唐西

(蘇州大學(xué)王健法學(xué)院，江蘇 蘇州 215006)

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)交易火熱樓價(jià)不斷攀升，按揭貸款購房成為大多數(shù)消費(fèi)者購房的主要方式。一般來說商品房買賣的標(biāo)的為現(xiàn)房或期房(樓花)。由于購買期房對(duì)于現(xiàn)房而言風(fēng)險(xiǎn)比較大，所以國家對(duì)于期房買賣和購買期房貸款有嚴(yán)格的限制。如《房地產(chǎn)管理法》第45條第1款規(guī)定：“商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：(一)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；(二)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；(三)按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交工時(shí)期；(四)向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案?！钡?款規(guī)定：“商品房預(yù)售所得款項(xiàng)必須用于有關(guān)的過程建設(shè)?！边@是關(guān)于商品房預(yù)售的限制性規(guī)定。關(guān)于期房按揭貸款也有相關(guān)規(guī)定，中國人民銀行《個(gè)人住房貸款管理辦法》中禁止“零首付”，同時(shí)規(guī)定了借款人申請(qǐng)個(gè)人住房貸款購買期房的，所購期房必須是多層住宅主體結(jié)構(gòu)封頂、高層住宅完成總投資的三分之二。各商業(yè)銀行也出臺(tái)了自己的內(nèi)部規(guī)定用以降低期房交易的風(fēng)險(xiǎn)。盡管相關(guān)法律法規(guī)以及內(nèi)部規(guī)定不斷出臺(tái)，按揭貸款產(chǎn)生的糾紛還是在不斷涌現(xiàn)，其原因是多方面的，主要是樓價(jià)虛高且不斷攀升，購房者盲目購買，開發(fā)商資金鏈斷裂，銀行放貸審核不嚴(yán)等等。由此產(chǎn)生的糾紛也層出不窮，怎樣解決好由此產(chǎn)生的糾紛是一個(gè)亟待解決的問題。

一、期房按揭貸款合同的理論分析

從期房按揭貸款合同理論上講，它是銀行與購房者之間的借貸合同。它是指房屋買賣合同中的買方向房地產(chǎn)開發(fā)商交付部分購樓款后，將其根據(jù)合同取得期房的財(cái)產(chǎn)權(quán)提供給銀行作為貸款的擔(dān)保，并與按揭銀行簽訂貸款合同，貸款額度為尚未支付的購樓款①。但是該種借貸合同與普通的借貸合同是有區(qū)別的，主要是因?yàn)樗肓税唇抑贫?，而且使貸款合同與商品房買賣合同、保證合同之間關(guān)系非常密切，缺一不可。

我國實(shí)務(wù)操作過程大致如下：第一，作為賣房人的開發(fā)商向商業(yè)銀行提出由商業(yè)銀行向其客戶提供貸款以促進(jìn)其銷售，經(jīng)過商業(yè)銀行考察，同意為其客戶提供貸款用于購房，并與開發(fā)商簽訂合作協(xié)議。這個(gè)合作對(duì)于開發(fā)商和銀行而言都是有利的。第二，購房人與開發(fā)商簽訂購房合同(主要是分期付款買賣合同)，同時(shí)向開發(fā)商指定的銀行申請(qǐng)按揭貸款，并按合同的要求付清首付款。第三，在上述基礎(chǔ)上，銀行開始向購房人(貸款申請(qǐng)人)進(jìn)行身份、資信等審查，同時(shí)審查所購現(xiàn)房或期房的合法性并請(qǐng)土地評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，作出評(píng)估報(bào)告。經(jīng)審查合格與購房人簽訂按揭貸款合同。第四，開發(fā)商作為按揭人的保證人與銀行簽訂保證合同。第五，有些銀行還會(huì)要求購房者為所購現(xiàn)房或者期房購買保險(xiǎn)，并指定銀行為第一受益人。但這一步不是每個(gè)銀行都會(huì)要求的。第六，貸款合同簽訂后，購房人還要將所購期房的預(yù)售合同交給銀行保管，等房屋建成開發(fā)商正式辦理產(chǎn)權(quán)登記，然后購房人仍將產(chǎn)權(quán)證書交給銀行。第七，買房人在付清首付并與銀行確定按揭關(guān)系之后，銀行將買房人未付清的剩余房款支付給開發(fā)商。第八，購房人按期向銀行還款付息，直至完全支付完本金及利息，銀行歸還房屋產(chǎn)權(quán)證書。這種交易方式對(duì)于開發(fā)商而言可以在較短時(shí)間內(nèi)收到房款，有利于自身的資金周轉(zhuǎn)。對(duì)于銀行而言擴(kuò)大了放貸業(yè)務(wù)量增加了收益。對(duì)于購房者而言，分期支付房款減小了購房壓力，提前使用了房屋也利于房屋效益的完全發(fā)揮。

