到警情產(chǎn)生過程中的各種警兆變量。其確定方法一般分為時差相關(guān)分析，K-L信息量和聚類法等3種。

本文采用時差相關(guān)分析法來計算警兆變量，它的計算是以一個重要的能夠反映當(dāng)前經(jīng)濟(jì)活動的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)作為基準(zhǔn)指標(biāo)，一般選擇一致指標(biāo)作為基準(zhǔn)指標(biāo)，然后使被旋轉(zhuǎn)指標(biāo)超前或滯后若干期，計算它們的相關(guān)系數(shù)。

設(shè) y={y1,y2,y3,…yn}為基準(zhǔn)指標(biāo)，x={x1,x2,x3,…xn}為被選指標(biāo)，r為時差相關(guān)系數(shù)，則：

其中，l表示超前、滯后期，l取正數(shù)時表示被選擇指標(biāo)x相對于基準(zhǔn)指標(biāo)y超前，即從第t期開始底y數(shù)列與第t+l期開始的x數(shù)列相關(guān)，x是y的超前（先導(dǎo)）指標(biāo)；取負(fù)數(shù)表示滯后。L被稱為時差或延遲數(shù)，L是最大延遲數(shù)，n是數(shù)據(jù)取齊后的數(shù)據(jù)個數(shù)。在選擇景氣指標(biāo)時，一般計算若干個不同延遲數(shù)的時差相關(guān)系數(shù)，然后進(jìn)行比較，其中最大的時差相關(guān)系數(shù)：

被認(rèn)為反映被選擇指標(biāo)與基準(zhǔn)指標(biāo)的時差相關(guān)關(guān)系，相應(yīng)的延遲數(shù)l表示超前或滯后期。

1.4 房地產(chǎn)預(yù)警警界的確定

房地產(chǎn)預(yù)警警界的確定是進(jìn)行房地產(chǎn)預(yù)警監(jiān)測預(yù)報的關(guān)鍵。通常，反映它發(fā)展程度的術(shù)語依次是“發(fā)展緩慢或停滯”、“穩(wěn)定發(fā)展”、“快速發(fā)展”、“急速膨脹”，如果用類似于不同顏色的交通信號燈來表示則是：“藍(lán)燈”、“綠燈”、“黃燈”、“紅燈”。它確定依據(jù)與方法主要有以下3種：（1）根據(jù)房地產(chǎn)發(fā)展的歷史波動來確定；（2）宏觀經(jīng)濟(jì)周期與房地產(chǎn)周期；（3）專家意見和建議。為確定這些術(shù)語的臨界值,本文結(jié)合房地產(chǎn)市場周期理論，以及相關(guān)研究成果首先確定市場“穩(wěn)定發(fā)展”和“急速膨脹”的標(biāo)準(zhǔn)值，進(jìn)而按照等差數(shù)列的要求確定市場“緩慢發(fā)展”和“高速發(fā)展”的標(biāo)準(zhǔn)值。

1.5 綜合預(yù)警等級指數(shù)的合成

本文嘗試采用模糊識別方法進(jìn)行房地產(chǎn)預(yù)警綜合等級指數(shù)的合成。具體步驟如下：

(1)建立樣本子集

把預(yù)警指標(biāo)基本標(biāo)準(zhǔn)稱為模糊模式Y(jié)，而待估房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)各年數(shù)據(jù)稱為模糊對象X，Xi的各個子集Xij稱為因素集。

(2)確定因素集

這里的因素集指通過上變差系數(shù)選取，進(jìn)而通過時差相關(guān)分析進(jìn)行分類后所確定的房地產(chǎn)警情指標(biāo)集。

(3)將模糊子集進(jìn)行量化處理

量化模糊子集，確定其隸屬度的方法有若干種，本文采用通過對統(tǒng)計值的分析，確定其隸屬函數(shù)，求得隸屬度值。

(4)模式識別

設(shè)模糊集 rij(i、j=1，2，…n)。 若(Sij，rij)=max{(Sij，r1j)(Sij，r2j)…(Sij，rij)}，則稱與Si最貼近，即所謂“擇近原則”。根據(jù)不同的定義有多種貼近度求法。

（5）綜合預(yù)警等級指數(shù)的合成

應(yīng)用最大隸屬度原則或級別變量特征值作為評判指標(biāo),將待識別樣本j劃歸l類 (級),即為房地產(chǎn)預(yù)警綜合等級指數(shù)。這里需要注意一點，uij為最優(yōu)相對隸屬度值，而Ni表示各項預(yù)警指標(biāo)集與標(biāo)準(zhǔn)集的貼近度。

1.6 警級的劃分和警度的預(yù)報

根據(jù)警兆指標(biāo)的合理波動范圍，用各個警兆標(biāo)準(zhǔn)指標(biāo)最大相對隸屬度之和作為急速膨脹或紅燈區(qū)界限，而后采用等差數(shù)列的要求確定出其余界限的標(biāo)準(zhǔn)（如圖1）。

2 實證分析

2.1 烏魯木齊市房地產(chǎn)警情的分析

根據(jù)上述分析，空置率最能直觀地體現(xiàn)房地產(chǎn)市場供求兩方面的關(guān)系，反映房地產(chǎn)市場是否穩(wěn)定，因此，我們選取空置率作為烏魯木齊市房地產(chǎn)預(yù)警警情指標(biāo)。計算見下面公式

（4）式中，At代表第 t年地房屋空置率，bt表示第 t年的房屋空置面積，而 ct、ct-1、ct-2分別表示第 t年、第 t-1年、第 t-2年地房屋竣工面積。

