內(nèi)容摘要 中國當前房地產(chǎn)市場調(diào)整的直接原因是包括中國在內(nèi)的國際經(jīng)濟形勢惡化,更深層次的原因是國際經(jīng)濟體系自身矛盾的爆發(fā),中國粗放式、高消耗、勞動密集型的發(fā)展模式需要調(diào)整,導(dǎo)致房地產(chǎn)中心化發(fā)展模式需要隨之調(diào)整。因而,房地產(chǎn)市場當前的困難不是政府救市就能解決的,房地產(chǎn)更大的困難可能還在以后緩慢到來。

關(guān) 鍵 詞 房地產(chǎn) 中心化 發(fā)展模式 市場形勢

作者 鄒永軍,江西財經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院講師。(南昌 :330013)

近幾年持續(xù)高速發(fā)展的中國房地產(chǎn)業(yè),在國際經(jīng)濟形勢持續(xù)惡化與中央政府嚴厲政策調(diào)控的雙重影響下,市場已經(jīng)由熱轉(zhuǎn)冷,不少人士認為房地產(chǎn)的嚴冬到了。較早提出房地產(chǎn)冬天論的是著名房地產(chǎn)人士王志剛先生,他在2006年初就對上海房地產(chǎn)形勢提出了冬天論,筆者曾對其觀點提出異議;即便現(xiàn)在房地產(chǎn)的市場形勢已經(jīng)急劇惡化,筆者依然認為,2008年及2009年上半年不管形勢如何變化,并不是房地產(chǎn)業(yè)最困難的時期,房地產(chǎn)的嚴冬將在以后緩慢出現(xiàn)。

中心化是本輪房地產(chǎn)發(fā)展的直接動力

這些年中國房地產(chǎn)高速發(fā)展的原因是什么?這看似簡單的問題,卻是實踐中判斷中國房地產(chǎn)業(yè)是否處于最困難的嚴冬時期的前提。

一般認為,中國這些年房地產(chǎn)發(fā)展的原因是中國經(jīng)濟的快速發(fā)展和城市化的加速發(fā)展。這沒有什么疑問,只是經(jīng)濟發(fā)展和城市化并不是直接針對房地產(chǎn)的理論,并不能完全解釋清楚當前的房地產(chǎn)市場。首先,經(jīng)濟發(fā)展和城市化理論只是從需求方面進行解釋,沒有從供給方面說明,也就無法完全解釋房地產(chǎn)價格變化的兩個方面:一是為什么房地產(chǎn)價格會上漲。按照經(jīng)濟學(xué)均衡價格原理,當需求增加時,如果供給也增加,均衡價格不一定會上升,還有可能會下降。二是為什么同一城市不同地段房地產(chǎn)價格上漲幅度是不一樣的。如果說,不同城市經(jīng)濟發(fā)展和城市化速度不一樣導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上漲幅度不同尚可接受,同一城市不同地段房地產(chǎn)價格上漲幅度不一樣,直接用經(jīng)濟發(fā)展和城市化來解釋就過于勉強。其次,經(jīng)濟發(fā)展和城市化無法有效解釋,為什么以前中國幾次房地產(chǎn)熱潮一遇上中央政府的調(diào)控就直接崩盤,房地產(chǎn)業(yè)不再為社會所關(guān)注;目前房地產(chǎn)市場冷下來卻是在政府多次調(diào)控之后,而且市場并沒有出現(xiàn)立刻崩盤的景象。

可能的事實是,經(jīng)濟發(fā)展和城市化只是中國房地產(chǎn)變化的根本原因,不是直接原因。經(jīng)濟發(fā)展和城市化這樣的詞匯并不包含空間性,這兩個因素應(yīng)當是通過在空間中的融合,影響房地產(chǎn)形勢,導(dǎo)致房地產(chǎn)價格變化,而這空間融合模式就是中心化。盡管中心化沒有一個非常明確的概念,但在房地產(chǎn)行業(yè)中,還是可以看成一定的經(jīng)濟地理區(qū)域(國家、城市、地段)在同周圍經(jīng)濟地理區(qū)域的比較中,具有明顯的優(yōu)勢,并獲得在區(qū)域的優(yōu)先發(fā)展、重點發(fā)展。而當前中國的中心化運動不是某一城市、某一方面的中心化,而是全面的中心化。

