劉 穎

【摘要】 文章在簡單介紹以財務(wù)報告為目的的評估理論基礎(chǔ)上,探討了投資性房地產(chǎn)的評估方法,并通過案例進一步分析資產(chǎn)評估在投資性房地產(chǎn)評估中的實務(wù)應(yīng)用,供同行參考。

【關(guān)鍵詞】 財務(wù)報告;投資性房地產(chǎn);評估實務(wù)

隨著《國際財務(wù)報告準則(國際會計準則)》在世界范圍內(nèi)的應(yīng)用,公允價值計量及其他非歷史成本的會計計量模式被越來越多地使用。我國新發(fā)布的《企業(yè)會計準則》也引入了公允價值的概念和計量,因此,我國評估服務(wù)領(lǐng)域中新增了一項業(yè)務(wù)內(nèi)容,即以財務(wù)報告為目的的評估。

一、以財務(wù)報告為目的的評估及其作用

(一)以財務(wù)報告為目的的評估的定義

以財務(wù)報告為目的的評估,是指注冊資產(chǎn)評估師基于企業(yè)會計準則或相關(guān)會計核算、披露要求,運用評估技術(shù),對財務(wù)報告中各類資產(chǎn)和負債的公允價值或特定價值進行分析、估算,并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程。由此可知,以財務(wù)報告為目的的評估是為會計的計量、核算及披露提供專業(yè)意見。評估對象是財務(wù)報告中各類資產(chǎn)和負債,如資產(chǎn)減值、投資性房地產(chǎn)、金融工具等涉及會計核算事項的資產(chǎn),以及非同一控制下的企業(yè)合并中取得的被購買方的可辨認資產(chǎn)、負債及或有負債等。價值類型是公允價值或特定價值,它對評估技術(shù)(評估方法)具有一定的約束。評估技術(shù)(評估方法)是確定資產(chǎn)評估值的具體手段與途徑,它既受估價標準的制約,又要根據(jù)實際可用資料和評估對象的具體情況來選擇。

由于以財務(wù)報告為目的的評估是基于企業(yè)會計準則或相關(guān)會計核算、披露的要求,因此,在遵循評估準則的基礎(chǔ)上,還要參照相關(guān)會計準則的規(guī)定,以滿足財務(wù)報告披露的要求。

(二)以財務(wù)報告為目的的評估的作用

對于財務(wù)報告中各類資產(chǎn)和負債的公允價值或特定價值的計量,國際上較通行的做法是由評估專業(yè)人士為公允價值的確定提供專業(yè)意見,保障會計信息的客觀和獨立,其作用具體體現(xiàn)在以下三個方面。

1.評估技術(shù)能夠滿足會計計量專業(yè)上的需求。新會計準則體系引入公允價值計量以后,一些資產(chǎn)或負債并無活躍的市場,會計人員無法觀察到這種由市場機制決定的金額,從而不能直接用市場價格來對公允價值進行計量,一些無形資產(chǎn)、投資性房地產(chǎn)和金融工具公允價值的確定需要運用很強的專業(yè)性理論和評估技術(shù),而外部的專業(yè)評估機構(gòu)能夠運用評估技術(shù),為會計公允價值計量提供專業(yè)支持。

2.評估專業(yè)行為能夠為會計計量的客觀性奠定基礎(chǔ)。資產(chǎn)評估是一種專業(yè)行為,是建立在專業(yè)技術(shù)知識和經(jīng)驗基礎(chǔ)上的一種專業(yè)判斷。會計信息的這種客觀性要求,能夠通過評估過程中嚴格遵循相關(guān)的方法和程序取得充分的依據(jù)。

3.評估的獨立地位能夠強化公允價值的公正性。獨立性是資產(chǎn)評估的基本特征,在市場經(jīng)濟條件下,由專業(yè)化的資產(chǎn)評估機構(gòu)依據(jù)相關(guān)評估法規(guī)、準則、規(guī)范和行業(yè)慣例,提供現(xiàn)時的價值尺度,對于政府監(jiān)管部門、會計信息使用方和社會公眾是一種具有較強公信力的信息服務(wù),有利于形成公正的會計信息,特別是關(guān)于公允價值的信息。

二、以財務(wù)報告為目的的評估適用范圍和特點

(一)以財務(wù)報告為目的的評估的規(guī)范體系

與傳統(tǒng)資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)相比,以財務(wù)報告為目的的評估業(yè)務(wù)涉及的評估對象更加多元化并且更加復(fù)雜。一般意義上,以財務(wù)報告為目的的評估業(yè)務(wù)涉及的評估對象不僅有各類單項資產(chǎn)、負債,也有資產(chǎn)組或資產(chǎn)組組合(對資產(chǎn)組或資產(chǎn)組組合的分析應(yīng)當符合會計準則的要求)。表1 為一般常見的以財務(wù)報告為目的的評估所涉及的評估對象。

