麗江師范高等專科學(xué)校 翁曉峰 許俊菊

近年來，中國的房價(jià)像“一匹脫韁的野馬”，一路狂飆，房價(jià)已大大超出城鎮(zhèn)家庭的承受能力。2009年，中國各地房價(jià)都陷入了近乎癲狂的狀態(tài)，究竟是哪些因素制造了“瘋狂”的樓市？筆者認(rèn)為導(dǎo)致中國樓市泡沫的主要因素有以下六個(gè)方面：城市化及家庭小型化對(duì)住房的剛性需求；各種“熱錢”對(duì)樓市的拉動(dòng)；房地產(chǎn)企業(yè)的銷售手段；土地有效供給不足；地方政府及地方政府官員提升房屋成本；媒體、經(jīng)濟(jì)學(xué)家、銀行等利益共同體對(duì)房價(jià)的放大。

一、對(duì)住房的剛性需求拉動(dòng)樓市

（一）城市化水平的提高，增加對(duì)樓市的需求

城市化進(jìn)程是房地產(chǎn)開發(fā)的核心動(dòng)力之一，中國房地產(chǎn)的持續(xù)發(fā)展與農(nóng)民進(jìn)城或者說農(nóng)民的城市化密不可分。

目前我國城市化水平僅43.9%，發(fā)達(dá)國家城市化水平為75%，聯(lián)合國的報(bào)告估計(jì)，中國每年有1800萬農(nóng)村人口將轉(zhuǎn)為城市人口，這些新增的城市人口，將會(huì)形成對(duì)住房的巨大需求，成為國內(nèi)房地產(chǎn)市場增長的巨大拉動(dòng)力。[1]如按每戶3口來計(jì)算，即形成600萬套住房需求。

（二）家庭結(jié)構(gòu)小型化的轉(zhuǎn)變，增加對(duì)樓市的需求

90年代后，我國居民家庭結(jié)構(gòu)趨于小型化，父母、子女分戶單獨(dú)居住家庭日益增多，一人戶、二人戶、三人戶的家庭數(shù)額及比重不斷提高，四人戶、五人、五人以上戶不斷減少。以江蘇省南京市為例（表1），充分證實(shí)了這一現(xiàn)象。

家庭小型化的特征之一便是對(duì)房屋需求的增加，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)資料，我國2007年全國家庭戶數(shù)為40807萬戶，2006年為40593萬戶，新增214萬戶。2006年我國城市化率為43.9%[3]，扣除從農(nóng)村轉(zhuǎn)移到城市的戶數(shù)，城鎮(zhèn)因家庭小型化而新增加94萬戶，即94萬套住房，加上上文因城市化造成新增加的600萬套住房，兩者相加我國每年有約700萬套住房的需求。

而2008年一年的住宅竣工面積為4.8億平米[2]，以平均每戶100平米計(jì)算，2008年當(dāng)年住宅可銷售約為480萬套，如加上往年未銷售完的住房，有約500萬套住房的供給。由此看來，我國需求量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于供給量，這種需求剛性導(dǎo)致了房價(jià)大幅上漲。

二、各種“熱錢”拉動(dòng)樓市不斷升溫

所謂熱錢又稱游資或投機(jī)性短期資本，目前尚無明確定義，通常是指以投機(jī)獲利為目的快速流動(dòng)的短期資本。其投資對(duì)象主要是外匯、樓市、股票及其衍生產(chǎn)品市場等，具有投機(jī)性強(qiáng)、流動(dòng)性快、隱蔽性強(qiáng)等特征。

我國進(jìn)入樓市的熱錢由三個(gè)部分組成：①從事壟斷行業(yè)人員、公務(wù)員等階層形成的“多余資金”，因股市風(fēng)險(xiǎn)過高及不確定因素太多而缺乏好的投資渠道，進(jìn)而流入到樓市。②私營、民營企業(yè)主因內(nèi)需不足，出口受阻，成本上升等投資營商環(huán)境惡化，將投資到實(shí)體的資金轉(zhuǎn)投到樓市。③國際熱錢。這三股力量形成了所謂的熱錢，沖擊我國的樓市。