首先,中心化是中國在世界的中心化。改革開放使中國從上世紀60、70年代的閉關(guān)鎖國狀態(tài)中擺脫出來,實際也就是從世界的邊緣化擺脫出來,開始了融入世界的過程。但這一過程不是一個均衡過程,正如“中心—外圍”理論所指出的,“中心—外圍”之間的分工并不像古典或新古典主義經(jīng)濟學(xué)家所說的那樣是互利的,普雷維什指出:“世界經(jīng)濟體系外圍部分的專門任務(wù)是為大的工業(yè)中心生產(chǎn)糧食和原材料?！盵1] “技術(shù)進步的傳播一直是不平等的,這有助于使世界經(jīng)濟因為收入增長結(jié)果的不同而劃分成中心和從事初級產(chǎn)品生產(chǎn)的外圍。”[2]事實也說明,中國經(jīng)過近30年的發(fā)展,已經(jīng)成為世界工廠,成為世界發(fā)展中心之一,充分享受到了中心化帶來的巨大利益。房地產(chǎn)是中國經(jīng)濟的重要組成部分,必然要反映中國成為世界發(fā)展中心的態(tài)勢。這種反映不僅簡單的指外國投資中國開辦工廠需要中國的房地產(chǎn),國際熱錢看好中國房地產(chǎn)市場購買中國的房地產(chǎn),更重要的是消費與生產(chǎn)的關(guān)系日益推動中國房地產(chǎn)的社會生產(chǎn)過程國際化:開始是國外先進的建筑設(shè)計理念、房地產(chǎn)開發(fā)模式不斷引入中國,隨之大量外國建筑設(shè)計、房地產(chǎn)開發(fā)公司、房地產(chǎn)資本進入中國直接介入房地產(chǎn)生產(chǎn)過程。隨處可見的所謂國際著名設(shè)計事務(wù)所設(shè)計的樓盤、國際著名物業(yè)管理公司顧問的樓盤,是這一過程的反映,說明中國的房地產(chǎn)市場開始成為世界重要的房地產(chǎn)市場,中國房地產(chǎn)的發(fā)展狀況取決于中國,也取決于世界。

其次,中心化是城市在中國社會的中心化。數(shù)千年來,中國農(nóng)村的發(fā)展狀況決定城市的發(fā)展,所謂城市是社會中心只是從某些方面而言?，F(xiàn)在,中國的經(jīng)濟已經(jīng)完成了原始積累階段,經(jīng)濟發(fā)展進入了城市化推進型階段,城市規(guī)模和經(jīng)濟發(fā)展直接相關(guān)。[3]斯蒂格列茨也認為:“中國的城市化將是區(qū)域經(jīng)濟增長的火車頭,并產(chǎn)生最重要的經(jīng)濟利益?！盵4]結(jié)果是:幾乎所有城市人口規(guī)模都急劇增長,日益繁榮,城市規(guī)模越來越大;農(nóng)村的發(fā)展則兩極分化,一些受益于城市發(fā)展的農(nóng)村地區(qū)、村莊繁榮起來,另一些則人口大量流失、日益蕭條。這一切說明中國正在快速從農(nóng)村社會向城市社會轉(zhuǎn)變,城市發(fā)展狀況取決于城市自身,并決定農(nóng)村發(fā)展,城市真正全面成為中國社會的中心。相對于地廣人稀的農(nóng)村,城市空間的有限土地也被充分占用,導(dǎo)致城市中心化趨勢下,城市房地產(chǎn)日益昂貴,房地產(chǎn)遂成為城市經(jīng)濟社會的中心問題之一。

