王智波

(華南師范大學(xué)經(jīng)管學(xué)院,廣東廣州510006;華南師范大學(xué)華南市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究中心,廣東廣州510006)

一、引 言

自2003年10月,黨的十六屆三中全會(huì)提出：“條件具備時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅”以來,物業(yè)稅改革一直在積極穩(wěn)妥地推進(jìn)。本文正是在此背景下,致力于研究即將開征的物業(yè)稅對(duì)土地利用效率的影響。當(dāng)前,我國正處于城鎮(zhèn)化、工業(yè)化快速發(fā)展階段,土地資源緊張已經(jīng)成為制約社會(huì)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的瓶頸。在這一嚴(yán)峻形勢(shì)下,開征物業(yè)稅對(duì)土地利用效率的作用方向和大小究竟怎樣,已成為房地產(chǎn)稅制改革中無法回避的重大理論與實(shí)踐問題。

傳統(tǒng)的物業(yè)稅效率分析可歸功于19世紀(jì)末的Cannan(1899)和Marshall(1890)。至今,這一分析方法仍然在教科書和政策建議分析中占有重要地位。傳統(tǒng)分析的核心是將土地供給視為完全無彈性;將房屋建筑物(資本)供給看成完全有彈性。通過簡(jiǎn)單的圖形分析可得到,物業(yè)稅中對(duì)土地價(jià)值的征稅部分,即所謂“地價(jià)稅(land value taxation)”或“場(chǎng)所價(jià)值稅(site value taxation)”是沒有扭曲的,稅負(fù)完全由土地所有者承擔(dān);對(duì)房屋建筑物價(jià)值征稅部分,即所謂“建筑物價(jià)值稅(structure value taxation)”是扭曲的,它將減少資本密度(資本—土地面積的比率,可以粗略地理解為容積率、建筑高度和建筑密度)。傳統(tǒng)模型的關(guān)鍵假設(shè)——資本供給完全有彈性實(shí)質(zhì)是指“建筑物具有完美可塑性”,然而,這一假設(shè)可能過于嚴(yán)苛了。

最近30年對(duì)物業(yè)稅效率問題的研究進(jìn)展沿三個(gè)方向展開：第一,引入一般均衡分析,從物業(yè)稅轉(zhuǎn)嫁的角度考察討論物業(yè)稅的效率問題。Mieszkowski(1972)從Harberge的靜態(tài)一般均衡出發(fā),提出建筑物價(jià)值稅應(yīng)被看作是對(duì)資本征稅,它將減少資本市場(chǎng)上的均衡收益,因而該部分稅負(fù)由所有的資本承擔(dān)。Sullivan(1985)通過一個(gè)可計(jì)算的一般均衡(CGE)模型證明了Mieszkow ski的結(jié)論,他對(duì)以物業(yè)稅代替土地稅的情形進(jìn)行了模擬,發(fā)現(xiàn)物業(yè)稅將在開放城市中導(dǎo)致資本密度和城市人口的減少;而在封閉城市中將導(dǎo)致生產(chǎn)和就業(yè)轉(zhuǎn)移到其他城市地區(qū)。Feldstein(1977)同樣使用了一般均衡的方法,但從動(dòng)態(tài)角度展開,所得結(jié)論也不盡相同,他否定了場(chǎng)所價(jià)值稅是中性的傳統(tǒng)觀點(diǎn)。Feldstein通過考察一個(gè)簡(jiǎn)單的兩階段世代交疊模型,發(fā)現(xiàn)對(duì)土地征稅將引導(dǎo)家庭持有更大數(shù)量的資本,從而削弱了資本凈收益,因而,土地稅也轉(zhuǎn)嫁給了資本,并認(rèn)為由此產(chǎn)生了無謂損失。

