胡　平　張曉昕

近年來，隨著我國宏觀經(jīng)濟運行良好，城市化進程加快，人民升不斷升值，特別是美國次債危機全面爆發(fā)后，中國樓市成了海外資金的避風港，房地產(chǎn)業(yè)成了外資追逐的熱點。為了防止外資沖擊我國房地產(chǎn)業(yè)和影響我國經(jīng)濟良性運行，國家出臺了一系列限外政策，并在當前宏觀形勢較為嚴峻的情況下，仍沒有放松限外政策，而外資為了繞開政策壁壘，在投資房地產(chǎn)業(yè)上有一些新的動向。

一、限制外資投資房地產(chǎn)業(yè)的背景分析

(一)外資助推我國房價居高不下

表1顯示，從2003年開始，我國房價一路攀升，居高不下。除了2003年深圳、2006年上海房價略有回調(diào)外，所有一線城市在2003年都在環(huán)比上漲，并且上海、杭州、深圳都分別在不同年份漲幅達到了二位數(shù)。2007年。商品房平均銷售價格為3885元，平方米，上漲14.9％，漲速比2006年提升2個百分點：其中住宅銷售價格為3665元／平方米，上漲17％，漲速比2006年加快4.9個百分點。一線城市房價漲幅尤為巨大，2007年12月份，深圳住宅價格同比漲幅為51％，北京上漲45％。廣州漲幅達到了30％，津、渝、滬三地的同比漲幅也都超過了15％。2008年在嚴厲的宏觀調(diào)控下，國際經(jīng)濟形勢惡化的情況下，北京和杭州的房價仍上漲，僅深圳和廣州房價下跌。

盡管我國房價非理性上漲不是主要由外資引起的，但是外資的大規(guī)模進入，使機構和個人購房的比例不斷增加，推動國內(nèi)房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲。另外，北京、上海、深圳、廣州等城市的高檔住宅主要由外資炒作，形成了較強的房地產(chǎn)市場“標桿效應”。擠壓中低檔房產(chǎn)的投資，造成中低檔住宅市場供求失衡。進一步抬高其市場價格。

(二)外資投資房地產(chǎn)結(jié)構不合理

首先，外資主要投資于一線熱點城市，投資城市集中在北京、上海、深圳三地。截至2006年10月底，僅上海市外資房地產(chǎn)企業(yè)家數(shù)就占到了全市房地產(chǎn)企業(yè)總數(shù)的7％，外資房地產(chǎn)企業(yè)注冊資金占全市房地產(chǎn)企業(yè)注冊資金的27％。從表2可以看出，外資很少投資中部，特別是西部。2007年外資沒有投資到新疆的房地產(chǎn)業(yè)，而投資山西、甘肅、寧夏、青海、內(nèi)蒙古的資金都非常少，連重慶的投資規(guī)模也不及上海和廣東的十分之一。外商置業(yè)投資在較短時間內(nèi)過多地集中于幾個城市，致使房地產(chǎn)區(qū)域結(jié)構失衡。

其次，外資主要投資于一線城市的黃金地段的高檔樓盤。據(jù)統(tǒng)計，外資在我國房地產(chǎn)投資中，占有我國高端樓盤的40％以上的份額，造成大城市結(jié)構性過熱，使中高檔市場風險增大。

(三)外資擠壓我國房地產(chǎn)企業(yè)

進入我國房地產(chǎn)市場的都是在國際市場上呼風喚雨的頂級投資機構，如摩根士丹利、IN G(荷蘭國際集團)、美林、麥格理、淡馬錫、渣打、花旗亞洲、洛克菲勒、新加坡美羅和捷成洋行等。這些機構有著雄厚的資金實力，先進的管理經(jīng)驗，成熟的市場運作模式。而國內(nèi)中高端市場的房地產(chǎn)企業(yè)雖然有所成長，但大多數(shù)在規(guī)模、資金、服務、產(chǎn)品性價比、資質(zhì)與外商房地產(chǎn)企業(yè)存在差距。有的國內(nèi)企業(yè)還處在轉(zhuǎn)制過程中，企業(yè)制度不健全，經(jīng)受市場競爭、抗御市場風險的能力較差。致使我國房地產(chǎn)高端市場被外資控制。房地產(chǎn)業(yè)豐厚的利潤被外資賺走，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)存在被外資吞并的風險。

