姜智鵬

2009年三季度，是熱錢流進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的小高潮；四季度的短暫觀望之后，明年就應(yīng)該有個(gè)可以和2007年相媲美的大高峰了。

2008年下半年，是張海30多年職業(yè)生涯中最悠閑的時(shí)候。除了花4個(gè)月在西部地區(qū)建兩所希望小學(xué)時(shí)有些辛苦外，其他時(shí)候，幾乎每天都在“偷得浮生半日閑”。

張海本來不是個(gè)“閑人”，在朋友們的印象中，他一直是個(gè)滿世界跑的“空中飛人”。張海出生在中國臺灣，15年前來到上海并一步步坐到了上海一家大型上市公司副總的位置。4年前，他自立門戶，成立了一家房地產(chǎn)投資咨詢公司。

這個(gè)公司實(shí)際是一個(gè)外資私募基金，以企業(yè)股權(quán)投資和項(xiàng)目股權(quán)投資的形式，為這些資金尋找房地產(chǎn)項(xiàng)目，重點(diǎn)就在長三角地區(qū)。2008年金融危機(jī)的爆發(fā)，絕大多數(shù)客戶都撤出了中國，這讓張海閑了整整半年。

2009年開始，他又忙碌起來一一海外熱錢再一次蜂擁進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場?！?009年前三季度，是熱錢流進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的小高潮；四季度的短暫觀望之后，明年就應(yīng)該有個(gè)可以和2007年相媲美的大高峰了?！?/p>

大規(guī)模熱線2010年春節(jié)后沖進(jìn)內(nèi)地

張海說，最保守的估計(jì)是，2009年以來，僅上海房地產(chǎn)市場流入的外資熱錢，就有801億～100億美元。雖然這個(gè)數(shù)字不到2006年同期的一半，只相當(dāng)于2007年同期的四成，“但在金融危機(jī)的大背景下，這樣的數(shù)字已經(jīng)足夠驚人了。”全國范圍來看，2009年三季度流入中國的海外熱錢為540億美元左右，其中大部分也進(jìn)入了樓市。

中金公司的估算結(jié)果是，2009年第三季度，不可被解釋的資本流入可能超過500億美元——所謂“不可被解釋的資本流入”，通常就被理解為熱錢。

聯(lián)合證券測算的結(jié)果是，2009年二季度，已經(jīng)有1200多億美元的熱錢涌入中國，超過了2607年一季度732億美元的歷史高點(diǎn)。中國社科院的預(yù)測稍顯保守，認(rèn)為二季度“缺乏合理解釋的外儲增長”也就是流入的熱錢超過900億美元。

張海所指的熱錢流入小高潮，主要就是指2009年一二季度。清科集團(tuán)提供給本刊的《私募、股權(quán)房地產(chǎn)投資基金專題研究報(bào)告》，專門調(diào)研了按正規(guī)途徑進(jìn)入中國的外資私募股權(quán)基金的動向，其趨勢和張海所說的熱錢整體走勢正好一致。清科集團(tuán)是一家創(chuàng)業(yè)投資與私募股權(quán)研究、顧問及投資機(jī)構(gòu)。

私募股權(quán)基金，是熱錢進(jìn)入中國房地產(chǎn)業(yè)時(shí)最常用的一種模式。

“2008年金融危機(jī)爆發(fā)后，海外大型機(jī)構(gòu)投資者管理資產(chǎn)均受到不同程度的損失，從而導(dǎo)致在股權(quán)投資領(lǐng)域的資產(chǎn)配比有所下降，其表現(xiàn)就是中國私募股權(quán)市場基金募資資本量大幅緊縮，2008年第四季度可投資于中國大陸的新募房地產(chǎn)基金的數(shù)量及募集金額均有大幅下降?！鼻蹇蒲芯恐行姆治鰩煻螌帉庍@樣告訴本刊記者。

根據(jù)報(bào)告，外資私募股權(quán)基金的募資規(guī)模在2007年的四個(gè)季度，分別是，20.9億美元、1.6億美元、18 04億美元和28億美元；在2008年前3個(gè)季度，分別是5億美元、9.72億美元、40億美元，而2008年四季度，募資額為0。

但到了2009年第一季度，融資規(guī)模就重新達(dá)到了4億美元，接近2008年一季度的水平。2009年第三和第四季度的表現(xiàn)則可能在一季度的基礎(chǔ)上更加搶眼。

一般而言，投資于中國大陸地區(qū)的私募房地產(chǎn)基金募集會呈現(xiàn)周期性波動，相比之下，下半年募集活動較上半年括躍，2007年第四季度和2008年第三季度就分別創(chuàng)造了當(dāng)時(shí)的歷史高點(diǎn)。