第二,引入空間因素分析,從空間均衡分析的角度研究物業(yè)稅對(duì)土地利用的集約化水平的影響。這是一個(gè)最近發(fā)展起來的研究領(lǐng)域,主要文獻(xiàn)有Brueckner和Kim(2003)、Yan Song和 Yves Zenou(2006)。Brueckner和Kim(2003)在Muth-Mills的空間一般均衡模型中引入物業(yè)稅,他們發(fā)現(xiàn)物業(yè)稅的作用是一方面會(huì)降低單位土地面積上的資本密度;另一方面會(huì)減少人均居住面積,從而物業(yè)稅對(duì)城市蔓延與土地集約化使用的影響是不確定的。Yan Song和Yves Zenou(2006)則在居民的擬線性效用函數(shù)假設(shè)下簡(jiǎn)化并檢驗(yàn)了Brueckner和Kim(2003)的一般性模型,他們得出了物業(yè)稅有助于抑制城市蔓延的結(jié)論,不過,這一結(jié)論所依賴的擬線性偏好在Yan Song和 Yves Zenou的模型中要求居民的收入與其住房面積成反比,其一般性令人生疑。

第三,以建筑物的“耐用性”假設(shè)替代傳統(tǒng)模型中的“完美可塑性”假設(shè),來討論土地稅對(duì)土地利用效率的影響。目前,這一研究領(lǐng)域只關(guān)注房屋建筑物的生產(chǎn)供給方面,其主要方法是運(yùn)用了動(dòng)態(tài)資產(chǎn)定價(jià)理論將租金轉(zhuǎn)為價(jià)值,將物業(yè)稅視為是對(duì)價(jià)值而不是對(duì)租金征收,同時(shí),假設(shè)土地開發(fā)后的資本密度不隨時(shí)間變化,因而考察了物業(yè)稅對(duì)耐用性建筑物,進(jìn)而對(duì)土地開發(fā)行為的影響。這一研究方法依據(jù)其是否考慮土地開發(fā)的收益或成本具有不確定性,可歸類為“確定型模型”和實(shí)物期權(quán)模型(見Turnbull(2005))。其中,確定性模型首先是由Shoup(1970)提出,他探討了土地開發(fā)時(shí)機(jī)的選擇,得出了土地的最佳開發(fā)時(shí)機(jī)是使土地價(jià)值增長率等于利率的結(jié)論。隨后,Arnott和Lewis(1979)擴(kuò)展了Shoup(1970)的分析,引入建筑資本密度作為土地開發(fā)的決策變量,使之成為物業(yè)稅對(duì)土地利用效率研究的標(biāo)準(zhǔn)模型。實(shí)物期權(quán)模型由Capozza和Li(1994)引入,強(qiáng)調(diào)在不確定性及投資不可逆性的交互作用下,開發(fā)商具有延后投資的期權(quán)價(jià)值,因此,可借助期權(quán)定價(jià)模型考查在不確定性條件下物業(yè)稅如何影響土地開發(fā)的資本密度與開發(fā)時(shí)機(jī)。

本文關(guān)注物業(yè)稅效率問題的第三個(gè)研究方向——物業(yè)稅是如何影響土地利用效率的。本文沿用了耐用性假設(shè)下的確定型土地開發(fā)模型,試圖在符合我國國情的假設(shè)下,重建模型,克服現(xiàn)有文獻(xiàn)中比較靜態(tài)分析無法得出確定性結(jié)論的缺陷,并使用數(shù)值模擬的方法評(píng)估了開征物業(yè)稅對(duì)我國土地利用效率的影響。我們相信,這一問題的厘清,對(duì)我國房地產(chǎn)稅制改革有著重大的理論價(jià)值和現(xiàn)實(shí)價(jià)值。當(dāng)然,本文不敢奢望能對(duì)相關(guān)問題給出完全正確的答案,只是拋磚引玉,希望通過討論加深對(duì)問題的理解,使我國的房地產(chǎn)稅制改革更加合理和有效。

二、理論模型

(一)無稅條件下的土地一級(jí)市場(chǎng)模型

我們的分析框架是建立在由 Shoup(1970)提出,經(jīng) Arnott和 Lewis(1979),Turnbull(1988),Anderson(2005),Turnbull(2005),Arnott(2005)和Arnott、Petrova(2006)豐富和完善起來的房地產(chǎn)開發(fā)模型基礎(chǔ)之上,并根據(jù)我國土地和房地產(chǎn)管理制度的特征與市場(chǎng)運(yùn)行的實(shí)際情況,引入了(1)政府作為城市土地唯一的合法所有者,完全壟斷土地一級(jí)市場(chǎng);(2)通過征地拆遷,土地可以再開發(fā);(3)物業(yè)稅實(shí)行差別稅率,對(duì)物業(yè)中的土地價(jià)值和建筑物價(jià)值適用不同稅率,對(duì)征稅前開發(fā)的存量房、農(nóng)地和政府的土地儲(chǔ)備免稅;(4)政府規(guī)定土地出讓后的開發(fā)時(shí)間。