(二)以財務(wù)報告為目的的評估的特點

以財務(wù)報告為目的的評估相對于其他評估業(yè)務(wù),具有以下特點:

1.以財務(wù)報告為目的的評估是為會計計量提供服務(wù),會計計量模式、會計核算方法、會計披露要求影響了評估對象、價值類型的確定及評估方法的選擇。注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當理解會計計量模式的概念,知曉企業(yè)合并、資產(chǎn)減值、投資性房地產(chǎn)、金融工具等會計核算方法,根據(jù)會計準則的要求,合理確定評估對象,選擇與會計計量模式相符的價值類型和評估方法,更有效地服務(wù)于會計計量的特定要求。

2.以財務(wù)報告為目的的評估業(yè)務(wù)具有多樣性、復(fù)雜性。以財務(wù)報告為目的的評估涉及企業(yè)合并、資產(chǎn)減值、投資性房地產(chǎn)、金融工具、股份支付等多項會計核算業(yè)務(wù),每項會計核算業(yè)務(wù)不同,其所對應(yīng)的評估對象、價值類型、評估方法均不同。比如固定資產(chǎn),為資產(chǎn)減值事項提供評估服務(wù)時,所涉及的會計計量模式是可回收金額,對應(yīng)的價值類型為公允價值減去處置費用的凈額和資產(chǎn)預(yù)計未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值;為企業(yè)合并事項提供評估服務(wù)時,所涉及的會計計量模式是公允價值,對應(yīng)的價值類型是市場價值。

3.以財務(wù)報告為目的的評估所采用評估方法的多樣性。根據(jù)評估對象的特點和應(yīng)用條件,可以采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法、增量收益折現(xiàn)法、節(jié)省許可費折現(xiàn)法、多期超額收益法等對無形資產(chǎn)進行評估,也可以采用以現(xiàn)值為基礎(chǔ)的遠期定價和互換模型、期權(quán)定價模型等對金融工具進行評估,這些評估方法結(jié)合了以財務(wù)報告為目的的評估需要,借鑒了國際上目前常用的評估方法。

三、以財務(wù)報告為目的的評估在投資性房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用

(一)投資性房地產(chǎn)與公允價值計量

投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值,或兩者兼有而所持有的房產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當能夠單獨計量和出售,主要包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)和已出租的建筑物。

《企業(yè)會計準則第3號——投資性房地產(chǎn)》的規(guī)定,企業(yè)應(yīng)當在資產(chǎn)負債表日采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量;但是,在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的情況下,可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量。采用公允價值模式計量的,應(yīng)當同時滿足下列條件:投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場;企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息,從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值做出合理的估計。

(二)投資性房地產(chǎn)評估中的評估對象

投資性房地產(chǎn)的具體范圍包括:

1.已出租的土地使用權(quán)和已出租的建筑物,是指以經(jīng)營租賃方式出租的土地使用權(quán)和建筑物。其中,用于出租的土地使用權(quán)是指企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán);用于出租的建筑物是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的建筑物。

2.持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán),是指企業(yè)取得的、準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。按照國家有關(guān)規(guī)定認定的閑置土地,不屬于持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。

3.某項房地產(chǎn),部分用于賺取租金或資本增值、部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營管理,能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分,應(yīng)當確認為投資性房地產(chǎn);不能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分,不確認為投資性房地產(chǎn)。

4.企業(yè)將建筑物出租,按租賃協(xié)議向承租人提供的相關(guān)輔助服務(wù)在整個協(xié)議中不重大的,如企業(yè)將辦公樓出租并向承租人提供保安、維修等輔助服務(wù),應(yīng)當將該建筑物確認為投資性房地產(chǎn)。

根據(jù)《企業(yè)會計準則第3號——投資性房地產(chǎn)》的規(guī)定,自用房地產(chǎn)和作為存貨的房地產(chǎn)不屬于投資性房地產(chǎn)的范疇。

