劉　武

以前的法律法規(guī)沒有明確指出保險(xiǎn)資金不能投資不動(dòng)產(chǎn)，有實(shí)力的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)前幾年就已經(jīng)開始在做不動(dòng)產(chǎn)投資了。

“保險(xiǎn)資金究竟該購(gòu)買房地產(chǎn)股還是房地產(chǎn)?”

10月30日，在清華大學(xué)經(jīng)管學(xué)院的一場(chǎng)學(xué)術(shù)研討會(huì)上，中國(guó)人壽保險(xiǎn)集團(tuán)公司副總裁、中國(guó)人壽資產(chǎn)管理有限公司董事長(zhǎng)繆建民，向臺(tái)下近百位房地產(chǎn)、保險(xiǎn)、投資銀行人士發(fā)表了28分鐘的演講，其中有18分鐘是用來(lái)剖析房地產(chǎn)市場(chǎng)，得出的答案是：樂觀。

新修訂的《保險(xiǎn)法》拓寬了保險(xiǎn)公司的資金運(yùn)用形式，在法律層面上對(duì)“投資不動(dòng)產(chǎn)”予以放行。

截至9月底，我國(guó)保險(xiǎn)總資產(chǎn)規(guī)模達(dá)到3.8萬(wàn)億元，按保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)的資金初始比例上限5％、保險(xiǎn)總資產(chǎn)規(guī)模年增長(zhǎng)10％計(jì)算，保險(xiǎn)資金可投資不動(dòng)產(chǎn)的初始資金規(guī)模接近2000億元，同時(shí)每年還將新增200億元可投資資金。

2000億元保險(xiǎn)資金突入樓市，意味著什么?

監(jiān)管細(xì)則難產(chǎn)

在比較了房地產(chǎn)和房地產(chǎn)股在流動(dòng)性、收益性、穩(wěn)定性、實(shí)用性等方面的優(yōu)劣之后，繆建民選擇了前者——買房地產(chǎn)。人保投資控股有限公司總裁劉虹也做出了相同的選擇。

無(wú)論是繆建民還是劉虹，要利用公司的保險(xiǎn)資金直接購(gòu)買或者投資房地產(chǎn)尚需時(shí)日。

新《保險(xiǎn)法》雖然對(duì)于保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)予以放行，但在實(shí)際操作上，保險(xiǎn)公司還要依據(jù)保監(jiān)會(huì)即將出臺(tái)的“保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)試點(diǎn)管理辦法”。投資主體、投資方向、投資比例、投資模式等，都將是其關(guān)鍵內(nèi)容和環(huán)節(jié)。

參與《保險(xiǎn)法》修訂的中央財(cái)經(jīng)大學(xué)保險(xiǎn)學(xué)院院長(zhǎng)郝演蘇對(duì)《瞭望東方周刊》表示，保險(xiǎn)資金運(yùn)用渠道的拓寬帶來(lái)了資金運(yùn)用的新風(fēng)險(xiǎn)，也增加了監(jiān)管難度，需要清楚界定資金投資的規(guī)則。“這就像給道路設(shè)置紅綠燈?！?/p>

8月底，保監(jiān)會(huì)有關(guān)部門負(fù)責(zé)人在接受新華社記者采訪時(shí)表示：保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)的管理辦法爭(zhēng)取在今年10月1日新《保險(xiǎn)法》正式施行前出臺(tái)，最遲不晚于10月份公布。而10月27日，中國(guó)保監(jiān)會(huì)副主席李克穆在一個(gè)論壇上對(duì)媒體表示，保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)的管理辦法正在研究中，何時(shí)出臺(tái)目前還沒有時(shí)間表。

“管理辦法的出臺(tái)將會(huì)慎之又慎，程序也還有很多。保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)在明年五之前，能進(jìn)行直接投資不動(dòng)產(chǎn)的實(shí)質(zhì)操作就不錯(cuò)了?！焙卵萏K說(shuō)。

投資不動(dòng)產(chǎn)一石多鳥

長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)保險(xiǎn)行業(yè)資金投資主要集中在安全系數(shù)相對(duì)較高、但投資收益率相對(duì)較低的固定收益類資產(chǎn)上。