我們模型的背景是,城市化進(jìn)程帶來了建筑用地需求的增長,對(duì)這一需求的滿足依賴于城市空間擴(kuò)張(征收農(nóng)地)和城市土地再開發(fā)(舊城改造)。在城市化進(jìn)程中,政府通過征地和拆遷取得土地,并作為唯一賣方在買方完全競(jìng)爭(zhēng)的土地一級(jí)市場(chǎng)上出讓土地;開發(fā)商競(jìng)價(jià)獲得土地,并對(duì)拍得的土地進(jìn)行開發(fā)。

在我們的模型中,房屋的租金r(t)為外生,隨時(shí)間的變化而變化,而且與資本密度無關(guān)。單位土地面積上所能生產(chǎn)的房屋數(shù)量L(T,K)是由建筑資本密度決定。而單位土地的價(jià)值是由該單位土地的開發(fā)時(shí)機(jī)和資本密度共同決定。

基于我國房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)和數(shù)學(xué)處理上的便利性考慮,此做出如下假設(shè)：

(1)在政府征收土地前,土地上的物業(yè)可產(chǎn)生租金或農(nóng)業(yè)租金,但土地在被政府征收以前,用途或資本密度不能改變;

(2)征地拆遷時(shí),(a)政府按公平的價(jià)格補(bǔ)償業(yè)主,業(yè)主的福利不因征地拆遷而變好或變壞;(b)舊建筑的拆除成本、土地平整成本為零;(c)征地拆遷的交易成本為零,即政府不但是公正的,而且是權(quán)威的,被拆遷戶不存在討價(jià)還價(jià)的策略問題。這三個(gè)假設(shè)意味著政府的征地拆遷成本為開發(fā)前物業(yè)或農(nóng)業(yè)租金的現(xiàn)值;

(3)開發(fā)的物業(yè)不貶值,無折舊;

(4)土地使用權(quán)到期后的繼期成本可以忽略;①

(5)開發(fā)商具有理性預(yù)期且為風(fēng)險(xiǎn)中性;

(6)土地市場(chǎng)上的完全競(jìng)爭(zhēng),保證了土地最有效率的利用,也保證了土地出讓金等于土地價(jià)值,同時(shí)使得開發(fā)商只能獲得正常風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬和為滿足參與約束的無窮小的超額利潤。

本文所使用的符號(hào)的含義如下：

t：時(shí)點(diǎn)(t=0表示今天);

T：開發(fā)時(shí)機(jī),選擇變量;

K：資本密度,表示單位土地上的非土地投入(資本)數(shù)量,選擇變量;

r*(t)：在征地之前,由業(yè)主享有的單位土地上的物業(yè)的租金或農(nóng)業(yè)租金;

Q(K)：房屋建筑物的生產(chǎn)函數(shù);

r(t)：t時(shí)刻土地開發(fā)所形成物業(yè)的單位租金;

i：建筑資本的機(jī)會(huì)成本,是開發(fā)商承擔(dān)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的必要收益率;

p：房屋建筑資本(非土地投入)的單位價(jià)格。

開發(fā)商的理性和競(jìng)爭(zhēng)保證了其將選擇最優(yōu)的K和T,使土地資源的配置和利用達(dá)到帕累托有效。這時(shí),開發(fā)后單位土地的租金現(xiàn)值與建設(shè)成本現(xiàn)值和征地拆遷成本之差實(shí)現(xiàn)最大化。t=0時(shí),政府土地出讓收入凈值可表示為：