首先，進(jìn)一步分解此交易模式，此交易模式涉及多種法律關(guān)系。第一個(gè)法律關(guān)系是購房人與房產(chǎn)商之間的商品房買賣合同關(guān)系。第二個(gè)是銀行與購房人之間的因支付購房貸款產(chǎn)生的借貸關(guān)系。第三個(gè)是購房人將房屋作為擔(dān)保和銀行產(chǎn)生的按揭貸款關(guān)系。第四是房地產(chǎn)開發(fā)商為了售出房屋，而作為保證人擔(dān)保購房人與銀行之間借貸的擔(dān)保關(guān)系。這幾個(gè)法律關(guān)系是一般情況下都應(yīng)當(dāng)有的，在特殊情況下還有銀行要求購房人按銀行指定的險(xiǎn)種向保險(xiǎn)公司投保而產(chǎn)生的保險(xiǎn)關(guān)系。此外在購房人不能按時(shí)支付借款及利息時(shí)，房產(chǎn)商將房產(chǎn)回購而產(chǎn)生回購法律關(guān)系。

其次，分析此交易模式與傳統(tǒng)交易模式的不同。在這種交易模式下期房買賣合同與一般的分期付款買賣不同，它引入了第三方銀行，銀行代購房者向開發(fā)商一次性付清房款。按揭貸款合同也與一般的貸款合同不同，原因是：第一，主體固定，借款人不能選擇貸款方只能向指定的銀行貸款，而一般貸款合同借貸雙方自由選擇；第二，一般借貸合同效力及履行由自身決定，與其他合同無關(guān)，而按揭貸款合同的履行也影響著商品房買賣合同的履行，同時(shí)商品房買賣合同亦影響著貸款合同。如2003年5月7日最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第23條規(guī)定:“商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款，因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同或者賠償損失。因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人?！钡?4條規(guī)定:“因商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請(qǐng)求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持?！庇纱丝梢?，商品房買賣合同是期房按揭貸款合同得以簽訂的前提與基礎(chǔ)，期房貸款合同訂立的目的就是為了商品房買賣合同的順利履行。兩者有密切聯(lián)系。在此問題上，德國法院認(rèn)為,如果出賣人與貸款銀行之間存在長期合作關(guān)系,貸款銀行經(jīng)由出賣人介紹,或有交付貸款表格與出賣人的情形,或銀行將貸款金額直接撥付出賣人以清償價(jià)金等均被視為具有經(jīng)濟(jì)上同一性之客觀關(guān)聯(lián)因素。此時(shí),在原因關(guān)系(買賣合同)或給付關(guān)系(貸款合同)中有一法律關(guān)系不成立或撤銷后,當(dāng)事人得據(jù)以解除另一法律關(guān)系。而嗣后買受人對(duì)于出賣人所得主張之抗辯事由(如價(jià)金之返還)如出賣人已無法清償時(shí),則依誠實(shí)信用原則亦得向貸款人主張拒絕返還已貸之款項(xiàng),此即所謂抗辯延伸原則②。

二、期房按揭貸款合同常見的幾種糾紛及解決途徑

(一)開發(fā)商違約產(chǎn)生的糾紛

由于開發(fā)商與購房者簽訂的購房合同是貸款合同的基礎(chǔ)，所以開發(fā)商一方單方違約就會(huì)影響按揭貸款合同的履行?，F(xiàn)實(shí)中開發(fā)商違約一般會(huì)出現(xiàn)這樣的情形：如開發(fā)商延期交樓或者交付與合同約定不符的樓宇，所交商品房質(zhì)量不合格，或其它原因?qū)е聵潜P爛尾。還有一種情況就是開發(fā)商未取得合法的土地使用權(quán)證而違法預(yù)售房屋。