綜合分析保監(jiān)會(huì)公布的歷年數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，2000年～2008年間，我國(guó)保險(xiǎn)行業(yè)每年用于銀行存款、債券等固定收益類投資的資金都在80％左右，全行業(yè)保險(xiǎn)資金年均投資收益率為4.46％。

因此，我國(guó)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)往往對(duì)發(fā)達(dá)國(guó)家保險(xiǎn)資金多元化的投資渠道，以及年均超過(guò)8％的投資收益率艷羨不已。

今年上半年，我國(guó)保險(xiǎn)資金投資收益達(dá)到1099.7億元，收益率為3.44％。固定收益類投資雖然較今年年初下降了3.2個(gè)百分點(diǎn)，仍占保險(xiǎn)資金運(yùn)用余額的81.2％，獲得的投資收益為560-8億元，只占51％。同期，證券投資基金、股票(含股權(quán))等權(quán)益類投資占保險(xiǎn)資金運(yùn)用余額的16.6％，比年初提高3.3個(gè)百分點(diǎn)，所獲得的投資收益為525.7億元，占比47.8％。

一旦銀行利率下降，股市又前途未卜的話，固定收益類資產(chǎn)占比在80％的保險(xiǎn)行業(yè)，將面臨相當(dāng)大的利差損。

此外，今年到期需要再投資的資金和新增保費(fèi)二者相加，預(yù)計(jì)有1.1萬(wàn)億元，如此龐大的資金勢(shì)必要尋求釋放渠道。

“對(duì)于長(zhǎng)期性負(fù)債來(lái)講，要找到匹配的資產(chǎn)很不容易。投資不動(dòng)產(chǎn)是保險(xiǎn)行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債匹配的一種重要形式?！笨娊癖硎?，“現(xiàn)在缺乏與負(fù)債匹配的資產(chǎn)，唯一的資產(chǎn)是開發(fā)銀行的長(zhǎng)期金融債，但不僅規(guī)模有限，并且買家?guī)缀跤肋h(yuǎn)都是這幾家保險(xiǎn)公司，流動(dòng)性也不好。”

新《保險(xiǎn)法》放開保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)，一方面拓寬了保險(xiǎn)資金的投資渠道，另一方面也為保險(xiǎn)資金提供了分享房地產(chǎn)暴利的機(jī)會(huì)。

“在高通脹環(huán)境下，投資包括不動(dòng)產(chǎn)在內(nèi)的硬資產(chǎn)是對(duì)沖通脹的一個(gè)重要手段。即使在低通脹環(huán)境下，投資不動(dòng)產(chǎn)也是固定收益類產(chǎn)品的理想替代品?！笨娊裾J(rèn)為，“現(xiàn)在保險(xiǎn)資金投資固定收益類資產(chǎn)平均收益率在4％左右，這種收益水平無(wú)法對(duì)沖通貨膨脹。目前我國(guó)還沒有能有效對(duì)沖通脹的產(chǎn)品?！?/p>

樓市又一猛虎?

仲量聯(lián)行的報(bào)告預(yù)測(cè)說(shuō)，中國(guó)的保險(xiǎn)公司可在國(guó)內(nèi)投資價(jià)值2360億元人民幣的房地產(chǎn)物業(yè)，按照當(dāng)前物業(yè)估值，相當(dāng)于上海甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)價(jià)值的2倍以上或天津甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)價(jià)值的165倍。鑒于中國(guó)各家保險(xiǎn)公司的集合資產(chǎn)規(guī)模，新的保險(xiǎn)投資政策具有大大改變中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資格局的潛在可能。

“這不會(huì)對(duì)當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生沖擊?！焙卵萏K卻認(rèn)為，“我國(guó)有120多家保險(xiǎn)公司，資金較為分散，不可能集中投資，2000億的資金并不能產(chǎn)生想象中的巨大作用。”

事實(shí)上，從2006年到2009年5月，保險(xiǎn)公司購(gòu)買的寫字樓面積已超過(guò)120萬(wàn)平米。目前已有十余家大型保險(xiǎn)公司通過(guò)直接購(gòu)買辦公用房或間接投資商業(yè)地產(chǎn)涉足不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域。

