張 芬

福州的樓面價(jià)過(guò)萬(wàn)，房?jī)r(jià)不斷上漲，越來(lái)越多的人感覺(jué)住房是奢侈品，甚至連對(duì)高房?jī)r(jià)不敏感的投資購(gòu)房者也開(kāi)始考量，福州樓市是否還具有投資價(jià)值?

1月5日，福州市國(guó)土局發(fā)布2010年第一次拍地公告，出讓城區(qū)內(nèi)兩幅危舊房改造地塊。一幅地塊主要是上海新村的危舊房改造，出讓土地面積為9.34萬(wàn)平方米，起始價(jià)16.1億元；另一幅則涉及王莊危舊房改造，出讓土地面積為25.44萬(wàn)平方米，起始價(jià)43億元。

這也是國(guó)家出臺(tái)并實(shí)施密集樓市調(diào)控政策后，福州首次出讓土地。更讓人關(guān)注的是，起始價(jià)為43億元的地塊，其總價(jià)遠(yuǎn)高于2007年萬(wàn)科以27億元拍得的五四北地塊，而且新掛牌的兩幅地的起始均價(jià)都超過(guò)1.5萬(wàn)元／平方米。開(kāi)拍之前的地價(jià)已經(jīng)如此高，可想而知，出售時(shí)的房?jī)r(jià)將達(dá)到多少。不少投資者也開(kāi)始遲疑，現(xiàn)階段是否還應(yīng)該出手?福州樓市是否還有投資價(jià)值?

高房?jī)r(jià)大行其道

2009年12月25日，福州城區(qū)9幅地塊公開(kāi)拍賣(mài)，這是福州市2009年最后一次公開(kāi)出讓土地，其中5個(gè)地塊的成交樓面價(jià)超過(guò)1萬(wàn)元／平方米，2幅地塊的也達(dá)到9000元／平方米以上。此次成交的9幅地塊中有5塊位于鼓樓區(qū)，面積大多比較小，將來(lái)應(yīng)該以高層建筑、高檔社區(qū)為主，可謂是寸土寸金。

從目前開(kāi)發(fā)商的在售樓盤(pán)來(lái)看，別墅產(chǎn)品以及高層大戶仍占據(jù)主流，中小戶型還是稀缺，產(chǎn)品“斷檔”現(xiàn)象普遍存在。中原地產(chǎn)福州分公司營(yíng)銷總監(jiān)林通認(rèn)為，房地產(chǎn)商受2008年市場(chǎng)低迷影響，供應(yīng)速度急劇下挫，雖然2009年樓市回暖，但從土地開(kāi)發(fā)周期來(lái)看，最快起碼也要一年才能推向市場(chǎng)，因此，2010年上半年甚至更長(zhǎng)的一段時(shí)間，福州市場(chǎng)上可售的樓盤(pán)仍將是存量房，并且以之前被“遺留”下來(lái)的豪宅大戶型為主。

記者了解到，2009年福州樓市的成交面積達(dá)到520萬(wàn)平方米的歷史新高，而目前市場(chǎng)又缺少大量購(gòu)買(mǎi)者急需的中小戶型，今年樓市肯定會(huì)持續(xù)供不應(yīng)求的狀況。如此一來(lái)，就算房?jī)r(jià)不斷上揚(yáng)，購(gòu)房者觀望情緒加重，開(kāi)發(fā)商仍不愁賣(mài)，樓市行情看漲。

根據(jù)海西房產(chǎn)網(wǎng)公布的數(shù)據(jù)，2010年1月4～10日，福州新增預(yù)售面積為1963.35平方米，簽約面積為42624平方米，供應(yīng)量與需求量之間的差距十分懸殊；量?jī)r(jià)方面，雖然這七天的成交量遭遇寒流，只簽約352套，但當(dāng)中六天的簽約均價(jià)在1.1萬(wàn)元／平方米以上，出現(xiàn)“量跌價(jià)漲”的局面；與成交量大幅下降形成鮮明對(duì)比，高價(jià)樓盤(pán)交易很是活躍，特別是在新推出的“世茂天城”項(xiàng)目的帶動(dòng)下，由于其均價(jià)超過(guò)2萬(wàn)元／平方米，很大程度上拉高了整體均價(jià)大幅上漲，一度突破1.3萬(wàn)元／平方米，再次刷新福州均價(jià)的最高記錄。

顯然，遍地的“萬(wàn)元房”已經(jīng)讓很多購(gòu)房者失去了對(duì)房?jī)r(jià)的正確判斷，看不清樓市的走向。初次購(gòu)房的人希望房?jī)r(jià)降低到能夠負(fù)擔(dān)的水平，但又害怕越等越漲，不知何時(shí)該出手?而投資購(gòu)房者看著高位運(yùn)行的房?jī)r(jià)，似乎也有點(diǎn)如坐針氈，尋思著福州的房地產(chǎn)市場(chǎng)是否還值得投資?