(四)削弱我國宏觀調(diào)控的有效性

由于外資在外匯、信貸、土地和產(chǎn)業(yè)政策等方面具有相應的優(yōu)勢。不僅可以有效逃避宏觀政策的制約，而且迎合了國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)資金緊張的局面。外資通過向國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)融資，刺激了房地產(chǎn)投資企業(yè)的發(fā)展。這在一定程度上抵消了我國宏觀調(diào)控政策的實施效果，致使我國房地產(chǎn)投資過熱、房價高企、人民幣升值的壓力很難得到釋放。更為嚴重的是大量的境外熱錢，不但沖擊我國房地產(chǎn)市場的理性發(fā)展，還給我們的監(jiān)管帶來了難度。

(五)次債危機下外資可能抄底中國樓市

盡管受次債危機的影響，中國樓市目前出現(xiàn)了調(diào)整，也有部分外資開始或準備撤離中國樓市，但是從總體上看，外資對中國房地產(chǎn)業(yè)的投資熱情有增無減，大有抄底氣勢。2008年第一季度，房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)獲得的外資投資金額最多，達到4.4億美元，占第一季度外資投資總額的32.6％。2008年4月，凱雷又以近20億元的價格購得上海濟南路8號西苑項目。2008年6月，南京掛牌出讓的兩塊房地產(chǎn)開發(fā)用地，分別被韓國SK集團和香港恒基地產(chǎn)駐內(nèi)地分支機構摘牌，成交總價6.5億元。同時。由于我國加強了對房地業(yè)融資的監(jiān)管，很多房地產(chǎn)企業(yè)為了渡過難關，低價訴求外資，不利于我國房地產(chǎn)企業(yè)長遠發(fā)展。

二、限制外資投資房地產(chǎn)業(yè)的政策綜述

由于國內(nèi)房地產(chǎn)市場泡沫漸現(xiàn)，外資對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生的負面影響較大，我國逐步加強了對外資投資房地產(chǎn)業(yè)的限制。早在2002年發(fā)布的《外商投資產(chǎn)業(yè)指導目錄》中，“高檔賓館、別墅、高檔寫字樓和國際會展中心的建設、經(jīng)營”已被歸為“限制類”。2006年7月，國家建設部等六部委聯(lián)合制訂《關于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見》對外資房地產(chǎn)企業(yè)的設立、股權轉(zhuǎn)讓或項目轉(zhuǎn)讓。以及并購境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)等都作了詳細規(guī)定。其中特別規(guī)定：外資并購境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)或收購合資企業(yè)中方股權的，須妥善安置職工、處理銀行債務，并以自有資金一次性支付全部轉(zhuǎn)讓金等。

2007年5月23日，商務部以及外管局等部門聯(lián)合發(fā)布了《關于進一步加強、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》(50號文)，規(guī)定外商投資內(nèi)地房地產(chǎn)項目必須通過審批。與此同時。所有由地方部門審批的外資房地產(chǎn)公司必須上報商務部備案。2007年7月《國家外匯管理局綜合司關于下發(fā)第一批通過商務部備案的外商投資房地產(chǎn)項目名單的通知》(130號文)對外資公司結(jié)匯進行了嚴格限制。國家發(fā)展改革委員會和商務部聯(lián)合頒布了《外商投資產(chǎn)業(yè)指導目錄(2007年修訂)》，自2007年12月1日起將房地產(chǎn)行業(yè)的投資行為全部列入“限制”行列。

2008年5月5日央行上?？偛堪l(fā)布《上海市信貸投向指引(2008年修訂)》再次強調(diào)，金融機構要嚴格限制對外資投資房地產(chǎn)領域的信貸投放。

至此，國家在外資投資房地產(chǎn)的準入、開發(fā)經(jīng)營、機構和個人購房、信貸、結(jié)匯、稅收等方面都有了明確的限制。這些限制提高了外商投資房地產(chǎn)的門檻。降低了外商自有資金的回報率，增加了外資尤其是熱錢的投資成本，在一定程度上抑制了人民幣升值預期下的境外炒房者投機行為，有利于國內(nèi)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

三、限外背景下外資進入房地產(chǎn)新動向

雖然國家對進入房地產(chǎn)領域的外資尤其是“熱錢”進行了限制。但我們必須看到，吸引外資進入中國的外部大環(huán)境并未有任何改變。只是由于政策調(diào)控之下，外資投資房地產(chǎn)比原來

