李　娜

(西安歐亞學(xué)院金融與貿(mào)易學(xué)院陜西西安710065 )

摘要由于《物權(quán)法》第74條存在許多缺陷與不足，導(dǎo)致《物權(quán)法》實(shí)施至今，車位車庫的法律糾紛并沒有消除，反有愈演愈烈之勢。對此，現(xiàn)階段較為現(xiàn)實(shí)、有效的解決辦法是由最高人民法院出臺相應(yīng)的司法解釋，或者地方政府在不違背《物權(quán)法》的原則和精神的前提下出臺地方性配套的法規(guī)、規(guī)章，以規(guī)范車位車庫的權(quán)屬。

關(guān)鍵詞物權(quán)法；車位；車庫；歸屬

小區(qū)停車位的歸屬一直是開發(fā)商和業(yè)主的爭議焦點(diǎn)，本來雙方希望《物權(quán)法》頒布后能夠順利解決這個(gè)問題，然而《物權(quán)法》正式實(shí)施后，關(guān)于小區(qū)停車位的糾紛并沒有停息，由于《物權(quán)法》中對停車位的部分問題沒有明確規(guī)定以及沒有相關(guān)配套制度的保障，導(dǎo)致了新爭議產(chǎn)生。本文在探討《物權(quán)法》第74條之不足的基礎(chǔ)上，提出完善的初步建議。

一、《物權(quán)法》第74條的不足

各國對于車庫、車位的歸屬大致采取兩種模式：或是將它作為共有部分由業(yè)主共有，或?qū)⑺鳛閷Ｓ袡?quán)的客體，開發(fā)商單獨(dú)出售或出租。我國《物權(quán)法》第74條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！庇纱丝梢钥闯?，我國對車庫的規(guī)定，是將兩種模式結(jié)合，將小區(qū)內(nèi)車庫、車位進(jìn)行分類，分別采取約定歸屬和業(yè)主共有。

這種模式表面上兼顧了業(yè)主與開發(fā)商的利益，但是存在許多缺陷與不足，甚至存在一定的法律漏洞，主要體現(xiàn)在以下四個(gè)方面。

1、立法目的與法律規(guī)范存在沖突

《物權(quán)法》第74條的立法目的是解決車位法律糾紛，維護(hù)業(yè)主權(quán)益，兼顧開發(fā)商和業(yè)主的權(quán)利。但《物權(quán)法》實(shí)施后，糾紛并沒有消除，原因在于立法目的與法律規(guī)范存在沖突。

《物權(quán)法(草案)征求意見稿》中規(guī)定：“會所、車庫的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，除建設(shè)單位等能夠證明其享有所有權(quán)外，屬于業(yè)主共有。”征求意見稿首先將車庫的歸屬推定為業(yè)主共有，建設(shè)單位可通過約定將車庫歸屬于自己所有，若沒有約定還可以通過證據(jù)證明自己對車庫擁有所有權(quán)。正式頒布的《物權(quán)法》與《(草案)征求意見稿》不同，第74條的立場大有倒退，將建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停車的車位、車庫的所有權(quán)歸屬于開發(fā)商，開發(fā)商再分別出售、附贈或出租給具體的購買人，不利于保護(hù)業(yè)主的權(quán)益。

如果《物權(quán)法》第74條中的“約定”與《征求意見稿》中的“約定”都具有確定車位、車庫所有權(quán)歸屬的作用，那《物權(quán)法》第74條的含義就與前面的理解不同?！段餀?quán)法》第74條導(dǎo)致的困惑在于其法律規(guī)范所體現(xiàn)出的法理思路不清晰。

2、法規(guī)行文用語不夠準(zhǔn)確，缺乏可操作性和確定性

首先，第一款“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”，原則上是保護(hù)業(yè)主權(quán)益的，但是用詞模糊，規(guī)定不細(xì)致，有待完善。

第一款的“首先”一詞確定了業(yè)主對小區(qū)車位的優(yōu)先權(quán)，但未說明此種優(yōu)先權(quán)到底是優(yōu)先購買權(quán)還是優(yōu)先使用權(quán)；亦未規(guī)定業(yè)主此種優(yōu)先權(quán)的適用條件和范圍，以及開發(fā)商侵犯業(yè)主優(yōu)先權(quán)的法律后果。而且“首先”一詞還有一層含義，即開發(fā)商 “首先”滿足了業(yè)主對車位的需求，剩余車位開發(fā)商可以任意出售出租。

條款中“滿足需要”缺乏可操作性。“需要”按文義解釋的方法應(yīng)理解為業(yè)主對于車庫、車位的需求量和需求價(jià)格。但是，在車位與家用汽車保有量不成正比增長的現(xiàn)狀下，這個(gè)需求量和需求價(jià)格因人而異，很難統(tǒng)計(jì)，也無法用法律語言描述。

3、對車位、車庫的權(quán)利歸屬規(guī)定不完整

“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定”，該款內(nèi)容未涉及到在當(dāng)事人約定不明或者沒有約定的情形下車位、車庫的歸屬問題，由此引發(fā)了大量的法律糾紛。

4、忽視開發(fā)商與業(yè)主地位、信息的不對等性

《物權(quán)法》第74條第二款規(guī)定“由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定”體現(xiàn)對雙方當(dāng)事人意思自治的尊重，但忽視了當(dāng)事人雙方在地位以及信息上的不對等性。