式(1)的一階必要條件(FOC)是：

式(2)說明：當(dāng)開發(fā)時(shí)間固定時(shí),資本應(yīng)該增加到額外一個(gè)單位資本所增加的租金,對(duì)開發(fā)時(shí)間折現(xiàn)后等于單位資本的價(jià)格p。式(3)說明：開發(fā)的最優(yōu)時(shí)機(jī)是指推遲開發(fā)所節(jié)約的利益r*(T)+ipK,等于由于推遲開發(fā)所損失的物業(yè)租金r(T)Q(K)。

在K-T空間中,內(nèi)部最優(yōu)條件的一階條件：LT與LK都有正斜率,并且LT斜率大于 LK的斜率,LT與 LK的交點(diǎn)決定了最優(yōu)開發(fā)時(shí)機(jī)與優(yōu)資本密度。Arnott和Lewis(1979)以及Arnott(2005)為內(nèi)部最優(yōu)的二階充分條件的存在性和LT比LK比更加陡峭的原因提供了證明,本文不再贅述。

(二)幾個(gè)與物業(yè)稅稅基有關(guān)的物業(yè)價(jià)值概念

我們假設(shè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)與開發(fā)商的理性保證土地開發(fā)全部出現(xiàn)在最優(yōu)開發(fā)時(shí)機(jī)和最優(yōu)資本密度上,以下不再強(qiáng)調(diào),為簡(jiǎn)便起見,我們使用P(t)表示開發(fā)后物業(yè)價(jià)值來代替P(t;T,K)。

P(t)表示t時(shí)點(diǎn)上單位土地面積上所形成的物業(yè)產(chǎn)生的租金現(xiàn)值,也是由購房者支付的房?jī)r(jià),此處t＞T表示開發(fā)后。

S(t)表示開發(fā)后t時(shí)點(diǎn)上剩余場(chǎng)所價(jià)值,它等于物業(yè)的價(jià)值減建筑成本,這里我們使用了假設(shè)(3)和假設(shè)(4),應(yīng)有：

開發(fā)前,t＜T,t時(shí)點(diǎn)上的土地價(jià)值等于開發(fā)后物業(yè)的價(jià)值折現(xiàn)值減建筑成本的現(xiàn)值,它是政府的土地出讓毛收入,可表示為S(T)e-i(T-t)。

L(t)表示開發(fā)前(t＜T)t時(shí)點(diǎn)上政府的土地出讓凈收入：

式(6)表明,政府獲得了全部土地增值收益。這體現(xiàn)了19世紀(jì)亨利?喬治所倡導(dǎo)的“Value capture——社會(huì)發(fā)展和公眾活動(dòng)所帶來的土地增值,應(yīng)由政府獲得,以供全社會(huì)使用”精神和孫中山先生的“土地漲價(jià)歸公”理想。

(三)引入物業(yè)稅后的土地市場(chǎng)模型

1.這一部分使用的假設(shè)為：(1)物業(yè)稅的征稅對(duì)象是開發(fā)土地所形成的物業(yè),存量物業(yè)和農(nóng)地免稅;(2)消費(fèi)者是風(fēng)險(xiǎn)中性的,對(duì)支付時(shí)間和風(fēng)險(xiǎn)的改變無偏好,從而征稅不改變消費(fèi)者的最優(yōu)選擇,不影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求;(3)征稅對(duì)資本市場(chǎng)上的供求關(guān)系影響可以忽略,從而建筑資本的機(jī)會(huì)成本不變;(4)市場(chǎng)是理性的,不存在對(duì)房?jī)r(jià)和地價(jià)的高估和低估。

2.對(duì)物業(yè)稅體系設(shè)計(jì)的解釋。本文假設(shè)我國的物業(yè)稅是不對(duì)存量房和農(nóng)地征收,原因在于：首先,對(duì)存量房征稅,不會(huì)對(duì)土地利用效率產(chǎn)生任何影響。因而,假設(shè)不對(duì)存量房征稅不影響我們研究目標(biāo)的實(shí)現(xiàn),而且會(huì)使分析更為簡(jiǎn)單。其次,增加文章的新穎性,因?yàn)楝F(xiàn)有文獻(xiàn)對(duì)這一物業(yè)稅體系的土地利用效率問題沒有系統(tǒng)研究過。最后,使本文假設(shè)的物業(yè)稅體系更符合我國國情。