三、房地產(chǎn)企業(yè)的銷售手段推動(dòng)房價(jià)上漲

目前全國各地房地產(chǎn)企業(yè)在房屋銷售時(shí)都或多或少存在 “捂盤”等銷售手段，所謂“捂盤”是指，樓盤銷售商開發(fā)的樓盤明明有大量貨源，但卻對(duì)購房者聲稱僅剩幾套，制造假象，促進(jìn)購房者購房的一種銷售手段。不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，開發(fā)商人為制造缺貨假象，目的主要是為了力促高成交量，再次提高樓價(jià)，這種捂盤行為常常能給開發(fā)商帶來動(dòng)輒數(shù)百萬的利潤。一般有以下幾種常見手段：

（一）拖時(shí)間

對(duì)于新盤，開發(fā)商拿到預(yù)售證后，卻將開盤時(shí)間一改再改，拖延開盤時(shí)間的樓盤多為單體樓的中小開發(fā)商，盡量多賺點(diǎn)是他們“捂盤”的心態(tài)。對(duì)于舊盤，也以種種理由推遲開盤。通過拖時(shí)間使得房屋登記人數(shù)大大增加。

（二）分期賣

先推少量單位，逐期推高價(jià)格。除在前期進(jìn)行儲(chǔ)客外，先推出少量單位來試探市場，也是樓盤較為常用的一種捂盤招數(shù)。一般來說，對(duì)于多幢樓盤，開發(fā)商均會(huì)采用分批拿預(yù)售證、分批銷售的方法去開發(fā)。除一些相對(duì)較為大型的樓盤，因?yàn)槭苜Y金、人力等因素影響而真正需要分期開發(fā)、分期銷售外，其他樓盤基本上都屬于一種營銷策略。

（三）假銷售

開發(fā)商先買后賣，制造熱銷假象。開發(fā)商“假銷售”現(xiàn)象現(xiàn)在越來越多，其中“先買后賣”現(xiàn)象更為普遍，即開發(fā)商聯(lián)合中介先買下銷路好的房子，制造熱銷假象，再撤銷購房意向和退房；或者是提高價(jià)格后再放盤流入市場，賺取高額利潤。更有甚者，有的開發(fā)商讓自己員工扮演購房者排隊(duì)購買住房，人為造成樓市火爆的虛假現(xiàn)象。

（四）煙霧彈

開盤即“售完”很快又有珍藏版。由于整個(gè)房產(chǎn)交易過程是不透明的，有真實(shí)住房需求的普通購房者，并不知道單套房子的真實(shí)價(jià)格。當(dāng)看到新盤幾乎“日光”時(shí)，就會(huì)不惜高價(jià)跟風(fēng)買入。看準(zhǔn)了這種心態(tài)，開發(fā)商往往會(huì)玩一套“開盤即售完”的手段，來刺激購房者趕快出手。過一段時(shí)間后，又借銷售旺季或市政利好之機(jī)，再次推出所謂“珍藏版”單位，售價(jià)往往在原來的基礎(chǔ)上提升500～2000元/平方米。[4]

四、土地有效供給不足，加劇房價(jià)上漲

總的來說，增加土地供應(yīng)，并在正常的周期內(nèi)建成商品房，可以改變市場供需現(xiàn)狀，抑制房價(jià)的過快上漲。從市場預(yù)期看，增加土地供應(yīng)，就等于政府明確告訴公眾：我們準(zhǔn)備了大量土地，不用愁買不到房子。這樣，可以改變購房者對(duì)樓市未來的預(yù)期，一部分準(zhǔn)備購房的人就可能打消眼下買房的打算，房價(jià)漲幅有可能趨緩，但現(xiàn)實(shí)情況卻沒有達(dá)到預(yù)期效果。

（一）有效土地供給不足

土地供應(yīng)，有量的問題，也有結(jié)構(gòu)問題。增加的土地供應(yīng)，是在郊區(qū)多，還是市區(qū)多；是保障房用地多，還是商品房用地多？不同的區(qū)位，不同的用途，對(duì)樓市的影響也不相同。如果新增土地供應(yīng)大部分在遠(yuǎn)郊區(qū)，恐怕對(duì)抑制房價(jià)，特別是市區(qū)房價(jià)作用并不大。

此外，按照正常的周期，新增用地形成樓盤供應(yīng)，將需兩到三年時(shí)間，對(duì)樓市的影響有滯后效應(yīng)。

（二）土地供給信息知曉度不夠

土地供給的信息披露的公開和透明度不夠，相關(guān)部門沒有能夠及時(shí)告知公眾客觀、真實(shí)以及盡可能全面的樓市信息，沒有能夠防止由于漲價(jià)預(yù)期引發(fā)恐慌性購房，沒有能夠穩(wěn)定社會(huì)心理預(yù)期。