房屋買賣合同大多是格式合同，房屋買受人除了被動接受開發(fā)商提供的合同外沒有別的選擇。這種情況下允許當(dāng)事人約定的后果就是開發(fā)商在合同中規(guī)定小區(qū)車庫歸其所有，或者在約定車位取得方式和價(jià)格上，業(yè)主的權(quán)益很難實(shí)現(xiàn)。

通過對近年來大量的車庫糾紛案例的剖析，我們發(fā)現(xiàn)問題的關(guān)鍵大多是在于小區(qū)車位的分類不明導(dǎo)致了約定歸屬和業(yè)主共有之間的糾紛，故此，解決問題的關(guān)鍵在于對車位的類型進(jìn)行較為全面準(zhǔn)確的界定，這樣才能做到有的放矢。

二、住宅小區(qū)停車位類型的界定

《物權(quán)法》第74條調(diào)整的車位、車庫包括兩種：一是建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的地上停車位；二是建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的地下停車位。

1、地上停車位主要有兩種類型

第一種是地面上停車位。通常由開發(fā)商在小區(qū)的道路兩旁自行劃線分割出停車位，出租給業(yè)主使用。這種停車位的產(chǎn)權(quán)歸屬取決于停車位所在道路性質(zhì)。按照建設(shè)用地規(guī)劃許可證和國有土地使用證，如果位于小區(qū)內(nèi)的這條道路是市政道路，產(chǎn)權(quán)屬于國家所有。如果這條道路是小區(qū)的公共道路，其土地使用權(quán)應(yīng)歸全體業(yè)主共有。

第二種是首層架空層停車位。在現(xiàn)行房地產(chǎn)行政管理法律制度下，首層架空層停車位的建筑面積是不計(jì)算建筑容積率的，不能獲得相應(yīng)的土地使用權(quán)面積份額，是住宅房屋的從物，其房地產(chǎn)權(quán)依附并歸屬于該幢樓房的全體房屋單元所有人。

2、小區(qū)地下停車庫可以分為三種類型

第一種是由開發(fā)商利用建筑物的地下空間改造而成的停車位，這種停車位的建筑面積沒有計(jì)算建筑容積率，此類地下停車位的產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸屬于全體業(yè)主。

第二種是按照建設(shè)用地規(guī)劃許可證載明的規(guī)劃用途建造的地下車庫，該地下車庫雖然和地上住宅屬于同一建筑主體不可分割的組成部分，但它的建筑面積是計(jì)算建筑容積率的，該地下車庫取得相應(yīng)宗地號的土地使用權(quán)份額，產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)商，可以單獨(dú)出售或出租。

第三種是利用人防工程改造而成的地下車庫?！吨腥A人民共和國人民防空法》規(guī)定，“國家鼓勵(lì)、支持企業(yè)事業(yè)組織、社會團(tuán)體和個(gè)人，通過多種途徑，投資進(jìn)行人民防空工程建設(shè)；人民防空工程平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資者所有”?！冻鞘械叵驴臻g開發(fā)利用管理規(guī)定》規(guī)定，地下工程應(yīng)本著“誰投資、誰所有、誰受益、誰維護(hù)”的原則，允許建設(shè)單位對其開發(fā)建設(shè)的地下工程自營或依法進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、租賃。

三、對完善《物權(quán)法》第74條的建議《物權(quán)法》在短期內(nèi)進(jìn)行修改的可能性很小，現(xiàn)階段較為現(xiàn)實(shí)、有效的辦法是由最高人民法院出臺相應(yīng)的司法解釋，或者地方政府在不違背《物權(quán)法》的原則和精神的前提下出臺地方性配套的法規(guī)、規(guī)章?？蓮囊韵聨追矫嬷郑?/p>

1、理順邏輯關(guān)系，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)厥褂梅烧Z言，避免法律漏洞的產(chǎn)生。

2、鑒于越來越多的業(yè)主已經(jīng)或者即將擁有汽車，立法者應(yīng)考慮到業(yè)主對車位需求的剛性，強(qiáng)制要求開發(fā)商提供的車位數(shù)量滿足業(yè)主對車位的剛性需求，此外，開發(fā)商才可自行開發(fā)專有車庫出租或出售。

3、對不同類型車庫的權(quán)利歸屬做出詳細(xì)的規(guī)定，比如初始權(quán)利的歸屬等等，以避免不必要的糾紛。同時(shí)考慮到開發(fā)商的強(qiáng)勢地位，建議政府充當(dāng)守夜人的角色，干預(yù)車位價(jià)格，以防開發(fā)商損害業(yè)主權(quán)益。

4、更加詳細(xì)地劃分小區(qū)車庫、車位的類型，并分別進(jìn)行法律規(guī)制。

5、地方政府相關(guān)職能部門加強(qiáng)對業(yè)主的《物權(quán)法》關(guān)于車庫車位法律知識的宣傳；同時(shí)對開發(fā)商跟蹤監(jiān)督，以保障物權(quán)法的有效實(shí)施。

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作者簡介

李娜(1980-)，女，蘭州大學(xué)法律碩士，西安歐亞學(xué)院金融與貿(mào)易學(xué)院助教．研究方向?yàn)榻?jīng)濟(jì)法．