自用房地產(chǎn)是指為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)。自用房地產(chǎn)的特征在于服務(wù)于企業(yè)自身的生產(chǎn)經(jīng)營活動,其價值將隨著房地產(chǎn)的使用而逐漸轉(zhuǎn)移到企業(yè)的產(chǎn)品或服務(wù)中去,通過銷售商品或者提供服務(wù)為企業(yè)帶來經(jīng)濟利益,在產(chǎn)生現(xiàn)金流量的過程中與企業(yè)持有的其他資產(chǎn)密切相關(guān)。例如,企業(yè)出租給本企業(yè)職工居住的宿舍,雖然也收取租金,但間接為企業(yè)自身的生產(chǎn)經(jīng)營服務(wù),因此具有自用房地產(chǎn)的性質(zhì)。又如,企業(yè)擁有并自行經(jīng)營的旅館飯店,經(jīng)營者在提供住宿服務(wù)的同時,還提供餐飲娛樂等服務(wù),其經(jīng)營目的主要是通過向客戶提供服務(wù)取得服務(wù)收入,因此,企業(yè)自行經(jīng)營的旅館飯店是企業(yè)的經(jīng)營場所,應(yīng)當屬于自用房地產(chǎn)。

作為存貨的房地產(chǎn)通常是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在正常經(jīng)營過程中銷售的或為銷售而正在開發(fā)的商品房和土地。這部分房地產(chǎn)屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的存貨,其生產(chǎn)、銷售構(gòu)成企業(yè)的主營業(yè)務(wù)活動,產(chǎn)生的現(xiàn)金流也與企業(yè)的其他資產(chǎn)密切相關(guān)。因此,具有存貨性質(zhì)的房地產(chǎn)不屬于投資性房地產(chǎn)。從事房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)的企業(yè)依法取得的、用于開發(fā)后出售的土地使用權(quán)屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的存貨,即使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)決定待增值后再轉(zhuǎn)讓其開發(fā)的土地,也不得將其確認為投資性房地產(chǎn)。

在評估實務(wù)中,存在某項房地產(chǎn)部分自用或者作為存貨出售、部分用于專區(qū)租金或資本增值的情形。如果某項投資性房地產(chǎn)不同用途的部分能夠單獨計量和出售的,應(yīng)當分別確認為固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、存貨和投資性房地產(chǎn)。例如,甲房地產(chǎn)開發(fā)商建造了一棟商住兩用樓盤,一層出租給一家大型超市,其余樓層均為普通住宅,在這種情況下,如果一層商鋪能夠單獨計量和出售,應(yīng)當確認為甲企業(yè)的投資性房地產(chǎn),其余樓層為甲企業(yè)存貨,即開發(fā)產(chǎn)品。

需要注意的是,投資性房地產(chǎn)通常附帶有租約,業(yè)主在擁有房地產(chǎn)的同時也擁有該租約的未來收益,因而在進行評估的時侯,評估對象應(yīng)為附帶有租約的房地產(chǎn)。

(三)投資性房地產(chǎn)評估的收益乘數(shù)法及評估參數(shù)

在實務(wù)中,投資性房地產(chǎn)可采用市場比較法、直接資本化法、收益乘數(shù)法、現(xiàn)金流折現(xiàn)法和租期及回收金額折現(xiàn)法。

收益乘數(shù)法是房地產(chǎn)的價格除以某種年收益所得的倍數(shù),即收益乘數(shù)=價格/年收益

利用收益乘數(shù)將年收益轉(zhuǎn)換為價值的直接資本化法公式為:房地產(chǎn)價值=年收益×收益乘數(shù)

比較常見的收益乘數(shù)有毛租金乘數(shù)、潛在毛收入乘數(shù)、有效毛收入乘數(shù)和凈收益乘數(shù)。相應(yīng)地,收益乘數(shù)法有毛租金乘數(shù)法、潛在毛收入乘數(shù)法、有效毛收入乘數(shù)法和凈收益乘數(shù)法。

1.當采用月租金來求取估價對象的價值時,應(yīng)采用通過價格除以月租金求得毛租金乘數(shù);當采用年租金來求取估價對象的價值時,應(yīng)采用通過價格除以年租金求得毛租金乘數(shù)。

2.潛在毛收入是假定房地產(chǎn)在充分利用、無空置(即100%出租)情況下的收入,包括了除租金以外的收入。與毛租金乘數(shù)法相比,潛在毛收入乘數(shù)法相對全面一些,它考慮了房地產(chǎn)租金以外的收入,但同樣沒有考慮房地產(chǎn)空置率和運營費用的差異。

3.有效毛收入是由潛在毛收入扣除空置率和收租損失等以后的收入。

4.凈收益又稱凈營運收益,是由有效毛收入扣除相關(guān)稅費、運營費用后得到的凈營運收益歸屬于房地產(chǎn)的收人。運營費用是指維持房地產(chǎn)正常使用或營業(yè)所必須的費用。凈收益乘數(shù)通常能夠提供更可靠的價值計算。由于凈收益乘數(shù)與前文所屬的資本化率互為倒數(shù),通常很少直接采用凈收益乘數(shù)法的形式,而采用資本化率將凈收益轉(zhuǎn)換為價值的形式。

