○張 琳 楊 杰 房勤英

（山東建筑大學(xué)管理工程學(xué)院 山東 濟(jì)南 250101）

住宅房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展為國民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性和支柱性產(chǎn)業(yè)，在現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中起著不可替代的重要作用。2009年，房地產(chǎn)市場(chǎng)在金融危機(jī)的寒冬之中通過國家積極的財(cái)政政策和適度寬松貨幣政策的扶持迅速回暖，同時(shí)過快增長(zhǎng)的房?jī)r(jià)引發(fā)重重矛盾，房地產(chǎn)泡沫嚴(yán)重威脅經(jīng)濟(jì)安全，影響社會(huì)穩(wěn)定。對(duì)此國家在2009年底、2010年初連續(xù)出臺(tái)各項(xiàng)調(diào)控措施，如“國四條”、“國十一條”、“提高存款準(zhǔn)備金率”等措施，然而這些相對(duì)溫和的政策調(diào)控力度及兩會(huì)期間政策的沉默被誤解為行業(yè)的“利空出盡”，“買方市場(chǎng)”再度活躍，房?jī)r(jià)迎來新一輪暴漲。在此之下，政府再度表態(tài)，表現(xiàn)出對(duì)行業(yè)發(fā)展的擔(dān)憂和控制穩(wěn)定的決心。

一、國家房地產(chǎn)新政分析——以“國十條”為例

2009年年底至今出臺(tái)的一系列調(diào)控政策，其手段之嚴(yán)厲在中國房地產(chǎn)調(diào)控歷史上是十分罕見的。特別是4月份密集出臺(tái)的政策，其力度更是絕無僅有的。這也表明了中央政府對(duì)遏制房?jī)r(jià)高漲，回歸理性的決心。在一系列調(diào)控政策中，“國十條”是當(dāng)前階段行業(yè)綱領(lǐng)性文件，標(biāo)志著政府要徹底打壓當(dāng)前房?jī)r(jià)不斷上漲的勢(shì)頭。此次調(diào)控政策的重點(diǎn)任務(wù)是抑制投機(jī)性住房，打擊某些開放商囤地捂盤風(fēng)投機(jī)行為。同時(shí)對(duì)政府部門尤其是地方政府的責(zé)任也做了嚴(yán)格的規(guī)定。

第一，建立考核問責(zé)機(jī)制是這次“國十條”的一個(gè)重點(diǎn)，之前國務(wù)院發(fā)通知，要求地方政府執(zhí)行，現(xiàn)在要對(duì)地方政府問責(zé)。嚴(yán)厲的調(diào)控政策必須有“考核問責(zé)機(jī)制”的配合，問責(zé)制去年年底就已經(jīng)出臺(tái)，這是對(duì)此前歷次宏觀調(diào)控的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)總結(jié)。

第二，信貸政策中的“三套房”和“二套房”的規(guī)定直接規(guī)避了資金雄厚的炒房者繼續(xù)炒房的可能，這一條政策非常有力的打擊了游資購房，非常有利于繼續(xù)穩(wěn)定市場(chǎng)?！皣畻l”同時(shí)要求住建部加快個(gè)人住房信息系統(tǒng)的建設(shè)。這意味著，個(gè)人跨區(qū)域購房行為將得到有效監(jiān)控?？梢暈閷?duì)異地炒房不予貸款的補(bǔ)充，個(gè)人跨區(qū)域的購房信息將得到有效監(jiān)管與披露。這也是首次對(duì)異地購房者的規(guī)定。

第三，國十條中的稅收政策。由于我國房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，理論與實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)不足，在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的過程中產(chǎn)生了一些問題，這就需要我們運(yùn)用各種政策手段加以規(guī)范、引導(dǎo)。稅收作為政府的一項(xiàng)重要的政策工具與房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展具有較強(qiáng)的相關(guān)性，因此運(yùn)用稅收政策來促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展成為理論界的共識(shí)。