“有什么方式比在一線城市的核心區(qū)域蓋一座高樓，更能提振保險(xiǎn)公司客戶的信心?”繆建民直言不諱。

在北京金融街，幾家大型保險(xiǎn)公司的大樓異常惹眼。

北京保險(xiǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)相關(guān)部門負(fù)責(zé)人對(duì)本刊記者表示：“以前的法律法規(guī)沒有明確指出保險(xiǎn)資金不能投資不動(dòng)產(chǎn)，有實(shí)力的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)前幾年就已經(jīng)開始在做不動(dòng)產(chǎn)投資了?！?/p>

對(duì)于險(xiǎn)資進(jìn)入不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的具體形式。劉虹認(rèn)為，可以借鑒國(guó)外直接投資和間接投資相結(jié)合的方式，探索多種創(chuàng)新性投資模式。除了直接購(gòu)置物業(yè)以外，還可以將所持物業(yè)進(jìn)行資產(chǎn)證券化，不但可以增強(qiáng)資產(chǎn)的流動(dòng)性，還能獲得物業(yè)增值收益。甚至可以設(shè)立并募集不動(dòng)產(chǎn)投資基金，既可以獲取傭金又完成了不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目布局。

商業(yè)地產(chǎn)，我所欲也?

大多數(shù)觀點(diǎn)都認(rèn)為，商業(yè)物業(yè)將是保險(xiǎn)公司最為關(guān)注的房地產(chǎn)形態(tài)，理由在于：商業(yè)物業(yè)本身就針對(duì)企業(yè)等機(jī)構(gòu)客戶；商業(yè)物業(yè)回報(bào)率穩(wěn)定，符合保險(xiǎn)資金的投資定位；國(guó)際成熟市場(chǎng)的保險(xiǎn)資金中約有三成是投向商業(yè)物業(yè)。

然而，今年以來(lái)住宅市場(chǎng)表現(xiàn)活躍，但是大部分商業(yè)地產(chǎn)租金下滑，空置率居高不下。

根據(jù)世邦魏理仕二季度的報(bào)告，北京寫字樓市場(chǎng)整體的空置率為21.8％，平均租金在年初以來(lái)已累計(jì)下跌16.1％。這是否是給保險(xiǎn)資金投資商業(yè)物業(yè)，敲響警鐘?

一些房地產(chǎn)業(yè)的樂觀人士卻認(rèn)為，保險(xiǎn)資金一旦涌入商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，有利于促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的整體回暖。中信地產(chǎn)營(yíng)銷總監(jiān)房崐告訴本刊記者：“在北京東二環(huán)、金融街商住倒掛的現(xiàn)象已經(jīng)改觀，并且出現(xiàn)持平?！边@些優(yōu)勢(shì)地段的商業(yè)地產(chǎn)入住率在提升，其租金也已經(jīng)處于回升通道。

目前，全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)存量規(guī)模在2.5萬(wàn)億～3萬(wàn)億元。其中，北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市的甲級(jí)寫字樓存量總計(jì)1000萬(wàn)～1400萬(wàn)平方米，市場(chǎng)規(guī)模約為2000億～2500億元。同時(shí)，全國(guó)一線城市商業(yè)地產(chǎn)的年銷售額約為1000億～1300億元。

“也就是說(shuō)，目前可以投資不動(dòng)產(chǎn)的保險(xiǎn)資金規(guī)模，已經(jīng)接近全國(guó)一線城市甲級(jí)寫字樓總的存量。同時(shí)，保險(xiǎn)資金年新增可投資資金規(guī)模200億，也將占到市場(chǎng)年銷售總額的15％～20％?！眲⒑鐚?duì)本刊記者表示，“保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)的資金規(guī)?？捎^，將對(duì)未來(lái)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)，尤其是一、二線城市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)將產(chǎn)生重要的影響?！?/p>

但是，劉虹又給目前投資商業(yè)地產(chǎn)潑下冷水：“商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)還不夠健康，投資回報(bào)率電較低，人保不會(huì)進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)業(yè)。人保目前正在積極考慮和探索進(jìn)入政策性住宅包括兩限房以及工業(yè)類地產(chǎn)比如物流業(yè)等領(lǐng)域。如果政策允許.有可能在一級(jí)市場(chǎng)上以投資商的身份介入，但絕對(duì)不會(huì)直接做開發(fā)商?！?/p>