比如，在近期漲價(jià)比較快的北京、上海等城市，政府相關(guān)部門如果能及時(shí)準(zhǔn)確地告訴當(dāng)?shù)鼐用瘢航衲旯?yīng)的土地面積有多少，地段在哪里，全年將會(huì)有多少套房子上市，目前在售住房空置率有多少等等，情況可能就會(huì)好得多。

（三）開發(fā)商囤地現(xiàn)在嚴(yán)重

業(yè)內(nèi)有句話：“小開發(fā)商捂盤，大開發(fā)商囤地”。有報(bào)道稱，廣州2007年高價(jià)出讓的27塊地中，有24塊到了2009年仍未開發(fā)。這種天價(jià)地“曬太陽”的現(xiàn)象，由來已久，客觀上給樓市“火上加油”。[5]

五、地方政府及地方政府官員因素加大了房屋成本，提高了房價(jià)

（一）地方政府熱衷開發(fā)房地產(chǎn)

地方政府熱衷于房地產(chǎn)的開發(fā)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)的澎湃發(fā)展對(duì)地方政府有三大好處：

1.土地銷售增加地方財(cái)政收入。

地方政府通過低價(jià)收購城鎮(zhèn)居民、農(nóng)民的土地，再高價(jià)拍賣給房地產(chǎn)開發(fā)商可獲得高額利潤。截至2009年11月23日，全國70個(gè)城市土地出讓金收入同比增加超過100%。排在前20名的城市土地出讓金總額高達(dá)6210億元，而2008年全國財(cái)政收入為6萬億元，也就是說，20個(gè)重點(diǎn)城市收取的土地出讓金幾乎占國家一年財(cái)政總收入的1/10。在許多地方，土地收入已經(jīng)占到地方財(cái)政收入的1/2。[6]

2.樓盤銷售增加地方稅收。

中國銀監(jiān)會(huì)副主席蔣定之曾指出，房地產(chǎn)交易是地方政府重要稅收來源，來自房地產(chǎn)相關(guān)的稅收大體占到城市可用財(cái)力的30%至50%，有的城市要在60%以上。地方政府和房地產(chǎn)業(yè)之間存在的利益鏈條是緊密的。[7]

統(tǒng)計(jì)表明，在整個(gè)房地產(chǎn)的建設(shè)、交易的過程中，政府稅、費(fèi)收入占到了房地產(chǎn)價(jià)格的將近30%—40%左右。如果再加上占房地產(chǎn)價(jià)格20%—40%的土地費(fèi)用，地方政府在房地產(chǎn)上的收入將近占到整個(gè)房地產(chǎn)價(jià)格的50%—80%。[8]

3.樓盤興起突顯地方政績。

房地產(chǎn)是地方政府最立竿見影的政績工程。樓盤、別墅、高爾夫球場等的建設(shè)對(duì)于地方政府來講是提升政績的最佳表現(xiàn)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)的建設(shè)使得GDP上去了，城市形象提升了，財(cái)政稅收也增加了，自然政績得到了顯現(xiàn)。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)向地方政府官員尋租

1.土地供應(yīng)領(lǐng)域的尋租。

我是被逼無奈才舉報(bào)黃道龍的，想證明我是清白的。最開始大家還議論我是不是說假話，但我一路這么堅(jiān)持，黃道龍也接受處理了，大家也就相信我了。

稀缺的土地資源是房地產(chǎn)開發(fā)必備的要素之一，房地產(chǎn)開發(fā)商擁有了土地，就等于擁有了財(cái)富。中國缺乏土地私有產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)，集體土地和許多土地的產(chǎn)權(quán)往往界定不清；國家壟斷土地一級(jí)市場；土地供應(yīng)存在多種供應(yīng)方式并存和多渠道、無序供應(yīng)的現(xiàn)象。正是土地的非市場化環(huán)境使得土地成為房地產(chǎn)尋租的重災(zāi)區(qū)。用地企業(yè)將小于甚至等于其所尋租金的費(fèi)用私下支付給出讓方。有學(xué)者曾對(duì)我國上世紀(jì)90年代初期土地出讓價(jià)格進(jìn)行實(shí)證分析發(fā)現(xiàn)，土地拍賣出讓價(jià)格、招標(biāo)出讓價(jià)格、協(xié)議出讓價(jià)格的比值為1:0.61:0.14，由此可見協(xié)議出讓方式下租金金額之大。