出現(xiàn)開發(fā)商違約的情況時(shí)，就應(yīng)當(dāng)考慮到對(duì)貸款合同造成的影響。如果只是違約但對(duì)貸款合同不影響的話，購房者可以請(qǐng)求開發(fā)商支付違約金等，對(duì)于貸款合同購房者還是應(yīng)當(dāng)正常行使權(quán)利履行義務(wù)。如果開發(fā)商違約行為致使貸款合同的目的不能實(shí)現(xiàn)，貸款合同中當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同。具體解除合同的法律后果討論如下：

對(duì)于合同的解除，《合同法》第97條規(guī)定：“合同解除后尚未履行的，終止履行，已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求采取恢復(fù)原狀、采取其它補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失?！惫P者認(rèn)為，按揭貸款合同由于還款方式為分期付款，每筆款項(xiàng)都是分開的，都是用貨幣這一一般等價(jià)物去支付的，所以應(yīng)當(dāng)說它是一時(shí)性合同而非繼續(xù)性合同，合同解除是具有溯及力的。當(dāng)事人解除合同可以要求恢復(fù)原狀。由于出借和歸還的都是貨幣，所以可以將已經(jīng)歸還的貸款折抵全部貸款再將剩余部分恢復(fù)原狀即可。對(duì)于銀行在合同解除之前已經(jīng)收取的利息如何處理？筆者認(rèn)為根據(jù)借款合同的性質(zhì),支付利息是借款人的合同義務(wù),所以借款人已經(jīng)支付的利息視為其使用借款期間的對(duì)價(jià),無須恢復(fù)原狀。至于解除是由于開發(fā)商的原因開發(fā)商是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任？筆者認(rèn)為，根據(jù)合同的相對(duì)性原則，開發(fā)商在商品房買賣合同當(dāng)中應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任，但是在貸款合同當(dāng)中即使是由于開發(fā)商的原因使貸款合同解除的，其也不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。銀行要求購房者支付的賠償，購房者支付后再根據(jù)商品房買賣合同要求開發(fā)商賠償。

(二)購房者違約產(chǎn)生的糾紛

購房者一般情況下都會(huì)按期向銀行還本付息，但是也有出現(xiàn)信用風(fēng)險(xiǎn)的可能。在購房者不履行還款義務(wù)時(shí)銀行面臨著巨大的按揭貸款壞賬風(fēng)險(xiǎn)。所以在實(shí)踐中商品房擔(dān)保貸款合同往往約定：合同履行期限內(nèi)，購房人連續(xù)一定期限未償還貸款本息，保證人又不同意延期；購房人死亡且無繼承人或受遺贈(zèng)人；購房人的繼承人或受遺贈(zèng)人拒絕履行購房人應(yīng)承擔(dān)的還款義務(wù)；購房人被宣告破產(chǎn)或依法被撤銷等情形銀行可以處分相關(guān)房產(chǎn)。同時(shí)為了化解風(fēng)險(xiǎn)，購房者還必須購買保險(xiǎn)。中國人民銀行的《個(gè)人住房貸款管理辦法》第25條規(guī)定：“以房地產(chǎn)作為抵押的,借款人需在合同簽訂前辦理房屋保險(xiǎn)或委托貸款人代辦有關(guān)手續(xù),抵押期內(nèi),保險(xiǎn)單由貸款人保管?！逼浯危€會(huì)要求開發(fā)商作為保證人。所以說當(dāng)購房者出現(xiàn)違約的情形，銀行在多重保障之下解決起來相對(duì)比較容易，風(fēng)險(xiǎn)不會(huì)太大。此外，按照最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第26條和27條來處理：“買受人未按照商品房擔(dān)保貸款合同的約定償還貸款，亦未與擔(dān)保權(quán)人辦理商品房抵押登記手續(xù)，擔(dān)保權(quán)人起訴買受人，請(qǐng)求處分商品房買賣合同項(xiàng)下買受人合同權(quán)利的，應(yīng)當(dāng)通知出賣人參加訴訟；擔(dān)保權(quán)人同時(shí)起訴出賣人時(shí)，如果出賣人為商品房擔(dān)保貸款合同提供保證的，應(yīng)當(dāng)列為共同被告。買受人未按照商品房擔(dān)保貸款合同的約定償還貸款，但是已經(jīng)取得房屋權(quán)屬證書并與擔(dān)保權(quán)人辦理了商品房抵押登記手續(xù)，抵押權(quán)人請(qǐng)求買受人償還貸款或者就抵押的房屋優(yōu)先受償?shù)模粦?yīng)當(dāng)追加出賣人為當(dāng)事人，但出賣人提供保證的除外?！?/p>