再次,中心化是城市內(nèi)部中心化。當前,中國城市發(fā)展不同于從前的根本特征是城市內(nèi)部發(fā)展高度不平衡,并不斷涌出各種中心。本來世界公認城市中心的代表是中央商務(wù)區(qū),但不少房地產(chǎn)人士從城市中發(fā)掘出了中央金融區(qū)、中央科技區(qū)、中央綠化區(qū)的概念,到最后,本來居住的傾向是分散,但房地產(chǎn)人士在大城市中,對位于城市中心地帶具有一定人文和生態(tài)環(huán)境的居住區(qū)域,又挖掘出了中央生活區(qū)的概念。房地產(chǎn)不再是有沒有的問題,而是如何適應(yīng)中心發(fā)展趨勢的問題。

中心化既是地理空間的變化,又包含經(jīng)濟發(fā)展和人口城市化,同時將空間因素和非空間因素融合,能夠比較全面地說明中國社會及房地產(chǎn)的一系列變化。第一,中心化導(dǎo)致需求具有無限增長趨勢,但城市非中心的區(qū)域不是消費者的偏好,有效供給受到了限制。中心相對完善的基礎(chǔ)設(shè)施給生產(chǎn)者帶來超額利潤,給消費者帶來更多的剩余。因而民眾具有自動的中心化傾向。市場自由競爭的結(jié)果是:沒有任何人能夠長期保持超額利潤,超額利潤必然要轉(zhuǎn)化為地租,房地產(chǎn)價格自然就要提高,中心等級程度不同,房價上漲不一樣。因此,中心化帶來的房地產(chǎn)價格上漲,決不是某些人士認為的是投機、壟斷等因素的結(jié)果。

第二,中心化帶來了市場的相對穩(wěn)定。中心化導(dǎo)致了金字塔型的市場結(jié)構(gòu),遂成為穩(wěn)定的市場結(jié)構(gòu)。當經(jīng)濟發(fā)展和城市化導(dǎo)致需求增長時,逐利的本性自然會使房地產(chǎn)商創(chuàng)造更多的中心,創(chuàng)造更多形式的中心,市場供給就會不斷增加;而中心和非中心巨大的反差會使離開中心勢必帶來高昂成本,從而使更多資本流入中心,薩伊供給自行創(chuàng)造需求的定律也就開始起作用了。因此,中國房地產(chǎn)具有了自我穩(wěn)定的趨勢,不再像過去一遇到政策變化立刻就崩盤。

發(fā)展模式變遷對中心化的影響與房地產(chǎn)發(fā)展的危機

目前中國的房地產(chǎn)市場正在進行調(diào)整,調(diào)整的原因不僅僅是因為中國經(jīng)濟下滑影響房地產(chǎn)市場,而是中國發(fā)展模式的變革導(dǎo)致中國房地產(chǎn)發(fā)展模式需要變革。

中國改革開放后經(jīng)濟高速發(fā)展,主要還是粗放式、高消耗、勞動密集型的發(fā)展模式。而從房地產(chǎn)的角度看,這種發(fā)展模式是非中心化的,甚至在許多地方還出現(xiàn)過“村村冒煙”的分散化發(fā)展的奇觀。結(jié)果就是在一個較長時期內(nèi),房地產(chǎn)并沒有成為社會最主要的產(chǎn)業(yè)。只是到了上世紀90年代后期,在中國成為世界工廠,制造業(yè)逐漸集中到大大小小的開發(fā)區(qū)時,房地產(chǎn)才隨之發(fā)展起來,并體現(xiàn)出中心化。

當中國經(jīng)濟發(fā)展使中國逐漸變成世界工廠的時候,印度等發(fā)展中國家經(jīng)濟同時發(fā)展起來,因而對糧食、礦產(chǎn)等初級產(chǎn)品的需求劇增,世界初級產(chǎn)品價格不斷上漲。這對嚴重依賴初級產(chǎn)品的中國產(chǎn)生了極大的限制,中國的發(fā)展模式碰到了資源的瓶頸。而已經(jīng)是世界工廠的中國經(jīng)濟規(guī)模龐大,是世界勞動密集型產(chǎn)品的主要生產(chǎn)國,要成功地將目前的發(fā)展模式轉(zhuǎn)變?yōu)榈拖暮图夹g(shù)、資本密集型的發(fā)展模式,勢必是一個漫長的過程,也是一個影響世界和深受世界影響的過程,還是一個會不斷出現(xiàn)波動的過程。中國發(fā)展模式的調(diào)整,對房地產(chǎn)的影響肯定是深遠的,如果說中國房地產(chǎn)依靠中心化模式實現(xiàn)了“大躍進”,那么房地產(chǎn)的調(diào)整可能也是劇烈的。