按稅基的不同,我們模型中的物業(yè)稅的稅率設(shè)定為兩種：一是以開發(fā)后土地價(jià)值為稅基的剩余場(chǎng)所價(jià)值稅稅率,記為τS;二是以開發(fā)后建筑物價(jià)值為稅基的建筑物稅稅率,記為τK。注意,除這兩個(gè)稅率外,文中的下標(biāo)均表示偏導(dǎo)。

3.引入物業(yè)稅之后的物業(yè)價(jià)值。這里,我們研究開征物業(yè)稅以后的土地市場(chǎng)。

(1)征稅后的物業(yè)價(jià)值也是購房者在購買環(huán)節(jié)所支付的金額。當(dāng) t＞T時(shí),即有：

購買環(huán)節(jié)支付的減少,是由于保有環(huán)節(jié)需要付稅,因而征稅并不改變購房者支付的現(xiàn)值。

(2)征稅后的剩余場(chǎng)所價(jià)值,t＞T時(shí)有：

可以看出,對(duì)建筑物價(jià)值征稅增加了非土地投入的資本成本,使之從原來的i增加到i+τK,而剩余場(chǎng)所價(jià)值稅增加了開發(fā)后的折現(xiàn)率,使之從原來的i增加到i+τS。

(3)征稅后政府出讓土地的凈收入為：

將式(9)代入式(10)并化簡(jiǎn)得：

一階條件如下：

式(12)表示最優(yōu)資本密度決策將最大化土地出讓收入在t時(shí)刻的凈現(xiàn)值。最優(yōu)的K出現(xiàn)在,最后一單位的非土地投入貢獻(xiàn)的租金r(u)QK(K)的現(xiàn)值等于使用者成本(i+τK)p的現(xiàn)值,所使用的折現(xiàn)率等于建筑資本機(jī)會(huì)成本i加上開發(fā)后剩余場(chǎng)所價(jià)值稅率τS。式(13)表示最優(yōu)開發(fā)時(shí)機(jī)出現(xiàn)在推遲開發(fā)一個(gè)時(shí)期的邊際收益等于邊際成本之時(shí)。邊際收益等于推遲建設(shè)的節(jié)約收益,即建設(shè)成本pK乘以使用者資本成本i+τK,加對(duì)場(chǎng)所價(jià)值稅的支出τSS(T),再加土地上原有物業(yè)的租金r*(T);邊際成本等于放棄的租金收益r(T)Q(K)。

三、比較靜態(tài)分析

(一)二階導(dǎo)數(shù)符號(hào)分析

在討論比較靜態(tài)之前,檢查二階導(dǎo)數(shù)的符號(hào)會(huì)使后面的分析工作更為方便。為了簡(jiǎn)化計(jì)算,我們考察式(11)在 T時(shí)刻上的一階條件：ˉLK=LK(T),ˉLT=LT(T),由式(12)和式(13)得：

由內(nèi)部最優(yōu)的二階必要條件知,LKK≤0,LTT≤0,J=LTT LKK-L2TK≥0,但由于在物業(yè)生產(chǎn)函數(shù)中,資本的邊際產(chǎn)量嚴(yán)格遞減,所以LKK＜0;同時(shí),由于ˉLTT≤0,將得出rt(u)≥0;而 rt(u)=0表明租金房?jī)r(jià)增長率為零,這與我們所假設(shè)的城市化進(jìn)程不符。因而有L TT＜0,L KK＜0,J=LTT LKK-L2TK＞0。

下面考慮資本密度與開發(fā)時(shí)間的交叉偏導(dǎo)的符號(hào)：

使用分部積分,改寫LK為：

用式(16)替換上式的第一項(xiàng)得：

其中：rt(u)反映的是租金的時(shí)間變化率。由ˉLTT＜0可知,rt(u)＞0;代入式(15)得ˉLKT＞0。從上述推導(dǎo)中,我們得到命題1：當(dāng)租金和房?jī)r(jià)時(shí)間增長率大于零時(shí),隨開發(fā)時(shí)間的遞延,開發(fā)的資本密度將提高。這一命題與我國近幾年隨房?jī)r(jià)上漲而出現(xiàn)的新建住宅小區(qū)容積率增加和高樓林立的情況相符。