(三)銀行違約產(chǎn)生的糾紛

一般情況下銀行不會(huì)出現(xiàn)違約但是也不排除這種可能性。比如，銀行未按約提供按揭貸款將損害購房人和房產(chǎn)商的利益，此時(shí)如購房人提起訴訟要求銀行依按揭貸款合同承擔(dān)違約責(zé)任或承擔(dān)賠償購房人損失的責(zé)任，房產(chǎn)商可以以獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人身份加入訴訟或購房人與房產(chǎn)商共同提起訴訟。有時(shí)還會(huì)出現(xiàn)銀行不按合同約定的利率計(jì)息或者無正當(dāng)理由提前收款，這種情況下如果銀行的行為導(dǎo)致購房人的利益受損，購房人可要求銀行賠償。

(四)標(biāo)的物風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)產(chǎn)生的糾紛

由于標(biāo)的物是不動(dòng)產(chǎn)，一般而言風(fēng)險(xiǎn)不大，但是它也會(huì)產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)，如發(fā)生天災(zāi)樓房坍塌或因人為原因產(chǎn)生“樓脆脆、樓倒倒”現(xiàn)象。那么，風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)了由誰來承擔(dān)，往往會(huì)出現(xiàn)許多糾紛。對(duì)于這個(gè)問題分為兩種情況進(jìn)行分析：

第一，標(biāo)的物即房屋在借款人還貸過程中因?yàn)閬碜酝獠康脑蛉绮豢煽沽Χ率沟盅悍课輷p毀滅失。對(duì)于此問題，又分兩種情況予以解決。(1)購房人未辦理保險(xiǎn)。因自然災(zāi)害等不可抗力引起房屋滅失，此時(shí)根據(jù)期房買賣合同風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)當(dāng)由房產(chǎn)開發(fā)商承擔(dān)。如果滅失的是現(xiàn)房，則使銀行貸款債權(quán)的抵押物滅失，抵押權(quán)消失。但是債權(quán)不消失，風(fēng)險(xiǎn)由購房者承擔(dān)。(2)如果購房人買了個(gè)人抵押貸款房屋保險(xiǎn)，由于該種保險(xiǎn)是針對(duì)所購房屋安全的財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)，一旦貸款所購房屋遭受火災(zāi)、爆炸、暴風(fēng)、暴雨、雷擊、地面突然塌陷等襲擊并發(fā)生事故時(shí)，所造成的損失由保險(xiǎn)公司負(fù)責(zé)給銀行償還。

第二，由于人為原因致使抵押房屋損毀滅失，如按揭人有意無意損毀房屋，造成房屋價(jià)值急劇下降以致實(shí)際價(jià)值低于未償還的貸款本息余額。此時(shí)銀行可以要求購房者回復(fù)抵押物價(jià)值或者增加相應(yīng)擔(dān)保。如果第三人造成房屋價(jià)值減少的，銀行只能在購房者在所得的損害賠償范圍內(nèi)要求提供擔(dān)保。