通過《烏魯木齊統(tǒng)計年鑒》（1993～2005），得到烏魯木齊市商品房10年竣工和空置面積，具體見圖2。

2.2 烏魯木齊市房地產(chǎn)預(yù)警警源和警兆指標(biāo)的確定

構(gòu)建房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)體系的方法有很多。筆者認(rèn)為，考慮到房地產(chǎn)市場警源大體上可以分為外部警源和內(nèi)部警源，外部警源主要指由于國家宏觀經(jīng)濟(jì)、政治環(huán)境變化而導(dǎo)致的房地產(chǎn)市場的波動因素，而內(nèi)部警源是指由于房地產(chǎn)市場內(nèi)部投資、結(jié)構(gòu)等方面變化而導(dǎo)致的市場波動因素。因而，本文在構(gòu)建指標(biāo)體系時，本著既要反映出外部警源和內(nèi)部警源，又要兼顧數(shù)據(jù)的可獲得性這樣兩項原則，選取了房地產(chǎn)開發(fā)增長率與GDP增長率比值、本年竣工面積增長率、商品房銷售面積增長率等11個指標(biāo)作為初評指標(biāo)體系（表1），采用變差系數(shù)計算得到如表2的結(jié)果。

根據(jù)變差系數(shù)方法原理,我們運(yùn)用SPSS 10.0 for Win?dows統(tǒng)計軟件包對這些評價指標(biāo)進(jìn)行方差分析,保留其中的6個指數(shù)值比較高的指標(biāo)。構(gòu)成烏魯木齊市房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)警情指標(biāo)評價體系 。

以空置率為基準(zhǔn)指標(biāo)，使用公式（2）對以上六項指標(biāo)做時差相關(guān)分析。計算結(jié)果如表3。

由表3結(jié)果可知，在警兆指標(biāo)中，屬于先行指標(biāo)的有房開發(fā)投資增長率/GDP增長率、商品房屋銷售額增長率/社會消費(fèi)品零售總額售增率、商品房施工面積增率/商品房屋銷售面積增長率。屬于一致指標(biāo)的有年末居民儲蓄增長率/銀行存款增長率。屬于滯后指標(biāo)的有流通中現(xiàn)金增長率(M0)、房產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重。

表1 初始指標(biāo)體系

表2 初始指標(biāo)變差系數(shù)表

表3 時差分析結(jié)果

表4 房地產(chǎn)指標(biāo)泡沫參考標(biāo)準(zhǔn)

表5 房地產(chǎn)市場發(fā)展程度等級指標(biāo)

表6 烏魯木齊市房地產(chǎn)綜合等級預(yù)警指數(shù)

表7 預(yù)警等級劃分表

表8 綜合預(yù)警等級指數(shù)和商品房控制率時差關(guān)系表

2.3 烏魯木齊市房地產(chǎn)預(yù)警警限的確定

如上所述，為確定這些術(shù)語的臨界值,本文結(jié)合房地產(chǎn)市場周期理論，以及相關(guān)研究成果（見表4），作為市場“穩(wěn)定發(fā)展”和“急速膨脹”的標(biāo)準(zhǔn)值，進(jìn)而按照等差數(shù)列的要求確定市場“緩慢發(fā)展”和“高速發(fā)展”的標(biāo)準(zhǔn)值。具體指標(biāo)及各個級別的標(biāo)準(zhǔn)值如表5。

2.4 綜合預(yù)警等級指數(shù)的測算

利用模糊識別理論，將警兆指標(biāo)代入相應(yīng)公式，計算得出綜合等級預(yù)警指數(shù)（見表6）。

2.5 預(yù)警等級劃分和警度預(yù)報

由于本文將房地產(chǎn)市場預(yù)警級別化為藍(lán)、綠、黃、紅四個等級，依次為1級，2級，3級和4級（見表7）。因此，綜合預(yù)警等級指數(shù)所對應(yīng)的即是該房產(chǎn)市場所處的發(fā)展?fàn)顟B(tài)。

2.6 數(shù)據(jù)檢驗

為了保證預(yù)警指數(shù)的科學(xué)性、有效性，必須對它進(jìn)行驗證，這里我們采用時差相關(guān)分析法將預(yù)警指數(shù)與空置率這項能夠直接反映出房地產(chǎn)市場運(yùn)行“晴雨表”的指標(biāo)值進(jìn)行對比。

通過時差相關(guān)檢驗 （具體見表 8）可以看出，在 r(2)時，時差相關(guān)系數(shù)絕對值最大，為0.78，顯著相關(guān)，這說明該指數(shù)可以提前兩年反映出房地產(chǎn)市場的變化情況，具有預(yù)警預(yù)報的功能。

進(jìn)一步對預(yù)警指數(shù)分析可得，烏魯木齊房地產(chǎn)市場在1998～2001年處于高速發(fā)展時期，2002年達(dá)到急速膨脹期，出現(xiàn)警情需要政府部門進(jìn)行調(diào)控；2002～2005 年出現(xiàn)回落；從2006年開始，出現(xiàn)新一輪的增長。

3 結(jié)論

本文構(gòu)建的城市房地產(chǎn)預(yù)警預(yù)報系統(tǒng)能夠比較準(zhǔn)確地反映短期內(nèi)城市房地產(chǎn)市場的發(fā)展特征，具有一定的科學(xué)性和可操作性,能較好地實現(xiàn)對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)預(yù)警預(yù)報的功能。

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