廣東社科院產(chǎn)經(jīng)研究所副所長黎友煥則公開表示，通過對地下錢莊資金流向的監(jiān)測，2009年9月，是近期熱錢流人幅度最大的一個(gè)月。

張海則認(rèn)為，2009年上半年熱錢的進(jìn)入仍然處于“打底”和“試探”狀態(tài)，“因?yàn)榉康禺a(chǎn)的政策等情況還不太明朗，火多數(shù)外資把錢囤積在香港，只以一小部分進(jìn)入內(nèi)地房地產(chǎn)市場。如果年底政府明確明年的政策走向不發(fā)生重大變化，估計(jì)到2010年春節(jié)之后，也就是2010年第二季度，熱錢還會以更大的規(guī)模沖進(jìn)內(nèi)地?！?/p>

囤積香港虎視內(nèi)地樓市

就是因?yàn)榇罅繜徨X囤積，到10月21日，香港特區(qū)政府金管局已經(jīng)在10月間17次注入資金干預(yù)匯市。

此前一天，美元指數(shù)創(chuàng)下14個(gè)月以來的新低，為75.1；10月21日，這個(gè)紀(jì)錄再次被刷新，僅為74.94，比年內(nèi)最高點(diǎn)下跌16.38％。同一天，石油價(jià)格也跌破80美元。到了10月23日，人民幣對美元的匯率中間報(bào)價(jià)達(dá)1:6.8275，比8月份的高點(diǎn)下降了77個(gè)基點(diǎn)。

美元持續(xù)貶值，中國先于發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體復(fù)蘇，人民幣升值壓力越來越大，“海外熱錢不蜂擁而人才奇怪?！鄙虾Ｒ患宜侥蓟鸬目偨?jīng)理Clark Lu認(rèn)為，這次熱錢賭的就是中國在此輪領(lǐng)先于全世界的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇過程中，難以抵抗住人民幣升值的壓力。

這些熱錢虎視眈眈于內(nèi)地市場，不敢貿(mào)然進(jìn)入，還想再觀察央行下一步的政策走勢后再伺機(jī)而動，但又不敢離得太遠(yuǎn)，怕?lián)尣坏胶玫耐顿Y機(jī)會。在這樣的心態(tài)下，香港自然成了他們囤積資金的最好選擇。香港樓市首當(dāng)其沖，豪宅價(jià)格連續(xù)幾個(gè)月大幅攀升，還出現(xiàn)了每平方米67.5元萬人民幣的全球最貴公寓。

香港之所以成為熱錢流入內(nèi)地的中轉(zhuǎn)站，是因?yàn)槠滟Y本市場完全開放，熱錢可以規(guī)避內(nèi)地對海外資金進(jìn)出的門檻限制?！皬膰饬鬟M(jìn)香港，再從香港走廣東的地下錢莊，成本很低，而且，香港H股里有很多股票也同時(shí)在A股上市，大菜沒上，還可以先吃點(diǎn)開胃小菜?！睆埡Ｕf。就是這點(diǎn)“開胃小菜”，已經(jīng)讓香港股市在10月15月逼近22000點(diǎn)，達(dá)14月新高。

由于外貿(mào)萎縮和外管局的嚴(yán)厲打擊，以往熱錢流入的最主要途徑——地下錢莊和貿(mào)易結(jié)匯都已經(jīng)被邊緣化，被代之以更為“隱秘”的模式。

張海操作最多的，就是鉆“FDF”政策的空子。

FDI即國際直接投資。為了緩解內(nèi)地部分地區(qū)的資金緊張，2009年3月國家將境外企業(yè)對境內(nèi)企業(yè)的并購審批權(quán)下放至地方商務(wù)局，“但商務(wù)部門對外商投資項(xiàng)目的審批，主要還是案頭文件審查，我們只要給出一個(gè)很好的理由，還是可以蒙混過關(guān)的。”

有時(shí)候，張海還會直接“借殼進(jìn)場”?！昂芏嘞愀酃颈緛砭驮趦?nèi)地有投資項(xiàng)目，或者持有內(nèi)地房產(chǎn)公司的股權(quán)，那我們就會直接收購他們的股權(quán)，只要不是上市公司，股權(quán)變更其實(shí)很容易也很隱蔽。招牌一樣，誰知道這家公司背后是誰呢?”