首先,大大小小的中心是否還能持續(xù)發(fā)展?中國發(fā)展模式要轉(zhuǎn)變,每個城市的發(fā)展都面臨巨大的沖擊,城市是否能發(fā)展出具有競爭力的新產(chǎn)業(yè)?新產(chǎn)業(yè)是否能替代舊產(chǎn)業(yè)吸收原有的資本、勞動力?這一系列的問題不僅關(guān)系城市發(fā)展,也直接決定該城市房地產(chǎn)的發(fā)展。如果城市經(jīng)濟轉(zhuǎn)軌順利,房地產(chǎn)經(jīng)過短期調(diào)整后完全可以重新走向發(fā)展之路。相反,城市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)軌不順利,城市間激烈競爭的結(jié)果,很有可能改變區(qū)域城市的等級,使中心城市地位消失;或者許多被認為將發(fā)展為城市中心的地段,無法再成為中心。這也是為什么珠江三角洲這個發(fā)達地區(qū)因為經(jīng)濟危機調(diào)整劇烈,其中不少城市在全國的中心地位下降,成為本次房地產(chǎn)調(diào)整最明顯的區(qū)域。

其次,在中國發(fā)展模式變化后,企業(yè)、家庭是否會選擇中心生產(chǎn)、生活?任何中心相對完善的經(jīng)濟基礎(chǔ)設(shè)施和社會基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)都要耗費巨額的社會財富,這些建設(shè)成本的最初投資可能是由開發(fā)企業(yè)和政府承擔,但最終要由中心的使用者承擔。因此,在市場自由競爭的條件下,進入中心有著高昂成本,不是任何企業(yè)、家庭都能夠承擔的。而伴隨著中心發(fā)展起來的大量非中心城市、非中心區(qū)域,其發(fā)展累積到一定程度后,可以起到部分替代中心的作用,導(dǎo)致大量企業(yè)、家庭并不需要選擇中心生產(chǎn)、生活,也導(dǎo)致一些城市的某些樓盤、區(qū)域成為入住率極低的所謂“鬼城”。

再次,中心化既是市場選擇的結(jié)果,也和政府推動密不可分。對政府來說,各種中心的土地基本已經(jīng)“拍賣”,財政收入急劇減少,但還需要大量投資建設(shè),中心化可能已經(jīng)不是其利益之所在。同時,在政府資源有限的情況下,對某些地段、區(qū)域的投資多就意味著對其他地段的投資少,也就意味著政府會觸動一部分公眾利益,在社會日益開放、開明的今天,政府的壓力會日益增大。因此,政府是否還能像以前一樣積極推動各種中心的發(fā)展,是否還會更多地關(guān)注平衡發(fā)展,都將對房地產(chǎn)的發(fā)展產(chǎn)生沖擊。

現(xiàn)在還不是房地產(chǎn)業(yè)的嚴冬

在改革開放后的幾次房地產(chǎn)熱潮中,包括上世紀90年代初那次影響廣泛、深遠的房地產(chǎn)熱潮,一遇上政府的宏觀調(diào)控,房地產(chǎn)市場立刻崩盤,企業(yè)和行業(yè)沒有任何自救的可能,也就無所謂房地產(chǎn)冬天之說。但現(xiàn)在中國房地產(chǎn)市場化已經(jīng)不可逆轉(zhuǎn),中心化發(fā)展模式對市場具有穩(wěn)定作用,市場對政府的宏觀調(diào)控有一定的自我調(diào)整能力,市場變化有一個時間過程,房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)整到底處于什么階段?房地產(chǎn)業(yè)是否是冬天變?yōu)榫哂鞋F(xiàn)實意義的問題。