第四，此次調(diào)控提到了土地招拍掛制度的改革，不再按以前單一“出價(jià)高者得”的模式，今后將采取更加合理完善的方式，這條政策旨在為當(dāng)前的土地市場(chǎng)降溫。同時(shí)加大土地供應(yīng)和普通商品房的所占比例，市場(chǎng)將增加大量的商品房供應(yīng)，部分大城市短缺供應(yīng)造成的房?jī)r(jià)飛漲已經(jīng)不可能繼續(xù)，這對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展有積極的促進(jìn)作用。

第五，加強(qiáng)監(jiān)管、加大打擊力度，該要求旨在嚴(yán)打某些開發(fā)商捂盤惜售等“趁亂打劫”式的開發(fā)和盈利。加大打擊力度，增加信息透明度，可防止房?jī)r(jià)不正常上漲。

第六，保證保障性住房建設(shè)，解決低收入人群住房問題，是增加市場(chǎng)供應(yīng)的有效措施，將起到穩(wěn)定房?jī)r(jià)的作用。這也是一個(gè)強(qiáng)制性的要求，目的就是要確保各地安居工程建設(shè)必須到位。

二、新政出臺(tái)后的效果

投資及住房成交量：4月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資為3340億元，環(huán)比3月下降了3.19%。主要源于：4月房屋新開工面積為1.34億平方米，環(huán)比下降了22.99%。一手住宅成交則由于簽約及登記延后等原因，從新政頒布后第二周開始劇變。9個(gè)重點(diǎn)城市的成交量，在新政出臺(tái)后第二周除京、漢兩地外，其余城市成交均大幅下降，環(huán)比降幅在3成以上，杭州、深圳兩地降幅高達(dá)9成、7成。而二手房市場(chǎng)變化更為明顯，京滬穗深津五城市成交量，在新政后即大幅下降。房地產(chǎn)價(jià)格：4月份，全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲12.8%，其中新建住宅銷售價(jià)同比上漲15.4%，商品住宅銷售價(jià)格上漲17.3%。

從以上數(shù)據(jù)可以看出“國十條”出臺(tái)后，樓市有了明顯的變化，比如樓市出現(xiàn)了二手房市場(chǎng)成交量大幅下降；一手房成交量萎縮；土地市場(chǎng)開始降溫，“地王”消失等，但是4月份全國70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)仍然上漲12.8%。這說明，“國十條”出臺(tái)產(chǎn)生了一定效果，但這與宏觀調(diào)控目標(biāo)距離仍然很遠(yuǎn)。也就是說“國十條”對(duì)樓市的作用是降溫而不是降價(jià)。

三、未來調(diào)控政策的預(yù)測(cè)

鑒于當(dāng)前階段政策效果不理想，政府下一步主要將以制訂實(shí)施細(xì)則，但不排除出臺(tái)更加嚴(yán)厲的政策。其中最有可能的是出臺(tái)對(duì)住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益調(diào)節(jié)的稅種——物業(yè)稅。

物業(yè)稅早在2003年就已被政府提上了議事日程。2007年提請(qǐng)十屆全國人大五次會(huì)議審議的財(cái)政預(yù)算報(bào)告中，首次提出將“研究開征物業(yè)稅的實(shí)施方案”。所謂物業(yè)稅又稱財(cái)產(chǎn)稅或地產(chǎn)稅，主要是針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其承租人或所有者每年都要繳納一定稅款，而應(yīng)繳納的稅值會(huì)隨著不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的升高而提高。比如說公路、地鐵等開通后，沿線的房產(chǎn)價(jià)格就會(huì)隨之提高，相應(yīng)地，物業(yè)稅也要提高。雖然開征物業(yè)稅存在著不小的阻力諸如技術(shù)基礎(chǔ)、制度改革等，但是物業(yè)稅開征對(duì)我國當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)意義重大。