Clark Lu說，除此之外，技術(shù)貿(mào)易、奢侈品進(jìn)口和貨幣互換也是熱錢進(jìn)入內(nèi)地的重要途徑。技術(shù)貿(mào)易和奢侈品進(jìn)口的模式，簡單來說就是虛報(bào)高價(jià)；而貨幣互換，主要通過跨國公司操作，簡單來說，

就是國內(nèi)一家公司要在海外支付一筆美元，Clark Lu就跟這家公司簽訂一份協(xié)議，用美元幫助這家公司在海外支付，這家公司把對應(yīng)的人民幣支付給他。這樣，ClarkLu手上的美元就變成了人民幣。

雖然不如直接收購香港公司那么簡便，但這些錢繞過一個(gè)彎后，還是流進(jìn)了流動性好、最容易獲得暴利的領(lǐng)域?！肮墒泻蜆鞘邢啾?，風(fēng)險(xiǎn)更大，投資效果也并不立竿見影，所以，樓市是我們的首選。”

“燙錢”的尷尬

金融危機(jī)爆發(fā)后，如今的樓市熱錢已經(jīng)和2007年有了巨大的差別。

最大的差別在于擁有者不同?！澳切┙鹑谖C(jī)時(shí)倉皇逃走的資金，大部分還沒有恢復(fù)元?dú)?，現(xiàn)在進(jìn)來的熱錢在金融危機(jī)時(shí)受損不大，但進(jìn)入中國，并不是因?yàn)槭挚春弥袊袌觯窍鄬τ谌蚱渌袌?，他們沒有更好的選擇?！?/p>

所以，如今的樓市熱錢的心態(tài)和以往有了很大不同。Clark Lu說，以前的樓市熱錢，大多是長線投資，以房地產(chǎn)收益為主要利潤來源，但現(xiàn)在的資金，卻以短線和“求穩(wěn)”為主，“主要看好人民幣升值的潛力，打算先埋伏進(jìn)樓市賺一筆再說，快進(jìn)快出，等國外有更好的機(jī)會，就會走?！?/p>

這使熱錢對投資公司和項(xiàng)目的要求非?？量?。“一方面要非常高的回報(bào)，另一方面要時(shí)間短，很多熱錢都要求在合同里寫好，限定在多長時(shí)間內(nèi)一定要上市?！标柟庖及壑脴I(yè)集團(tuán)有限公司常務(wù)副總裁范小沖告訴《瞭望東方周刊》。

這讓歷來高高在上的熱錢陷入尷尬境地?！巴顿Y項(xiàng)目，快進(jìn)快出并不現(xiàn)實(shí)；企業(yè)股權(quán)投資，企業(yè)也不樂意?！狈缎_說，2008年金融危機(jī)突然到來，雖然讓很多房地產(chǎn)企業(yè)的IPO進(jìn)程暫停，“但人家差不多都準(zhǔn)備好了，誰帶你玩呢?而剩下的想要上市的企業(yè)，十有八九都接受不了他們的苛刻條件?！?/p>

所以，現(xiàn)在的“熱錢”，已經(jīng)不叫“熱錢”了，叫“燙錢”——范小沖說，這是個(gè)在業(yè)內(nèi)流傳很廣的笑話。

“三年河?xùn)|，三年河西。”中國房地產(chǎn)經(jīng)理聯(lián)盟秘書長陳云峰這樣歸納熱錢的處境，“地價(jià)、房價(jià)都在實(shí)實(shí)在在地上漲，可國內(nèi)資金充盈，很多融資渠道的成本比熱錢還便宜，如今的熱錢，已經(jīng)沒當(dāng)年那么風(fēng)光了?！?/p>

溫州“熱錢”膨脹瘋炒房產(chǎn)

國內(nèi)游資的處境也不好。最具典型性的案例就是溫州房價(jià)在2009年8月達(dá)到每平方水26703元和瑞安300億元瘋炒返回地指標(biāo)事件。

溫州房價(jià)的暴漲發(fā)生在2009年。公開數(shù)據(jù)顯示，2008年浙江省普通商品房均價(jià)為每平療米8764元，當(dāng)時(shí)，溫州市房價(jià)全省最高，為每平方米14331元。2009年6月，溫州房價(jià)還只是每平方米16690元。但到了8月，就飆升到每平方米26703元，2個(gè)月上漲了近1萬元。

瑞安是溫州下轄的一個(gè)縣級市。因?yàn)榇笈Y金炒作返回地指標(biāo)，當(dāng)?shù)?0月份的新開衙商品房均價(jià)已經(jīng)接近每平方米3萬元。

所謂返回地指標(biāo)，就是安置留地住宅項(xiàng)目建房指標(biāo)，它是按征收土地面積的一定比例返回給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的國有土地。也就是說，返回地是國家返給村里的，由村里根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行分配，對象是村集體及村民。