(五)按揭房屋轉(zhuǎn)讓產(chǎn)生的糾紛

現(xiàn)實(shí)中往往有購房者在支付了一部分按揭貸款后由于種種原因?qū)⒎课蒉D(zhuǎn)讓。對(duì)于按揭房屋轉(zhuǎn)讓合同效力問題有的學(xué)者認(rèn)為其是無效的，有如下理由:(1)期房轉(zhuǎn)讓其實(shí)質(zhì)是預(yù)售房屋的購房人出賣未登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房屋,而《城市房地產(chǎn)管理法》第38條第6項(xiàng)規(guī)定：“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓?！逼诜哭D(zhuǎn)讓的行為違反了該法的強(qiáng)制性規(guī)定,因此根據(jù)《合同法》第52條第5項(xiàng)“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定,合同無效”的規(guī)定,預(yù)售房屋的購房人在未取得房屋權(quán)利之前與受讓人簽訂的商品房買賣合同應(yīng)認(rèn)定無效。(2)上海市政府頒布的《關(guān)于預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓問題的決定》和修改后的《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》均規(guī)定房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不予辦理預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的預(yù)告登記,因而期房轉(zhuǎn)讓合同無效③。筆者認(rèn)為，雖然《城市房地產(chǎn)管理法》第38條第6項(xiàng)規(guī)定：“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。”但是同時(shí)該法第46條也規(guī)定了：“商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題由國務(wù)院規(guī)定?！笨梢哉f在這個(gè)問題上法律實(shí)際上并沒有禁止期房的再次轉(zhuǎn)讓行為。對(duì)于購買期房的買房人而言，他通過與開發(fā)商簽訂房屋預(yù)售合同所享有的是債權(quán)，但是在辦理了預(yù)告登記后，他應(yīng)當(dāng)說是取得了現(xiàn)房的期待權(quán)。并將此權(quán)利質(zhì)押給了銀行來辦理按揭貸款。根據(jù)民法理論，筆者認(rèn)為期待權(quán)具有物權(quán)屬性，作為一種財(cái)產(chǎn)權(quán)利完全是可以轉(zhuǎn)讓的。在標(biāo)的轉(zhuǎn)讓可能，各項(xiàng)手續(xù)齊備的情況下，期房的轉(zhuǎn)按揭完全是有效的。所以，沒有理由否認(rèn)期房轉(zhuǎn)讓合同的效力。實(shí)際上，上述地方規(guī)章的出臺(tái)只是為了打擊短線投機(jī)炒房現(xiàn)象，在當(dāng)時(shí)樓市不斷攀升的背景下具有一定意義。但是現(xiàn)在樓市并不是一直在持續(xù)升溫，購房者也不能像炒股票那樣憑著“炒”的心理去賺錢。所以我們認(rèn)為轉(zhuǎn)讓合同是有效的，購房人可以轉(zhuǎn)讓房屋。但是在按揭貸款關(guān)系中，購房人也是債務(wù)人，債務(wù)轉(zhuǎn)讓當(dāng)然要有債權(quán)人銀行的同意。所以轉(zhuǎn)讓行為要在貸款銀行同意的情況下，原借款人將尚未清償?shù)馁J款本息轉(zhuǎn)移給新買房人并由新買房人繼續(xù)清償。同時(shí)，開發(fā)商是按揭貸款中的保證人，按揭房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)必須經(jīng)過開發(fā)商書面同意并承諾繼續(xù)為新的借款人提供擔(dān)保，否則就可能出現(xiàn)開發(fā)商免除擔(dān)保責(zé)任的情形，從而使得銀行風(fēng)險(xiǎn)加大。

實(shí)踐中，出現(xiàn)糾紛最多的是在按揭房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)，在按揭房屋轉(zhuǎn)讓狀態(tài)下，銀行須將房屋產(chǎn)權(quán)文件交還原借款人以便其到房屋登記機(jī)關(guān)辦理房產(chǎn)過戶登記以及新的抵押登記，然后再將新的產(chǎn)權(quán)文件和抵押登記證明收回保管。在這種情況下，由于房屋產(chǎn)權(quán)文件有一段時(shí)間完全處于原借款人控制下，購房者持有產(chǎn)權(quán)證做侵害債權(quán)的行為，如注銷有關(guān)抵押登記并轉(zhuǎn)讓給善意第三人，此時(shí)若沒有相應(yīng)的監(jiān)督制約機(jī)制，風(fēng)險(xiǎn)由此產(chǎn)生。在這種情形下，銀行的債權(quán)是不能夠?qū)股埔獾谌说?，銀行只能夠要求原購房人承擔(dān)責(zé)任。