要困難得多，使外資不得不調(diào)整進入我國房地產(chǎn)業(yè)的方式。

(一)投資規(guī)模逆勢而上

盡管我國加強了外資投資房地產(chǎn)業(yè)的監(jiān)管，但是外資通過變化渠道、購買物業(yè)、借道二三線城市等多種手法，加速進入中國房地產(chǎn)業(yè)。表3顯示外資投資房地產(chǎn)的比重從2001年起，一直呈上升趨勢。從2001年的27％上升到2006年的54％，占到了我國利用外資的半壁江山。表3還顯示外資占中國房地產(chǎn)總投資比例高達10％以上。并且這個數(shù)據(jù)還在繼續(xù)攀升，據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，2007年全國房地產(chǎn)開發(fā)利用外資(不含外商直接投資)高達650億元，增長64.8％。整體高出其他渠道資金26.2個百分點。商務部在2008年2月份的數(shù)據(jù)顯示，實際利用外資大漲了38％。而其中有一大部分作為熱錢流入到了房地產(chǎn)領域?？梢姡M管我國加大了對外投資房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控力度。但外資投資房地產(chǎn)業(yè)的熱情依舊高漲。

(二)非直接投資房地產(chǎn)大幅增加

從表4可以看到，外商投資房地產(chǎn)業(yè)無論是直接投資還是其它方式投資都在大幅攀升，尤其是2007年直接投資增加170多億美元，超過了2001、2002、2003三年的直接投資之和。但是我們發(fā)現(xiàn)，更為奇妙的是從2001-2007年，房地產(chǎn)開發(fā)外商其他方式的投資都超過了外商在中國其它方式投資，2001年多出1.7億美元。2002年多出10億多點，但從2003年起就開始翻番了，甚至從2004年連續(xù)三年都是外商在我國其它方式投資的2.5倍。這說明外商投資于我國房地產(chǎn)的資金有很多來自于隱性熱錢。商務部部長陳德銘在2008年4月12日表示，去年有高達800億美元熱錢流入中國房地產(chǎn)市場。從表2可以看出，大量熱錢集中在北京、廣東、天津、浙江和江蘇等經(jīng)濟相當發(fā)達的省市。

(三)股權交易成為熱點

由于我國加強了對房地產(chǎn)融資的監(jiān)管，并且在房市處于調(diào)整階段，房地產(chǎn)企業(yè)普遍缺乏資金，這在客觀上促使中國樓市成為熱錢“避風港”，海外基金超過千億元的資金涌向中國房地產(chǎn)業(yè)。各路基金通過股權投資、項目投資、物業(yè)投資等各種渠道，覬覦著中國的房地產(chǎn)。2008年上半年，一大批外資房地產(chǎn)投資基金如UBS、ING、HI、摩根士丹利、凱德置地、澳大利亞麥格理等都與國內(nèi)眾多強勢開發(fā)商合作，其中包括金地、綠地、奧園、富力等，都與外資聯(lián)合拿地開發(fā)。

(四)從一線城市向二線城市擴張

從表2可以看出，盡管2006年外資仍然主要進人一線城市的房地產(chǎn)業(yè)，但隨著一線房價高企，風險驟增，引起了管理層高度重視，外資開始大規(guī)模進軍二線城市。個別二三線城市2007年引入外資投資房地產(chǎn)的資金規(guī)模增幅甚至超過了100％。2005年湖南省新增外商投資房地產(chǎn)企業(yè)54家。2006年新增79家，2007年1至6月新增38家。荷蘭ING集團2006年7月開始涉足長沙房地產(chǎn)業(yè)。西部城市成都也已成為外資逐鹿之地，繼港基地產(chǎn)、香港九龍倉、菲律賓頂峰集團進入之后，2006年意大利的科恩公司也進軍成都。2000年，外地、境外開發(fā)企業(yè)投資僅占天津市房地產(chǎn)總投資量的5％，到2006年，上升至38％。和記黃埔、嘉里集團、新世界、恒隆地產(chǎn)、信德集團、新加坡仁恒集團等知名地產(chǎn)集團都已在天津投資。

(五)開始出現(xiàn)投資意向分化

從2007年下半年以來，外資開始出現(xiàn)了投資意向分化的趨勢。第一批進入中國房地產(chǎn)市場的外資開始出現(xiàn)套現(xiàn)，如花旗、高盛分別出售了在上海的大型辦公物業(yè)。而多年來只買不賣的摩根士丹利也出售了以7.6億元收購華山夏都苑，并表示不再增加對中國的房地產(chǎn)投資。但另外有一些海外基金公司卻加快了投資我國房地產(chǎn)的步伐。以上海為例，2008年1月，高富諾購買了位于長寧區(qū)的華山夏都苑中的C幢，總價12億元；2月，韓國的“未來資產(chǎn)”收購了翠湖天地御苑18號樓，總價9.63億元：凱雷收購了服務式公寓項目濟南路8號，總價19.9億元。除直接收購成熟物業(yè)之外。2008年，外資在上海參與拍地、股權轉(zhuǎn)讓的大單也不時出現(xiàn)。2008年1月，美國最大的房地產(chǎn)開發(fā)商“鐵獅門”，以70億元拍得新江灣地區(qū)90萬平方米建筑面積的土地。印尼“金光紙業(yè)”名下香港建設先后以15.2億元收購四川北路4街坊108號地塊的六成股份。

