山東省棗莊市房屋建設(shè)開發(fā)中心 邢莉

隨著國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控力度的進(jìn)一步加大，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營環(huán)境產(chǎn)生了巨大的變化。尤其是在資金層面上，房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的財務(wù)風(fēng)險將更加復(fù)雜化，多樣化。針對可能發(fā)生或者已經(jīng)發(fā)生的財務(wù)風(fēng)險，如果不能及時地采取化解措施或采取的措施有效程度不足，房地產(chǎn)企業(yè)就會陷入財務(wù)危機(jī)。因此，財務(wù)風(fēng)險是房地產(chǎn)企業(yè)管理中的一個重要組成部分，是房地產(chǎn)管理者不得不重點面對的一個課題。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的成因

財務(wù)風(fēng)險是指企業(yè)在各種財務(wù)活動中，由于各種難以預(yù)料和控制的因素存在，使企業(yè)的財務(wù)收益與預(yù)期收益有所差異的不確定性。根據(jù)這一定義以及國內(nèi)外關(guān)于房地產(chǎn)風(fēng)險的相關(guān)研究成果做出總結(jié)，大致可以將房地產(chǎn)的財務(wù)風(fēng)險成因歸為四類。

1、自然因素的影響

一方面包括由于自然界運(yùn)動的不規(guī)律性而產(chǎn)生的人類難以預(yù)防的自然災(zāi)害，如風(fēng)暴、洪水、地震等自然災(zāi)害，使房地產(chǎn)企業(yè)的流動資產(chǎn)或者固定資產(chǎn)蒙受損失。另一方面包括房地產(chǎn)企業(yè)因債務(wù)人的死亡而無法收回應(yīng)收賬款而引起應(yīng)收賬款難以回收的風(fēng)險。

2、政治因素的影響

社會的政治、法律制度變化都可能給企業(yè)的財務(wù)造成影響。比如國家宏觀調(diào)控政策的出臺，國家有關(guān)房地產(chǎn)稅收、費(fèi)用方面的政策變化、國家資金供給緊縮、利率水平的提高，這一系列的因素都對房地產(chǎn)企業(yè)的資金流產(chǎn)生重大的影響，使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨資金短缺，或者現(xiàn)金流斷裂等風(fēng)險。

3、市場因素的影響

中國的房地產(chǎn)企業(yè)處于一個相對競爭比較激烈的環(huán)境，房地產(chǎn)市場格局并不是一成不變的。人們對房子的消費(fèi)觀的改變，市場供求關(guān)系的變化，房價的調(diào)整，市場信息的不對稱，競爭對手調(diào)整戰(zhàn)略等都有可能引起房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險加大。

4、內(nèi)部因素的影響

內(nèi)部因素主要包括企業(yè)管理水平和員工素質(zhì)。房地產(chǎn)企業(yè)管理水平高，抗拒風(fēng)險的能力就強(qiáng)。管理水平低，對資金管理不善，就可能導(dǎo)致企業(yè)資金周轉(zhuǎn)不靈。盲目投資會給企業(yè)帶來損失，而過于保守又可能使企業(yè)喪失競爭能力。對于員工而言，如果員工素質(zhì)低，風(fēng)險意識淡薄，對風(fēng)險的駕御能力差，就可能使房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生財務(wù)危機(jī)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的種類

1、房產(chǎn)項目投資風(fēng)險

房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險就是指由于不確定因素的影響，導(dǎo)致房地產(chǎn)項目不能達(dá)到預(yù)期效益，從而影響盈利水平和償債能力的風(fēng)險。由于房地產(chǎn)市場的特殊性，前期投入成本較高，投資活動是房地產(chǎn)企業(yè)活動的主旋律。由于房地產(chǎn)項目牽涉的范圍非常廣，項目環(huán)境很復(fù)雜，因此企業(yè)投資過程中存在許多風(fēng)險。