“如果你以投資客的身份問我，我就告訴你，溫州人口現(xiàn)在接近1000萬，700多萬本地人，200多萬外地人，但去年只推出了7塊地，其中還有3塊地不到20畝，人多地少，房價(jià)還要漲；你要是以媒體的身份問我，我就告訴你，這是因?yàn)榻氵@邊大批的老板把廠子關(guān)了，錢捏在手上又怕通貨膨脹，所以就全都換成房子。”如今常住上海的溫州炒房客徐華說，最近兩個(gè)月.帶著滿頭霧水來向他“求解”溫州房價(jià)暴漲真相的人數(shù)不勝數(shù)。

“如果是朋友來問，我就要說，溫州其實(shí)只有三種人，老板、公務(wù)員和打工仔，去年七八月份的時(shí)候，我專門回去看看究竟是怎么回事，一個(gè)新開樓盤外面，長隊(duì)彎了幾彎，排隊(duì)的幾乎都是100塊一天請來的。誰請的呢?都是那些開廠子的老板，還有原來那些炒房團(tuán)的人，我當(dāng)時(shí)就在想，溫州不比上海，房價(jià)炒這么高了，誰來接手呢?”

徐華發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在錢多得已經(jīng)沒處去了，多到大家都有些瘋狂，就像擊鼓傳花，每個(gè)人都來玩，每個(gè)人都覺得最后一棒不在自己手上。

他說，如今的溫州炒房資金幾乎達(dá)到了有史以來的最高峰，“但泡泡總是會破的，特別是這么大一個(gè)?！?/p>

“2008年金融危機(jī)，大批工廠倒閉，沒倒閉的也大多是半開工，后來，很多老板把工廠關(guān)了，現(xiàn)金全都捏在手上，到處找地方投資?！蓖醺幻褚彩菧刂萑?，金融危機(jī)前，他在臺州擁有一家小型造船廠，金融危機(jī)爆發(fā)后，船賣不掉了，他就把造船廠改成了拆船廠，可還是沒生意，最后只好低價(jià)把廠轉(zhuǎn)了出去。

可現(xiàn)金拿在手上，王富民才發(fā)現(xiàn)以往四通八達(dá)的投資渠道，很多都不通了?！安傻V，開超市、做陶瓷、海運(yùn)、造船、做五金這些投資都沒人做了，因?yàn)楦举嵅坏藉X。連地下錢莊的生意都不好了，因?yàn)槭袌錾系腻X太多。想來想去，只有炒房?！?/p>

徐華告訴本刊記者，溫州房價(jià)的暴漲和資金過多的關(guān)系最大，“要說供不應(yīng)求，那也不是今年才有的事，說到底，是錢多了，但投資渠道少了，就連錢莊的錢都借不出去了。這樣的情況下炒房，溫州房價(jià)還炒不高?”

據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，溫州市相關(guān)部門曾對溫州民間流動性資本規(guī)模做過一項(xiàng)調(diào)查，結(jié)果是截至2008年10月末，溫州轄內(nèi)民間流動性資本規(guī)模已經(jīng)超過3370億元，比2006年末增加1170億元，增長23.77％。

盡管熱錢仍然扮演著“瘋狂”的角色，但另一個(gè)值得深思的問題是，中國的房地產(chǎn)業(yè)的融資結(jié)構(gòu)依然存在著天然的缺陷。

按照清科研究中心提供的報(bào)告，2009年前三季度中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源中，國內(nèi)貸款為8190億元，占21％；個(gè)人按揭貸款為5345億元，占13.7％；定金及預(yù)收款是10269億元，占26.3％。利用外資359億元，占0.9％。企業(yè)自籌資金12787億元，只占32.8％。

房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道多元化已成為直接關(guān)系到行業(yè)能否持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展的關(guān)鍵因素。目前中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金單純依靠銀行信貸的模式急需進(jìn)行調(diào)整。清科研究中心分析師段寧寧說，在金融業(yè)較為成熟的國家，房地產(chǎn)金融除了傳統(tǒng)模式外，還有房地產(chǎn)投資基金、信托計(jì)劃以及RElTs(房地產(chǎn)投資信托)等多種工具，這些模式正被進(jìn)入中國樓市的海外熱錢所運(yùn)用。

在熱錢依然被視為洪水猛獸，但又屢禁不絕的時(shí)候，從這些模式中發(fā)掘出新的房地產(chǎn)金融工具，可能是改善中國房地產(chǎn)業(yè)融資結(jié)構(gòu)的一種選擇。