(四)投資性房地產(chǎn)評估案例分析

以下用一個案例來說明實務(wù)中評估投資性房地產(chǎn)通常所采用的收益乘數(shù)法 。

1.基本情況。某房地產(chǎn)開發(fā)公司,擬于2008年底于中國內(nèi)地A股市場首發(fā)上市。該公司擁有的房地產(chǎn)中,有一項房地產(chǎn)項目根據(jù)《企業(yè)會計準則第3號——投資性房地產(chǎn)》可以確認為投資性房地產(chǎn)。公司管理層選擇公允價值模式對該類投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。

該投資性房地產(chǎn)位于廣東省S市中心城區(qū)的某購物廣場,建成于2007年3月。該購物中心為地上2層,建筑面積共16 000平方米,目前大部分已出租。根據(jù)會計準則,需在2007年12月31日確認房地產(chǎn)的公允價值。

2.評估對象分析。管理層委托了某評估機構(gòu)根據(jù)會計準則的要求評估該投資性房地產(chǎn)于2007年12月31日的公允價值。評估師根據(jù)與管理層簽訂的業(yè)務(wù)約定書,在2008年×月5日到×月8日對該房地產(chǎn)進行了現(xiàn)場勘察,并收集了房地產(chǎn)權(quán)屬證書,房地產(chǎn)租賃合同等信息;同時還對同一商圈的房地產(chǎn)出租情況,租金水平進行了市場調(diào)查。

根據(jù)管理層提供的資料,評估師了解到管理層委托某著名中介代理機構(gòu)代為招租,并提供房地產(chǎn)管理服務(wù)。目前:

第一層4 000平方米和第二層6 000平方米出租給某家電連鎖超市,租金為80元/月·平方米,從2009年開始租金每年增長3%,租期為10年,租金按季支付,裝修免租期為5個月,假設(shè)租期開始日為2007年7月1日。

除租給某家電連鎖超市外,其余的6 000平方米分割為50平方米到300平方米不等的單元出租給小商戶。第一層其他4 000平方米基準日時點已出租2 000平方米,平均月租金200元/月·平方米,從2009年開始租金每年增長8%,租期為5年,租金按季支付,裝修免租期為3個月,假設(shè)租期開始日為2007年10月1日。

第二層剩余的2 000平方米的基準日時點已出租1 000平方米,出租部分平均月租金150元/月·平方米,從2009年開始租金每年增長8%,租期為5年,租金按季支付,裝修免租期為3個月,假設(shè)租期開始日為2007年10月1日。

各商戶按20元/月·平方米繳納房地產(chǎn)管理費,由各商戶每月直接支付給房地產(chǎn)管理公司。除非特別說明,案例中所有租金為不含房地產(chǎn)管理等雜費的稅前租金。

3.市場信息收集。評估師根據(jù)委估房地產(chǎn)的租賃情況,對周邊房地產(chǎn)的市場租金售價進行了調(diào)查,同時也從公司的數(shù)據(jù)庫中獲得了部分市場租金售價信息。評估師根據(jù)委估房地產(chǎn)的特征,選取了5項房地產(chǎn)進行了租金售價信息調(diào)查,調(diào)查結(jié)果如下:(1)大面積租賃案例。收集到有三項房地產(chǎn)有部分面積租賃給大中型超市或家電連鎖店:第一項房地產(chǎn)于2007年10月15日第一個租期為5年的租約到期,以月租金100元/月·平方米續(xù)租,租賃面積為10 000平方米; 第二項于2007年6月建成并開始招租,以月租金75元/月·平方米租賃給一大型超市,租賃面積共15 000平方米;第三項于2005年簽訂了8年期的租約,每年租金增長2%,2007年的續(xù)租租金為96元/月·平方米。(2)小面積租賃案例。收集到大量的租賃案例,底層商鋪的租金范圍為160元/月·平方米-300元/月·平方米,二層租金范圍為120元/月·平方米-240元/月·平方米,租期大多數(shù)為3-5年,年租金增長率為4%-10%。

4.評估方法的選取。根據(jù)《企業(yè)會計準則第3號——投資性房地產(chǎn)》第十條規(guī)定“采用公允價值模式計量的,應(yīng)當同時滿足下列條件:投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場;企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息,從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出合理的估計”。