2、房產(chǎn)項目籌資風(fēng)險

項目籌資風(fēng)險是指房地產(chǎn)項目為了取得財務(wù)杠桿利益而舉債，增加了到期還本付息的負(fù)擔(dān)，潛伏著不能還本付息或資不抵債的可能，以及由于財務(wù)杠桿的作用，導(dǎo)致賬面利潤大幅度下降的可能。另外，當(dāng)前籌集資金的渠道呈現(xiàn)多樣化，如果資金籌集不當(dāng)，就會給企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營帶來風(fēng)險。

3、項目資金回籠風(fēng)險

資金回籠風(fēng)險主要是指在房子開發(fā)成功后，在向公眾出售的過程中，由于出售成功的時間和金額不確定性所導(dǎo)致的風(fēng)險。房地產(chǎn)項目在回籠資金的時候，可能會受到結(jié)算方式、信用政策、催收政策等因素的影響導(dǎo)致不能回籠全部或部分資金，這就嚴(yán)重影響了企業(yè)的財務(wù)狀況，甚至導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的防范機(jī)制

考慮到房地產(chǎn)企業(yè)存在投資、籌資、資金回籠等類型的風(fēng)險，而且國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策從緊的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)必須采取適當(dāng)?shù)姆婪洞胧﹣斫档推髽I(yè)的財務(wù)風(fēng)險。

1、提高房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)環(huán)境變化和適應(yīng)能力

企業(yè)面對環(huán)境變化要及時做出反應(yīng)。為防范財務(wù)風(fēng)險，必須對不斷變化的財務(wù)管理環(huán)境進(jìn)行認(rèn)真分析研究，掌握好變化趨勢及規(guī)律，適時調(diào)整財務(wù)管理政策和改變管理方法，進(jìn)而提高企業(yè)對財務(wù)管理環(huán)境變化的適應(yīng)能力和應(yīng)變能力。

2、建立完善的財務(wù)管理系統(tǒng)，以適應(yīng)不斷變化的財務(wù)管理環(huán)境

面對不斷變化的財務(wù)管理環(huán)境，企業(yè)應(yīng)設(shè)置高效的財務(wù)管理機(jī)構(gòu)，配備高素質(zhì)的財務(wù)管理人員，健全財務(wù)管理規(guī)章制度，強(qiáng)化財務(wù)管理的各項基礎(chǔ)工作，使企業(yè)財務(wù)管理系統(tǒng)有效運(yùn)行，以防范因為財務(wù)管理系統(tǒng)不適應(yīng)環(huán)境變化而產(chǎn)生的財務(wù)風(fēng)險。

3、加強(qiáng)房產(chǎn)項目員工風(fēng)險意識

財務(wù)風(fēng)險不僅僅存在于財務(wù)管理環(huán)節(jié)，任何環(huán)節(jié)的工作失誤都可能會給企業(yè)帶來財務(wù)風(fēng)險，因此，風(fēng)險管理不是某些部門的工作，也不是某個人的工作，而是全體員工的工作，必須提高全員的風(fēng)險管理意識。財務(wù)部門是財務(wù)風(fēng)險控制的主要職能部門，具體組織實施本企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險控制工作，但要控制財務(wù)風(fēng)險，還必須取得其他部門的支持和配合。

4、強(qiáng)化項目財務(wù)控制制度

財務(wù)控制制度是房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理的有機(jī)組成部分，完善內(nèi)控制度是防范企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的重要措施，有效的內(nèi)控制度可以保護(hù)企業(yè)財產(chǎn)的安全、保證會計信息的可靠性和財務(wù)活動的合法性，有利于財務(wù)風(fēng)險的控制。

四、結(jié)束語

在“國十條”對房地產(chǎn)進(jìn)行嚴(yán)厲宏觀調(diào)控的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險的防范是一個長期的過程。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險，在企業(yè)內(nèi)部主要受到企業(yè)決策層、企業(yè)風(fēng)險態(tài)度、企業(yè)財務(wù)機(jī)制等一系列因素的影響。因此，為進(jìn)一步降低房地產(chǎn)所面臨的財務(wù)風(fēng)險，企業(yè)必須從內(nèi)外同時出發(fā)，從宏觀環(huán)境和內(nèi)部企業(yè)內(nèi)部管理入手，增強(qiáng)企業(yè)應(yīng)對財務(wù)風(fēng)險的能力。

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