從目前的種種跡象看,判斷當前的房地產(chǎn)市場已經(jīng)是最困難的嚴冬時期,或者開始出現(xiàn)“小陽春”,可能為時尚早。

首先,社會發(fā)展模式變化導(dǎo)致房地產(chǎn)中心化發(fā)展模式變遷,進而導(dǎo)致城市與房地產(chǎn)變化是一個過程,而且是一個曲折的傳導(dǎo)過程,不會立刻完全顯現(xiàn)后果。中國發(fā)展模式的危機表象是由美國次貸危機引發(fā)的國際經(jīng)濟惡化、中國出口面臨困境導(dǎo)致的;但國際經(jīng)濟惡化更是當前國際經(jīng)濟體系自身矛盾爆發(fā)的結(jié)果,包括中國粗放式、高消耗、勞動密集型的發(fā)展模式以及印度等許多國家追隨這一模式帶來的世界資源危機,即便美國次貸危機解決也不可能導(dǎo)致國際經(jīng)濟迅速全面復(fù)蘇。因此,中國目前的經(jīng)濟形勢不是最壞,例如,至少失業(yè)浪潮還停留在局部。這種經(jīng)濟社會環(huán)境對中國房地產(chǎn)的影響不是已經(jīng)充分釋放,而是還在緩慢加深,中國房地產(chǎn)中心化發(fā)展模式同樣不可能已經(jīng)充分調(diào)整,一個較長期的調(diào)整過程幾乎不可避免。

其次,從房地產(chǎn)市場現(xiàn)象上來說,普遍對市場走出困境充滿想象的時期基本不是真正的市場嚴冬時期。什么是房地產(chǎn)的嚴冬時期?從國內(nèi)外房地產(chǎn)的歷史看,每次大危機引發(fā)的房地產(chǎn)市場最困難的時期實際就是市場完全停滯的時期。例如1997年亞洲金融風暴后的亞洲房地產(chǎn)市場就是最近的典型案例。在這種房地產(chǎn)的嚴冬時期,房屋能賣出去就是一種勝利,企業(yè)能生存就是一種勝利,企業(yè)現(xiàn)金流的重要性遠勝于利潤。對民眾來說,這種房地產(chǎn)的嚴冬時期,也是經(jīng)濟環(huán)境惡化、收入減少、消費欲望低下的時期,此時買房幾乎是一種風險投資,因而市場滿是破產(chǎn)、降價等惡性循環(huán)景象。反觀當前中國的房地產(chǎn)市場,盡管中心化發(fā)展模式遇到嚴重危機,市場不景氣,許多開發(fā)商對降價銷售還遮遮掩掩,堅持所謂的打折促銷論;更多的開發(fā)商認為目前的困難是政府在有意無意中形成的,只要政府繼續(xù)大幅救市,所有的問題就會解決。消費者方面,大量人士還有強烈的購房欲望,隨時準備抄底買到最便宜的房屋。這導(dǎo)致不少城市樓盤降價后能熱銷,也迷惑了一些人士,認為目前的困難是暫時的。因此,對比歷史與現(xiàn)實,可以肯定目前的房地產(chǎn)市場雖然困難,但不是最困難的。

再次,從政府政策看,全面救市幾乎不存在可能性。本次房地產(chǎn)市場變化的直接原因之一是政府的宏觀調(diào)控,由于通貨膨脹持續(xù)走高,有失控的危險,政府已經(jīng)不得不對房地產(chǎn)行業(yè)進行嚴厲的調(diào)控:一是貨幣流動性泛濫是通貨膨脹的直接原因,而房地產(chǎn)行業(yè)是貨幣流動性泛濫的主要領(lǐng)域,抑制房地產(chǎn)行業(yè)的流動性就可以在很大程度上減少貨幣的流動性;二是房地產(chǎn)價格持續(xù)高漲,直接帶動、影響了許多商品價格的上漲,抑制房地產(chǎn)價格在很大程度上就可以抑制通貨膨脹。現(xiàn)在中國通貨膨脹基本消除,經(jīng)濟面臨比較嚴重的危機,房地產(chǎn)市場本身又呈現(xiàn)價格下跌、交易量猛降的蕭條景象,許多人認為政府可以通過救市,推動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,一方面可以使房地產(chǎn)業(yè)走出困境,另一方面因為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度大,可以對保持經(jīng)濟增長起到較大作用。但這種看似簡單的方式可能行不通。