第一，開征物業(yè)稅將增大炒房者的炒房成本，有利于限制房地產(chǎn)業(yè)的投機(jī)行為，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)。目前房地產(chǎn)的投機(jī)行為表現(xiàn)為兩種現(xiàn)象：一是“炒地”，二是“炒樓”。開征物業(yè)稅后，由于土地取得成本接近于零，在一定程度上可以抑制“炒地”行為。此外，由于物業(yè)保有階段的成本增加，也加大了“炒樓”者囤積住房的成本，有利于打擊“炒樓”者的“積極性”。

第二，有效調(diào)節(jié)社會(huì)貧富差距。物業(yè)稅的特點(diǎn)是住房?jī)r(jià)值越高征的稅也越重。如果通過對(duì)居住豪宅者或多房者征以高稅，對(duì)貧窮家庭居住劣房者減少征稅甚至減免稅費(fèi)，是調(diào)節(jié)社會(huì)貧富差距、維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的有效舉措。

第三，大大拓寬地方政府稅收征收面。許多地方缺少主力稅源，導(dǎo)致了地方政府嚴(yán)重依賴于“土地財(cái)政”，從而推動(dòng)了房?jī)r(jià)持續(xù)上漲。在國外，物業(yè)稅是地方稅種，在地方稅收中占很大比重，可以為政府帶來穩(wěn)定的稅源。開征物業(yè)稅對(duì)當(dāng)前不斷炒高的地價(jià)也有很好的遏制作用。

四、措施與對(duì)策

宏觀調(diào)控抑制房地產(chǎn)過熱，目的是為了使經(jīng)濟(jì)更好更健康的發(fā)展。宏觀調(diào)控成功不是以犧牲房地產(chǎn)業(yè)為代價(jià)，而是要使房地產(chǎn)市場(chǎng)更健康、更規(guī)范，更有利于解決收入和支付能力有巨大差異的公民的住房問題。更有利于和諧、有序和高效發(fā)展，是應(yīng)作為房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的根本出發(fā)點(diǎn)和立足點(diǎn)。

1、進(jìn)一步深化經(jīng)濟(jì)體制改革

造成當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍存在的投機(jī)現(xiàn)象重要原因之一就是當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)體制不完善。首先表現(xiàn)為其他投資領(lǐng)域不成熟、風(fēng)險(xiǎn)大。當(dāng)前股市特點(diǎn)就是容易波動(dòng)且幅度大，面對(duì)股市的不成熟大量的股市資本便流入了保值價(jià)值高的房產(chǎn)，而房地產(chǎn)價(jià)格的上升又促使更多的資本進(jìn)入，這就導(dǎo)致了大量的投機(jī)性購房。另一個(gè)重要原因就是可以投資的途徑較少。當(dāng)前許多經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域一直以來被國家所壟斷，對(duì)民間資本不開放，如電信領(lǐng)域、金融領(lǐng)域等。而已開放的投資領(lǐng)域要么風(fēng)險(xiǎn)太大，要么收效太低。相對(duì)來說當(dāng)前房地產(chǎn)價(jià)格不斷攀升，投資者認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)是穩(wěn)賺不賠的。這也直接導(dǎo)致了大量資本進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。在目前發(fā)展以內(nèi)需為經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)力的戰(zhàn)略目標(biāo)下，開放更多的經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域也是形勢(shì)所需。

2、保持政策穩(wěn)定性，狠抓執(zhí)行落實(shí)

縱觀前幾次調(diào)控政策，都抓住了推高房?jī)r(jià)的根源，但到最后，卻都遭遇了越調(diào)越高的尷尬。其原因就在于調(diào)控不能持續(xù)，執(zhí)行落實(shí)不足。所以，要實(shí)現(xiàn)此次調(diào)控的最終目標(biāo)，持續(xù)和落實(shí)是非常重要的。

首先，應(yīng)將調(diào)控政策法律化、制度化，如差別化信貸、房地產(chǎn)信息公布、考核問責(zé)機(jī)制等等。只有將政策上升到法律高度，才能保障政策的持續(xù)進(jìn)行，也是提高政策的執(zhí)行力度的重要途徑。此外政策的不穩(wěn)健性，加大了房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)性，不利于實(shí)現(xiàn)我國房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的目標(biāo)。政策制定的大起大落會(huì)對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生較大的沖擊，因此在房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的過程中，要保持制定政策的穩(wěn)健型和持續(xù)性。