由于該準則并沒有對活躍的房地產(chǎn)交易市場進行詳細描述,因此參考國際會計準則的要求,對應(yīng)該投資性房地產(chǎn)交易市場為帶租約出售的房地產(chǎn)交易市場和房地產(chǎn)租賃市場。由于S市目前帶租約出售的房地產(chǎn)項目較少,尤其是大面積租賃租約的房地產(chǎn)項目幾乎沒有成交案例;而類似商業(yè)房地產(chǎn)租賃市場非常活躍,因此考慮采用收益法來評估該房地產(chǎn)于2007年12月31日的公允價值。

5.評估參數(shù)的確定。(1)房地產(chǎn)客觀市場租金確定。1)大面積租賃單元。根據(jù)市場信息的收集,了解到第二項以大面積租賃的房地產(chǎn)與委估房地產(chǎn)類似,處于招租階段,目前以較低于市場租金的價格出租,以該房地產(chǎn)作為確定委估房地產(chǎn)的市場客觀租金的案例不太合適。因此,選取第一項和第三項房地產(chǎn)作為可比案例,以該兩項的租金為基礎(chǔ),在分析租約條款、區(qū)位因素和個別因素的基礎(chǔ)上,根據(jù)評估師的現(xiàn)場勘察和經(jīng)驗判斷,對上述因素進行相應(yīng)的調(diào)整。確定客觀市場租金為110元/月·平方米。2)小面積租賃單元。與大面積租賃單元一致,從市場調(diào)查信息中選取合適的可比案例,確定地上1層的客觀市場租金為250元/月·平方米,地上2層的客觀市場租金為190元/月·平方米。(2)空置與收租損失的確定。根據(jù)市場調(diào)查,同類房地產(chǎn)目前市場平均空置率為7%,根據(jù)歷史信息,市場平均空置率為5%-12%。因此,取市場平均空置率為8%。同時考慮2%的收租損失,確定空置與收租損失比率為10%。(注:為簡便起見,假設(shè)自2008年12月31日起至現(xiàn)有租約到期日,該房地產(chǎn)小面積單元出租率一直保持在95%以上。同時假設(shè)在空置與收租損失比率為10%中已考慮了承租人流動的因素。(3)稅費的確定。根據(jù)稅法規(guī)定,房產(chǎn)稅適用稅率為12%,營業(yè)稅及附加適用稅率為5.5%。(4)成本費用的確定。1)管理費用。根據(jù)歷史財務(wù)信息和評估師的經(jīng)驗判斷,假設(shè)該房地產(chǎn)的管理費為年租金的3%。2)重置提撥款。根據(jù)評估師的經(jīng)驗判斷,假設(shè)該房地產(chǎn)的重置提撥款為年租金的2%,主要用于重大機電設(shè)施的大修或重置。3)市場推廣費。根據(jù)市場調(diào)查信息和評估師的經(jīng)驗判斷,假設(shè)市場推廣費(含中介代理費)為年租金的5%。(5)折現(xiàn)率的確定。根據(jù)2007年的無風險利率水平,通過風險因素分析,采用風險累加法確定租期內(nèi)與凈營運收益對應(yīng)的要求回報率(或稱折現(xiàn)率)為10%,并確定用于對租期外凈營運收益進行資本化的要求回報率(或稱資本化率)為7%。(6)收益年限的確定。根據(jù)房地產(chǎn)權(quán)證,該房地產(chǎn)土地使用權(quán)終止日期為2045年12月30日。因此,剩余收益年限確定為38年。此處假設(shè)不考慮土地使用權(quán)終止日時點建筑物的殘值。

6.評定估算過程簡單示例(見表2,表3)。

綜上所述,以財務(wù)報告為目的的投資性房地產(chǎn)評估是為會計的計量、核算及披露提供專業(yè)意見。評估對象是財務(wù)報告中各類投資性房地產(chǎn),如已出租的土地使用權(quán)和已出租的建筑物、持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、某項房地產(chǎn),部分用于賺取租金或資本增值、部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營管理,能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分、企業(yè)將建筑物出租,按租賃協(xié)議向承租人提供的相關(guān)輔助服務(wù)在整個協(xié)議中不重大等確認為投資性房地產(chǎn)。價值類型是公允價值或特定價值,它對房地產(chǎn)評估方法具有一定的約束。評估方法是確定投資性房地產(chǎn)評估值的具體手段與途徑,它既受估價標準的制約,又要根據(jù)實際可用資料和評估對象的具體情況來選擇?！?/p>

【參考文獻】

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[3] 房地產(chǎn)估價案例與分析[M].中國建筑工業(yè)出版社,2009.