2.住房建設(shè)領(lǐng)域的尋租。

自1998年實(shí)行城鎮(zhèn)住房制度改革以來，我國逐漸形成了多層次住房供應(yīng)體系，即高收入者按市場價(jià)購買商品住房、中低收入者低價(jià)購買經(jīng)濟(jì)適用房、最低收入者租用政府或單位提供的廉租住房。對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房，國家給予了用地優(yōu)先劃撥、免收土地出讓金、開發(fā)貸款優(yōu)先發(fā)放、減免部分行政事業(yè)性收費(fèi)等諸多優(yōu)惠政策，但由此卻使經(jīng)濟(jì)適用房成為一塊“肥肉”，誘使開發(fā)商們競相向主管部門尋租，以“經(jīng)濟(jì)適用房”之名行“商品房”之實(shí)。

3.資金領(lǐng)域的尋租。

我國房地產(chǎn)開發(fā)資金中大部分資金來源于銀行，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金的渴求，加上國有銀行自身的軟預(yù)算約束，使得尋租活動(dòng)蔓延于銀行信貸領(lǐng)域內(nèi)。以2003年2月底央行發(fā)布的《2002年貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》為例，中國人民銀行通過對(duì)部分城市商業(yè)銀行2001年7月1日至2002年9月30日發(fā)放的房地產(chǎn)貸款進(jìn)行檢查發(fā)現(xiàn)，違規(guī)貸款和違規(guī)金額占總檢查金額的24.9%。而違規(guī)放貸，當(dāng)然是為了索取巨額“回扣”、參與分成，甚或間接成立房地產(chǎn)開發(fā)公司，以國家和人民的錢“借雞生蛋”、謀取私利。

4.涉稅領(lǐng)域的尋租。

房地產(chǎn)稅費(fèi)包括房地稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅、契稅等約11大類。房地產(chǎn)開發(fā)程序包括工程勘測、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)及審批等諸多環(huán)節(jié)?？梢?，稅費(fèi)和開發(fā)程序十分復(fù)雜。據(jù)悉，國家稅務(wù)總局在對(duì)7省市的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，在各種涉稅問題中，房地產(chǎn)業(yè)的問題占了90%。2003年南京市地稅局稽查分局曾對(duì)2002年度納稅額較大的88戶房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)進(jìn)行了稅收專項(xiàng)檢查，竟然發(fā)現(xiàn)87戶有偷漏稅問題，涉稅金額高達(dá)5031.66萬元。

5.房地產(chǎn)業(yè)的“亂收費(fèi)問題”。

目前，我國地價(jià)及稅、費(fèi)合計(jì)約占房價(jià)的50%，相對(duì)國際上一般20%的比例而言，地價(jià)及稅、費(fèi)比重明顯過高。據(jù)調(diào)查，全國各城市在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中涉及的各項(xiàng)稅費(fèi)項(xiàng)目有60～180多項(xiàng)，其中稅僅有12種左右。房地產(chǎn)“亂收費(fèi)問題”實(shí)質(zhì)上是有關(guān)部門的“集體尋租”行為，不過是用合法的手段掩蓋了不合理的尋租事實(shí)，是更高級(jí)形式的尋租。[9]

尋租的結(jié)果不僅增加了房地產(chǎn)企業(yè)成本，提高了房價(jià)。而且使得政府官員在各種場合、各種媒體為開發(fā)商搖旗吶喊，鼓吹樓市價(jià)格不斷上升，吹大泡沫。

六、利益共同體，放大泡沫

（一）媒體——放大器，放大泡沫

筆者曾在南京數(shù)家媒體廣告部工作5年，對(duì)于媒體放大泡沫的機(jī)制有一定了解。媒體放大泡沫的做法有二種，一是夸大、放大房價(jià)走勢，高吹房價(jià)會(huì)永遠(yuǎn)不斷上漲。二是永遠(yuǎn)不報(bào)道，不刊登房價(jià)下跌。這兩方面消息一部分是由房地產(chǎn)商在報(bào)社投放的軟、硬廣告。另一部分是媒體主動(dòng)這么做，房地產(chǎn)廣告已經(jīng)成為各大報(bào)社的最大客戶，占整個(gè)報(bào)紙廣告收入的50%左右，報(bào)社不愿得罪這個(gè)財(cái)神爺，自然要鼓吹樓市不段走高的泡沫。此外，拿到廣告定單的記者等媒體工作人員也會(huì)因?yàn)榉康禺a(chǎn)商投放廣告而得到10%左右的提成，而為樓市走高搖旗吶喊。