前期房地產(chǎn)業(yè)中心化發(fā)展模式導(dǎo)致房地產(chǎn)發(fā)展和房地產(chǎn)價格暴漲具有直接、密切關(guān)聯(lián),這樣的發(fā)展模式嚴重損害了城市普通民眾的利益,社會輿論普遍不滿,中央政府已經(jīng)明確表示不支持這樣的發(fā)展模式。此時如果急忙全面救房市,很有可能阻礙房地產(chǎn)變革。而從歷史上看,在經(jīng)濟危機中需要挽救的行業(yè)眾多,政府首先挽救房地產(chǎn)似乎還是罕見事例。當前的經(jīng)濟危機又被普遍認定為是全球性的嚴重危機,政府不得不防備經(jīng)濟還有進一步惡化的可能性,財政支出需要急劇擴大,挽救資金密集型的房地產(chǎn)業(yè)恐怕財力有限。因此,政府很明智地選擇大量建設(shè)保障性住房,這既是發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)、促進國內(nèi)需求,又回避了所謂的救市問題。

因此,面臨各種困境的中國房地產(chǎn)業(yè)由于其發(fā)展模式需要調(diào)整,在國際經(jīng)濟環(huán)境的影響下還有可能震蕩式下行,即使市場有回暖的季節(jié),也必有再次惡化的時節(jié),至少目前還不是最困難的時期。之所以許多人士認為,目前的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)到了冬天甚至過了冬天,很有可能是因為前幾年房地產(chǎn)過熱,市場突然急轉(zhuǎn)直下,許多企業(yè)沒有任何準備導(dǎo)致極度困難而已?；蛟S,我們不應(yīng)當排除另一種可能,就是中國經(jīng)濟和城市化快速走出困境,正如中央政府所估計的,“中國所遭遇的困難,是發(fā)展過程中的困難。保證中國經(jīng)濟持續(xù)、快速增長的有利條件很多。中國正處于工業(yè)化、城市化加快發(fā)展的階段,經(jīng)濟增長潛力很大。今后一個比較長的時期,中國發(fā)展仍處于重要戰(zhàn)略機遇期。”[5]如此,房地產(chǎn)業(yè)的嚴冬便不會到來。

房地產(chǎn)發(fā)展模式的變化不會立刻為社會普遍認知、認同,任何先認清變化并積極采取行動者肯定是最有希望的勝利者。如果延續(xù)以前的思路應(yīng)對現(xiàn)在的問題,可能加劇企業(yè)的危機。當前對企業(yè)最現(xiàn)實的是如何取得充足的現(xiàn)金流渡過當前及未來的困難時期,降價、縮小開發(fā)規(guī)模都是實現(xiàn)這一目標的手段。而對大房地產(chǎn)企業(yè)來說,辨清在什么城市繼續(xù)開發(fā)、在什么地段繼續(xù)開發(fā),是最重要的戰(zhàn)略問題,也是真正適應(yīng)中國房地產(chǎn)發(fā)展模式的變化。而從政府層面看,政府希望房地產(chǎn)發(fā)展模式適應(yīng)中國發(fā)展模式的變化需要采取積極措施,在市場困難的時期適當減輕企業(yè)壓力就是對市場變革的支持。例如,繼續(xù)鼓勵信托等房地產(chǎn)金融創(chuàng)新;增加房地產(chǎn)流動性,防止金融風險集中于銀行業(yè);鼓勵實際已經(jīng)脫離農(nóng)業(yè)的農(nóng)村戶籍人口到城市定居、增加市場的需求又不增加市場風險。

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[4]轉(zhuǎn)引中國科學(xué)院可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略研究組. 2004中國可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略報告. 北京:科學(xué)出版社,2004.

[5]溫家寶. 改革開放是中國發(fā)展的永恒動力. 在2008年夏季達沃斯論壇上的講話,2008.9.27.

編輯 李 梅