對(duì)式(14)和式(15)求物業(yè)稅稅率的導(dǎo)數(shù)得：

根據(jù)式(17)和式(18)知 ,ˉLKτS和 ˉLKT符號(hào)相反 ,即 ˉLKτS＜0 。

我們把二階導(dǎo)數(shù)符號(hào)總結(jié)如下：

表1 兩階導(dǎo)數(shù)的符號(hào)

(二)場(chǎng)所價(jià)值稅和建筑物價(jià)值稅對(duì)資本密度和開發(fā)時(shí)間的影響

對(duì)式(14)和式(15)分別求τK和τS的導(dǎo)數(shù),使用克萊姆法則,可以解出通常意義上的比較靜態(tài)分析：

根據(jù)表1所提供的信息,除非在非常偶然的情況下,上述任何一個(gè)比較靜態(tài)分析式都不會(huì)等于零。我們得到命題2：無論是建筑物價(jià)值稅τK,還是場(chǎng)所價(jià)值稅τS都不是中性的。這一結(jié)論的引申意義在于,傳統(tǒng)觀點(diǎn)推崇備至的差別物業(yè)稅的理論基礎(chǔ)——地價(jià)稅為中性的結(jié)論值得商榷。

然而,根據(jù)已知信息,我們還不能確定上述任一個(gè)比較靜態(tài)分析式的符號(hào)。其原因在于(見圖1)：建筑物價(jià)值稅τK增加了非土地投入的資本機(jī)會(huì)成本,這一方面降低了資本密度,使曲線下移;另一方面卻延后了開發(fā)時(shí)間,使曲線右移,而推后開發(fā)時(shí)間導(dǎo)致資本密度增加,因而總效應(yīng)是增加資本密度還是減少資本密度取決于這兩種方向相反的效應(yīng)的大小。場(chǎng)所價(jià)值稅τS對(duì)土地開發(fā)的作用與此相同,也是一方面降低資本密度,另一方面延后了開發(fā)時(shí)間。因而,要得出明確的比較靜態(tài)分析結(jié)論需要更多的信息。

圖1 建筑物價(jià)值稅和場(chǎng)所價(jià)值稅對(duì)最優(yōu)資本密度和最優(yōu)開發(fā)時(shí)間的影響

(三)政府規(guī)定了開發(fā)時(shí)間后的比較靜態(tài)分析

在我國現(xiàn)實(shí)環(huán)境中,土地出讓時(shí)間基本決定了土地開發(fā)時(shí)間。不過,也有報(bào)道稱開發(fā)商囤積土地,這正是我們?cè)谀Ｐ椭兴A(yù)見的開發(fā)商將開發(fā)時(shí)間作為選擇變量最大化土地開發(fā)利潤。然而,這樣的模式已經(jīng)被打破,按2007年8月30日修訂的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十六條的規(guī)定：“以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的,必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開發(fā)的,可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費(fèi);滿二年未動(dòng)工開發(fā)的,可以無償收回土地使用權(quán)”?？梢?目前在我國房地產(chǎn)開發(fā)管理制度中,時(shí)間選擇被完全排除在開發(fā)決策之外,因而,開發(fā)時(shí)間不再成為一個(gè)選擇變量,一階條件式(13)不存在,土地價(jià)值由僅由資本密度決定,根據(jù)式(12),對(duì)τK和τS求導(dǎo),我們的比較靜態(tài)分析為：

我們很容易根據(jù)表1所提供的信息,判斷比較靜態(tài)分析的符號(hào)。我們得到命題3：政府規(guī)定了土地開發(fā)時(shí)間之后,開征物業(yè)稅——無論建筑物價(jià)值稅,還是土地價(jià)值稅,或者它們的組合單一稅率物業(yè)稅都將減少資本密度,降低土地利用效率水平。