(六)關(guān)于對(duì)提前還貸收取違約金產(chǎn)生的糾紛

在購房者與銀行簽訂的按揭貸款合同中，規(guī)定了還貸的期限。購房者即借款人應(yīng)當(dāng)按時(shí)還款，但是實(shí)踐中往往會(huì)出現(xiàn)部分購房者由于經(jīng)濟(jì)能力提升希望提前還貸的情形。那么提前還貸是否收取違約金呢？對(duì)于此問題產(chǎn)生了糾紛的當(dāng)事人各執(zhí)一詞。借款方認(rèn)為：根據(jù)我國《合同法》第71條規(guī)定：“債權(quán)人可以拒絕債務(wù)人提前履行債務(wù)，但提前履行不損害債權(quán)人利益的除外。債務(wù)人提前履行債務(wù)給債權(quán)人增加的費(fèi)用，由債務(wù)人負(fù)擔(dān)?！倍崆斑€款對(duì)于銀行來說預(yù)期利潤和風(fēng)險(xiǎn)同步降低，所以很難說是有損害的。銀行方卻往往認(rèn)為提前還債是違約行為，對(duì)他們產(chǎn)生了損害。也有人更進(jìn)一步說明損害的存在，認(rèn)為大規(guī)模的提前還貸，雖然降低了銀行的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，但更降低了銀行的中長期預(yù)期利潤。而且事實(shí)上，在個(gè)人房貸中，由于每個(gè)人提前還貸的情況不一樣，銀行往往需要由人工完成當(dāng)期本息和今后月供的重新計(jì)算，從而增加了人力資源的占用，提前還貸還使銀行的貸款計(jì)劃被打亂，這些都增大了銀行的經(jīng)營成本④。筆者認(rèn)為對(duì)于銀行來說提前還貸是不會(huì)產(chǎn)生損害的，只是預(yù)期收益未得到，但是預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)也沒承擔(dān)。而由人工完成本息的重新計(jì)算這樣的人力資源的占用實(shí)際上只是由于提前還款給債權(quán)人增加的費(fèi)用，并不屬于損害范疇。所以應(yīng)當(dāng)允許提前還貸。如果提前還貸給銀行增加了不必要的費(fèi)用，費(fèi)用應(yīng)當(dāng)由借款方承擔(dān)。

明確了借款人可以提前還貸，那么由此產(chǎn)生的違約金問題怎么解決。一般而言，按揭貸款合同會(huì)有關(guān)于是否收取提前還款違約金的約定。筆者認(rèn)為如果有約定則從約定，沒有約定，則不應(yīng)該收取違約金。實(shí)踐中有些銀行對(duì)此沒有在合同上約定卻在出現(xiàn)提前還款時(shí)按照人民銀行規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)向借款人收取違約金。筆者認(rèn)為這種做法是沒有依據(jù)的。還有一些銀行約定的違約金高于人民銀行規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，這種做法也是不成立的。因?yàn)槿嗣胥y行關(guān)于提前還貸收取違約金的標(biāo)準(zhǔn)屬于行政規(guī)章，對(duì)各商業(yè)銀行的業(yè)務(wù)行為有導(dǎo)向性和約束力,違反規(guī)定收取違約金既無法律依據(jù)又顯失公平。所以，借款方可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。

三、結(jié)語

縱觀期房按揭貸款合同在現(xiàn)實(shí)中出現(xiàn)的種種糾紛，不難發(fā)現(xiàn)糾紛產(chǎn)生的根源比較多，如：樓價(jià)虛高且不斷攀升，購房者盲目購買，開發(fā)商資金鏈斷裂，銀行放貸審核不嚴(yán)等等。但是如果分析清楚了各種法律關(guān)系，明晰各方權(quán)利義務(wù)，運(yùn)用現(xiàn)行法律及法學(xué)原理，尋求解決途徑是比較容易的。筆者將實(shí)踐中常出現(xiàn)的糾紛按照糾紛產(chǎn)生的根源分為上述幾類，明確其解決方法，以期對(duì)實(shí)務(wù)操作有所裨益，并希望有關(guān)法律及早出臺(tái)并對(duì)之加以規(guī)制。

注釋：

①筆者認(rèn)為有的書將之稱為期房貸款擔(dān)保合同實(shí)為不妥，將其稱為期房按揭貸款合同更為確切，因?yàn)榇箨懙钠诜堪唇沂窍愀鄣貐^(qū)樓花按揭的變種，其主要是由移轉(zhuǎn)權(quán)利于銀行的擔(dān)保改變?yōu)橐环N特殊制度安排。這種特殊在于交易前期表現(xiàn)為將期待權(quán)作質(zhì)押標(biāo)的，并輔之以開發(fā)商的擔(dān)保，后期則為房屋抵押。實(shí)踐中各方都接受此種交易模式稱之為按揭貸款。

②楊淑文:《新型契約與消費(fèi)者保護(hù)法》,中國政法大學(xué)出版社，2002年,第189頁，第210頁。

③顧建榮、王巖：《期房轉(zhuǎn)讓合同效力問題研究》，《上海審判實(shí)踐》，2006年第1期，第53-55頁。

④葛堂偉：《關(guān)于對(duì)提前還貸收取違約金問題的法律探討》，《法治與社會(huì)》，2008年第7期，第71頁。

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