而媒體這種放大器以及公信力使得廣告購房者堅(jiān)信樓市走高，加大對(duì)房價(jià)走高的恐懼感和購房的緊迫感。

（二）“代言人”

某些受到房地產(chǎn)商給予經(jīng)濟(jì)利益好處的經(jīng)濟(jì)學(xué)知名學(xué)者們利用其公益、公信力身份為樓市唱贊歌，不斷鼓吹樓市泡沫。如某房地產(chǎn)開發(fā)商在某地舉辦“樓市論壇”，然后花重金邀請(qǐng)某經(jīng)濟(jì)學(xué)家來作講座、報(bào)告，該經(jīng)濟(jì)學(xué)家因拿人嘴短，自然大談樓市走高的理由，然后由報(bào)社等媒體公之于眾。普通購房者聽信這些“代言人”的鼓動(dòng)，加快購房行為。

（三）銀行

截止2009年5月，我國房地產(chǎn)開發(fā)商自有資金只占總資金35%左右。只有在銀行信貸的支持下，房地產(chǎn)才能夠得以發(fā)展與繁榮，而房地產(chǎn)一旦走上繁榮之路甚至于出現(xiàn)泡沫，銀行仍然不能減少對(duì)房地產(chǎn)的支持，因?yàn)榉康禺a(chǎn)與銀行早就捆綁在一起，任何銀行支持的退出，受到傷害的首先是銀行自身。因此，銀行對(duì)房地產(chǎn)的金融支持既是不可退出的也是自愿的。目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了嚴(yán)重的泡沫，但銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的支持并不可減少，否則房價(jià)的下跌一定會(huì)先引起銀行的危機(jī)，并由銀行危機(jī)導(dǎo)致金融危機(jī)與經(jīng)濟(jì)危機(jī)。

總的來說，我國樓市虛高，泡沫不斷的原因在于：住房需求剛性的不斷增加，土地供給效益滯后，開發(fā)商捂盤忽悠，政府鼓吹，開發(fā)商尋租加大房價(jià)成本，媒體制造虛假信息，放大器的作用，再加上“代言人”的不實(shí)宣傳，銀行政策過于寬松，使得我國的樓市虛高不下，泡沫不斷被吹大。

今后的趨勢，筆者的預(yù)測是：房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在是我國的支柱產(chǎn)業(yè)，是地方政府財(cái)政稅收的主要來源，是拉動(dòng)我國當(dāng)前GDP增長的重要?jiǎng)恿?，在其他?shí)體企業(yè)沒有得到有效復(fù)蘇，在美國等西方國家經(jīng)濟(jì)沒有得到恢復(fù)，出口持續(xù)低迷，在當(dāng)前失業(yè)率居高不下，國民有效消費(fèi)能力低下的情況下，盡管中央政府看到了樓市泡沫的危害性，但是在未來近期時(shí)間內(nèi)，我國樓市泡沫不會(huì)破，一線城市房價(jià)走勢平穩(wěn)，二線城市房價(jià)小幅上升。等全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的時(shí)候，如果泡沫還沒有破滅的話，泡沫將在相當(dāng)長的時(shí)間內(nèi)繼續(xù)存在。

[1]張彥素、齊麗恩.我國房地產(chǎn)開發(fā)與城市化進(jìn)程關(guān)系探析[J].金融經(jīng)濟(jì),2007,11(6)：56-58

[2]08年房地產(chǎn)運(yùn)行報(bào)告[Z].中國廣播網(wǎng),2009,01(23)

[3]南京人口結(jié)構(gòu)變化[Z].國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)網(wǎng)站

[4]買房必修課：開發(fā)商捂盤潛規(guī)則[N].信息時(shí)報(bào),2009,08(07)

[5]三問樓市：土地供應(yīng)增加了，房價(jià)為何沒穩(wěn)住[N].人民日?qǐng)?bào),2009,07(30)

[6]惠銘生.日進(jìn)億元土地收入的政府如何保民生[N].中國青年報(bào).2009,12(02)

[7]稅收調(diào)控樓市，地方政府豈能該出手時(shí)不出手[N].經(jīng)濟(jì)參考報(bào).2007,2(1)

[8]地方追求政績吹起房地產(chǎn)泡沫，中央埋單.，[N].參考消息.2006,08(30):15

[9]趙曉.房地產(chǎn)尋租頻發(fā)的幾個(gè)領(lǐng)域[Z].觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng),2006,08(28)