其次，狠抓政策的執(zhí)行。要將政策執(zhí)行的考察常態(tài)化，落實(shí)地方政府的責(zé)任。2008年之前房地產(chǎn)調(diào)控的失敗，根子就在于地方政府出于自身利益的考慮根本不執(zhí)行，而不是政策本身所致?？梢哉f此次調(diào)控的成敗是執(zhí)行，關(guān)鍵在落實(shí)。

3、提高房地產(chǎn)市場(chǎng)的準(zhǔn)入門檻，繼續(xù)加強(qiáng)市場(chǎng)規(guī)范措施

房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)過熱發(fā)展，其重要原因就是市場(chǎng)準(zhǔn)入門檻低，特別是房地產(chǎn)開發(fā)門檻過低，造成大量資本涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，抬高房地產(chǎn)價(jià)格。最能說明的就是2009年幾乎所有不以房地產(chǎn)業(yè)為主營業(yè)務(wù)的央企全部涉足了房地產(chǎn)業(yè)，因此有人說央企也是造成房?jī)r(jià)高漲的推手之一。對(duì)此，建議政府應(yīng)通過制定相關(guān)法律法規(guī)，嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)準(zhǔn)入，加強(qiáng)資質(zhì)核準(zhǔn)及日常監(jiān)管工作，嚴(yán)格審查新開工項(xiàng)目，防止重復(fù)建設(shè)造成資源浪費(fèi)。

4、規(guī)范地方政府在建設(shè)保障房過程中的行為

我國的保障性住房政策包括經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房政策，但是在地方政府進(jìn)行保障性住房建設(shè)中存在嚴(yán)重問題。一是效率低下，盡管每年政府投入上千億，每年建成保障性住房也就最多讓5%低收入者有房住。二是容易產(chǎn)生腐敗，立項(xiàng)開始到分配住房的各個(gè)環(huán)節(jié)都是腐敗的溫床。住房分配時(shí)需求者眾，供給少，最后不可避免產(chǎn)生腐敗。三是執(zhí)行起來行政成本非常高，只有市場(chǎng)資金使用效率50%左右，浪費(fèi)驚人。

5、將解決民眾住房問題納入政績(jī)考核體系

地方政府執(zhí)行政策不力甚至成為政策執(zhí)行的阻力原因在于這些政策損害地方政府既得利益從而導(dǎo)致積極性不高。建立對(duì)地方官員在改善居民居住狀況方面的考核指標(biāo)以及在房?jī)r(jià)漲幅方面的控制納入政績(jī)考核體系，這就直接將抑制高房?jī)r(jià)與地方政府的切身利益綁定——政府從土地上得到的收入多了，房?jī)r(jià)就會(huì)上漲，居民就買不起房，住房狀況就會(huì)下降，對(duì)政府官員的考核評(píng)價(jià)就會(huì)降低。從而提高地方政府對(duì)于抑制房?jī)r(jià)過高的積極性。另外將民眾住房狀況及抑制高房?jī)r(jià)納入政績(jī)考核，對(duì)規(guī)范保障房建設(shè)中的政府行為及腐敗也有著積極意義。

（注：本文受山東省社會(huì)科學(xué)基金資助，編號(hào)08DJGJ06。）

[1]汪洋：政府視野下的高房?jī)r(jià)問題研究[D].中央民族大學(xué)，2009.

[2]劉媛：本輪房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控失效原因及對(duì)策[D].天津師范大學(xué)，2007.

[3]中國國家統(tǒng)計(jì)局：2010年1—5月全國房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況[R].2010-05-12.

[4]蘇多永、張玉香：物業(yè)稅開征原因、模式選擇及實(shí)施方案[J].中國房地產(chǎn)金融，2009（9）.