專家解讀：長(zhǎng)線投資價(jià)值依然存在

“大家時(shí)時(shí)刻刻談?wù)摰母叻績(jī)r(jià)，其實(shí)都是從新樓盤(pán)的售價(jià)說(shuō)事，而現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)主打的又多是別墅或大戶型等豪宅，確切地說(shuō)，豪宅的價(jià)格不能代表房?jī)r(jià)?！敝康禺a(chǎn)專家劉福泉告訴記者，所謂具體問(wèn)題具體分析，房地產(chǎn)市場(chǎng)也要分門(mén)別類才能看清其本質(zhì)，這就好比買(mǎi)車(chē)，奔馳、寶馬等進(jìn)口豪華車(chē)價(jià)格上漲幾萬(wàn)，對(duì)普通老百姓來(lái)說(shuō)沒(méi)什么感覺(jué)，因?yàn)樗麄儾恍枰?、不關(guān)注，轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)上說(shuō)，如今這些樓面價(jià)過(guò)萬(wàn)的項(xiàng)目，兩年后，均價(jià)鐵定超過(guò)2萬(wàn)／平方米，是絕對(duì)的豪宅，但這跟普通購(gòu)房者毫無(wú)關(guān)系。

劉福泉還說(shuō)，“現(xiàn)在市場(chǎng)E缺乏中低端戶型，經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房供應(yīng)量少且限制條件頗多，所以一般百姓總感覺(jué)買(mǎi)不到房，也買(mǎi)不起房。2009年最后一拍的9幅地塊，一半都位于二環(huán)以內(nèi)，面積多在10畝左右，適合開(kāi)發(fā)中小戶型，長(zhǎng)期來(lái)看具有投資價(jià)值，因?yàn)槲磥?lái)市中心的中小戶型均價(jià)到2.5～3萬(wàn)／平方米不是天方夜譚。另外，隨著交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的不斷完善，金山板塊、五四北飯塊和市中心的距離大大縮短，將發(fā)展成為次級(jí)中心，其房?jī)r(jià)也會(huì)上一個(gè)臺(tái)階。”

地產(chǎn)資深人士林翔則表示，投資空間是階段性的，對(duì)長(zhǎng)線來(lái)說(shuō)，都具備投資價(jià)值，但對(duì)短線來(lái)說(shuō)，可能就比較冒險(xiǎn)。以樓面價(jià)1.5萬(wàn)／平方米為例，加上各項(xiàng)稅費(fèi)和建安成本各4000元／平方米、人工推廣費(fèi)2000元／平方米，以及利息，新樓盤(pán)每平方米起碼賣(mài)到2.5萬(wàn)才勉強(qiáng)保本，如果開(kāi)發(fā)周期拖長(zhǎng)，成本還得增加，售價(jià)也得跟著上漲，畢竟開(kāi)發(fā)商是不會(huì)做虧本生意的。“這是一場(chǎng)政府、開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者三方的博弈。中國(guó)經(jīng)濟(jì)還需要地產(chǎn)作為支柱，央企大鱷不斷成為‘地王，甚至不少?zèng)]有涉足地產(chǎn)行業(yè)的上市國(guó)企也涌入地產(chǎn)，這些都足以證明中國(guó)的經(jīng)濟(jì)被房地產(chǎn)‘綁架；但過(guò)高的房?jī)r(jià)又導(dǎo)致買(mǎi)不起房的百姓怨聲載道，政府此時(shí)出臺(tái)一些調(diào)控政策，以緩和開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者之間日益加劇的矛盾，最新的‘國(guó)十一條指向就十分明確，只是打壓投機(jī)行為但鼓勵(lì)自住購(gòu)房需求。因此，短期炒房者必須更加謹(jǐn)慎，并不是所有投資都保賺不賠?！绷窒枵f(shuō)。