這里,我們進(jìn)一步說明資本密度的減少不僅會(huì)導(dǎo)致量的變化——容積率的降低,而且還會(huì)帶來質(zhì)的變化——房屋的質(zhì)量的下降,要知道房屋的質(zhì)量、功能、品質(zhì)和外觀等都與資本投入數(shù)量有關(guān)。

四、數(shù)值示例

比較靜態(tài)分析揭示了開征物業(yè)稅將對(duì)土地利用效率產(chǎn)生負(fù)面的影響,但卻不能得出這種影響的大小,為了直觀說明資本密度降低的程度,這里對(duì)開征物業(yè)稅對(duì)土地利用效率的影響進(jìn)行數(shù)值模擬。

為簡(jiǎn)化計(jì)算,我們假設(shè)物業(yè)租金增長率恒為η,且η＞0,并假設(shè)零時(shí)刻政府宣布征稅。上標(biāo)b表示征稅前,上標(biāo)a表示征稅后,那么,式(2)化簡(jiǎn)為：

式(12)化簡(jiǎn)為：

假設(shè)開征物業(yè)稅不影響非土地投入的價(jià)格p,同時(shí)假設(shè)物業(yè)稅實(shí)行單一稅率,τK=τS=τ。由式(19)和式(20)可得：

設(shè)土地開發(fā)滿足規(guī)模報(bào)酬不變的Cobb-Douglas生產(chǎn)函數(shù),則單位面積土地開發(fā)生產(chǎn)函數(shù)為Q(K)=c0 Kc1,其中：c0是轉(zhuǎn)移參數(shù),c1是Cobb-Douglas函數(shù)的資本產(chǎn)出彈性或者說資本份額參數(shù),QK=c0c1 Kc1-1。

設(shè)c0=1,Kb=Qb=1。這可以簡(jiǎn)單理解為在開征物業(yè)稅之前,資本密度為1,此時(shí)容積率等于1。②設(shè)不動(dòng)產(chǎn)投資的資本機(jī)會(huì)成本i=0.06,房?jī)r(jià)增長率η=0.03,在這一假設(shè)下租金房?jī)r(jià)比率為3%,與我國的城市房地產(chǎn)的租金收益率相近。我們選擇在物業(yè)稅稅率分別為τ=0.005、0.01、0.02、0.03,資本(非土地投入)在物業(yè)價(jià)值中的比重分別為 c1=0.3、0.4、0.5、0.6、0.7的不同情況下,模擬物業(yè)稅對(duì)資本密度的影響,數(shù)值模擬結(jié)果見表2。

數(shù)值模擬的結(jié)果與比較靜態(tài)分析的結(jié)論是一致的,開征物業(yè)稅導(dǎo)致資本密度下降。同時(shí),數(shù)值模擬進(jìn)一步提示我們,征稅所引起的資本密度的降幅是驚人的,其變化有兩個(gè)特征：一是在相同稅率下,征稅造成的資本密度降幅隨資本在物業(yè)價(jià)值中所占份額的增加而變大;二是在相同資本份額水平下,征稅造成的資本密度降幅隨物業(yè)稅稅率的提高而變大。

表2 租金收益率為3%,土地-資本替代彈性等于1時(shí),開征物業(yè)稅對(duì)資本密度的影響

五、結(jié)語及討論

在本文中,我們構(gòu)建了符合我國房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)制度特征的“物業(yè)稅—土地開發(fā)”模型,通過比較靜態(tài)分析和數(shù)值模擬,發(fā)現(xiàn)土地價(jià)值稅和建筑物價(jià)值稅都是扭曲的;并且在限制開發(fā)商的開發(fā)時(shí)間情況下,證明了開征物業(yè)稅,無論是按土地價(jià)值征稅,還是按建筑物價(jià)值征稅,或者是對(duì)其組合形成的房地產(chǎn)價(jià)值征稅,都將減少資本密度,降低土地利用效率。本文的發(fā)現(xiàn)對(duì)于我國在人多地少、土地資源稀缺、大量農(nóng)村人口亟須轉(zhuǎn)移、城鎮(zhèn)化和工業(yè)化進(jìn)程加速條件下推進(jìn)房地產(chǎn)稅費(fèi)制度改革有著重要的理論意義與現(xiàn)實(shí)意義。