(六)加強對中國物業(yè)的收購

盡管我國加強了對外資收購中國物業(yè)的監(jiān)管，但外資對中國物業(yè)的收購仍然孜孜以求。根據(jù)DTZ戴德梁行提供的統(tǒng)計數(shù)據(jù)：2008年上半年，國內(nèi)整幢建成物業(yè)(單一金額超過1000萬美元1的買賣共有64宗，與2007年上半年的31宗相比，交易量增長高達106.5％，其中，境外資金整棟物業(yè)買賣共有14宗。根據(jù)公開信息初步統(tǒng)計，包括黑石集團、世邦魏理仕、遠東發(fā)展有限公司等國際投行，僅在2008年六七月份便花費38.43億元，購買主要位于上海和北京的物業(yè)。

四、規(guī)范外資流向房地產(chǎn)的對策思考

目前，盡管宏觀形勢較為嚴峻，但在我國房價仍處于高位運行，房地產(chǎn)泡沫仍然存在的情況下有必要進一步規(guī)范外資流向房地產(chǎn)。針對外資流向房地產(chǎn)業(yè)的新動向，限制外資的對策也應該有所改變。

(一)采取適當措施限制境外資本進入房地產(chǎn)市場

從房地產(chǎn)行業(yè)對外資的準入政策來看，中國是目前全球為數(shù)不多的、對境外機構和個人投資開發(fā)和銷售環(huán)節(jié)沒有重大限制的國家。目前，我國對境外資金購買國內(nèi)房地產(chǎn)視同一般貿(mào)易項目管理，這在全球的近兩百個國家中是不多見的，應該盡快將外資購買國內(nèi)房地產(chǎn)列為資本項目管理。對于外資購房不僅有比例上的嚴格限制，而且還應獲得政府或中央銀行審批，外國購買者接受審批時要說明用途，不符合規(guī)定將被禁止購買房屋。

(二)利用稅收政策加強對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控

在房地產(chǎn)消費環(huán)節(jié)，對于境外非居民購房，要以自用為基本原則；對于購買多套住宅和短期內(nèi)轉(zhuǎn)手交易的境外非居民，應實施嚴格的管制措施，增加稅收種類，加大稅收征收力度：針對外資基金大量進入商業(yè)地產(chǎn)，應及時制定針對外資進入商業(yè)物業(yè)的調(diào)控政策。提高營業(yè)稅和收入所得稅的稅率。

(三)嚴厲打擊利用虛假貿(mào)易進行非法外匯交易的行為

加強對貿(mào)易外匯的真實性管理，加強對無真實交易背景資金流入的檢查，跟蹤調(diào)查高價報出低價報進的虛假貿(mào)易。積極引導外匯指定銀行切實履行代位監(jiān)管職責，加強收匯、結(jié)匯的真實性審核，堅持大額和可疑外匯資金交易的報告制度，跟蹤核查異常外匯資金交易，依法打擊套匯、套利等投機行為。嚴格打擊通過“地下錢莊”進入房地產(chǎn)市場的境外投機資金。規(guī)范管理個人外匯資金流動和結(jié)售匯，引導私人外匯資金在可控渠道內(nèi)流動。

(四)加強政策協(xié)調(diào)配套，改進監(jiān)測預警體系

按現(xiàn)行的規(guī)則，在資本賬戶沒有完全開放的情況下，除了直接投資，外國資本進入應該是嚴格管制的。但事實上，目前進入國內(nèi)房地產(chǎn)市場的資金并不是通過直接投資方式進入的資金，而是通過其他方式進入來炒作國內(nèi)房地產(chǎn)的資金。為此，有關部門需要共同努力，切實改變目前外資流入房地產(chǎn)市場的相關政策不完善、管理不到位、底數(shù)摸不清等問題。加強統(tǒng)計監(jiān)測和分析，建立外資購買房地產(chǎn)的登記體系，全程跟蹤資金的流動。完善風險指標體系，建立從匯兌到交易等各個環(huán)節(jié)的市場預警體系。相關管理部門應實現(xiàn)信息共享，加強溝通、協(xié)調(diào)和合作，加強對房地產(chǎn)市場的現(xiàn)場和非現(xiàn)場監(jiān)管。同時，加強對房地產(chǎn)投資基金的管理，對國外投資基金大量購買國內(nèi)房地產(chǎn)需要嚴格監(jiān)管。