本文在論證過程中,為簡(jiǎn)化計(jì)算,使用了一些特殊假設(shè),如(1)建筑物具有無限耐用性,這使我們無須在物業(yè)建成后計(jì)提折舊;(2)土地使用權(quán)續(xù)期成本可忽略。當(dāng)然,放棄這些假設(shè),并不會(huì)實(shí)質(zhì)性改變我們的結(jié)論,只是計(jì)算更為復(fù)雜。

雖然,本文對(duì)物業(yè)稅對(duì)土地利用效率的影響提供了一個(gè)相當(dāng)合理而且穩(wěn)健的分析,但是仍然存在一些問題有待未來更深入的研究予以解決。

1.物業(yè)稅對(duì)土地集約利用水平的影響。本文關(guān)注的是在局部均衡中土地的利用效率問題,假設(shè)了開征物業(yè)稅不改變需求因素。但是,在一般均衡中,房屋供給的減少將影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格,價(jià)格的改變會(huì)影響購房者的最優(yōu)選擇。因而,物業(yè)稅對(duì)集約利用土地存在兩方面的影響：一是降低資本密度,減少單位土地面積上的房地產(chǎn)供給;另一方面,在降低居民效用水平的條件下,減少了居民對(duì)房屋的需求。在這兩方面的影響中,具體哪一種影響占主導(dǎo)地位是我國城市土地開發(fā)中需要考慮的一個(gè)問題,對(duì)此更深入的分析需要進(jìn)一步通過空間一般均衡模型來完成。

2.對(duì)存量房征稅的效率問題。因?yàn)樵诜课菽陀眯约僭O(shè)下,對(duì)存量房征物業(yè)稅不會(huì)改變土地利用效率,因而,本文沒有討論對(duì)存量房征稅的效率問題。然而,對(duì)存量房征物業(yè)稅將迫使一部分家庭調(diào)整住房,縮小面積,從而釋出一部分存量房。雖然,家庭的避稅行為不改變建筑的資本密度,但將提高土地集約利用效率。當(dāng)然,對(duì)存量房征稅還將產(chǎn)生極為敏感的公平問題。

*(1)本文曾在中國房地產(chǎn)學(xué)術(shù)研討會(huì)暨高等院校房地產(chǎn)學(xué)者聯(lián)誼會(huì)2009年年會(huì)上報(bào)告,并獲得優(yōu)秀論文獎(jiǎng),感謝與會(huì)代表的批評(píng)與建議。(2)本文為廣東省高校學(xué)科建設(shè)創(chuàng)新團(tuán)隊(duì)重大項(xiàng)目(C10082)和廣東高校優(yōu)秀青年創(chuàng)新人才培養(yǎng)項(xiàng)目(開征物業(yè)稅對(duì)城鎮(zhèn)土地利用效率與集約化水平的影響)的階段性成果。

注釋：

①在信息不對(duì)稱條件下,購房者沒有估計(jì)到在購房后的保有環(huán)節(jié),政府會(huì)再對(duì)他的房屋征收物業(yè)稅,因而其購房時(shí)的出價(jià)中沒有扣除物業(yè)稅現(xiàn)值;在信息對(duì)稱(宣布征稅)條件下,這一情況不會(huì)發(fā)生。土地出讓金、營業(yè)稅、契稅、土地增值稅、對(duì)房屋交易資本利得所征收的個(gè)人所得稅、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所繳納的企業(yè)所得稅等與房地產(chǎn)價(jià)格有關(guān)的稅費(fèi)將由于征稅所導(dǎo)致的房?jī)r(jià)降低(稅收資本化)而降低。這說明,在開征物業(yè)稅之前,與房地產(chǎn)價(jià)格有關(guān)的稅費(fèi)中已經(jīng)包含了物業(yè)稅。因此,對(duì)存量房再征物業(yè)稅,存在重復(fù)征稅的問題。

②據(jù)報(bào)道,2002年我國城市的平均容積率為0.33,我國香港的容積率是2.0。資料來源：樊志全：我國城市人均用地面積超國標(biāo)1/3形勢(shì)嚴(yán)峻,http：//finance.people.com.cn/GB/1037/4473961.html。

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